Em 29/08/2025

Provimento CN-CNJ n. 195/2025. Registro de Imóveis – obrigações.

Coluna produzida pelo escritório Chezzi Advogados esclarece dúvida acerca das obrigações atribuídas aos Oficiais de Registros de Imóveis pelo Provimento CN-CNJ n. 195/2025.

PERGUNTA: Quais são as obrigações atribuídas aos oficiais de registros de imóveis pelo Provimento n. 195, de 2025, do CNJ?

RESPOSTA: Publicado em 3 de junho de 2025, o Provimento n. 195, do Conselho Nacional de Justiça, alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra) para instituir dois novos módulos operacionais vinculados ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI): o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e) e o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI).

Os novos módulos são estruturas tecnológicas institucionais criadas com o objetivo de aprimorar a gestão registral, a interoperabilidade de dados, o controle da malha imobiliária nacional e a segurança jurídica das informações registrais.

O IERI-e se configura como sistema voltado à coleta, organização e disponibilização de dados estatísticos sobre os registros imobiliários. Visa formar uma base padronizada de informações, extraídas inclusive do SIG-RI, para consulta pública e formulação de políticas fundiárias e urbanas. Sua alimentação é obrigatória e se dá por integração com os sistemas das serventias.

Já o SIG-RI, por sua vez, destina-se a servir de base de dados geográficos relativos às informações imobiliárias mantidas pelos cartórios de registro de imóveis.

O Mapa do Registro de Imóveis, ferramenta do SIG-RI, constitui plataforma cartográfica e georreferenciada que organiza os dados espaciais dos imóveis registrados, com base nas coordenadas geodésicas constantes das matrículas.

Serve ao controle da malha, da disponibilidade e da unicidade matricial, além de permitir visualização gráfica e interoperabilidade com sistemas externos (ex.: Sigef, CAR, CIB).

Além da criação desses módulos, o Provimento introduz diretrizes procedimentais voltadas à melhoria da qualidade dos assentos registrais, com destaque para a regulamentação da restauração e do suprimento de registros, a uniformização dos dados obrigatórios nas matrículas, o regramento das hipóteses de saneamento de irregularidades e a disciplina do procedimento de autotutela registral, a ser conduzido diretamente pelos oficiais de registro e, inexistindo consenso entre os interessados, com remessa ao juízo corregedor competente.

Do ponto de vista tecnológico, a criação de dois novos módulos configura mais uma iniciativa voltada à modernização do SREI, que desempenha papel central na digitização dos serviços registrais.

A norma regulamenta procedimentos de coleta, conferência e transmissão de dados estruturados e georreferenciados, com vistas à melhoria da qualidade dos dados registrais, à prevenção de práticas como a grilagem e à promoção da interoperabilidade entre sistemas fundiários e cadastrais.

No âmbito de suas competências, o Provimento atribui aos oficiais de registro de imóveis um conjunto de obrigações voltadas à implementação e operacionalização do IERI-e e do SIG-RI.

Nos termos do art. 343-C do Provimento n. 195, de 2025, ao realizarem o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e), os oficiais de registro devem cumprir uma série de etapas que envolvem tanto a verificação da regularidade registral quanto o lançamento de dados no Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI).

O IERI-e não se limita ao levantamento quantitativo de dados estatísticos: trata-se de um procedimento estruturado que demanda análise jurídica, saneamento de vícios e interoperabilidade cadastral.

Inicialmente, os registradores deverão verificar a regularidade da cadeia registral anterior (art. 343-C, I), notadamente quanto à existência e à formalização de atos de destaque, desdobro ou encerramento dos registros pretéritos.

Caso constatadas omissões nesses elementos essenciais da especialidade objetiva e da continuidade, será obrigação do oficial promover os atos registrais faltantes, a fim de assegurar a completude da cadeia tabular.

Em seguida, o oficial deverá conferir as matrículas que contenham descrição georreferenciada e, ato contínuo, alimentar o SIG-RI com os dados perimetrais correspondentes (art. 343-C, II).

Essa alimentação deve observar os critérios definidos no manual técnico do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), sendo imprescindível a classificação dos imóveis nos seguintes grupos:

(i) imóveis rurais georreferenciados com certificação da poligonal pelo Incra;

(ii) imóveis rurais sem certificação;

(iii) imóveis urbanos georreferenciados objeto de Reurb, nos termos da Lei n. 13.465, de 2017;

(iv) imóveis urbanos georreferenciados não abrangidos pela Reurb; e

(v) outras situações previstas em lei ou nas diretrizes do ONR.

A atuação registral também se estende à análise técnica do mosaico formado no SIG-RI (art. 343-C, III). O oficial deverá verificar se a poligonal do imóvel está inserida na circunscrição territorial da serventia e se as coordenadas geodésicas formam polígono fechado, com validade técnica e precisão posicional adequada.

Conforme o parágrafo único do art. 343-C, é igualmente obrigatória a verificação quanto à existência de sobreposição de área com outros imóveis e quanto à ocorrência de duplicidade material de matrícula, situações que exigem medidas saneadoras imediatas.

Através dos incisos IV, V e VI do mesmo artigo, depreende-se que os dados obtidos e consolidados a partir da análise do SIG-RI deverão ser utilizados para fins de:

(i) controle da malha imobiliária da circunscrição, com base na malha poligonal dos imóveis registrados;

(ii) saneamento de registros mediante atos de averbação ou retificação, conforme o caso; e

(iii) execução de outras análises voltadas ao aperfeiçoamento do banco registral e do próprio mosaico geoespacial, conforme regulamentado no manual técnico.

Conforme disciplinado no art. 343-F, inciso I e parágrafo único, compete ainda aos registradores a alimentação contínua do SIG-RI com os perímetros dos imóveis georreferenciados, utilizando as descrições constantes das matrículas, especialmente nos casos de imóveis rurais com certificação no Sigef, com vistas à formação do mosaico registral da circunscrição.

Nos termos do inciso II do parágrafo único, essa obrigação deve ser observada de forma retroativa, no prazo de até um ano, para imóveis já georreferenciados até a entrada em vigor do Provimento e, de forma progressiva, nos demais casos, inclusive mediante exigência ao apresentante para que promova o lançamento por técnico habilitado.

Além disso, sempre que forem praticados atos que envolvam a abertura de matrícula, atualização, retificação ou alteração da descrição perimetral do imóvel, é dever do registrador analisar o SIG-RI, a fim de verificar se a nova descrição apresenta erro de fechamento do polígono (coordenadas inválidas), sobreposição com outro imóvel ou outras inconformidades técnicas.

Por fim, sempre que for praticado qualquer ato na matrícula, o oficial deverá, com base no art. 343-F, III, consultar o SIG-RI para aferir eventuais irregularidades materiais relacionadas à especialidade objetiva do imóvel.

Na aferição mencionada acima, devem ser observados três controles principais:

(i) controle da malha imobiliária, mediante exame das coordenadas e da georreferência da matrícula;

(ii) controle da disponibilidade, visando impedir registros em duplicidade ou feitos a non domino; e

(iii) controle da unicidade matricial, assegurando que haja apenas uma matrícula válida por imóvel, com correto encerramento ou destaque das matrículas anteriores.

As obrigações atribuídas aos oficiais de registro de imóveis pelo Provimento n. 195, de 2025 do CNJ reforçam o papel ativo das serventias na higidez da base registral brasileira.

Ao exigirem a atuação diligente dos registradores na coleta, validação, saneamento e integração de dados técnicos, jurídicos e geoespaciais, as medidas visam consolidar o registro de imóveis como instrumento de segurança jurídica e governança fundiária, em consonância com os princípios da especialidade objetiva, da continuidade e da publicidade, além de fomentar a efetividade do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) em âmbito nacional.

*ATENÇÃO: As perguntas e respostas apresentadas nesta seção do Boletim do IRIB são produzidas pelo escritório Chezzi Advogados e não expressam, necessariamente, a opinião da Diretoria do IRIB e dos editores deste boletim. O conteúdo apresentado é de responsabilidade exclusiva de seus autores. Caso queira entrar em contato com o escritório, envie um e-mail para [email protected].