BE3258

Compartilhe:


Aspectos práticos do descerramento de matrícula após a instalação de novas serventias de registro de imóveis
Luís Ramon Álvares*


Criado um novo Registro de Imóveis, os livros e registros não são transferidos para o novo cartório; permanece o acervo no cartório primitivo (artigo 27, parágrafo único da lei 6.015/73). Em regra, a matrícula na nova circunscrição imobiliária será descerrada por ocasião do primeiro registro ou mediante pedido do interessado. Em qualquer hipótese, será necessária a apresentação de certidão atualizada expedida pelo cartório anterior. Com base nas informações constantes da certidão (registro anterior), o Oficial da nova serventia procederá então ao descerramento de nova matrícula do imóvel. Parece simples, não? Mas não é tão simples assim! Vejamos.

Primeiramente, o Oficial deve verificar aspectos formais da certidão apresentada. Assim, verificará se o numeral da matrícula aparece em todas as folhas da certidão; se os números dos registros/averbações e fichas estão em seqüência e ordenados; se a certidão foi expedida pelo Oficial, substituto ou escrevente autorizado (auxiliar não pode assinar); verifica-se a data da expedição da certidão (que não pode ser superior a 30 dias até o ingresso do título ou requerimento no Protocolo do novo cartório); indicação da circunscrição a que o imóvel pertenceu e passou a pertencer; se há prenotação vigente no cartório de origem (pois é perfeitamente possível a prática de ato de averbação enquanto não aberta matrícula no novo Registro de Imóveis – artigo 169, inciso I da Lei 6.015/73).

Além dos aspectos formais, o Oficial deve verificar também aspectos registrários. Dessa forma, verificará se o princípio da unitariedade foi respeitado (uma matrícula para cada imóvel)[1] e se o imóvel descrito não está seccionado por rio, estrada ou outro bem de domínio público. É recomendável a leitura atenta da descrição da área, pois a matrícula poderá abrigar mais de um imóvel, e essa irregularidade não pode ser perpetuada. Do mesmo modo, o Oficial verificará se o imóvel não apresenta descrição precária. Não é tarefa difícil fixar a delimitação da questão. Antes, no Estado de São Paulo, a jurisprudência predominante no Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça indicava que o título teria acesso ao registro se a descrição estivesse conforme a descrição do registro anterior (transcrição ou matrícula), ainda que se tratasse de descrição precária. Agora, os julgados mais recentes do Conselho Superior da Magistratura apontam a necessidade de retificação dos registros imprecisos, pois causam insegurança à própria localização e identificação dos imóveis no globo terrestre. Nesse sentido as Apelações Cíveis nº462-6/0 (Paraibuna, DOE de 01/11/2006) e nº 524-6/3 (Serra Negra, DOE de 29/09/2006), de cujos acórdãos se extraem as seguintes afirmações: “A descrição do bem tanto na matrícula, quanto no compromisso em comento, é mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.” “Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão “mais ou menos”, seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes. Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.” “Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem. E, se a matrícula foi aberta abrigando os parcos dados de transcrições anteriores, cumpre ter em mente que não se pode eternizar a omissão.” (Apelação Cível nº 524-6/3) Assim, apresentando o imóvel descrição precária, o descerramento de matrícula na nova serventia depende de retificação do respectivo registro da área, para a perfeita localização do imóvel no globo terrestre. Tal retificação deverá ser providenciada pelo apresentante pelos meios próprios (processo judicial ou retificação administrativa). Se o interessado optar pela retificação administrativa na serventia predial, deverá apresentar o pedido no cartório primitivo, pois o novo cartório não pode descerrar matrícula com descrição precária, nem retificar registros de outro cartório. Na qualificação registrária, o Oficial verificará a cadeia filiatória da matrícula/transcrição, onde observará a harmonia dos atos seqüenciais de averbações e registros. Verificará se o imóvel tem ônus ou alguma restrição, hipótese em que os mesmos serão transportados, por averbação, para a matrícula aberta no novo Registro de Imóveis. Além do mais, o Oficial verificará se o imóvel está perfeitamente identificado: localização; bairro; indicação e descrição da figura geométrica com as respectivas medidas perimetrais; área da superfície; pontos de amarração da poligonal perimétrica (pelo menos dois pontos para prevenir flutuação); nome dos confrontantes do imóvel (mencionando-se, prédios e não proprietários, com indicação dos respectivos números de matrículas ou transcrições dos confrontantes no registro de imóveis); se tratar de terreno urbano, deve ser identificado o logradouro de situação do imóvel, se este fica do lado par ou ímpar da rua, numeração, se houver, indicação da quadra, e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; se tratar de imóvel rural, deve constar a descrição com coordenadas e rumos magnéticos,  denominação e os dados constantes do CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural; bem como número da matrícula ou da transcrição no Registro de Imóveis de origem e quaisquer outras informações de individuação do imóvel (artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73). Verificará ainda o oficial se todos aqueles que figuram na transcrição/matrícula estão devidamente qualificados. A pessoa física deve ser qualificada pelo RG, CPF (excepcionalmente, na falta destes, deve constar a filiação e o CPF por dependência), nacionalidade, profissão, domicílio e estado civil (se casado, informar regime de bens do casamento, bem como se este se realizou na vigência ou não da lei 6.515/77, e, havendo pacto antenupcial, deverá constar o número do respectivo registro no cartório imobiliário). A pessoa jurídica será identificada pelo nome, CNPJ e sede social. Se as partes e titulares do direito real não tiverem qualificação completa, esta será completada com apresentação de documentos oficiais, na abertura de matrícula na nova serventia imobiliária. Se a pessoa estiver qualificada apenas pelo nome e na hipótese de nome comum, será necessário mandado judicial para inclusão da qualificação, após prévia justificação judicial. Para finalizar a qualificação registrária, o Oficial verificará se não há fracionamento irregular do solo, indícios de loteamento ou desmembramento clandestino. A questão que envolve a venda de partes ideais é tormentosa. No regime da Lei 6.015/73 não se pode descerrar matrícula de parte ideal. E matrículas cujos imóveis serviram à implementação de verdadeiros loteamentos, mediante o artifício da venda de partes ideais, merecerão atenção e cuidados especiais.

Após análise formal e registrária, o Oficial verificará se já não houve anterior pedido de abertura de matrícula ou ingresso de título referente ao imóvel da certidão apresentada. Essa é a pesquisa do controle de títulos contraditórios. Por último, o Oficial verificará se a matrícula do imóvel objeto da certidão já não consta descerrada na sua serventia. Para isso, pesquisará nos indicadores real e pessoal.

Se encontrar erro ou omissão, o pedido de abertura de matrícula ou de registro do título deverá ser recusado pelo Oficial, que elaborará nota de devolução ao apresentante, com as razões da recusa. Se a certidão do registro anterior vencer a qualificação aqui mencionada, cumpridos os requisitos formais, registrários e de pesquisa, o Oficial, com tranqüilidade, poderá então descerrar a matrícula no novo cartório.

Notas

[1] Art. 176, §1º, I da Lei 6.015/73 – “Cada imóvel terá matrícula própria...”

*Luís Ramon Alvares é Oficial Substituto do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP.

 

Corregedoria Geral da Justiça do Espírito Santo disciplina procedimento de abertura de matrícula de imóvel que passe a pertencer a nova circunscrição imobiliária


Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo
Corregedoria Geral da Justiça
Provimento Nº 003/2008

Acrescenta dispositivos ao Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça.

O Desembargador Romulo Taddei, Corregedor-Geral da Justiça, no uso de suas atribuições;

Considerando que a Corregedoria Geral da Justiça é órgão de disciplina, fiscalização e orientação administrativa com jurisdição em todo o Estado do Espírito Santo;

Considerando a necessidade de sistematização, unificação e atualização das normas, para simplificar a consulta de quantos necessitem conhecê-las;

Considerando a ausência de normas que estabeleçam as providências a serem observadas pelos oficiais de registro na hipótese de abertura de nova matrícula em outra circunscrição;

RESOLVE:

ART. 1º. A SEÇÃO II DO CAPÍTULO XII DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA, PASSA A VIGORAR ACRESCIDA DOS ARTS. 469-A, 469-B E 469-C:

CAPÍTULO XII

DO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

..............................................

SEÇÃO II

DA MATRÍCULA, DO REGISTRO E DA AVERBAÇÃO

..............................................

ART. 469-A. Se o registro anterior tiver sido efetuado em outra circunscrição, a nova matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual deverá ser arquivada em cartório.

1º. O prazo de validade da certidão, para fins de abertura de matrícula, será de 30 (trinta) dias.

. No caso previsto neste artigo, o oficial da nova circunscrição deverá encaminhar, por meio de ofício, no prazo de 05 (cinco) dias, certidão da abertura da matrícula ao oficial da circunscrição anterior, a fim de que este proceda à respectiva averbação, acompanhado dos emolumentos e taxas (FUNEPJ e FARPEN) devidos, que serão cobrados do interessado na abertura da nova matrícula.

. O ofício e a respectiva certidão serão arquivados em ambos os serviços registrais, sendo que o receptor deverá arquivar os originais e o expedidor uma cópia.

ART. 469-B. Recebidos o ofício e a certidão a que se referem o § 2º do art. 469-A, o oficial da circunscrição anterior providenciará, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas a contar do recebimento, o encerramento do registro do imóvel, fazendo dele constar o número de matrícula do imóvel perante a outra circunscrição.

ART. 469-C.  As providências a que se referem os artigos 469-A e 469-B deverão ser adotadas apenas com relação às matrículas que forem abertas na nova circunscrição imobiliária após a vigência deste provimento.

ART. 2º. Este provimento entra em vigor a partir de sua publicação.

Publique-se.

Cumpra-se.

Vitória, 13 de fevereiro de 2008.
Desembargador Romulo Taddei
Corregedor-Geral da Justiça

Publicado no DJES de 20 de fevereiro de 2.008, Edição nº 3259, fls.94/95

Obs.: FUNEPJ é a sigla do Fundo de Reaparelhamento do Poder Judiciário, e FARPEN é a sigla do Fundo de Compensação do Registro Civil das Pessoas Naturais.