Em 21/07/2022

É possível cessão de direitos de imóvel arrendado por meio do PAR

Decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ e fixa requisitos de validade para negócio.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.950.000 – SP (REsp), entendeu, por unanimidade, ser possível a cessão, pelo arrendatário do imóvel, da posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), desde que haja o preenchimento determinados requisitos. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi, tendo participado do julgamento os Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Em síntese, a Caixa Econômica Federal (CEF) pleiteou a reintegração de posse de imóvel cujos direitos foram cedidos pelos arrendatários originais a um casal que possui renda maior que a permitida pelo PAR, sem a prévia autorização pela CEF, na condição de Agente Operadora do PAR. Por sua vez, o casal pediu em juízo a declaração de validade do contrato particular de cessão de direitos, reconhecendo-a como legítimo arrendatário do imóvel. O pedido da CEF foi acolhido em primeiro grau, mas o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) considerou irrisória a diferença entre a renda do casal e o limite máximo para participação no PAR, reconhecendo a validade do contrato particular de cessão do arrendamento. No REsp, a CEF argumentou que o TRF3 ignorou a cláusula contratual que previa a rescisão nos casos de transferência ou cessão de direitos dele decorrentes e defendeu que não pode contratar novo arrendamento do imóvel com o casal porque o critério de renda é inflexível.

Ao julgar o Recurso Especial, a Relatora observou que, embora a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento com opção de compra ao final não tenha previsão legal, não se pode argumentar ser esta proibida pelo art. 8º, § 1º, da Lei n. 10.188/2001, que impede a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel, pelo prazo de 24 meses. Segundo a Ministra, tal proibição se aplica apenas às hipóteses em que o imóvel foi adquirido por meio do processo de desimobilização introduzido pela Lei n. 11.474/2007, ou seja, mediante alienação direta, sem prévio arrendamento; ou antecipação da opção de compra pelo arrendatário. Ademais, a Relatora destacou que não havia essa vedação quando o PAR foi criado pela Lei n. 10.188/2001.

Ainda segundo Nancy Andrighi, diante da ausência de vedação legal, a legalidade da cessão deve ser analisada a partir dos princípios e das finalidades do PAR e pelas normas do Código Civil aplicáveis à espécie e que atentem ao programa, sendo admitida a referida cessão de direitos por força dos arts. 6º, Parágrafo único, e 10 da Lei n. 10.188/2001, bem como dos arts. 299, 421 e 425 do Código Civil.

Entretanto, segundo Andrighi, a cessão só será válida se houver o preenchimento dos seguintes requisitos: “I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do programa”. A Ministra ainda lembrou que, segundo o decidido no REsp 1.036.530-SC, é possível a cessão de posição contratual em arrendamento mercantil, com base nos arts. 421 e 425 do Código Civil, sendo necessário o consentimento do credor, porque ele tem o direito de avaliar o risco de inadimplemento do novo devedor.

Leia a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.