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ESTADÃO DO NORTE – 13/2/2008

BC altera regra para estimular o crédito


O Banco Central decidiu incentivar as operações de crédito de menor risco nos financiamentos imobiliários e no varejo. Para tanto, reduziu a exigência mínima de recursos próprios dos bancos nas operações de crédito habitacional que têm o próprio imóvel como garantia – nas quais o valor de financiamento seja de até 50% do preço do bem.

No caso do varejo, o BC também reduziu a exigência de capital mínimo, mas esse requerimento pode ser ainda menor, de acordo com as garantias oferecidas por quem toma o empréstimo. A nova norma só entrará em vigor em julho do ano que vem, para dar tempo para os bancos se adaptarem.

Risco

O BC afirma que a norma visa a reconhecer os diferentes níveis de exposição ao risco dos bancos nas operações de crédito, e não estimular determinados tipos de financiamentos. Assim, empréstimos com riscos menores, como aqueles que têm o imóvel hipotecado para o banco, exigem que a instituição tenha menos capital próprio comprometido, o que ajuda a garantir a solidez do sistema.

Nosso objetivo não é estimular ou desestimular operações. Essa é uma norma prudencial. O que fizemos foi reconhecer que algumas operações representam menor nível de exposição a risco”, afirmou o chefe do Departamento de Normas do BC, Amaro Gomes.

(Estadão do Norte/RO, Seção Economia, 13/2/2008).

 

JORNAL DE JUNDIAÍ – 13/2/2008

Caixa anuncia nova redução de juros


A Caixa Econômica Federal anunciou ontem a redução das taxas de juros para financiamentos de imóveis com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). A redução da taxa efetiva pode chegar a 1,5 ponto percentual ao ano, em relação aos menores valores cobrados em 2007. As taxas de juros são mais atrativas para quem, além de optar pelo débito da prestação, possuir o pacote básico composto por conta corrente com cheque especial e cartão de crédito da Caixa.

Para compra de imóveis com valor até R$ 130 mil, a menor taxa efetiva cai para 8,4%, ante taxa de 9% cobrada pela Caixa em 2007 - àqueles que têm pacote básico e conta na Caixa. Se a pessoa optar por débito automático ou pagamento em boleto, a taxa é de 8,9% e 9,4%, respectivamente.

Para imóveis de R$ 130,01 mil a R$ 200 mil, a menor taxa efetiva cai de 10,5% para até 9,5%. Para valores de R$ 200 mil a R$ 350 mil (ou valores financiados até R$ 245 mil), a taxa efetiva cai de 11,5% para 10,5%. Acima de R$ 350 mil (ou valores financiados superiores a R$ 245 mil), a taxa foi reduzida de 12,5% para 11%.

A Caixa também anunciou que para financiamentos enquadrados fora do SFH (Sistema de Financiamento Habitacional) - valores de imóveis acima de R$ 350 mil, ou valor financiado superior a R$ 245 mil -, haverá aumento do prazo máximo de financiamento de 180 para até 360 meses. A cota de financiamento, por sua vez, subirá de 70% para até 80%.

FGTS - A Caixa informou, ainda, que titulares de conta no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) serão beneficiados com a concessão de financiamento sem estar sujeito às limitações de renda - é obrigatório ter contribuído por pelo menos três anos. O financiamento pode chegar a R$ 245 mil para imóveis avaliados em até R$ 350 mil, com taxa nominal de juros de 8,66% ao ano e prazo de até 30 anos.

A cota de financiamento será de 85% para imóvel novo e 80% para imóvel usado.
Em todo o ano passado, a Caixa emprestou R$ 15,2 bilhões em financiamentos habitacionais, quantia 14,37% superior ao registrado em 2006. Segundo ao banco, 2007 terminou com recorde de contratação em habitação: R$ 21,5 bilhões. Para 2008, o orçamento inicial em habitação é de financiar R$ 20,3 bilhões.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) projeta que os financiamentos para a casa própria feitos com recursos da poupança atinjam R$ 25 bilhões. Segundo José Pereira Gonçalves, superintendente da associação, a expectativa é que fique entre R$ 23 bilhões e R$ 25 bilhões em 2008.

(Jornal de Jundiaí/SP, Seção Economia, 13/02/2008).

 

FOLHA DE BOA VISTA – 13/2/2008

Indefinição fundiária afasta investidores em terras rurais


A preocupação e o receio de ter as terras demarcadas como áreas indígenas têm afastado os investidores do Estado de Roraima. As imobiliárias continuam registrando o interesse de pessoas que querem comprar propriedades rurais para desenvolver projetos agrícolas, porém, já não com tanta freqüência como em anos anteriores.

Antes da demarcação da área indígena, muita gente vinha para Roraima investir na região. Mas, devido à insegurança dos investidores em relação à legalização das terras, caiu um pouco a procura pelas propriedades rurais”, contou o corretor de imóveis Juan Sales.

Uma outra corretora de Boa Vista recebe vários e-mails por mês solicitando informações sobre preço da terra no Estado. “Devido à demarcação da área indígena, as pessoas dão preferência às terras que tenham toda a documentação legalizada em cartório de registro de imóveis, disse a supervisora de vendas de Imóveis, Rosmery Malinowski.

A questão da legalização das terras de Roraima, que não foram repassadas oficialmente pelo Governo Federal quando Roraima virou Estado da Federação, é o assunto prioritário da Procuradoria-Geral do Estado. O procurador Luciano Queiroz, que assumiu a pasta no final de janeiro, disse que a Procuradoria estaria empenhada “24 horas” para resolver o problema.

Em relação a outros estados brasileiros, o preço da terra (propriedades rurais) em Roraima ainda é baixo, segundo os corretores de imóveis. Um hectare de terra, no interior, com título regularizado no cartório de registro de imóveis, chega a custar de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil.

No Estado do Mato Grosso, por exemplo, um hectare de terra também regularizado, varia de R$ 15 mil a R$ 30 mil. O nosso maior problema mesmo é o temor em relação às áreas indígenas e a legalização das terras”, contou o técnico de Contabilidade de uma imobiliária de Boa Vista, Francisco Barbosa.

(Folha de Boa Vista/RR, Seção Cidades, 13/2/2008).

 

REVISTA DO FACTORING – 13/2/2008

Financiamento de imóvel via factoring


Empresas de factoring
Alienação fiduciária de bem imóvel garante operação
Por Orlando Quintino Martins Neto

Mesmo com as alterações recentemente introduzidas pela Lei 10.931/04, a alienação fiduciária de bem imóvel continua a ser um importante e eficaz instrumento de garantia real para as empresas de factoring e para o próprio mercado imobiliário na concessão de crédito.

A intenção do relator do projeto de lei, deputado Ricardo Izar, era restringir a garantia da alienação fiduciária ao mercado financeiro, mas essa intenção não ficou clara no texto da Lei, o que permite que as operações em geral, e de factoring em especial, continuem a ser garantidas pelo instituto da alienação fiduciária.

A alienação fiduciária é instrumento interessante para as factorings que concedem linhas de crédito rotativas. Normalmente, as empresas de factoring concedem ao cliente um limite para que este opere títulos emitidos em decorrência de sua atividade (normalmente de 60% a 70% do valor do imóvel alienado fiduciariamente), com prazo certo para quitá-lo. As operações devem ser especificadas em uma conta gráfica, elaborada mensalmente e rubricada pelas partes, em que se apontarão as partidas a crédito e a débito.

Para que tal operação seja eficaz, é necessário fazer um contrato em que o devedor dá um imóvel de sua propriedade em garantia da quitação da obrigação, protegendo o credor dos chamados “vícios de origem”, e arquivá-lo no Cartório Registro de Imóveis competente.

Nesse momento, a posse indireta do imóvel passa ao credor, ficando a posse direta com o devedor. Se a obrigação não for cumprida no prazo certo, a propriedade será consolidada em nome do credor e o imóvel levado à praça pública, cumpridos os requisitos da lei.

A grande vantagem dessa importante ferramenta é a desnecessidade de uma ação judicial, tornando todo o procedimento muito rápido, em comparação com o tempo de tramitação dos processos na Justiça. Revista Consultor Jurídico, 5 de setembro de 2004

(Revista do Factoring/SP, Seção Notícias, 13/2/2008).

 

VALOR ECONÔMICO – 12/2/2008

Empréstimos ultrapassam investimento na poupança


Mesmo com a forte captação da poupança no ano passado (mais de R$ 33 bilhões), as concessões de crédito imobiliário com recursos da poupança crescem de forma mais rápida. Segundo dados do Banco Central, desde novembro de 1994 até o fim do ano passado, foram concedidos R$ 53 bilhões. No mesmo período, a captação líquida da caderneta (depósitos menos retiradas) foi de R$ 24,5 bilhões, menos da metade.

Com o forte crescimento da oferta de financiamento imobiliário (mais de 90% em 2007) e perspectivas de manutenção do avanço nos próximos anos, as instituições temem apresentar problemas de descasamento no futuro, já que os bancos emprestam mais recursos do que captam. Os bancos já expressam preocupação com os recursos que devem ser utilizados para a concessão desses empréstimos.

Por serem linhas bastante longas, de até 30 anos, as instituições precisam de recursos, o chamado funding, tão longos quanto os prazos dos empréstimos. O sistema brasileiro, criado nos anos 60, foi baseado na poupança, ou seja, os bancos são obrigados a destinar 65% de todos os depósitos da caderneta para o financiamento imobiliário.

Dois problemas são apontados para o sistema. Primeiro, os prazos não necessariamente são casados, já que o poupador pode retirar os recursos a qualquer momento. Em segundo lugar, a correção da poupança é de 6,17% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), hoje próxima a 2% ao ano, o que cria um piso mínimo, relativamente alto, para os juros do crédito à habitação, segundo Roberto Setubal, presidente do Banco Itaú, em recente entrevista ao Valor.

Setubal defende uma completa reformulação do sistema de financiamento habitacional, pois, na visão dele, o crédito imobiliário exige prazos longos e taxas baixas. Os prazos aumentaram, mas as taxas ainda são muito altas. Afinal, uma operação com horizonte de 30 anos exige muita confiança na estabilidade econômica do país.

Para ele, o desenvolvimento desse mercado depende da substituição das atuais taxas flutuantes, corrigidas pela TR, pelas prefixadas. Dessa maneira, elas serão harmonizadas com a remuneração oferecida pela caderneta de poupança, principal fonte dos recursos dos bancos privados para o crédito imobiliário.

Para a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), esse é um problema que terá de ser enfrentado em breve. "É inegável que terá de ser dado um tratamento novo para a TR. Os bancos acompanham o problema, mas a decisão tem de ser tomada pelas autoridades", disse Osmar Roncolato, diretor da Febraban e superintendente do Bradesco. Com a Selic nominal a 8%, por exemplo, a poupança pode superar a taxa básica de juros, afirma.

Para o Santander, no entanto, a princípio não há problemas. Segundo Ana Isabel Perez, vice-presidente de crédito imobiliário, o funding é "coerente". "Há casamento de ativo e passivo", afirma.

No último ano, houve, de fato, uma retomada do interesse dos investidores pela poupança. Com rendimento de 6,17% mais a variação da TR e isenta de Imposto de Renda, a aplicação na poupança passou a ser interessante. Além disso, o Banco Central interrompeu recentemente a queda da Selic, o que pode retardar o processo de aproximação da taxa com a poupança.

Já Paulo Renato Steiner, diretor do HSBC, também vê a necessidade de ajustes na correção do financiamento e da poupança como "inevitável" devido à queda das taxas básicas, mas vê o processo como difícil. A poupança sempre pagou 6,17% ao ano e a mudança representará uma "quebra de encanto" do produto.

"O fato de todo o portifólio ser indexado à TR é uma preocupação", afirma Fábio Leme, diretor do Unibanco. "Existe a necessidade de recursos adicionais e a securitização é uma das alternativas."

Surge então, um terceiro problema. A solução seria a emissão de títulos securitizados, tal qual os bancos médios fazem com o financiamento de veículos, usando os Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Existe, no entanto, a percepção, segundo Leme, de que o IGP-M ou o IPCA seriam indexadores mais adequados para os papeis. "Com TR, teríamos dificuldade de colocação dos títulos."

Até hoje, poucas operações foram feitas usando CRI. O único dos grandes a captar via recebíveis foi o Banco Real. Os bancos pequenos, que entraram no financiamento imobiliário recentemente, devem testar esse mercado antes mesmo dos grandes, já que muitos deles não têm poupança para funding.

O estoque de CRI registrados na Cetip não chega a R$ 3 bilhões e a maior parte são de operações "buit-to-suit", de capital de giro ou de desmobilização do crédito para as construtoras, afirma Mauricio Visconti, diretor da consultoria REIT Soluções Financeiras Imobiliárias.

Outra forma de captação de recursos no mercado que vêm sendo utilizada são as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), cujo estoque está em R$ 7 bilhões. Esses títulos, emitido pelas empresas usando como lastro um empréstimo bancário, são utilizados pelas incorporadoras. Muitas vezes, esses títulos são colocados junto com um swap para trocar a variação da TR por IGP-M (índice mais usado na construção-civil).

Neste ano, os bancos privados passaram a utilizar ainda recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), antes exclusivo dos bancos públicos, para acessar mercados de renda mais baixa. Isso porque FGTS remunera os recursos que administra a uma taxa de 3% ao ano, podendo oferecer juros menores para os mutuários.

(Valor Econômico/SP, Seção Finanças, 12/2/2008).