BE227

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A propósito da Enfiteuse
Dr. Marcelo Terra - Advogado


Sinopse de estudo apresentado e distribuído aos participantes do XXVII Encontro de Vitória.

O trabalho expõe o instituto da enfiteuse, aforamento, aprazamento e seus efeitos no princípio da unitariedade da matrícula.

O Código Civil elenca (art. 674) como direitos reais sobre coisas alheias a enfiteuse, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca.

Alguns são direitos de garantia, outros de gozo e fruição.

Dá-se a enfiteuse (art. 678), "... aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável."

O enfiteuta tem todos os direitos inerentes ao domínio, menos o domínio.

Exatamente por caberem tantos poderes ao enfiteuta, o seu direito se denomina "domínio útil", ou seja, ele tem os direitos de: usufruir o bem, aliená-lo e transmiti-lo por sucessão hereditária. O senhorio tem o domínio direto.

Terrenos de marinha e terrenos acrescidos de marinha

O Código Civil regula a enfiteuse de bens particulares, pertencentes a pessoas naturais ou jurídicas; a dos terrenos de marinha sempre se regrou por leis especiais.

Atualmente, a legislação básica a respeito de terrenos de marinha é o Decreto-lei n.º 9.760/46, com suas posteriores modificações. Pelo art. 2.º, do Decreto-lei n.º 9.760, são terrenos de marinha: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.

"Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha."

Terrenos alodiais: não sujeitos a enfiteuse

Terrenos alodiais ou terras alodiais são aqueles que se mostram livres e isentos de encargos, ou ônus, como aforamento, ou enfiteuse. Por isso, quando se determina a qualidade alodial do terreno, significa que trata-se daquele que não está sujeito ao pagamento de qualquer foro ou laudêmio. O proprietário tem o domínio pleno sobre ele, estando livre de qualquer outro senhor. Indica, pois, o terreno ou imóvel que não está sujeito a enfiteuse.

Terreno alodial é o terreno de formação antiga e vizinho ao terreno de marinha. O terreno alodial é sempre de propriedade privada; o terreno de marinha pertence ao Estado e está sujeito ao aforamento para o uso particular.

Parcelamento do solo em terrenos de marinha

Se a gleba for objeto de enfiteuse, aprazamento ou aforamento, sua divisão depende do consentimento do senhorio (art. 681, C.C.). Por sua vez, o § 6.º, do art. 3.º, do Decreto-lei n.º 9.760/46, com redação modificada pelo art. 32, da Lei n.º 9.636/98, estabelece ser

"... vedado o loteamento ou o desmembramento de áreas objeto de ocupação sem preferência ao aforamento, (...), exceto quando: a) realizado pela própria União (...); b) solicitado pelo próprio ocupante (...)"

É necessária a anuência da União, não havendo transferência das vias públicas, áreas verdes, de lazer e institucionais ao domínio do Município, que passa a ser, única e exclusivamente, seu foreiro, sem pagamento de laudêmio e dispensado o Município de pagamento do foro anual respectivo.

Incorporação imobiliária em terrenos de marinha

Não há em texto legal referência aos requisitos formais e substanciais para a instituição do condomínio de edifício dividido em unidades autônomas, subordinado à Lei n.º 4.591/64 em terrenos de marinha.

Em doutrina, há a observação de Rosita de Sousa Santos no sentido de que se o foreiro constrói um prédio de apartamentos e passa a vendê-los por unidade, para o Serviço de Patrimônio da União, cada unidade vendida representa um aforamento novo.

Há, também, a sempre interessante e prática colocação do Tabelião Antonio Albergaria Pereira, interpretando a expressão "título de propriedade", constante da letra "a", do art. 32, da Lei n.º 4.591/64 e questionando se, apesar de não ser proprietário, nem titular de direitos reais de aquisição, o enfiteuta pode assumir a iniciativa e responsabilidade de uma incorporação imobiliária, quando a lei especifica título de propriedade do terreno. E título enfitêutico não é título de propriedade, mas sim título de um direito real sobre imóvel alheio.

Princípio da unitariedade da matrícula

A Lei 6.015/73 disciplina que "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro ..." (inciso I, § 1.º, art. 176) e que

"Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro n. 2 _ Registro Geral _ obedecido o disposto no art. 176."

Em decorrência do princípio da unitariedade: a) a matrícula deve objetivar um só imóvel; b) cada imóvel somente pode estar em uma única matrícula.

São dois os requisitos para fusão de matrículas de imóveis distintos: a) sua contiguidade; b) que o(s) proprietário(s) seja(m) o(s) mesmo(s) para os dois imóveis.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo já afirmou ser possível o registro de memorial de incorporação em terrenos de marinha, desde que haja contrato de aforamento ou enfiteuse, em vez de simples ocupação.

O sistema registral com fundamento na matrícula

A grande novidade introduzida no direito positivo brasileiro pela Lei n.º 6.015/73 foi a adoção do sistema fundamentada na Matrícula. Quando se alude a imóvel, e segundo doutrina de Afranio de Carvalho, "... pressupõe-se a delimitação de um espaço na superfície terrestre, a configuração de um terreno como corpo distinto, vale dizer, a sua descrição e separação, de maneira a ganhar individualidade, em virtude da qual o imóvel não se confunde com nenhum outro semelhante, é a inscrição no registro imobiliário."

É chegado o momento de repensarmos a matrícula, admitindo a dualidade "unidade jurídico-registrária" e a "unidade jurídico-física".

Recentemente, o CSM do TJ/SP reiterou o posicionamento tradicional e ortodoxo, ao julgar que "... a expressão `cada imóvel' significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos, individualizada de outras glebas.           
 



Atuação do Ministério Público e o Registro de Imóveis
Dras. Cláudia Berê e Cláudia Tamiso - Promotoras de Justiça


BI - Recentemente uma pesquisa revelou que mais da metade da população da capital de São Paulo vive clandestinamente. O que o Ministério Público tem feito para minorar estes problemas ambientais e habitacionais em São Paulo?

Dra. C. Berê - Tomando ciência de casos concretos sobre irregularidades, o Ministério Público, procura, em 1o lugar, instar a Prefeitura a tomar as medidas cabíveis para regularizar a situação. Temos algumas comarcas de sucesso nesta fase administrativa. Por exemplo, na Comarca de Moji das Cruzes, recentemente, o Promotor Dr. Marcos Vinicius, conseguiu firmar um termo de ajustamento com a Prefeitura para instauração de dezenove processos administrativos de regularização de loteamentos. Recentemente, por iniciativa de uma promotora da capital, Dra. Anabel, o governador do Estado de São Paulo, Mario Covas, baixou um decreto visando a facilitação de compra de lotes populares. Mas, basicamente, o grosso da atuação do Ministério Público nessa área tem sido a atuação repressiva, ou seja, o ajuizamento de ações civis públicas contra loteadores e Prefeituras

BI - Incidem as regras da lei 6766/79 sobre conjuntos habitacionais implantados pelos Esstados ou Municípios?

C. Beré - Nós entendemos que também incide a lei 6766/79 sobre os conjuntos habitacionais. Na verdade, o que existe é uma mera dispensa da apresentação de algumas certidões , já que o poder público não precisa comprovar sua idoneidade financeira para promover o empreendimento.

BI - O mecanismo de indisponibilidade de bens, bloqueio de matrículas, iniciativas tendentes a paralisar o comércio e alienação irregular de lotes tem sido usado como estratégia pelo Ministério público do Estado de São Paulo?

C. Beré - Nas ações civis públicas, normalmente, esses pedidos são feitos liminarmente. A decretação da indisponibilidade de bens do loteador é feita com o intuito de garantir principalmente sua capacidade financeira e patrimonial para cumprir as determinações decorrentes da sentença judicial. Nestes casos de indisponibilidade de bens e bloqueio de matrículas, quando essas liminares são concedidas, elas têm se mostrado muito eficazes, porque acabam levando os loteadores a se compor com o Ministério Público até para agilizar a regularização do empreendimento.

Esses mecanismos na verdade são muito eficientes quando o loteador possui idoneidade financeira. Infelizmente, nós temos um grande número de loteadores clandestinos que se utilizam de laranjas" ou de pessoas sem qualquer patrimônio. Nesses casos não adianta...

BI - O Ministério Público tem recebido comunicações de registradores imobiliários denunciando a existência de loteamentos irregulares? Quais as medidas tomadas em resposta a essas provocações?

C. Beré - Nós temos recebido comunicações sobre não execução de obras de infra-estrutura, porque tal comunicação está prevista, no caso do Estado de São Paulo, nas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. Os registrados comunicam , por exemplo, a venda de fração ideal - até porque existem os provimentos locais a respeito disso. Nós estamos em negociação com a Corregedoria-Geral da Justiça de SP, em conversações com o Des. Luís de Macedo, a respeito da inclusão de alguma disposição normativa nesse sentido nas normas de serviço.

C. Tamiso - Nos somos um órgão de apoio. Na maioria dos casos, tal comunicação é feita diretamente ao promotor da comarca e constatada a irregularidade, é instaurado inquérito civil ou mesmo procedimento preparatório para apuração e, se for o caso, entrar com a ação civil pública.   
 



Responsabilidade Civil do Estado e dos Oficiais de Registro
Maria Darlene Braga Araújo - Oficial Substituta


Maria Darlene Braga Araújo, substituta da Oficiala do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, Ceará, escolheu um tema que considera "interessante e ao mesmo tempo de valor relevante para todos os colegas".

Segundo a autora, a responsabilidade civil é a sanção imposta pelo Direito diante de ato lesivo à ordem jurídica, especificamente no

que concerne com a reparação dos danos morais e patrimoniais. O fundamento é recompor a situação econômica ou espiritual daquele que sofreu com o ato.

Especificamente quando o Estado é quem pratica o ato, tal responsabilidade ostenta um caráter mais abrangente do que para os particulares, já que independe da comprovação de dolo ou culpa, apenas da confirmação do nexo causal entre o agente público e a conduta danosa.

Ao oficial de registro cabe a reparação dos danos causados por eles pessoalmente _ ou através de seus prepostos _ apenas e tão-somente nos casos de ação ou omissão, culposa ou dolosa, facultado ao primeiro o direito de regresso contra os segundos no caso de conduta dolosa ou culposa deste.

A autora deixou consignado que cabe direito de regresso a ser exercido pelo Poder Público contra o agente delegado que agiu com dolo ou culpa. De outra parte, caberia ao particular escolher a quem deseja acionar: o Estado, o agente público ou ambos.

O trabalho cuidou de enfocar alguns aspectos processuais que podem ser utilizados como matéria de defesa em processos judiciais onde o oficial de registro figure como réu _ tais como legitimidade da parte, ônus da prova, validade da citação, competência do juízo, listisconsórcio facultativo e obrigatório, denunciação da lide e o cabimento de ação rescisória.

No que concerne à atividade exercida pelo registrador, Darlene Araújo discorreu sobre a sua necessária imparcialidade e independência, atrelada ao dever de adstrição à legalidade, buscando um constante aprimoramento de sua qualidade técnica, ética e profissional. Conclui a autora "que a aferição e fiscalização da regularidade e da continuidade do serviço, são preceitos basilares e indispensáveis ao bem comum, atributo próprio do Estado de Direito e da Soberania".

O reconhecimento da complexidade dos deveres do oficial de registro, sobreposta aos seus direitos, levou a autora a perscrutar as fronteiras da atividade: o interesse social.

Concluiu, anelando que sua contribuição pudesse despertar o interesse dos profissionais que atuam na área do registro imobiliário, fomentando a reflexão e questionamento sobre a abrangência, reflexos e a importância da responsabilidade civil do Estado em face dos atos praticados pelos registradores ou tabeliães. Estima necessária a ampliação dos caminhos até hoje trilhados pela ciência jurídica, influenciando uma produção legislativa mais abrangente, esclarecedora e satisfatória _ não só para a sociedade, mas também para o particular que atua em nome do Estado, por sua conta e risco, como é o caso do oficial de registro.

Finalmente, apontou a autora a indigência legislativa, fulcrada em poucos artigos, espalhados em diferentes normas, fomentando divergências na doutrina e na jurisprudência, propiciando o surgimento de lacunas que "induzem punições exacerbadas, causadoras de dissabores até mesmo para os profissionais mais atentos às normas do direito e da moral, o que deve ser banido de nosso ordenamento jurídico".          
 



1º Curso de Introdução ao Direito Registral Imobiliário

A matrícula no Registro de Imóveis - Dr. Sérgio Jacomino


O art. 167 da da Lei 6015/73, Lei dos Registros Públicos (LRP) reza: "no registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos: I _ o registro; II a averbação.

Os arts. 168 e 172 limitam as espécies de inscrição _ registro e averbação.

O art. 176 insinua a inscrição inaugural do fólio no livro 2 (registro geral).

Assim como a inscrição pode significar tanto o ato de inscrever quanto o seu resultado (o inscrito), para fins pedagógicos poderíamos distinguir entre o ato jurídico de matrícula - no sentido de inscrição inaugural no sistema de fólio real - e a matrícula como sinônimo de fólio real, que encerra as inscrições a ele endereçadas relativamente à unidade predial.

Com o sentido de fólio real, a matrícula é a própria folha, a base _ continente registral _ sobre a qual vão aportar os assentos relativos ao domínio e às demais mutações jurídicas _ conteúdo registral _ que tenham por objeto o imóvel matriculado.

A matrícula, com o sentido lato de registro, é a primeira inscrição no fólio real.

A matrícula, portanto, é a folha que compõe o registro geral _ livro dois.

Distinções entre matrícula e cadastro

O cadastro constitui complemento natural do registro de imóveis. Enquanto o registro informa a situação jurídica do imóvel, o cadastro informa a sua situação física.

Princípio da unitariedade da matrícula

Art. 176, § 1o, inciso I. O dístico _ um imóvel, uma matrícula _ expressa o sentido do princípio.

O art. 169, II, prevê que os registros relativos a imóveis situados em comarcas limítrofes serão feitos em todas elas. Nesse caso, o imóvel todo _ não seccionado pelos limites territoriais _ será matriculado em ambas (ou mais) circunscrições. Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição imobiliária.

Seccionamento

É comum o seccionamento do imóvel por passagem de vias públicas, rios, estradas etc. Nesses casos, em homenagem ao princípio da unitariedade da matrícula, devem ser desdobrados tais imóveis em quantas matrículas necessárias.

Requisitos da matrícula

Os requisitos da matrícula estão no art. 176, § 1o , II da LRP.

Data do registro anterior

Necessidade de figurar na abertura da matrícula, evitando-se filiação desnecessária. Expedição da certidão em cópia reprográfica (art. 19, § 1o da LRP).

Confrontações

A confrontação deve se dar com prédios. São indevidas confrontações imprecisas: "com quem de direito", "com fulano ou sucessores dele".

Residência

No antigo regulamento exigia-se a "residência" do proprietário, no atual "domicílio". Para atendimento da exigência legal, passou-se a indicar o domicílio com designação de rua, número do prédio, bairro etc. O interesse é judicial, no caso de execução.

Estado civil e regime de bens

Deve-se consignar o nome do cônjuge, estado civil e regime da bens do casamento

e indicar a data da realização do casamento para que o cartório verifique a necessidade (ou não) do registro do pacto antenupcial. A necessidade de publicidade vem das implicações patrimoniais.

Abertura de matrícula.

Primeiro registro ou averbação? O artigo 228 da Lei 6015/73 estabelece que a abertura da matrícula se dá por ocasião do primeiro registro. Apesar da redação, admite-se que não só por ocasião do registro, mas também de averbação. Ex: abertura de matrícula a pedido do proprietário.

Abertura de matrícula ex officio

Admite-se a abertura de matrícula ex officio (item 45, Cap. XX das NSCGJSP). Admite-se (e aconselha-se) a abertura de matrícula por ocasião do registro do parcelamento do solo urbano ou no caso de especificação.

Inovação unilateral do registro anterior

A abertura de matrícula pode ser feita com as imperfeições do registro anterior desde que: (a) a matrícula reproduza integralmente o conteúdo do registro anterior; (b) que haja segurança de não superposição ou grave defeito de indeterminação.

Hipóteses de fusão/unificação.

(a) 2 ou mais imóveis matriculados = nova matrícula, averbando-se a circunstância e encerrando as matrículas anteriores; (b) 2 ou mais imóveis transcritos = nova matrícula, averbando-se a circunstância nas transcrições anteriores; (c) 2 ou mais imóveis registrados em ambos os sistemas = nova matrícula, averbando-se a circunstância nos registros anteriores, encerrando a matrícula.

Requisitos para a fusão/unificação: (a) imóveis de propriedade do mesmo proprietário e (b) contiguidade.

Hipoteca sobre parte certa e determinada

A doutrina se inclina a admitir o registro da hipoteca de parte certa e determinada de imóvel na matrícula de área maior, com a perfeita especialização da parte gravada, sem a necessidade de abertura de nova matrícula.

Cancelamento de matrícula

O cancelamento da matrícula e o encerramento estão previstos no art. 233, incisos I, II e III da LRP.

A matrícula somente poderá ser cancelada em virtude de decisão judicial não sujeita a recurso.

Não se pode confundir cancelamento de registro com cancelamento de matrícula. O cancelamento da matrícula retira do mundo jurídico a base sobre a qual se assentam os atos (registros ou averbações) subseqüentes.

Hipóteses de cancelamento de matrícula por nulidade: (a) fusão de matrículas de imóveis de proprietários distintos (art. 234 da LRP); (b) dupla matriculação (art. 176, § 1o, I da LRP); (c) abertura de matrícula tendo por base título inválido etc.

Dupla matriculação e seus efeitos no registro.

Dá-se dupla (ou múltipla) matriculação quando um mesmo imóvel (ou parte dele) se acha inscrito no Registro com matrículas distintas em nome de pessoas distintas.

Hipóteses mais comuns de cancelamento de matrículas por duplicidade: abertura subseqüente de matrículas que têm por objeto o mesmo imóvel sem a ocorrência de direitos contraditórios; dupla matriculação com direitos contraditórios (Ex.: dupla matriculação e registros de alienações a pessoas distintas).

Bloqueio de matrículas

Bloqueio da matrícula, determinada pela autoridade judicial (administrativo ou contencioso) consiste na proibição da prática de quaisquer atos subseqüentes àquela ordem. É o trancamento da matrícula.

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