A Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, entrou em vigor, em sua totalidade, no dia 18 de fevereiro de 2017. Quando publicada, há dois anos, alguns artigos da norma contaram com um período para que os cartórios pudessem se adequar. Agora, com a vigência de todas as cláusulas, o comprador ou negociador de um imóvel não precisa analisar uma série de documentos e informações de uma propriedade para investigar a segurança da negociação, por exemplo, se o atual proprietário é alvo de ação judicial.

Com a finalidade de desburocratizar as transações imobiliárias, a nova regra dispõe que todos os atos necessários para a avaliação de fraude na alienação do bem estejam concentrados na matrícula da unidade. Isso significa que a certidão da matrícula do imóvel atualizada é suficiente para uma análise imobiliária, não sendo mais necessárias as chamadas certidões de distribuição de feitos ajuizados, que também serão dispensadas caso uma instituição financeira precise fornecer um empréstimo ou financiamento tendo a propriedade como garantia.

Tendo em vista a importância e complexidade do tema, o IRIB organiza um Boletim Eletrônico especial exclusivamente sobre a Lei nº 13.097/2015. Para tanto, entrevistou especialistas e estudiosos para trazerem uma abordagem no Registro de Imóveis, na advocacia e no mercado, além de perspectivas acerca das exceções expressas no texto da lei.

Foram entrevistados e enviaram suas contribuições os registradores de imóveis Ivan Jacopetti do Lago (Paraguaçu Paulista/SP), Daniel Lago Rodrigues (Taboão da Serra/SP) e João Pedro Lamana Paiva. Grande colaborador do IRIB, o advogado Melhim Namen Chalhub também foi convidado a analisar o tema, sob a ótima do Direito Imobiliário. A visão do mercado financeiro está nas falas de dois representantes da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Felipe Pontual e José Cetraro.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
Em 24.02.2017

Boletim Eletrônico: Qual a modificação mais relevante para o sistema registral imobiliário brasileiro trazida pela Lei nº 13.097/2015?

Ivan Jacopetti: Antes de responder a esta pergunta, é necessário que se contextualize o surgimento das disposições presentes na Lei nº 13.097. Esta lei – que surgiu por conversão da Medida Provisória nº 656 – foi gestada em um contexto de estímulo ao mercado imobiliário, e, naquilo que toca ao registro, com um propósito manifesto de aumento da segurança jurídica e diminuição da assimetria de informações. Ou seja, tentar assegurar, tanto quanto possível, que o alienante e o potencial adquirente de um determinado imóvel tenham as mesmas informações sobre a sua situação jurídica. Isso se fez por meio de um aumento da eficácia do registro, em sentido positivo, pela ideia de que a situação jurídica constante do registro vale e merece confiança; e em sentido negativo, pela ideia de que circunstâncias que possam repercutir na situação jurídica do imóvel e que não constem do registro são ineficazes contra os potenciais adquirentes. Isso se faz pela chamada “concentração”, ou seja, uma determinação legal de que quem pretenda opor certa situação jurídica a eventuais credores ou adquirentes do imóvel, deverá leva-la ao registro. Destaque-se que, sem isso, é virtualmente impossível se ter plena segurança em uma aquisição. Se o alienante omite a circunstância de que realizou negócios, ou de que teve empregados, em certa localidade – especialmente em outros estados que não o de seu domicílio – será muito difícil para o adquirente ter conhecimento da existência de eventuais ações lá ajuizadas. No entanto, a concentração é um meio de se atingir aquilo que efetivamente foi a modificação mais relevante trazida pela nova lei: o reforço da eficácia do registro.
 

É possível sustentar que a inscrição agora gera efeitos materiais (fé pública registral)?

Parece-me que sim, por conta do disposto nos artigos 54, parágrafo único, e 55 da lei. Diz o parágrafo único do artigo 54 – que contem a regra geral, já que o artigo 55 tratará de uma situação especial – que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel”. Há algumas exceções relevantes, mas a regra geral é essa. Quem poderia opor ao terceiro adquirente uma situação jurídica não constante da matrícula, inclusive para fins de evicção? Há várias possibilidades, entre elas a de alguém que, por alguma razão, pretenda ser o verdadeiro proprietário do bem. Imagine-se que um terceiro, de boa-fé, adquira o bem de quem figurava no registro como titular, mas que, por um defeito de seu título, não era realmente o proprietário do bem; e então surge o verdadeiro proprietário, e ajuíza ação reivindicatória. O que o parágrafo único está dizendo é que nesse conflito prevalecerá o direito do terceiro adquirente, ainda que o reivindicante tivesse um direito legítimo sobre o bem; e ainda que quem alienou o bem ao terceiro não fosse o verdadeiro proprietário. Têm-se aí exatamente os efeitos materiais do registro e a fé pública registral: em um conflito entre dois títulos legítimos, o do proprietário espoliado e o do terceiro, opta-se por proteger o terceiro adquirente de boa-fé. O registro tem fé pública e, por isso, oferece uma proteção forte a quem nele confiou; e gera efeitos materiais porque nos casos que estejam preenchidos os requisitos da lei – terceiro adquirente, de boa-fé, que adquiriu de quem figurava no registro como titular, e inexistência de alguma das exceções previstas no próprio parágrafo – poderá criar o direito real mesmo em situações nas quais o título anterior na cadeia filiatória do bem era defeituoso.

E os adquirentes ficam protegidos em caso de aquisição a non domino?

Se preenchidos os requisitos da lei, sim. Produzindo efeitos materiais, o registro acaba caminhando para uma configuração em que atua não apenas como um órgão que gera publicidade, mas que, efetivamente, cria direitos e titularidades reais sobre os bens imóveis, como um ato de soberania do Estado, como diz Fernando Mendez Gonzalez.

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Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
Em 24.02.2017

A entrada em vigor da Lei nº 13.097/15 foi objetivo de análise de dois grandes colaboradores do IRIB, ambos membros da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliária (ABDRI): Daniel Lago Rodrigues, oficial de Registro de Imóveis de Taboão da Serra/SP, e João Pedro Lamana Paiva, membro nato do Conselho  Deliberativo do IRIB e titular do Oficio de Registro de  Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre/RS.

Daniel Lago e Lamana Paiva produziram textos especialmente para o Boletim Eletrônico (ver abaixo), nos quais fazem breve análise dos efeitos da Lei nº 13.097/15, que traz no seu bojo o princípio da concentração da matrícula. Os dois estudiosos ressaltam os avanços que esse novo instrumento traz mais segurança para o Registro Imobiliário, para os compradores de imóveis e para o mercado imobiliário.

Para Daniel Lago, a lei é um marco para os seguintes segmentos do Direito brasileiro - Civil, Processual Civil e Registral Imobiliário -, principalmente as disposições dos artigos 53 a 62. “Em excelente hora, vem para corrigir o desvio interpretativo que paulatinamente tomou espaço da doutrina processual civil pátria durante a vigência da Lei nº 6.015/73”, afirma.

A partir de agora, é possível, segundo Daniel Lago, a extração de uma certidão da matrícula para que se conheça todas as circunstâncias capazes de macular ou arriscar a aquisição. Todas aquelas situações não noticiadas na matrícula perderão o poder de atingir o adquirente. “Isso tornará mais ágil, barata e segura a transação imobiliária. Certamente, o Brasil saltará dezenas de posições no ranking do Banco Mundial que mede a facilidade de se fazer negócios no país”, acredita.

Em sua análise, o registrador paulista afirma que, com a lei da concentração na matrícula, passa-se a exigir boa-fé não apenas do proprietário ou do adquirente, mas também do credor que, no sistema anterior, estava livre de qualquer dever lateral da boa-fé objetiva. “Em resumo, a Lei nº 13.097/15 regula as hipóteses de inoponibilidade do direito de propriedade registrado, seja decorrente de ações reais – evicção – seja decorrente de outras ações ou restrições. Limitou-se tais inoponibilidades apenas àquelas constantes da matrícula, afastadas todas as demais”, destaca Daniel Lago.

Um dos primeiros defensores da tese da concentração dos atos na matricula do imóvel, desde 2001, o registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva também ressalta que o primeiro beneficiado é o adquirente do imóvel. “Antes, por cautela, ele tinha que lançar mão de certidões de feitos ajuizados para a realização do negócio. Agora, a matrícula imobiliária passa a ser o documento básico de referência para a comprovação da situação jurídica em que se encontra o imóvel, pois é ela que comprova a propriedade imobiliária. A partir dela, o registrador imobiliário poderá certificar, com fé, quais são os ônus reais incidentes sobre o imóvel”, diz.

Na opinião de Lamana Paiva, o principal objetivo da nova lei foi o de ampliar a segurança jurídica àquele que, de boa fé, adquire um imóvel no Brasil. “O veículo para a promoção dessa significativa mudança, no plano fático, foi simplificar a forma de obtenção de informações fidedignas sobre o imóvel, concentrando-as em uma fonte única – a matrícula imobiliária do Registro de Imóveis com circunscrição sobre o lugar onde situado o imóvel”.

Os registradores e demais operadores do Direito Imobiliário, em sua opinião, passam a adotar “um princípio jurídico que valoriza especialmente que o registro imobiliário, espelhando a realidade do imóvel dando credibilidade e confiança à prática dos atos de disposição sobre a propriedade imobiliária, evitando as ‘surpresas ocultas’ do negócio, em prejuízo do adquirente de boa-fé, que restava fragilizado”.

Artigo Daniel Lago

Artigo Lamana Paiva

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
Em 24.02.2017

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) participou de todas as etapas e projetos que fundamentaram a Lei nº 13.097/2015, atuando conjuntamente com o IRIB, Secovi-SP, Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), inclusive, na aprovação da lei.

O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, conta que a segurança jurídica foi a primeira motivação para a Associação atuar em prol da concentração dos ônus sobre imóveis na matrícula. “As certidões não garantem uma segurança jurídica completa, não podem ser obtidas no Brasil inteiro, encarecem o processo do ponto de vista do consumidor, principalmente quando se pensa naqueles de baixa e média renda, e exigem uma avaliação detalhada de um advogado especializado no assunto. Por fim, a agilidade na verificação da matrícula deixa todos os envolvidos no processo mais tranquilos – o registrador, o comprador e o financiador. Tira um emaranhado burocrático e é um alívio para todos os atores envolvidos no negócio imobiliário”.

Filipe Pontual diz, também, que a Lei nº 13.097/2015 pode trazer maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário e facilitar a compra e a venda. “Quando juntar isso ao registro eletrônico nos contratos de financiamento, ou mesmo na compra e venda entre particulares, irá agregar agilidade, fomentando maior volume de negócios”.

Ainda no que diz respeito à segurança jurídica aos negócios do mercado imobiliário, o consultor jurídico da Abecip José Cetraro afirma que concentrar na matrícula do imóvel o que possa representar risco jurídico a quem pretenda adquiri-lo ou recebe-lo em garantia é reafirmar a importância do registro público imobiliário e proteger o adquirente de boa-fé. “Aos eventuais credores do vendedor ou titulares de direitos cujo exercício venha atingir o imóvel cabe-lhes o dever de zelar por tais direitos por meio de averbações na matrícula do imóvel, de modo a conferir-lhes a devida publicidade, além de sinalizar e possibilitar uma avaliação de possíveis riscos aos potenciais adquirentes. Assim, a matrícula do imóvel torna-se o único documento capaz de identificar quem detenha a titularidade do imóvel ou de direitos a ele relativos, assim como sinalizar eventuais riscos jurídicos a quem pretenda negocia-lo”.

José Cetraro acrescenta, ainda, que as dimensões continentais de um país como o Brasil e o avanço inexorável das práticas comerciais e dos negócios formalizados à distância com a velocidade da luz, tornou inaceitável a sistemática anteriormente vigente de impor ao adquirente o ônus de tentar precaver-se e de provar sua boa-fé por meio da obtenção de certidões de distribuidores judiciais para identificar supostos riscos jurídicos, ainda que diante da omissão e acomodação de credores do vendedor em fazer constar da matrícula do imóvel ônus como penhoras ou simplesmente o ajuizamento das execuções que determinaram sua efetivação.

Tudo isso, segundo Cetraro, a partir da despropositada legislação vigente até o advento da Lei nº 13.097 que, a pretexto de simplificar os negócios imobiliários, estabelecia a apresentação de certidões de “feitos ajuizados” (Lei nº 7.433/85) não obstante a realidade que, em face de outros dispositivos legais, pessoas físicas ou jurídicas poderiam ser demandadas em qualquer uma dentre as milhares de comarcas existentes no país. “Ademais, tais certidões apresentariam uma situação estática e limitada à data de sua expedição, mas que não representariam qualquer segurança jurídica diante dos feitos ajuizados em data posterior à de sua expedição, sendo impensável sua obtenção na data da formalização do negócio. Todavia, em se tratando da matrícula do imóvel, sua visualização em tempo real permitirá que, simultaneamente à formalização do negócio, seja aferida sua situação, inclusive quanto a eventuais atos decorrentes da aplicação da Lei nº 13.097”, demonstra.
 

Para Cetraro, todo dispositivo legal comporta melhorias e aperfeiçoamentos para que venha a atender plenamente seus propósitos. “Para que os dispositivos da Lei nº 13.097/2015 relativos ao registro imobiliário atendam plenamente às expectativas do mercado imobiliário, fundamental será a implementação nacional do registro eletrônico concebido pela Lei nº 11.977/2009 e ora dependente de uma sistematização que deverá contar com a participação dos registradores imobiliários e de órgãos do Poder Judiciário, das Corregedorias Estaduais e do Conselho Nacional de Justiça”. Nesse sentido, o Cetraro destaca a atuação do IRIB e a criação do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (ONR), autorizada por meio da Medida Provisória nº 759/2016 (art. 54, § 3º).

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Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
Em 24.02.2017

A questão em estudo diz respeito a dúvidas e incertezas que o inciso IV do art. 792 do novo CPC em face da jurisprudência e do direito positivo que, desde a década de 1990, evoluiu no sentido da valorização dos atos inscritos na matrícula dos imóveis, Registro de Imóveis, com vistas à proteção do terceiro de boa-fé, adquirente ou tomador de garantia. A Súmula 375 do STJ é de março de 2009 e dispõe que “o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Em 2015 a Lei nº 13.097/2015 reforça e consolida esse entendimento ao dispor que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes na matrícula dos imóveis, dispensando a busca de certidões dos distribuidores judiciais para o fim de caracterizar sua boa-fé nos negócios translativos ou constitutivos de direitos reais imobiliários, ao determinar sejam reunidas na matrícula dos imóveis as informações sobre ações e outras medidas judiciais (art. 54).

Pouco depois da entrada em vigor dessa lei, o novo CPC parece alinhar-se a essa concepção ao exigir para caracterização da fraude à execução a averbação da pendência da ação ou da execução ou, ainda, do ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude (art. 792, incisos I a III).

Já o inciso IV destoa das normas legais específicas dos arts. 54 a 59 da Lei 13.097/2015, ao dispor que para caracterizar-se a fraude à execução basta a simples pendência de ação capaz de reduzir o alienante ou o garante à insolvência.

A disposição do art. 792, IV, do novo CPC fomenta insegurança jurídica em relação ao sistema normativo de proteção do terceiro adquirente de boa-fé anteriormente consolidado e já vem dando causa a divergência jurisprudencial sobre a matéria.

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Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB
Em 24.02.2017

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