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Diário de São Paulo de 3/4/2005 (caderno imóveis, p. 2)

Quem não registra não é dono

Pergunta: Vi na novela “América”, da Rede Globo, que a família do peão Tião (Murilo Benício) pode perder suas terras porque o imóvel foi vendido duas vezes e não foi registrado por eles no cartório de Registro de Imóveis. Pergunto: a situação criada na novela pode acontecer na vida real? Nesta hipótese, quais as medidas legais cabíveis ao comprador prejudicado? Como evitar esta situação? (Patrícia Oliveira – Vila Mariana, São Paulo).

Resposta do IRIB:

Como ensina o dito popular, às vezes a vida imita a arte, a hipótese criada na novela pode acontecer. Nessa eventualidade, o comprador prejudicado poderá tentar anular judicialmente o 1º registro, provando que a 1ª venda foi um conluio entre as partes, para, em seguida, registrar sua escritura pública. Mas, se a má-fé do vendedor não era de conhecimento do outro comprador, restará ao prejudicado uma ação judicial contra o vendedor, exigindo a devolução do valor pago, acrescido de perdas e danos.

Se o imóvel foi vendido duas vezes por escritura pública elaborada em tabelionatos diversos, será proprietário do imóvel aquele que primeiro levar sua escritura a registro. Se na matrícula do imóvel ainda não consta a 1ª venda, não será possível ao tabelião que elaborou a escritura da 2ª venda saber da má-fé do vendedor. Mas se o tabelião constatar na matrícula do imóvel que este já foi vendido, não lavrará a 2ª escritura. A atuação do tabelião, portanto, dará segurança jurídica à transação. Dessa forma é importante o comprador registrar a escritura, pois legitima a propriedade e impede um segundo registro.

Outro aspecto a destacar é a aptidão do documento para gerar o registro no cartório de imóveis. A escritura pública, lavrada exclusivamente pelo tabelião de notas, é o único documento apto a gerar o registro da transferência da propriedade de um imóvel, salvo raras exceções. Instrumentos particulares como contratos de gaveta, recibos, dentre outros, não têm a mesma força jurídica da escritura.

O compromisso de compra e venda, muito utilizado em vendas parceladas, também é passível de registro no cartório, evitando uma 2ª venda do imóvel durante o período em que são pagas as prestações, pois o registro deste contrato preliminar resultará em direito real em favor do compromissário comprador.

Entretanto, tal contrato preliminar somente será registrado se preencher todos os requisitos legais, daí a importância de esse contrato ser elaborado por instrumento público. O Tabelião, profissional do Direito, efetuará uma criteriosa análise da situação jurídica do imóvel, pelo que a escritura por ele elaborada terá pleno acesso no registro imobiliário. Destaque-se que os emolumentos pagos tanto para a formalização do instrumento público como para o registro desse contrato preliminar são de valores bem mais baixos, e que, em negócios envolvendo bens imóveis, a desejada segurança jurídica somente é alcançada com a escritura pública e seu imediato acesso no registro imobiliário.

(A resposta foi redigida pelo Dr. Fábio Martins Marsíglio – Oficial de Registro de Imóveis de Piedade-SP e diretor-adjunto de assuntos agrários do Irib) .