Em 16/10/2025

Tokenização imobiliária – normatização. Registro de Imóveis – interface regulada.

Coluna produzida pelo escritório Chezzi Advogados esclarece dúvida acerca de tokenização imobiliária.

PERGUNTA: Há contexto normativo para a tokenização imobiliária? Existe interface regulada com o sistema de registro de imóveis?

RESPOSTA: A tokenização é um processo que se baseia na criação de representações digitais, conhecidas como tokens. Esses tokens, por sua vez, são registrados e transacionados por meio de tecnologias de blockchain, para imutabilidade das operações.

No cerne da tokenização imobiliária, está a fragmentação de um ativo imobiliário em múltiplas unidades digitais, cada uma representando uma fração de direito associado ao respectivo imóvel.

Na prática, permitiria, por exemplo, que um investidor, em vez de comprar um imóvel inteiro, adquira apenas uma pequena parte dele, representada por um token, que conferiria direitos proporcionais aos lucros de aluguel ou à valorização do bem.

Do ponto de vista jurídico, entretanto, não há contexto normativo que regule expressamente os tokens imobiliários, sua intersecção com a estrutura tradição de transferência de propriedade, nem mesmo que permita a substituição do registro público pela tokenização.

O Código Civil (arts. 1.227 e 1.245) determina que a constituição, transmissão e eficácia dos direitos reais sobre imóveis dependem do registro na matrícula imobiliária.

Código Civil

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

(...)

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Adicionalmente, a legislação de ativos virtuais (Lei n. 14.478/2022) exclui os bens imóveis do regime por ela disciplinado, sendo sua regulação reservada ao Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), sob supervisão do Conselho Nacional de Justiça (Lei n. 14.382/2022, art. 7º, caput e incisos I e III).

Lei Federal n. 14.478, de 2022

Art. 3º Para os efeitos desta Lei, considera-se ativo virtual a representação digital de valor que pode ser negociada ou transferida por meios eletrônicos e utilizada para realização de pagamentos ou com propósito de investimento, não incluídos:

(...)

IV - representações de ativos cuja emissão, escrituração, negociação ou liquidação esteja prevista em lei ou regulamento, a exemplo de valores mobiliários e de ativos financeiros.

As transações com tokens imobiliários sem a devida regulação, valendo-se apenas do registro em blockchain, tendem a ensejar a criação de um sistema paralelo às instituições do registro de imóveis, gerando riscos significativos.

Tokens podem produzir efeitos obrigacionais entre as partes, mas não conferem propriedade imobiliária nem segurança erga omnes. Isso pode fragilizar a estrutura do crédito imobiliário, compromete operações como de hipoteca, alienação fiduciária e securitização, além de abrir brechas para fraudes e lavagem de dinheiro, já que tais operações não passariam pelo crivo do sistema oficial registral.

Dessa forma, num cenário de regulação incipiente e sem a interface adequada com o sistema de registro imobiliário, a matrícula continua sendo o único instrumento jurídico válido e eficaz para a constituição e transferência de direitos reais sobre imóveis no Brasil.

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) está atuando para regulamentar a tokenização imobiliária e caberá ao Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), dada a sua função de gestor do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, administrar a conexão das transações imobiliárias envolvendo tokens digitais com o ecossistema de registro público.

*ATENÇÃO: As perguntas e respostas apresentadas nesta seção do Boletim do IRIB são produzidas pelo escritório Chezzi Advogados e não expressam, necessariamente, a opinião da Diretoria do IRIB e dos editores deste boletim. O conteúdo apresentado é de responsabilidade exclusiva de seus autores. Caso queira entrar em contato com o escritório, envie um e-mail para [email protected].

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