Em 27/08/2025

Empreendimento imobiliário. Condomínio urbanístico versus loteamento fechado. Vias internas – natureza privada. Auto de infração – ilegalidade.

TJMT. Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo. Apelação Cível n. 0000325-42.2020.8.11.0082, Relator Des. Mario Roberto Kono de Oliveira, julgada e publicada no DJe em 15/08/2025.

EMENTA OFICIAL: DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. NATUREZA JURÍDICA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERSUS LOTEAMENTO FECHADO. ILEGALIDADE DO AUTO DE INFRAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em definir a natureza jurídica do empreendimento (condomínio urbanístico ou loteamento fechado) para verificar a aplicabilidade da obrigação municipal de construção de calçadas na testada do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O empreendimento possui características de condomínio urbanístico regido pela Lei nº 4.591/64, conforme comprovam o registro imobiliário (...), a averbação da incorporação imobiliária à margem da matrícula e o "Habite-se" expedido pela própria Administração Municipal. 4. O registro imobiliário e os atos administrativos anteriores que reconheceram o empreendimento como condomínio urbanístico não podem ser desconsiderados pela autoridade administrativa no processo de autuação, sob pena de violação ao princípio da segurança jurídica. 5. Configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) a Administração Pública aprovar e registrar o empreendimento como condomínio urbanístico e, posteriormente, considerá-lo loteamento fechado para fins de imposição de multa administrativa. 6. As vias internas de um condomínio urbanístico são de natureza privada e pertencem aos condôminos, não se enquadrando no conceito de “logradouro público” previsto na legislação municipal. 7. A obrigação de construção de calçadas, nos termos dos artigos 229, parágrafo único, e 447, III, da Lei Complementar Municipal nº 004/92, recai sobre imóveis com frente para via e logradouro público, situação inaplicável ao caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso provido. 1. A classificação jurídica do empreendimento imobiliário consolidada pelo registro imobiliário e pelos atos administrativos anteriores não pode ser unilateralmente alterada pela Administração Pública para fins de imposição de penalidade. 2. As vias internas de circulação em condomínios urbanísticos regidos pela Lei nº 4.591/64 são de natureza privada, não se aplicando a elas as normas municipais que exigem construção de calçadas em logradouros públicos. (TJMT. Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo. Apelação Cível n. 0000325-42.2020.8.11.0082, Relator Des. Mario Roberto Kono de Oliveira, julgada e publicada no DJe em 15/08/2025). Veja a íntegra.

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