Em 08/12/2023

Compra e venda. Alienação fiduciária. Erro substancial. Retificação de registro. Instrumento hábil.

IRIB Responde esclarece dúvida acerca de retificação de registro de compra e venda.

PERGUNTA: A proprietária de um lote efetivou o seu desmembramento e nele construiu duas casas, posteriormente regularizadas junto à prefeitura e placadas sob n°s 307-A e 307-B. No ano de 2020, uma das casas foi vendida por intermédio de Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia, firmado junto à instituição financeira Caixa Econômica Federal. É sabido que para “liberar” um financiamento, a Caixa utiliza rigoroso processo de fiscalização utilizando, inclusive, laudo emitido por engenheiro para avaliação do imóvel financiado. Dessa forma, foi expedido o contrato e registrada à margem da matrícula a venda e a alienação da casa n° 307-B, com imposto de transmissão devidamente recolhido. Ocorre que, apenas neste ano (2023), através do carnê de IPTU, as partes perceberam que a casa vendida e ocupada pelos adquirentes, é, de fato, a n° 307-A, ou seja, registro de venda/alienação foram feitos na matrícula “errada’, constatação levada ao conhecimento do gerente da CAIXA. Segundo este, à época do financiamento, a numeração das casas não estava exposta na fachada, o que induziu a erro o engenheiro responsável pela avaliação do imóvel. Constatada a celeuma, o gerente, então, elaborou um Aditivo, alegando erro substancial (art. 139, I, do CC) e solicitando a retificação do registro para que a venda/alienação sejam retratadas na matrícula correta (casa 307-A) – ato que, consequentemente, envolveria o cancelamento de registros na matrícula da casa 307-B. Em princípio, verificamos que o registro foi efetivado de forma adequada, pautado nas leis vigentes e nas informações expostas no contrato expedido pela CAIXA, não sendo o Aditivo, instrumento hábil/cabível para a resolução da questão. Este Instituto acredita que há alguma forma administrativa para consertar a situação, como, por exemplo, a lavratura de Escritura de Permuta, com a anuência da credora fiduciária? Ou, em razão da complexidade, o ideal seria a resolução pela via judicial?