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200 registradores participam do 24º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis realizado pelo IRIB em Teresópolis


O 24º Encontro Regional de Registro de Imóveis, realizado pelo Irib em Teresópolis, Rio de Janeiro, nos dias 4 e 5 de abril, foi prestigiado por registradores de Mato Grosso, Rondônia, Minas Gerais, São Paulo, Espírito Santo, Rio Grande do Sul, Paraná, Acre, Goiás, Distrito Federal e do próprio Rio – a maior delegação, seguida por Minas e SP.

Cerca de 200 registradores participaram de mais um encontro promovido pelo Instituto do Registro Imobiliário do Brasil com apoio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp, e da Serjus-Anoreg/MG. O banco Santander e a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, co-patrocinaram o evento.
 
Desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues, Sérgio Jacomino, Ricardo Coelho, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, João Pedro Lamana Paiva, Roberto Andrade e juiz Carlo Artur Basilico
 
Na abertura do 24º Encontro Regional, o diretor de eventos do Irib, Ricardo Coelho, chamou para a mesa de trabalhos: o presidente do Irib Helvécio Duia Castelo, o vice-presidente do Irib-RJ e anfitrião do encontro, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza; o vice-presidente e presidente do conselho deliberativo do Irib, João Pedro Lamana Paiva; o diretor de relações internacionais do Irib, Sérgio Jacomino; o presidente da Serjus-Anoreg/MG Roberto Andrade; o desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues, do TJMG; e o juiz titular da 1ª Vara Cível de Teresópolis, Carlo Artur Basilico.

O registrador Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza foi o moderador do painel:  Processo e Registro – inovações legislativas.

O registro da penhora para fazer prova contra fraudes

Sérgio Jacomino proferiu a primeira palestra desse painel – Averbação premonitória; penhora; títulos judiciais decorrentes do processo de execução –, cujos debatedores foram o desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues e o juiz Carlo Artur Basilico.

Registro - o ilustre desconhecido

Após apresentar a cronologia das reformas do Código de Processo Civil no que diz respeito ao Registro de Imóveis, o palestrante comentou a tradição do Registro, que vem dos decretos 4.827/1924 (art. 5º), 18.542/1928 (art. 266), 4.857/1939 (art. 279 e 280) e chega à Lei de Registros Públicos (art. 239 e 240), todos mencionando o registro da penhora para fazer prova contra fraudes de transações posteriores.

Todos os diplomas legais relativos ao Registro Imobiliário, ao longo de sua história, referiam a infra-estrutura de publicidade que afinal o CPC acabou confirmando e consagrando. São leis aparentemente ignoradas pela doutrina processualista. À margem dessa tradicional infra-estrutura legal vicejou uma gama impressionante de soluções inadequadas para fazer frente às possíveis fraudes executivas. A mais deletéria delas talvez seja a presunção de má-fé na aquisição ou oneração de bens imóveis, fato que se desencadeava com a simples distribuição de uma ação qualquer”.

O art. 593 do CPC não pode prescindir da publicidade imobiliária. A fraude patenteia-se pelos meios probatórios ou pelas presunções. Não se pode lançar mão de presunções quando a própria lei faculta mecanismos para afastar a utilização dessa opção derradeira para que se torne efetiva a jurisdição e se evite a situação intolerável de non liquet. As presunções calham quando esgotados os meios de produção de provas. A presunção não servirá de calço à desídia do exeqüente em diligenciar a notícia da ação executiva no registro predial competente, mormente em face das disposições legais que tornam obrigatória a inscrição (art. 169 da Lei de Registros Públicos). Toda a inscrição no registro público constitui um ônus, segundo a doutrina italiana. Não se pode invocar uma presunção quando a própria lei, na tutela de terceiros (vale dizer: de toda a sociedade) impõe a publicidade registral”.

Para que se compreenda perfeitamente o que estou tentando lhes dizer pensem que o art. 593 deve ser iluminado pelas regras de publicidade registral. Assim, a alienação ou oneração de bem imóvel quando “pendente ação fundada em direito real”, encontra resistência numa outra presunção – a de que o bem está livre e desembaraçado de ônus quando o Registro assim o declare.  Vejam que o próprio Estatuto Processual prevê, no art. 615-A, que se presume em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuadas após a inscrição”. Como ficamos?”.

A ignorância da Lei de Registros Públicos – que prevê a inscrição de todos os fatos constritivos que possam afetar a livre circulação de bens – fez ressurgir o estigma da clandestinidade dos negócios jurídicos imobiliários, praga que os legisladores do final do século XIX tentaram debelar e que agora, rediviva pela ignorância ativa dos operadores do processo, apresenta seus malefícios sociais e econômicos”.

A preferência lotérica

Tomemos o exemplo do direito de preferência. Embora no processo civil brasileiro a penhora gere um direito de preferência em favor do exeqüente que primeiro concretizá-la (art. 612), o sistema convive com o fenômeno da “atomização executiva”. São juízos especializados e concorrentes potencializando o fenômeno da intercorrência de penhoras em vários graus e qualidades. Esse cenário gera assimetrias informativas e a concorrência de distribuidores forenses promovendo a difusão caótica de efeitos processuais e registrais”.

Costumo dizer que o Registro Imobiliário, ao longo da última centúria, consagrou, com pleno êxito, os direitos de garantia que naturalmente se constituíram ao longo desse período; por qual razão não poderia garantir a ordem prelatícia pela inscrição? Afinal, foram milhões de contratos hipotecários celebrados e que viabilizaram o crédito imobiliário, movimentando fortunas, em muito maior quantidade do que as penhoras levadas a efeito nos processos executivos”.

Pergunto-lhes: “se pôde oferecer seus benefícios de segurança e garantia, dando suporte a negócios que se realizam com higidez e eficácia, por qual razão não poderia se incumbir da patologia jurídica? Não se iludam: os casos de constrições judiciais representam uma ínfima parte do que representa a massa de registros em que a preferência se consagrou pelo mecanismo registral. Se foi possível cuidar do maior e mais importante, por que não poderia zelar pelo menor?”

Ademais, o registro exerce uma força atrativa incontornável – ao contrário do que ocorre com os distribuidores e outras instâncias em que a fraude pode ocorrer. Não se elege o registrador que vai registrar o direito real de garantia; não se escolhe o registrador que vai acolher a penhora. Isso responde a uma lógica econômica imbatível: o registro não pode ser capturado pelos interesses do jogo do crédito ou da lide”.

Uma interessante alteração se operou no CPC. Em face da obrigatoriedade da apresentação de certidão da matrícula (CPC, art. 659, §5º), visando dar o conhecimento ao Juízo Executivo da situação jurídico do imóvel, pode proporcionar a informação da existência de outras penhoras”.

Jacomino perguntou: “a providência resolve o problema da concorrência dos demais exeqüentes? O juízo que exaure a execução se deterá com a informação de outras penhoras precedentes? Anula-se a adjudicação sucessiva a penhora realizada posteriormente a outra ou em desrespeito aos privilégios e preferências?”

Averbação ou registro – o nominalismo interessado

Seria uma grande vantagem se, a exemplo da Espanha, eliminássemos a já mutilada classificação que se fez clássica no direito brasileiro e chamássemos todos os atos de registro simplesmente de inscrição registral, independentemente dos efeitos que decorrem da própria natureza do ato.”
 
 O progressivo vilipêndio da nomenclatura tradicional se fez malbaratando os efeitos e a importância do registro tem uma única e exclusiva causa e atende pelo antigo nome de emolumentos”.

A doutrina considera que registro tem uma nota de essencialidade, principalidade. Seriam objeto de registro os atos constitutivos de direitos ou declarativos de direitos com a constituição de efeitos de disponibilidade e eficácia. Esses atos se aperfeiçoam por registro porque ele tem o efeito de constituir o próprio direito; é condição de eficácia do ato. Por outro lado, existem atos que são objeto de registro e que não constituem o direito, mas agregam ao direito constituído um efeito de disponibilidade e eficácia em relação a terceiros. Portanto, haveria também um efeito decorrente, especificamente, do registro. É o caso, por exemplo, da sucessão causa mortis. O formal de partilha para disponibilidade é objeto de registro, mas não é um ato constitutivo. A usucapião também é ato de registro, no entanto, a aquisição não se dá pelo registro, mas mediante decisão judicial que declara o domínio adquirido pelo preenchimento das condições que a lei prevê.”

Penhora, arresto, seqüestro: registro ou averbação? Sempre se entendeu que esses atos judiciais seriam objeto de registro uma vez que, não registrados, não seriam oponíveis a terceiros. Logicamente, se conclui que o registro agrega àqueles atos judiciais efeitos e virtudes que eles de outra forma não teriam.”

O ato é de registro porque, na categorização citada, é uma inscrição que agrega um efeito relevante. Sem ele, não se pode exercitar a presunção que a lei gera em favor do exeqüente e que lhe permite opor seu direito ao terceiro adquirente.”

Se o credor não proceder ao registro e, portanto, esse efeito não for gerado, ele não poderá opor seu direito ao terceiro adquirente que, nesse caso, por decorrência da própria lei, e dos princípios de direito, presume-se ser adquirente de boa-fé. Para destruir essa presunção, o exeqüente terá de provar que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda.”

O registro da penhora é de caráter declarativo e não constitutivo. A penhora se constitui no processo; é um ato judicial que desborda o juízo e acessa o registro; este, por seu turno, irradia seus efeitos para colher toda a comunidade. Embora ostentando o caráter declarativo, o registro é  constitutivo de efeitos. Bastaria a leitura atenta do art. 656, § 4º do CPC para se chegar a essa conclusão. Diz a lei que o registro da penhora gera a “presunção absoluta de conhecimento por terceiros”. Ora, o registro é declarativo, porém constitutivo de efeitos jurídicos. Quais? A mais importante, em termos de registro: presunção absoluta de conhecimento por terceiros. Essa presunção consagrada pelo registro gera, por outro lado, outros efeitos. Quais? A inoponibilidade dos direitos de terceiros em face da execução. A alienação ou oneração do imóvel,  realizado o registro da penhora, será ineficaz em relação ao exeqüente. Por fim, a não-realização do registro da penhora também gera alguns efeitos. Quais? A inoponibilidade dos direitos do exeqüente em face do terceiro”.

Menor custo, menor rigorismo – qualificação light?

Em relação ao artigo 659, § 4º Humberto Theodoro Jr. dirá que ‘embora a Lei dos Registros Públicos preveja o registro da penhora de imóveis (Lei 6.015/73, art. 167, I, 5), a opção da reforma pela averbação certamente se deveu à maior singeleza do último ato registral. O registro é sempre cercado de exigências formais e substanciais que, no caso da penhora, retardam a publicidade do ato judicial, que a lei empenha seja pronto. De mais a mais, não se trata de ato constitutivo do direito real, e nem mesmo constitutivo do gravame judicial. Sua função é puramente de publicidade perante terceiros. Para tal objetivo, é evidente que a averbação se mostra suficiente e adequada, além de ser mais prontamente factível’.

Ora, estará o professor sugerindo uma qualificação light? O que deverá ser entendido por singeleza do ato averbatório? Certamente a expressão não qualificaria o conteúdo técnico-jurídico do ato de averbação ou mesmo de registro que, na opinião insuspeita de Serpa Lopes, se equivaleriam na forma e se distinguiriam nos efeitos.

A averbação premonitória talvez pudesse ser feita nessas condições, desde que alguns requisitos fossem observados, mas, averbação da penhora definitivamente não. Nenhum registrador vai registrar ou averbar uma penhora se o executado não for, por exemplo, o titular inscrito. Ninguém vai registrar ou averbar uma penhora se o objeto não estiver precisamente individuado, se o direito a ser onerado não estiver especializado, se não houve perfeita identificação do atingido no mandado ou na certidão do processo.”

Continuamos um continente virgem para os processualistas. Porém, essa nova  terra-à-vista, que acaba de ser achada pelo processualistas pela reforma do CPC, haverá de ser saudada como a esperança da efetividade do processo”.
 
Debatedor levanta a questão da necessidade das certidões cíveis: “todas as situações conspiram a favor do Registro”
 
Ao comentar a palestra do registrador Sérgio Jacomino, o desembargador  Marcelo Guimarães Rodrigues do TJMG levantou a questão da relatividade da proteção oferecida pelas certidões dos distribuidores judiciais para a publicidade da penhora. Procurado pelo BE, ele explicou sua posição.

A publicidade é o objetivo precípuo dos registros públicos. Essa instituição dos registros públicos tem a vocação natural de garantir e difundir a publicidade de determinados atos da vida civil. Em momento nenhum a lei instituiu os tribunais e os foros como instituições vocacionadas para esse objetivo, até porque o próprio Código de Processo Civil diz, explícita e textualmente, no artigo 972, que os efeitos da sentença somente repercutem entre as partes do processo. Outro aspecto é que existem muitas ações que tramitam em segredo de justiça e, nesse caso, emitir certidões é terminantemente proibido. Um terceiro aspecto, também de acordo com a lei processual, é a constatação de que existem várias situações em que ações que não sejam de natureza real ou pessoal reipersecutória podem tramitar em outros foros que não os de domicílio do proprietário e de situação do bem imóvel que será alienado, ou mesmo do foro da situação do fato que ensejou a ação indenizatória. Isso torna, evidentemente, impossível, não apenas juridicamente, mas materialmente, que o terceiro interessado possa prever, conhecer, ou até mesmo adivinhar onde estaria tramitando uma ação que importasse em alienação judicial do imóvel que está adquirindo. Ele teria de pesquisar, rigorosamente, os distribuidores judiciais em todas as comarcas do Brasil, de todas as instâncias do Judiciário e de todos os tribunais que compõem o Poder Judiciário brasileiro, incluindo as justiças especiais, como a Justiça do Trabalho, a Justiça Militar, a Justiça Federal. Na prática, isso resulta em impossibilidade material.”

Existe uma praxe a esse respeito – não contesto a existência dessa praxe – que, em termos rigorosamente lógicos, racionais e até científicos, não se sustenta. Essa praxe é um resquício um pouco provinciano, uma vez que é apenas para dar uma satisfação. O terceiro adquirente tem que dar uma satisfação de que ele foi minimamente diligente ao tirar alguma certidão. Ou seja, ele vai aos distribuidores judiciais do local do domicílio do alienante do imóvel e tira essas certidões, apenas para dar uma satisfação. O que se questiona é a necessidade, ou até mesmo a eficácia dessa satisfação, que proporciona uma segurança puramente ilusória.”

Por outro lado, acredito que a boa-fé tem de ser sinalizada pelo registro público. O registro público é que vai sinalizar a boa-fé. Como? Houve o registro da ação, quando de natureza real ou pessoal reipersecutória. Aquele que deseja contraditar a certeza que é deflagrada pelo registro público requer a inscrição do ato citatório dessa ação junto à matrícula do imóvel, cuja presunção de veracidade está infirmando. A dificuldade residia quando se tratava de outras ações de natureza pessoal ou reipersecutória, uma vez que a doutrina e a jurisprudência entendiam, de maneira predominante, que não era possível levar a registro o protesto contra a alienação de bens. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça alterou e pacificou esse entendimento ao decidir que o protesto contra a alienação de bens pode ser averbado na matrícula do imóvel. Ao alterar esse entendimento, o STJ preencheu a última lacuna que existia em face dos que defendiam a necessidade e a imprescindibilidade das certidões dos distribuidores judiciais. Agora não existe mais esse argumento por força do entendimento predominante e pacificado pelo STJ. Portanto, a maior preocupação é a ação de natureza pessoal, indenizatória, uma vez que ela pode correr em qualquer lugar que não seja o foro de situação do imóvel ou de domicílio do autor ou réu, mas pode correr no foro do local onde ocorreu o fato que deu origem ao dano. Como sinalizar a existência dessa ação para o terceiro de boa-fé? Mediante o próprio protesto contra a alienação de bens. Todas as situações, no meu entendimento, conspiram a favor do Registro. Quem sinaliza a boa-fé é o Registro.

O outro lado: “em razão de limitações geográficas e tecnológicas do país ainda não é possível ao magistrado avaliar a conduta das pessoas pela simples consulta do registro”
 
O BE ouviu também o juiz  Carlo Artur Basilico, o outro debatedor do painel Processo e Registro, que defendeu o uso das certidões dos distribuidores judiciais para sinalizar a boa-fé do adquirente do imóvel.

Para um julgamento da melhor qualidade possível temos de ter uma atitude ativa no sentido de investigar a realidade dos fatos. Trabalhamos com a verdade relativa, uma vez que a verdade absoluta não aparece no processo. Essa verdade relativa usa instrumentos, como presunções, que, na ausência do conhecimento profundo e ideal, permitem-nos chegar perto da verdade. No caso da boa-fé, que hoje é um princípio de maior importância do direito civil, fica muito difícil para o juiz penetrar no aspecto psicológico de atuação das pessoas nos negócios. Por isso, procuramos nos basear em elementos objetivos, uma vez que o Código de Processo Civil se satisfaz com a caracterização da boa-fé objetiva. São elementos concretos, que podemos verificar. No caso das certidões, com o artigo 615-A introduzido no CPC há uma tendência de que as pessoas tenham atitudes proativas no sentido de agirem de tal qual forma que no futuro será mais fácil provar a boa-fé. Isso passa necessariamente pelo aprimoramento e valorização do registro público, que vai dar segurança não só àquelas pessoas, mas também aos julgadores, uma vez que, ao consultar o registro, vamos verificar de plano qual foi a conduta daquelas pessoas.”

No entanto, esse estado de coisas ainda não é o ideal. Em razão de limitações geográficas e tecnológicas do país ainda não é possível ao magistrado avaliar a conduta das pessoas pela simples consulta do registro. A boa-fé objetiva tem de ser buscada no sistema que vai além do Registro de Imóveis, que, no caso, ainda depende do Registro de Distribuição. É claro de devemos considerar um contexto de razoabilidade, sem exigir que a pessoa vá tirar certidões no Brasil inteiro, o que realmente é impossível, mas pelo menos no domicílio atual, provável, ou anterior, ou mesmo na situação do imóvel. A finalidade é verificar se o adquirente do bem foi razoavelmente diligente, isto é, se demonstrou, objetivamente, que estava de boa-fé na aquisição do imóvel para, depois, se favorecer de eventual circunstância de anulação do negócio. Enquanto o registro não atingir essa meta, esse elemento ainda é importante para verificar a boa-fé no âmbito do processo. A vontade de Sérgio Jacomino é a de que o registro, pelo princípio da concentração, já tenha em si todos os elementos suficientes para que a parte realize um negócio com segurança. Isso realmente é o que se espera e se deve lutar para obter. Mas enquanto não atingimos esse ponto precisamos de uma conjugação de outros serviços públicos, como o serviço da distribuição, para nos auxiliar nessa composição de provas do processo. Com a informatização, rapidamente vamos atingir um ponto ideal de trabalho, até com a integração entre distribuição e registro de imóveis, uma vez que a distribuição tem diversas outras funções. É conveniente que, no futuro, essa concentração se dê junto ao sistema registral imobiliário.”

É importante que haja essa segurança porque os mais prejudicados nessas transações são justamente os pequenos adquirentes. O grande investidor tem meios para fazer pesquisas mais efetivas, mas a confiança do pequeno está no cartório de registro de imóveis. Ele sabe que o registrador vai orientá-lo. É um serviço público regulado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor. O registrador tem de ter esses meios e é sua função orientar as pessoas que adquirem imóveis com sacrifício financeiro. O registro é o primeiro elo de toda essa cadeia que vai evitar as demandas judiciais. Essa integração entre juízes e registradores é fundamental para que se realize a justiça.”

BE – Como o senhor avalia o nível das discussões no primeiro dia de evento?

Carlo Artur Basilico –  Para a cidade de Teresópolis e para o estado do Rio de Janeiro é uma honra receber registradores internacionais e de todo o Brasil. Essa foi uma iniciativa do doutor Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, vice-presidente do IRIB/RJ, cuja dedicação restaurou a importância do nosso estado na participação dessas discussões. Ele recuperou a importância da relação entre o sistema do registro de imóveis e o sistema processual. Uma falha, que vem desde o ensino universitário, é a dissociação entre o sistema de registro e o sistema que integra a Justiça como um todo. Essa separação é prejudicial à qualidade da prestação jurisdicional. A proximidade entre o Poder Judiciário, representado pelo juiz, e os registradores, é muito importante para buscar a unidade e melhoria da prestação dos serviços.

Hipoteca judiciária: instituto de utilidade prática para garantir a preferência na afetação do bem sem maiores formalidades
 
O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues encerrou o painel Processo e Registro – inovações legislativas com a palestra Execução provisória (caução); hipoteca judiciária.

Segundo o desembargador, embora os dois assuntos pareçam distintos, eles têm alguns pontos comuns. “A execução provisória foi profundamente aprimorada com a edição das leis 11.232/05 e 11.382/06”, declarou. “A diferença básica entre a execução provisória e a execução definitiva da sentença é a exigência de caução. Na execução provisória exige-se a prestação de caução por parte do credor que pretende antecipar a execução, ou na iminência de serem praticados os atos que, em tese, poderão acarretar ao executado dano grave e de difícil reparação. Com a garantia da caução, ele pode agilizar a execução antes mesmo do trânsito em julgado da sentença. A hipoteca judiciária, por sua vez, é uma garantia que a legislação coloca à disposição do credor pelo simples fato de ter ocorrido uma sentença condenatória, que pode ser em ação de natureza condenatória no cível, ou uma sentença penal condenatória.”

O desembargador do TJMG explicou que, como um desdobramento lógico e automático, antes do trânsito em julgado a hipoteca judiciária é considerada um apêndice dessa sentença condenatória. “O simples fato de a sentença ter sido publicada dá direito ao credor de promover a hipoteca judiciária pelo menos de uma parcela do patrimônio do devedor.”

Essa hipoteca dependerá de um mandado judicial que conterá a especialização do imóvel – ou imóveis – do devedor sobre os quais recairão a oneração e será inscrita no registro imobiliário como forma de garantir a execução do crédito graças à sentença condenatória que obrigou ao pagamento de uma indenização em direito, ou que condenou à prestação de uma obrigação de fazer ou de entregar coisas. Esse é o ponto de interesse, uma vez que no ordenamento jurídico brasileiro o credor pode optar entre executar provisoriamente prestando uma caução, ou pela hipoteca judiciária, instituto antigo no direito brasileiro, mas pouco utilizado, talvez pela falta de conhecimento.”

O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues lembrou, no entanto, que a inscrição da hipoteca judiciária só é possível se se tratar de sentença de natureza condenatória. As ações de natureza declaratória ou constitutiva nas quais não se aplica a hipoteca judiciária, não acessam o registro de imóveis.

Uma outra diferença é que, ao contrário da execução provisória, na hipoteca judiciária não há necessidade de se prestar caução. Essa é uma situação nova, abriu-se um leque de opções para o credor. É interessante salientar que a inscrição dessas hipotecas judiciárias representa uma demanda reprimida do registro imobiliário. Imagine quantas sentenças condenatórias são proferidas por esse Brasil afora diariamente! Essa é mais uma medida para tentar fazer com que se garanta a efetividade da decisão judicial.”

Por fim concluiu que “as últimas reformas processuais visaram potencializar a carga de efetividade das decisões judiciais, aprimorando, agilizando e simplificando a execução definitiva no geral, e em particular a provisória, na qual a caução poderá ser exigida, com o mérito de proteger a segurança do comércio, ao blindar o terceiro adquirente de boa-fé, entre diversos aspectos. Compartilho com outros a impressão de que poderiam ter ousado mais, tornando exceção o que hoje ainda é regra (CPC, art. 520, caput), qual seja o efeito suspensivo da apelação. No tocante à hipoteca judiciária, em que pese de rarefeita existência, revela-se instituto de interessante utilidade prática, uma vez que, sem maiores formalidades ou entraves burocráticos, garante a preferência na afetação do bem para posterior penhora em cumprimento da sentença”.