Em 12/09/2012

Princípios do Registro de Imóveis e os atos do condomínio edilício

Tema foi abordado pelo professor Frederico Viegas e debatido por Marcus Felipe Rezende

A edição 2012 do Encontro Nacional do IRIB – que ocorre até sexta-feira, 14, em Maceió – dedicou praticamente um dia inteiro de discussão aos vários aspectos do condomínio edilício. Maior evento dirigido à classe registral imobiliária brasileira, o Encontro é uma realização do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

O segundo painel sobre o tema “Aspectos dos princípios do Registro de Imóveis nos atos do condomínio edilício” contou com palestra do professor titular da Universidade de Brasília (Unb) e membro do Conselho Editorial do IRIB, Frederico Viegas de Lima. Participou como debatedor o professor em Direito Notarial e Registral, Marcus Felipe Carvalho Rezende dos Santos, escrevente substituto do 4º Oficio de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.

Frederico Viegas de Lima iniciou sua participação demonstrando a aplicação aos Condomínios Especiais em Edificações de determinados princípios registrários, especialmente cinco deles: Princípio da Instância; da Especialidade; da Disponibilidade; da Unitariedade Matricial; da Publicidade. “Pela sua importância, esses princípios basilares devem ser observados tanto nos atos do condomínio quanto na incorporação imobiliária”, afirmou.

O palestrante fez questão de esclarecer possíveis dúvidas quanto à terminologia correta. "Trata-se de condomínio edilício ou especial em edificações?”, indagou. Segundo ele, é extremamente dificultoso se estabelecer uma definição terminológica precisa para expressar este condomínio especial, dada a multiplicidade de características inerentes aos mesmos.

Quando tratou da incorporação imobiliária Viegas de Lima destacou a principal conclusão jurídica sobre a matéria, na sua opinião. “No momento em que o registrador imobiliário tem uma convenção de condomínio em suas mãos, pronta para ser registrada, é seu dever primeiramente ler com atenção todo o documento na busca de possíveis restrições ao direito de propriedade, cabendo ao registrador identificar qualquer item que afronte os princípios basilares do Direito”, recomendou.

Em sua explanação, o debatedor Marcus Felipe Rezende, também recomendou a atenção aos princípios registrais. No que tange aos atos do condomínio edilício, ele orientou a observância de três atos registrais: Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio e Incorporação Imobiliária. A instituição de condomínio é o ato que cria juridicamente o condomínio edilício, fragmentando o direito real de propriedade, que antes recaía sobre o terreno, trazendo-o de forma autônoma e individualizada sobre tantas quantas forem as unidades autônomas. A convenção do condomínio é o regulamento obrigacional (direitos e deveres) destinadas às pessoas. Já a incorporação imobiliária é apenas um procedimento que permitirá ao incorporador expor no mercado, alienar ou onerar, aquelas unidades autônomas para obtenção de capital necessário á construção da edificação.

Para o debatedor com relação ao condomínio edilício, existem duas formas de agir no Registro de lmóveis. A primeira delas é o registro da incorporação imobiliária – lapso temporal de construção e vendas – em seguida, a averbação da baixa da construção e habite-se; CND e INSS. Com isso será realizada a instituição de condomínio e, por fim, a convenção do condomínio.

A segunda forma começa pelo registro da instituição de condomínio, seguida pela averbação da convenção de Condomínio e registro da incorporação. Por último, a averbação da Baixa de Construção e habite-se; CND e INSS. “Eu particularmente defendo essa segunda forma, pois não há como se falar em condomínio edilício ou em unidades autônomas, sem o prévio registro da instituição. É necessário, para a segurança jurídica, que a forma especial de condomínio, seja instituída e momento anterior a qualquer ato”.

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