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24º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis: georreferenciamento e regularização fundiária de terras da União


O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, realizou no hotel Alpina em Teresópolis, Rio de Janeiro, nos dias 4 e 5 de abril, o 24º Encontro Regional de Registro de Imóveis, que contou com o apoio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp, da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais e Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais, Serjus-Anoreg/MG. O evento foi co-patrocinado pelo banco Santander e pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip.

Acompanhe a sinopse da palestra Georreferenciamento. Regularização fundiária: procedimento discriminatório em terras da União, dos estados e dos municípios, proferida pelo vice-presidente do Irib/RS, João Pedro Lamana Paiva, que teve como debatedores os registradores Ari Álvares Pires Neto (Buritis/MG) e Valestan Milhomem da Costa (1º Ofício de Cabo Frio, RJ).

Georreferenciamento. Regularização fundiária: procedimento discriminatório em terras da União, dos estados e dos municípios
João Pedro Lamana Paiva
 
GEORREFERENCIAMENTO

Legislação

Lei 10.267, de 28/08/2001

Decreto 4.449, de 30/10/2002

Instrução Normativa Incra 8, de 13/11/2002

Instrução Normativa Incra 9, de 13/11/2002


Instrução Normativa Incra 10, de 18/11/2002

Portaria Incra 954, de 13/11/2002

Portaria Incra 955, de 13/11/2002

Portaria Incra 1032, de 2/12/2002


Resoluções Incra 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002

Instrução Normativa Incra 12, de 17/11/2003


Instrução Normativa Incra 13, de 17/11/2003

Portaria Incra 1.101, de 17/11/2003

Portaria Incra 1.102, de 19/11/2003


Lei 10.931, de 2/8/2004


Decreto 5.570, de 31/10/2005


Panorama geral

A legislação brasileira não previa critérios objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa problemática é enfrentada em muitos países, conforme se apura pela constatação da recente preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de um referencial único com elementos objetivos criou situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e discrepantes de uma cidade para outra e de um Ofício Predial para outro.

Conceito

Georreferenciamento é o levantamento físico da área por GPS ou outro meio, com o fim de verificar se há ou não sobreposição de área referente ao imóvel que está sendo georreferenciado;

Considerações

A lei 10.267/01 pretende a incorporação de bases gráficas georreferenciadas de imóveis rurais no Registro de Imóveis, visando acabar com a grilagem de terras.

O georreferenciamento provocará uma verdadeira interconexãoentre o Registro Imobiliário e o Cadastro Rural, instituições que não podem ser confundidas.

Esse processo levará décadas para ser implementado, a exemplo do sistema de matrícula, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, a qual somente ocorrerá no momento e nos casos determinados em lei (desmembramento, loteamento, alienação etc.).

O georreferenciamento não criará ou extinguirá direitos reais ao ser apresentado para registro. Por exemplo, se alguém tem a propriedade de um imóvel com cem hectares, a posse (sem título) sobre mais trinta, e uma concessão de uso de terras públicas de outros vinte, não poderá pretender que no Registro de Imóveis conste os cento e cinqüenta hectares.

A finalidade primordial do georreferenciamento é alcançar um perfeito cadastro do imóvel rural, através da medição in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo Sistema Geodésico Brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua precisa localização e caracterização, tal como área superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações.

Registro X Cadastro

O Registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia real à aquisição do imóvel (prova o direito).

O Cadastro tem a finalidade de arrecadar impostos (fiscal).

O Cadastro Rural se presta para obter a determinação física do imóvel com a constante da matrícula (princípio da especialidade / georreferenciamento), em substituição às descrições precárias, bem como a arrecadação de tributos.

Casos de exigência do georreferenciamento – decreto 5.570/05

Decreto 4.449/02 X Decreto 5.570/05 (antes x agora)

Fonte de polêmicas (caput do art. 10 X §2º do art. 10). Discutia-se se os casos de oneração, entre outros, exigiam o georreferenciamento.

Agora ficaram especificados claramente os casos de exigência do georreferenciamento, quais sejam:

- desmembramento, parcelamento, remembramento;

- qualquer situação de transferência; e,

- criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo (art. 10, decreto 4.449/02)

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos 3º e 4º do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)”

Isso significa que o modo de aquisição de um direito real deverá contar com a presença do documento adequando o imóvel rural às novas regras previstas, independentemente da origem do título, se judicial, notarial, particular ou administrativo.

Cabe ressaltar que os títulos (públicos, particulares e judiciais) lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação do decreto 5.570/05, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo contendo o georreferenciamento (art. 16, decreto 4.449/02).

Observação

Discute-se quanto à exigência do georreferenciamento para os casos de retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental.

No RS, o Ofício-Vircular 123/2007-CGJ normatizou o tema da seguinte forma:

Referentemente aos autos judiciais, deve ser exigido o georreferenciamento, apenas daqueles processos cujo objeto central da ação seja o próprio imóvel, v.g., Usucapião, Retificação, Divisão e Extinção de Condomínio, Demarcação, Desapropriação etc.

Não havendo necessidade de exigência em ações cujo imóvel é afetado indiretamente, tais como Partilha por Inventário ou Arrolamento, Separação ou Divórcio, Penhora, Arrematação, Adjudicação e Similares”.

Prazos

Eram muito exíguos. Os incisos do artigo 10, do decreto 4.449/02, foram dilatados para adaptarem-se à realidade nacional e o marco inicial ficou para 20 de novembro de 2003. Hoje, os imóveis rurais com mais de 1.000 ha devem ser georreferenciados. A partir de 20 de novembro de 2008, a exigência será aplicável aos imóveis rurais com área superior a 500 ha e, a partir de 20 de novembro de 2011, para todos os imóveis rurais (incisos e §3º do art. 10).

Os incisos I e II já estão em vigor.

III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares. (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

(...)

3o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)”

Rotina registral imobiliária

Feito o georreferenciamento do imóvel, o proprietário deverá submetê-lo ao Incra, instruído com certidão da matrícula do imóvel e a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do responsável técnico, para certificação de que a poligonal objeto do memorial descritivo (a descrição completa do imóvel – perímetro) não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado. 

Da interconexão necessária (1º passo)

Proprietários: dirigem-se ao Incra com a documentação georreferenciada e solicitam a certificação de que o imóvel objeto do levantamento não se sobrepõe a outro do Sistema Geodésico Brasileiro.

Incra: recebe a solicitação, verifica se não há sobreposição e emite certificado para ser entregue ao Registro de Imóveis.

Da interconexão necessária (2º passo)

Proprietários: dirigem-se ao Registro de Imóveis, com a documentação georreferenciada e a certificação passada pelo Incra, para solicitar a inserção desses dados nas matrículas.

Registro de Imóveis: apresentada a documentação exigida por lei para a realização do georreferenciamento, o Registro de Imóveis realizará os atos competentes e arquivará os documentos necessários.

Da interconexão necessária (3º passo)

Registro de Imóveis: comunicará ao Incra as mutações objetivas e subjetivas que envolvam bens imóveis.

Incra: ao receber a comunicação do Registro de Imóveis, o Incra atribuirá a cada imóvel um novo número, que informará de volta ao RI.

Da interconexão necessária (4º passo)

Incra: Comunicará aos Registros de Imóveis os novos números cadastrais, para a realização de averbação de ofício.

Registro de Imóveis:procedem às averbações, encerrando o novo procedimento previsto na lei 10.267/01.

Da interconexão necessária (5º passo)

Comunicações on line: a evolução do procedimento de informações poderá se dar da mesma forma como é feito, atualmente, com a Receita Federal, mediante a emissão da Declaração Sobre Operações Imobiliárias – DOI, com o envio e o recebimento de dados por correio eletrônico.
 
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL – LEI 11.481/2007

Novidades

A lei 11.481, de 31 de maio de 2007, prevê medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em imóveis da União e altera leis, decretos e o próprio Código Civil.

Alterações

DECRETO-LEI 9.760/46

Demarcação de terrenos para regularização fundiária de interesse social (art. 6°, lei 11.481/07)

DECRETO-LEI 271/67

Acrescentou como fins da regularização fundiária de interesse social em terrenos públicos ou particulares, a urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra... (art. 7°, lei 11.481/07)

DECRETO-LEI 2.398/87

Criou a DOITU, Declaração sobre Operações Imobiliárias em Terrenos da União art. 9°, lei 11.481/07).

OBS: qual será a declaração sobre operação imobiliária a ser remetida se o procedimento for aplicado por estados, DF e municípios (DOI? DOITU? Ou então, criar uma outra DOIM – municipal – ou ainda a DOIE – estadual).

CÓDIGO CIVIL

Acrescentou ao artigo 1.225, como direito real, os incisos XI e XII.

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

Acrescentou ao artigo 1.473, como bens passíveis de hipotecas, os incisos VIII, IX e X.

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

X - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

LEI 9.514/97

Alterou o parágrafo primeiro do artigo 22 da lei 9.514/97, inserindo no referido parágrafo a expressão “podendo ter como objeto além da propriedade plena”.

1o  A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

Acrescentou, também, o parágrafo segundo.

2o  Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

LEI 6.015/73

Acrescentou o artigo 290-A à lei 6.015/73, para inserir casos de gratuidade no RI.

Art. 290-A. Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos: (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

Finalmente, o artigo 22 da lei 11.481/07 estabeleceu que os estados, o Distrito Federal e os municípios poderão aplicar, no que couber, as disposições dos artigos 18-B a 18-F do decreto-lei 9.760, de 5 de setembro de 1946, nas regularizações fundiárias de interesse social promovidas em imóveis de sua propriedade.

Art. 22.  Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas regularizações fundiárias de interesse social promovidas nos imóveis de sua propriedade poderão aplicar, no que couber, as disposições dos arts. 18-B a 18-F do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946.”

Princípios

Princípio da especialidade objetiva (§ 2º, art. 18-A, lei 11.481/07)

“§ 2o  O auto de demarcação assinado pelo Secretário do Patrimônio da União deve ser instruído com:

I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, dos quais constem a sua descrição, com suas medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem como seu número de matrícula ou transcrição e o nome do pretenso proprietário, quando houver;

II - planta de sobreposição da área demarcada com a sua situação constante do registro de imóveis e, quando houver, transcrição ou matrícula respectiva;

III - certidão da matrícula ou transcrição relativa à área a ser regularizada, emitida pelo registro de imóveis competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes, quando houver;

IV - certidão da Secretaria do Patrimônio da União de que a área pertence ao patrimônio da União, indicando o Registro Imobiliário Patrimonial - RIP e o responsável pelo imóvel, quando for o caso;

V - planta de demarcação da Linha Preamar Média - LPM, quando se tratar de terrenos de marinha ou acrescidos; e

VI - planta de demarcação da Linha Média das Enchentes Ordinárias - LMEO, quando se tratar de terrenos marginais de rios federais.”

Se houver registro anterior e este for contraditório ao levantamento realizado, o auto de demarcação também fará às vezes de procedimento de retificação.” (Luciano Lopes Passarelli)

Princípio da Disponibilidade?

Deve ser apresentada a anuência do proprietário ou, pelo menos, prova de sua intimação no momento do auto de demarcação.” (Hlevécio Duia Castello)

Requisitos

- Área situada em zona especial de interesse social, ZEIS;

- que nela residam famílias com renda mensal inferior a cinco salários-mínimos;

- não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

- imóveis urbanos/rurais.

1° passo – auto de demarcação

Competência: Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

Objetivos:

- apontar qual é a área objeto de regularização pela União;

Atenção: o ato de demarcação não basta para conferir o domínio da área para a União, o que somente ocorre após o registro no RI.

- certidão da SPU de que a área lhe pertence.

Documentação:

- planta e memorial descritivo da área a regularizar;

- planta de sobreposição da área demarcada;

- certidão da matrícula ou da transcrição da área a regularizar;

- certidão da Secretaria do Patrimônio da União, SPU, indicando o Registro Imobiliário Patrimonial – RIP e o responsável pelo imóvel;

- planta de demarcação da linha preamar média (LPM) para terrenos de marinha (o agente regulador é a União);

- planta da linha média de enchentes ordinárias (LMEO) para terrenos marginais a rios federais (o agente regulador é a União).

OBS:  as plantas e memoriais devem ser assinadas por profissional com prova do CREA.

2° passo – Registro de Imóveis

Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no Registro de Imóveis:

- o Oficial, no prazo de 30 dias, procederá às buscas para verificar a existência de matrículas ou transcrições relativas à área a ser regularizada;

- examinará os documentos apresentados e escreverá a nota devolutiva, em uma única vez, no caso de haver exigências a serem satisfeitas.  

1° opção: não existe matrícula ou transcrição

Se inexistir matrícula ou transcrição e a documentação estiver em ordem, o RI  abrirá matrícula do imóvel em nome da União e registrará o auto de demarcação.

2° opção – existe matrícula ou transcrição

Se houver registro anterior, o RI notificará pessoalmente o titular do domínio.

Caso ela não seja encontrado, será certificado pelo registrador, que fará a notificação por edital, bem como a notificação dos confinantes, ocupantes e demais interessados, cujas publicações correrão a expensas da União.

Serão procedidas duas publicações no prazo de 30 dias.

Decorrido o prazo de 15 dias após a última publicação sem que haja impugnação (presume-se anuência), o RI abre matrícula em nome da União e registra o auto de demarcação.

O RI cancela, ex oficio, o registro anterior ou qualquer direito real, em virtude da nova abertura de matrícula e procede às necessárias averbações junto aos registros anteriores, se for o caso.

Havendo impugnação, o RI dará ciência à União, que tentará acordo com o impugnante.

Não havendo acordo, remete-se a questão ao juízo competente (Justiça Federal).

Notificação e impugnação

O prazo da impugnação é de 15 dias a partir da notificação.

Se a notificação for pessoal, exclui-se o dia do início e inclui-se o dia do vencimento. Devem ser esgotadas todas as possibilidades antes de se proceder à notificação por edital.

Se a notificação for por edital, o prazo será contado a partir da última publicação (Patricia Ferraz), devendo ser veiculada em jornal de grande circulação local.

Julgamento da impugnação

Julgada improcedente a impugnação, os autos voltam ao RI para abertura de matrícula em nome da União e registro do auto de demarcação,  cancelando-se os registros anteriores e realizando eventuais averbações.

Julgada procedente a impugnação, os autos serão restituídos ao RI para as necessárias anotações e posterior devolução ao Poder Público.

Efeitos da prenotação

A prenotação do pedido de registro da demarcação fica prorrogada até o cumprimento da decisão judicial ou até seu cancelamento a pedido da União, não se aplicando a essas regularizações o cancelamento por decurso de prazo.

Aplicação subsidiária

Esse novel diploma legal possibilitou, ainda, a aplicação desse procedimento às regularizações fundiárias de interesse social em imóveis de propriedade dos  estados,doDistrito Federal e dos municípios (art. 22, lei 11.481/07).

Obrigações tributárias

Também é importante salientar que as operações imobiliárias envolvendo terrenos da União, dos estados, Distrito Federal e municípios, implicam a apresentação de Declaração sobre Operações Imobiliárias em Terrenos da União – DOITU, em meio magnético, pelos cartórios de Notas, Registro de Imóveis e Títulos e Documentos, relativas às suas respectivas circunscrições de responsabilidade.

Modelo de matrícula e de registro
 
Referências bibliografias

Boletim Eletrônico IRIB 3141, 26 de setembro de 2007.

FERRAZ, Patricia André de Camargo. Regularização fundiária de imóveis da União: Lei 11.481/07.

PAIVA, João Pedro Lamana. A Regularização Fundiária da Lei n° 11.481/2007 para Zonas Especiais de Interesse Social e o Registro de Imóveis. Site: www.lamanapaiva.com.br, acessado em 31 de março de 2008.

PASSARELLI, Luciano Lopes.  O procedimento retificatório institutído pela lei federal 11.481/07. Boletim Eletrônico IRIB 3097, de 31 de agosto de 2008.