Em 15/12/2023

Registro de contrato de alienação fiduciária é imprescindível para alienação extrajudicial do imóvel

Entendimento foi proferido pelo Superior Tribunal de Justiça.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar os Embargos de Divergência em Recurso Especial n. 1.866.844-SP (EREsp), entendeu que o registro do contrato de alienação fiduciária no Registro Imobiliário é imprescindível para a alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei n. 9.514/1997. O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva foi designado como Relator para o Acórdão.

Segundo o Acórdão, o caso versa, na origem, sobre Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição das Quantias Pagas, ajuizada pelos Embargantes em face da Embargada. Em suas razões, a Embargada defendeu a impossibilidade da rescisão direta do contrato, com restituição de valores, em razão da existência de um procedimento específico para a venda extrajudicial do imóvel e eventual devolução de valores, quando vencida e não paga a dívida, previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, que prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor (CDC). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) afastou a aplicação desses dispositivos sob o fundamento de que a propriedade fiduciária do imóvel não foi constituída, diante da ausência do registro do contrato firmado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 23, da Lei n. 9.514/1997.

Ao julgar o caso, o STJ entendeu que, embora os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 prevejam o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel na hipótese de inadimplência, é pressuposto que a propriedade fiduciária tenha sido constituída, o que só ocorre “mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”, nos exatos termos do art. 23 da referida lei. Para o Ministro Relator, “sem o registro, não foi constituída a propriedade fiduciária do imóvel, e, portanto, não se aplica o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 – cuja incidência consiste na única alegação trazida pela recorrente (embargada) a justificar a improcedência dos pedidos de rescisão contratual e devolução dos valores.”

O Acórdão ainda destaca, na Ementa, que, “ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência”, e que, “o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.”

Fonte: IRIB, com informações do STJ.