Em 27/06/2025

TJSC fixa tese sobre admissibilidade de usucapião extrajudicial

Decisão foi proferida pelo Grupo de Câmaras de Direito Civil no julgamento de um IRDR.

O Grupo de Câmaras de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), ao julgar o Processo n. 5061611-54.2022.8.24.0000, em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), estabeleceu tese acerca da possibilidade de ajuizar ações de usucapião em situações que envolvem a compra informal de imóveis ou a inexistência de matrícula e desmembramento. O acórdão teve como Relator o Desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos.

De acordo com a notícia publicada pelo Tribunal, “a tese jurídica fixada permite o ajuizamento de ações de usucapião mesmo quando há um contrato de compra e venda. No entanto, isso só é admitido quando existir um impedimento concreto e relevante que torne inviável a regularização do imóvel pelos meios tradicionais, como a escritura pública ou a adjudicação compulsória. Ou seja, não basta ter adquirido o imóvel sem formalização completa — é necessário comprovar que a regularização não é possível por outros caminhos.”

No caso em tela, a autora adquiriu um imóvel diretamente dos proprietários registrais, sem conseguir regularizar a propriedade por meio dos procedimentos administrativos convencionais. Segundo a autora, o terreno integra área maior, sem desmembramento, e que a única solução seria a usucapião.

A notícia destaca o entendimento do Relator, onde, “a aquisição derivada da propriedade, segundo o magistrado, não impede automaticamente o ajuizamento da ação de usucapião, desde que fique demonstrada a existência de um impedimento concreto que inviabilize a transmissão da propriedade pelos meios jurídicos e administrativos ordinários.” Além disso, aponta que a decisão uniformiza o entendimento sobre três pontos principais:

“1. A posse originada de um contrato pode justificar o ajuizamento da ação de usucapião?

Sim, desde que a parte comprove que existe um óbice real e relevante que impeça a regularização pelas vias normais. Caso contrário, não há interesse de agir.

2. É possível propor ação de usucapião para imóveis sem matrícula, sem desmembramento ou situados em áreas irregulares?

Sim. A falta desses requisitos não impede, por si só, o reconhecimento da posse e a declaração de domínio.

3. O uso da usucapião pode ser considerado indevido quando serve apenas para evitar despesas cartorárias e tributárias?

Sim, quando não há um obstáculo real à regularização do imóvel, o uso da usucapião é indevido. A decisão deixa claro que a ação não pode ser utilizada como atalho para fugir de custos com desmembramento, escritura, registro, ITBI, ITCMD ou outros tributos, nem para driblar as regras de parcelamento do solo. A usucapião só é admitida, nesses casos, se houver um impedimento concreto que torne inviável a transferência da propriedade pelos meios tradicionais, como escritura pública ou adjudicação compulsória.”

Leia a íntegra do acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do TJSC e do Informativo da Jurisprudência Catarinense.