O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo, dia 31/10, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre retificação de área a ser vendida para incorporadora foi enviada por Mirtes dos Santos e respondida pelo 3  o  registrador de imóveis da capital, Dr. George Takeda.

Registro de Imóveis - Diário Responde  

Uma construtora está interessada em minha casa, mas no registro de imóveis não consta a medida dos fundos nem a área. A construtora diz que só compra depois da retificação, o que devo fazer?

A construtora está exigindo isso porque pretende reunir várias áreas para o lançamento de um prédio de apartamentos.

Para quem quer vender uma casa, a rara oportunidade de ter uma incorporadora interessada não pode ser perdida porque dificilmente um particular pagaria o preço que um empreendedor imobiliário estaria disposto a gastar, mas para isso o terreno deve estar perfeitamente descrito na matrícula com todas as suas medidas e área superficial.

A reunião de várias áreas para a formação de um único terreno é feita no registro de imóveis por meio de fusão de matrículas, que exige que cada terreno esteja perfeitamente descrito para permitir que a área final também seja bem descrita. A falta de medidas e de área de uma das matrículas exige que a mesma seja previamente retificada.

Antigamente, a retificação de área somente poderia ser feita por processo judicial que, muitas vezes, chegava a demorar vários anos, daí a razão porque a construtora está exigindo a retificação antes de comprar. Ocorre, todavia, que depois da promulgação da lei 10.931, de 2/8/04, a retificação pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, o que veio a facilitar em muitas as coisas.

Este novo dispositivo legal reformulou todo o procedimento de retificação previsto na Lei de Registros Públicos (LRP – 6.015/73).

A regra geral para a retificação (art. 213, II, da LRP) é a de que o interessado deve requerer a retificação diretamente ao oficial de registro de imóveis com uma planta e memorial descritivo, planta essa elaborada por profissional registrado no CREA e com as assinaturas dos confrontantes da propriedade. O confrontante que não assinar será notificado pelo próprio oficial do cartório de registro, sendo-lhe dado prazo de 15 dias para manifestação. Não havendo impugnações, a retificação é imediatamente averbada na matrícula. Havendo impugnação, o pedido é encaminhado ao juiz.

A essência do novo procedimento é a de que havendo concordância de todos os vizinhos, a retificação pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis de forma simplificada e rápida. Somente quando não há concordância é que o procedimento será judicial da forma tradicional.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site : www.irib.org.br – Tel. 289-3599 – e-mail : [email protected]

 

A partir do novo Código Civil, o teto para multas por atraso no pagamento de condomínio é de 2%, desde que a dívida tenha surgido na vigência da lei atual. O entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se deu no julgamento de recurso do Condomínio do Edifício Frigia, no Estado de São Paulo, que recorreu de acórdão do Segundo Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, mas a decisão foi mantida por unanimidade. O tribunal estadual aplicou o novo Código Civil ao caso e reduziu a multa de 20% para 2% sobre as prestações vencidas a partir de fevereiro de 2003, sendo mantida a incidência dos 20% sobre a dívida anterior a esse período.

O recurso interposto pelo condomínio no STJ discutiu o percentual da multa devida por atraso no pagamento das cotas correspondentes a uma unidade autônoma. O Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo determinou que, a partir do novo Código Civil, a pena caia de 20% para 2% - de acordo com o artigo 1.336, parágrafo primeiro, da lei.

No STJ, o condomínio alegou omissão da decisão quando foi analisado recurso que levantou a necessidade de preservação do ato jurídico perfeito em relação à regra condominial. Para o recorrente, essa regra estabelece multa de 20% sobre o valor da dívida em atraso, incorrendo em ofensa a artigo do Código de Processo Civil (artigo 535, II, do CPC).

Sustentou, ainda, contrariedade à Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, porque a multa de 20% tem amparo no referenciado dispositivo, "que precisa ser observado", sob pena de ofensa ao Código Civil. Por fim, salientou que a multa não constitui preceito de ordem pública "e, ainda que o fosse, não teria o condão de operar efeito retroativo".

Para o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, não houve omissão por parte do Tribunal, pois, ao apreciar o recurso do condomínio, "a Corte deixou claro que, no seu entender, não havia ofensa a ato jurídico perfeito ou a direito adquirido, pois as prestações vencidas durante o período anterior continuam disciplinadas pela Lei 4.591/64". Avaliou o ministro: "Assim, o vício apontado inexistiu, mas apenas conclusão desfavorável à parte autora."

Quanto ao mérito, o ministro também entendeu não ter razão o condomínio. Observa que a Lei nº 4.591/64 (artigo 12, parágrafo 3º) admite previsão na convenção condominial de multa de até 20 % - "o que, evidentemente, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil". O caso não cabe às cotas vencidas depois da vigência da nova lei, pois essa revogou, por incompatibilidade, o percentual limite estabelecido no parágrafo terceiro, fixando novo teto de até 2%. "A regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor", concluiu o ministro. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 663285 (Notícias do STJ, 8/11/2004: Multa por atraso no pagamento de condomínio é limitada a 2% após novo Código Civil ).

 

Registro de Imóveis. Dúvida. Aquisição, por herança, de parte ideal quantificada em metragem quadrada, com averbação de construção demonstrativa, por dado constante do registro, de que se trata, na verdade, de área localizada. Imóvel fracionado em múltiplas parcelas ideais igualmente quantificadas e objeto de subseqüente destaque, por desapropriação, de parte certa e identificada. Impossibilidade de novos registros enquanto não apurado o remanescente e regularizado o parcelamento irregularmente efetivado em manifesta fraude à lei de parcelamento do solo. Irresignação parcial. Inadmissibilidade. Recurso não provido. (Apelação cível 172-6/6, Jundiaí, DOE 21/10/2004)