Em 03/08/2023

STJ entende que não incide ITR sobre imóvel com registro cancelado

De acordo com a Primeira Turma, inexiste fato gerador do imposto quando o registro é cancelado por ser a propriedade baseada em título nulo.

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Agravo em Recurso Especial n. 1.750.232-SP (AREsp), onde se discutiu a ilegalidade da exigência do Imposto Territorial Rural (ITR) sobre propriedade imobiliária cujo registro foi cancelado por decisão judicial transitada em julgado. Segundo a Corte, “não há a possibilidade fática de se possuir propriedade inexistente e, portanto, não há que se cogitar da incidência de tributo sobre fato gerador efetivamente inexistente.” O Acórdão teve como Relator o Ministro Benedito Gonçalves e o recurso foi julgado provido por unanimidade.

No caso em tela, por meio de sentença judicial, transitada em julgado em 2014, foi declarada a nulidade dos atos notariais de escritura pública de compra e venda de propriedade rural, determinando-se a averbação do cancelamento dos atos. Na referida sentença, o juízo “a quo” afirmou que as aquisições constantes nas matrículas eram consubstanciadas em documentação inexiste ou falsa, concluindo que: “a compra e venda realizada com suporte em escrituras públicas comprovadamente falsas constitui ato Jurídico nulo e, desta forma, não gera efeitos”. O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), ao julgar o recurso interposto, entendeu ser devido o ITR, o qual incide desde a aquisição dos imóveis, em meados de 1993, até a averbação do cancelamento das matrículas, em 2014.

Ao julgar o AREsP, o Ministro Relator entendeu, em síntese, que a questão consiste em saber se o ITR poderá ser cobrado no período entre a aquisição da propriedade e o encerramento do processo judicial. Segundo consta no Acórdão, o Ministro entendeu que a solução do caso passa pela separação dos planos de existência, validade e eficácia dos fatos jurídicos submetidos à tributação e que os fatos existentes, mas inválidos ou ilícitos, bem como os fatos existentes e válidos, mas ineficazes, estarão sujeito à tributação, via de regra. Contudo, Gonçalves asseverou que, “se inexistente o fato jurídico, não se pode cogitar sequer da sua validade, ou tampouco da sua eficácia. Na hipótese dos autos é precisamente isso que ocorre: as propriedades estavam consubstanciadas em registros inexistentes, que foram cancelados por meio de sentença transitada em julgado. Vale dizer, portanto, que o fato signo presuntivo de riqueza (propriedade territorial rural) simplesmente não existiu, uma vez que o arcabouço normativo de direito privado considera existente a transmissão da propriedade apenas com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Assim, o Relator entendeu pela “impossibilidade de incidência de ITR, no contexto em que sentença transitada em julgado reconhece a inexistência das respectivas matrículas imobiliárias, determinando o seu cancelamento após o trânsito em julgado.”