Será criado o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais no INCRA

No dia 17/4 foi apresentada proposta de projeto de lei do sistema de registro público de terras, que objetiva defender a propriedade rural e pretende acabar com a indústria da grilagem de terras no País.

O IRIB participou ativamente de encontros e seminários promovidos pelo INCRA, sempre defendendo a necessidade de criação de mecanismos de integração entre os cadastros físicos e o registro imobiliário. O resultado dos debates foram objeto de publicações anteriores. Confira aqui

Os registradores brasileiros devem acompanhar atentamente a tramitação do projeto enviado pelo INCRA ao Congresso Nacional, oferecendo sugestões e aperfeiçoando as propostas originais.

Segundo o INCRA, o anteprojeto foi publicado no Diário Oficial de 18/04 e reforça as punições para quem invadir intencionalmente terras públicas, mas preserva as ocupações de boa-fé dos pequenos posseiros que não tenham agredido o meio ambiente .

"Nós estamos iniciando o fim da falência da indústria da grilagem de terras no Brasil. Pela primeira está sendo feito o mapeamento da grilagem de terra pública utilizando um mecanismo seguro de gerenciamento do sistema de terras", afirmou o ministro.

De acordo com a proposta, basta ingressar e permanecer na terra pública para caracterizar o ato ilícito.

O projeto de lei cria também o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), destinado a reunir informações cadastrais comuns a vários órgãos federais - Incra, Receita Federal, Funai, Ibama e órgãos estaduais de terras. Com o novo sistema público de cadastro o governo federal terá maior controle das informações dos imóveis rurais e não será mais possível a grilagem de terra.

Assim, por exemplo, o tamanho e o aproveitamento da terra, para fins de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR), administrado pela Receita Federal, bem como a área de reserva florestal, de interesse do Ibama, serão confrontados com as informações prestadas ao Incra, e outros órgãos, pelo proprietário.

O CNIR dará transparência e confiabilidade às informações dos sistemas de cadastro rural e, segundo a proposta, será gerenciado pelo Incra e Receita Federal. As demais instituições públicas federais e estaduais seriam as usuárias das informações sobre o meio rural brasileiro.

Com a aprovação da nova lei, os cartórios serão obrigados a fornecer mensalmente ao Sistema Nacional de Cadastro Rural as mudanças de titularidade, tombamento, desmembramento, parcelamento ou loteamento. Em contrapartida, o Incra encaminhará aos cartórios, mensalmente, os dados já cadastrados pelo sistema. A troca de informações manterá atualizado o Sistema Nacional de Cadastro Rural.

De acordo com o projeto, a identificação do imóvel rural - exigível para desmembramentos, parcelamentos ou remembramentos - se dará por meio de geoprocessamento. Essa técnica determina o ponto exato (longitude e latitude) da propriedade no espaço geográfico. O laudo deverá ser assinado por profissional habilitado, sujeito a penalidades previstas em lei no caso de ficar comprovado incorreções na medição. O geoprocessamento permite que o ponto onde se situa a propriedade em questão seja confrontado com imagens superpostas, revelando a existência de grilagem de terras.

O anteprojeto de lei do sistema público de terras ficará em audiência pública durante 30 dias , a contar da data de publicação.
 

I - JUSTIFICATIVA DO AUTOR AO TÍTULO

Decidimos por um título que exprime melhor as pretensões do legislador, que não desejava instituir a obrigatoriedade de apresentação de certidões, meramente, previdenciárias, tão-pouco quisera ir ao extremo de impor comprovação de quitação de tributos e contribuições arrecadados pela Receita Federal. A redação da Lei nº 8.212/91, mantida pelo texto de todos os seus decretos regulamentadores - hoje em vigor o de nº 3.048, de 1999 - condiciona a prática de alguns atos notariais e de registro a apresentação da prova documental de inexistência de débito relativa às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social.

E a primeira reflexão necessária, surge da conduta da Receita Federal, que não expede certidão, a que se refere a Lei nº 8.212/91, se o contribuinte tiver qualquer tipo de débito, ainda que não seja destinado à manutenção da seguridade social. Pode um débito, por exemplo, de Imposto de Renda, impedir a expedição de certidão negativa para fins de alienação de bem imóvel ? Claro que não, mas impede.

II - CONTRIBUIÇÕES DESTINADAS À MANUTENÇÃO DA SEGURIDADE SOCIAL

A seguridade social é financiada por toda a sociedade, de forma direta e indireta, mediante recursos provenientes dos orçamentos da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS.

Constituem contribuições sociais:

1.- as das empresas, incidentes sobre a remuneração paga, devida ou creditada aos segurados e demais pessoas físicas a seu serviço, mesmo sem vínculo empregatício;

2.- as dos empregadores domésticos, incidentes sobre o salário-de-contribuição dos empregados domésticos a seu serviço;

3.- as dos trabalhadores, incidentes sobre seu salário-de-contribuição;

4.- as das associações desportivas que mantêm equipe de futebol profissional, incidentes sobre a receita bruta decorrente dos espetáculos desportivos de que participem em todo território nacional em qualquer modalidade desportiva, inclusive jogos internacionais, e de qualquer forma de patrocínio, licenciamento de uso de marcas e símbolos, publicidade, propaganda e transmissão de espetáculos desportivos;

5.- as incidentes sobre a receita bruta proveniente da comercialização da produção rural;

6.- as das empresas, incidentes sobre a receita ou o faturamento e o lucro; e

7.- as incidentes sobre a receita de concursos de prognósticos.

nota: o art. 257, do RPS/99, determina a exigência da prova de inexistência de débitos relativo às contribuições a que se referem os subitens 1, 3, 4, 5, 6 e 7, acima.

III - FORNECIMENTO DO DOCUMENTO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO

O documento de inexistência de débito será fornecido pelos órgãos locais competentes:

1.- do Instituto Nacional do Seguro Social, em relação às contribuições referidas nos subitens 1, 3, 4 e 5, do item II, acima; e

2.- da Secretaria da Receita Federal, em relação às contribuições referidas nos subitens 6 e 7, do item II, acima.

IV - PRAZO DE VALIDADE DOS DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO

O §5º, do art. 47, da Lei nº 8.212/91, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº 9.711, de 20 de novembro de 1998, estabelece que o prazo de validade das aludidas certidões é de sessenta dias, contados da emissão, podendo ser ampliado por regulamento para até cento e oitenta dias.

Através de ato administrativo, OS nº 207/99, o INSS estabele normas que se harmonizam, ao menos nesse particular, com o texto de regência, todavia, o mesmo não ocorre com a Secretaria da Receita Federal, órgão que continua expedindo as certidões com prazo de 6(seis) meses, conforme disposto na IN-SRF nº 80/97.

Outra reflexão se faz oportuna. Pode prevalecer a norma inserta em ato administrativo da Receita sobre regra contida em Decreto do Legislativo federal, já que este é hierarquicamente superior àquele ?

Posição mais sensata é apresentada por Ulysses da Silva em sua importante obra "A Previdência Social e o Registro de Imóveis - Doutrina e Legislação Vigente - IRIB/safE - 1999", cujo teor vale a pena reproduzir:

"Seja como for, considerando que o INSS, assim como a Secretaria da Receita Federal, são obrigados a mencionar, nas certidões expedidas, o prazo de validade concedido, não cabe aos registradores questioná-lo, seja sessenta ou cento e oitenta dias, até definitiva regulamentação da matéria" (opinião válida, também, para os notários, acrescentamos).

V - A EXPEDIÇÃO DOS DOCUMENTOS PELA INTERNET

Como cuidará este item, é possível a extração de Certidões Negativas de Débitos -CND pela rede mundial de comunicação - INTERNET.

São regras que objetivam a simplificação na expedição dos aludidos documentos, tanto para o órgão responsável por seu fornecimento, quanto para os interessados em sua obtenção.

Alerta-se, contudo, que cada um dos dois órgãos envolvidos estabelecem regras diferentes, a saber:

1.- Secretaria da Receita Federal - SRF

Por disposição contida na IN-SRF nº 80/1997 (art. 8º), está disponível, também por meio da Internet, a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais relativa às pessoas jurídicas, a qual será extraída pela própria entidade que estiver obrigada, por qualquer motivo, a exigí-la. Da certidão, assim obtida, não terá validade a cópia, ainda que autenticada em cartório.

O prazo de validade da certidão obtida pela Internet é de 30 (trinta) dias, e o site da Secretaria da Receita Federal é www.receita.fazenda.gov.br

2.- Instituto Nacional do Seguro Social - INSS

Depois de requerida pelo interessado, conforme normas da OS nº 207/1999 (reproduzidas abaixo), a Certidão Negativa de Débito será emitida através do sistema eletrônico, ficando a sua aceitação condicionada à verificação pela rede de comunicação Internet, em endereço específico, ou junto à Previdência Social.

A verificação da certidão imposta pelo item 4, da O.S. nº 207/99, quando feita junto aos postos de atendimento do INSS será comprovada por aposição de carimbo padronizado. A decisão é do Coordenador Geral de Arrecadação, em Brasília, e foi divulgada aos funcionários do órgão em todo o Brasil através da Circular 01-600.1/26, não publicada no Diário Oficial da União.

A certidão será solicitada, por qualquer pessoa mediante o fornecimento do número do CNPJ ou do Cadastro Específico do INSS, conforme o caso, e a especificação da finalidade:

a.- verbalmente, nos Postos de Arrecadação e Fiscalização do INSS e nas Agências da Previdência Social;

b.- via rede de comunicação Internet (PREVNET), independentemente de senha (www.mpas.gov.br);

c.- por telefone específico para esse fim;

d.- por correspondência ou via fax;

e.- nos quiosques de auto-atendimento da Previdência (PREVFACIL).

VI - QUANDO OS DOCUMENTOS DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS DEVEM SER EXIGIDOS

Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito nos seguintes casos:

1. - da empresa:

a.- na licitação, na contratação com o poder público e no recebimento de benefícios ou incentivo fiscal ou creditício concedidos por ele;

b.- na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

c.- na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem móvel de valor superior a R$ 15.904,18 (quinze mil novecentos e quatro reais e dezoito centavos) incorporado ao ativo permanente da empresa; e

d.- no registro ou arquivamento, no órgão próprio, de ato relativo a baixa ou redução de capital de firma individual, redução de capital social, cisão total ou parcial, transformação ou extinção de entidade ou sociedade comercial ou civil e transferência de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada, suprida a exigência pela informação de inexistência de débito a ser prestada pelos órgãos competentes de que trata o § 10;

2.- do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no Registro de Imóveis, salvo no caso do art. 278;

3.- do incorporador, na ocasião da inscrição de memorial de incorporação no Registro de Imóveis;

4. - do produtor rural pessoa física e do segurado especial referidos, respectivamente, na alínea "a" do inciso V e no inciso VII do caput do art. 9º, quando da constituição de garantia para concessão de crédito rural e qualquer de suas modalidades, por instituição de créditos pública ou privada, desde que comercializem a sua produção com o adquirente domiciliado no exterior ou diretamente no varejo a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial;

5.- na contratação de operações de crédito com instituições financeiras, assim entendidas as pessoas jurídicas públicas ou privadas que tenham como atividade principal ou acessória a intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou por decreto do Poder Executivo a funcionar no Território Nacional, que envolvam:

a.- recursos públicos, inclusive os provenientes de fundos constitucionais e de incentivo ao desenvolvimento regional (Fundo Constitucional de Financiamento do Norte, Fundo Constitucional de Financiamento do Nordeste, Fundo Constitucional de Financiamento do Centro Oeste, Fundo de Desenvolvimento da Amazônia e Fundo de Desenvolvimento do Nordeste);

b.- recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, do Fundo de Amparo ao Trabalhador e do Fundo Nacional de Desenvolvimento da Educação; ou

c.- recursos captados através de Caderneta de Poupança; e

6. - na liberação de eventuais parcelas previstas nos contratos a que se refere o subitem anterior.

VII - DETALHAMENTO DAS HIPÓTESES DE EXIGIBILIDADE NOS CASOS QUE ENVOLVAM OS SERVIÇOS NOTARIAIS OU DE REGISTRO

1.- NA ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO, A QUALQUER TÍTULO, DE BEM IMÓVEL OU DIREITO A ELE RELATIVO

É importante destacar que, à luz da legislação aplicável, considera-se empresa a firma individual ou a sociedade que assume o risco de atividade econômica urbana ou rural, com fins lucrativos ou não, bem como os órgãos e as entidades da administração pública direta, indireta e fundacional.

Consideram-se empresa, ainda, para os efeitos do RPS/99:

a.- o contribuinte individual, em relação a segurado que lhe presta serviço;

b.- a cooperativa, a associação ou a entidade de qualquer natureza ou finalidade, inclusive a missão diplomática e a repartição consular de carreiras estrangeiras;

c.- o operador portuário e o órgão gestor de mão-de-obra de que trata a Lei nº 8.630, de 1993; e

d.- o proprietário ou dono de obra de construção civil, quando pessoa física, em relação a segurado que lhe presta serviço.

nota: independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito a transação imobiliária referida na alínea 'b' do inciso I do caput, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do Ativo Permanente da empresa. (veja comentário a seguir - item VII)

nota: o produtor rural, como contribuinte individual é considerado empresa em relação a segurado que lhe presta serviço (veja comentário a seguir - item VIII)

Cabe-nos, em tempo, e por muito importante, trazer à discussão reiterados posicionamentos do Colendo Conselho Superior da Magistratura sobre a necessidade de apresentação de novas CND's quando do registro de escrituras de venda e compra. Se as certidões, embora válidas por ocasião da lavratura do instrumento público, estiverem com o seu prazo de validade expirado quando da apresentação do título ao registro imobiliário, novas CND's devem ser exigidas pelo Oficial do Registro de Imóveis competente. (a última decisão, até a data de publicação do presente trabalho, é o acórdão proferido na Apelação Cível nº 65.544-0/8, da Comarca de Barueri).

Por várias vezes, data vênia, expressamos nosso contrário entendimento daquele do Colendo Conselho Superior da Magistratura.

Consideradas duas óticas, não vemos outra possível, o Colendo Conselho Superior da Magistratura imprime excessivo rigor ao decidir sobre a questão.

A prova feita no momento da lavratura faz perpetuar no tempo a autorização legal, concedida pelos órgãos previdenciário e fazendário, para o ato de transmissão. É assim o nosso entendimento. A venda e compra é um processo através do qual se transmite a propriedade imóvel, tendo o seu início na formalização do instrumento público e tornando-se findo com a prática do ato registrário. Exceto nos casos expressamente previstos por lei, não há ato registrário se não tiver havido, antes, a devida formalização do instrumento público. A Lei nº 6.015/73 não fixa prazo para referido ato registrário, mas este, quando ocorre, convalida a operação realizada anteriormente.

Se a alienação ocorre somente com a transmissão da propriedade, e esta, por sua vez, com o ingresso do título ao fólio real - argumento principal das decisões do Conselho Superior da Magistratura, com base no preceito contido na norma do art. 531 do Código Civil Brasileiro, o qual não pretendemos discutir - não se pode considerar alienação o ato notarial de lavratura de escritura de venda e compra. E é desta posição que discordamos.

O que nos parece incoerente, data vênia da posição, por várias vezes reiterada, do Colendo Conselho Superior da Magistratura, é a imposição, ao alienante, de fazer duas provas de inexistência de débitos, afinal ocorre apenas uma transação. A Lei nº 8.212/91, em seu art. 47, I, "b", bem como todos os seus decretos regulamentadores, hoje em vigor o de nº 3.048/99, estipula apenas um momento para a apresentação da prova: o da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direto a ele relativo. A questão, então, é de mera localização do momento em que a lei deseja que a prova seja feita, em homenagem à harmonia necessária entre a sistemática do Código Civil Brasileiro, no concernente às regras do Direito Imobiliário, e a Lei nº 8.212/91.

Se afastada a obrigatoriedade de reapresentação da prova, ou seja, se a prova deve ser feita em um único momento, restará elegê-lo.

Ou no momento do ato notarial, ou no do registral?

Francamente, somos da opinião de que, feita quando do ato notarial, aumenta a segurança jurídica da transmissão objetivada. Liberada para iniciar a operação imobiliária de determinado bem imóvel - por apresentar as certidões exigidas, a empresa não pode mais ser impedida de concluí-la. O objeto da alienação não mais funcionará como garantia de eventual débito contraído após a data de aludida autorização. Com base nessa premissa, o próprio Regulamento da Previdência Social-RPS - aprovado pelo Decreto nº 3.048/99 - dispensa da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito, entre outras hipóteses, a lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova (RPS - art. 257, §8º, I).

Se o momento escolhido fosse o do ato registral - art. 531CC -, é claro que não mais seriam exigidas as certidões quando da lavratura da escritura. Sim porque, se pela interpretação do CSM, alienação somente ocorre quando do registro do título, e, se a lei determina a exigência somente na alienação, por falta de previsão legal, a lavratura não se condiciona a apresentação das já referidas certidões.

Se o tabelião de notas não está praticando ato que caracterize alienação, não lhe encança a norma legal aqui enfocada.

Providência, já por nós sugerida, é de ouvir os órgãos previdenciário (INSS) e fazendário (SRF), em processos administrativos próprios, e oferer suas respectivas interpretações ao dispositivo sob comento, na forma de dossiê, ao Colendo Conselho Superior da Magistratura, objetivando facilitar suas futuras decisões, sempre respeitadas.

2.- NA ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO, A QUALQUER TÍTULO, DE BEM MÓVEL

Serão devidos, pela empresa, os certificados, na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel:

a.- de valor superior a R$ R$ 16.637,36 - valor atualizado pela IN (Diretoria Colegiada do INSS) nº 01/99;

b.- incorporado ao ativo permanente da empresa.

3.- NO REGISTRO OU ARQUIVAMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

Não se tem mais dúvidas, como já ocorrera no passado, que a norma contida no art. 257, I, "d", do RPS tem por objetivo alcançar os atos praticados:

a.- pelas Juntas Comerciais, em relação às sociedades mercantis; e,

b.- pelos Serviços de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, em relação às sociedades civis.

Certamente, os atos de averbação praticados pelo Registro Imobiliário em decorrência dos de registro praticados pelos órgãos acima mencionados, não estão condicionados a apresentação das certidões negativas.

A redação dada ao art. 257,I,"d" do RPS, em confirmação ao que dispõe o art. 47, I, "d", da Lei nº 8.212/91, apresenta-nos uma dificuldade de interpretação. Vejamos sua íntegra:

"d) no registro ou arquivamento, no órgão próprio, de ato relativo a baixa ou redução de capital de firma individual, redução de capital social, cisão total ou parcial, transformação ou extinção de entidade ou sociedade comercial ou civil e transferência de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada"

Fixemo-nos na última parte: transferência de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada. Importa saber se a expressão "transferência de controle de cotas" inserta na mencionada norma significa qualquer transferência de cotas de tais sociedades ou apenas aquelas relativas ao controle da sociedade, ou seja, mais da metade das cotas sociais.

Em decisão proferida no Processo CG nº 24/98 - Comarca de Barueri - em 02 de fevereiro de 1998, A Eg.Corregedoria Geral da Justiça aprova brilhante parecer do eminente magistrado Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, referente ao recurso interposto por Eventos Especiais S/C Ltda., contra a decisão MM Juiz Corregedor Permanente do Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Barueri que, entendendo necessária a apresentação de certidão negativa de débito relativa a contribuições sociais, exigida pelo Registrador, impediu a averbação de alteração societária consistente na retirada de sócia minoritária, cedente de suas quotas a terceiro, deixando assentado o seguinte:

"Entendeu o ilustre magistrado que tal expressão abrange qualquer transferência de cotas, não apenas àquela que traduza alteração do controle societário.

Tal entendimento, porém, só se justificaria se o mencionado comando normativo estivesse redigido sem a palavra "controle", ou seja: transferência de cotas de sociedades de responsabilidade limitada.

A inserção de tal vocábulo na dicção normativa conduz à ilação de que o legislador se referiu apenas à transferência de cotas que conduzam à alteração do controle societário pois, caso contrário, utilidade não teria a palavra "controle" no preceito normativo em comento."

Prossegue o Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, mencionando precedente, nesse sentido, da Eg.Corregedoria Geral da Justiça: parecer do eminente magistrado Dr. Marcelo Martins Berthe (Processo CG nº 2.423/97 - Comarca de Santa Rita do Passa Quatro).

"De fato a lei exige a comprovação de regularidade com o INSS toda vez que for transferido o controle do capital social da sociedade por cotas de responsabilidade limitada, o que no caso não ocorre.

A transferência de cotas que não implique na transferência do controle do capital social não está sujeita à exigência formulada..."

No mesmo sentido, o Parecer nº 05/97-AS, de 04.06.1997, exarado pelo Procurador Regional da JUCERJA de cujo texto extraímos:

"...haverá transferência de controle de quotas de sociedades de responsabilidade limitada (texto legal) toda vez que, numa determinada alteração contratual houver cessão ou transferência de quotas dessa espécie societária por sócio (individual ou coletivamente), cuja totalidade das quotas cedidas ou transferidas ultrapasse a 50% (cinquenta por cento) mais uma quota da totalidade do capital social.

Ou, em outras palavras, haverá necessidade da apresentação do CND, pela sociedade, toda vez que no ato em que a mesma pretender registrar e arquivar neste órgão houver a cessão ou transferência das quotas de propriedade do(s) seu(s) controlador(es)"

O aludido parecer, para alcançar a melhor interpretação que se possa dar ao dispositivo sob comento, utiliza alguns exemplos, dentre os quais, reproduzimos aqui o que segue:

"Finalmente, se a hipótese for a abaixo retratada:

Capital Social..........................R$ 5.000,00

Sócios A com................R$ 2.500,00

B com...............R$ 2.500,00

Na hipótese de transferência isolada das quotas de cada um desses sócios, somente será exigido o CND, se o sócio que as transferir, por expressa disposição contratual, for aquele que, isoladamente, tem o poder de gerência e de representação da sociedade e, efetivamente, usa esses poderes para dirigir e orientar as atividades sociais"

Todavia, apesar da importância e do peso de tudo que aqui foi dito, o entendimento do INSS é contrário. A Coordenação Geral de Arrecadação do INSS, através da Circular nº 58, de 29.08.97, não publicada no DOU, entende que é necessário juntar a CND sempre que houver transferência de quotas.

4.- AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL

Tema que requer, ao ser estudado, alguns cuidados. Por isso, é prudente que reproduzamos, desde logo, o teor dos seguintes dispositivos do Decreto 3.048/99 que aprovou o novo Regulamento da Previdência Social-RPS:

"Art. 257. Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições a que se referem os incisos I, III, IV, V, VI e VII do parágrafo único do art. 195, destinadas à manutenção da seguridade social, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:

I - ........................................................................................................................................

II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no Registro de Imóveis, salvo no caso do art. 278;

..........................................................................................................................................

§8º - Independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito:

I - ........................................................................................................................................

III - a averbação prevista no inciso II do caput, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966."

Do proprietário pessoa física é exigível apenas a certidão expedida pelo INSS, uma vez que, não está arrolado pela legislação pertinente como contribuinte das contribuições sociais arrecadadas pela Receita Federal. Somente as pessoas jurídicas estão obrigadas ao pagamento das contribuições sobre o faturamento e lucro, portanto, tão somente elas devem apresentar certidão negativa de débitos fornecida pela SRF.No caso da construção residencial unifamiliar a que se refere o art. 278, o ato registrário não está condicionado a apresentação da CND como veremos a seguir.

5.- AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL - CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

Diz o Regulamento:

"Art. 278. Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão-de-obra assalariada.

Parágrafo único. Comprovado o descumprimento de qualquer das disposições do caput, tornam-se devidas as contribuições previstas neste Regulamento, sem prejuízo das cominações legais cabíveis."

É certo que os requisitos que permitem o enquadramento na norma devem ser comprovados. A área construída por documento expedido pelo Poder Público Municipal, a destinação, o tipo da construção e a não utilização de mão-de-obra assalariada por declaração expressa do proprietário.

O parágrafo único de referido artigo, como se vê de seu texto acima reproduzido, prevê sanção aos que descumprirem qualquer disposição do caput.

A alienação futura do imóvel assim construído não constitue descumprimento do que dispõe o art. 278, do RPS, portanto, se ocorrida não poderá acarretar qualquer tipo de sanção.

Ocorre, porém, que o INSS introduziu no texto da O.S. nº 207/99 - II, 6-d. - as expressões: "destinada à moradia permanente do proprietário" e " que não tenha outro imóvel residencial ", e com base nelas quer retirar do proprietário de construção econômica o benefício que a lei lhe concedeu, isentando-o das contribuições previdenciárias incidentes sobre as obras de construção civil em geral.

Recebemos notícias dando conta que o INSS impõe o recolhimento das contribuições consideradas NÃO DEVIDAS, pelo art. 278, do RPS, na hipótese de alienação futura do imóvel.

Propomos nova reflexão: Através de ato normativo, pode o INSS instituir nova hipótese de incidência ? Entendemos, claramente, que não. Ademais, o ato notarial que formaliza o instrumento público de venda e compra, quando o aliente é pessoa física, não está condicionado a apresentação das certidões negativas de débito, independentemente da área do imóvel alienado. Vale dizer, não compete ao notário exigir a apresentação de CND de pessoa física na alienação ou oneração de bem imóvel ou direito a ele relativo, ainda que o imóvel objeto da alienação tenha sido construído nos moldes da construção econômica.

Sobre a questão, não podemos deixar de buscar socorro, mais uma vez, no que diz o ilustre registrador Dr. Ulysses da Silva (A Previdência Social e o Registro de Imóveis - Doutrina e Legislação Vigente - IRIB - safE 1999):

"Leitura atenta, assim, da lei e do decreto nos mostrará a inexistência, em seu texto, de qualquer exigência no sentido de dever ser, a construção, destinada à moradia permanente. Absolutamente nada, também consta, em tais diplomas legais, afirmando não poder, o proprietário, possuir outro imóvel residencial.

Ao colocar, portanto, tais requisitos, na Ordem de Serviço nº 207/99, para a dispensa da prova de quitação de débitos previdenciários, o INSS legisla por conta própria, exedendo à sua competência, devendo, consequentemente, prevalecer a lei e o decreto regulamentador." (Grifos do Dr. Ulysses da Silva)

6.- CRÉDITO RURAL - CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA PARA CONCESSÃO - O PRODUTOR RURAL PESSOA FÍSICA E O SEGURADO ESPECIAL

Por comando do art. 257, IV, do RPS, em conformidade com a lei de regência, deverá ser exigido o comprovante de inexistência de débitos, entre outras hipóteses também estudadas no presente trabalho, do produtor rural pessoa física e o segurado especial referidos, respectivamente, na alínea "a" do inciso V e no inciso VII do caput do art. 9º, do RPS, quando da constituição de garantia para concessão de crédito rural e qualquer de suas modalidades, por instituição de créditos pública ou privada, desde que comercializem a sua produção com o adquirente domiciliado no exterior ou diretamente no varejo a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial, pois, dessa comercialização decorre a incidência de contribuição previdenciária nos termos do art. 200, do RPS.

Não enquadrado na situação acima, o produtor rural pessoa física, bem como o segurado especial, estará dispensado da apresentação da CND do INSS (a da Receita já não lhe era exigível - veja comentário a seguir - item VIII), restando-lhe declarar no respectivo instrumento que, sob as penas da lei, não comercializa a sua produção com o adquirente domiciliado no exterior nem diretamente no varejo a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial.

Do produtor rural pessoa física que utiliza mão-de-obra remunerada, a CND do INSS já lhe é exigível por sua equiparação à empresa nos termos do art. 12, parágrafo único, ou seja, é considerado empresa em relação a segurado que lhe presta serviço.

VIII - EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE IMÓVEIS

Outra questão que merece enfoque especial:

"Empresas que exerçam exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do Ativo Permanente da empresa".

Trata-se de hipótese de dispensa de apresentação dos comprovantes de inexistência de débitos agora prevista em ato legal, o que antes constava, apenas, de atos administrativos do INSS e da Receita Federal.

A dispensa da apresentação das certidões negativas, no caso de transação imobiliária realizada por empresa comercializadora de imóveis, era autorizada por atos normativos, tanto do INSS quanto da SRF, desde que, preenchidos os requisitos exigidos por ambos os órgãos.

Nem a Lei nº 8.212/91, nem mesmo seus decretos regulamentadores, consideravam a hipótese da qual nos ocupamos aqui.

Se assim era, é verdade também, que cada qual - os órgãos - fixava suas exigências.

O INSS condicionava a dispensa à atividade exercida com exclusividade e desde que (...). Já a Receita Federal tratava a questão com menos rigor, aliás, por essa razão, em alguns casos, era possível dispensar, a empresa alienante, da apresentação, apenas, da certidão da SRF.

Ocorre, porém, que, tal hipótese de dispensa, a partir da data de publicação do Decreto nº 3.265/99 - DOU de 30.11.1999 (íntegra - pág.57, do fasc. 01/2000, do Roteiro Prático Mensal-INR) - passa a ser autorizada expressamente pela lei, e os requisitos necessários a serem preenchidos são os mesmos para as duas certidões.

Assim sendo, só poderá ser dispensada da apresentação dos documentos comprobatórios de inexistência de débitos, nos termos do inciso IV, do art. 257 do RPS, a transação imobiliária que envolva empresa que explore EXCLUSIVAMENTE atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do Ativo Permanente da empresa.

O exercício de qualquer atividade estranha ao rol fixado pelo regulamento, o qual não comporta inclusões, bem como a simples previsão de seu exercício, como sendo um dos objetivos sociais da empresa, bastará para que as certidões devam ser exigidas.

Por fim, ressalta-se que, como o rigor do INSS foi incorporado pelo Regulamento da Previdência Social, o texto da IN-SRF nº 85/97, embora não revogado expressamente, deixa de produzir efeitos práticos em face do estabelecido pelo Decreto nº 3.265/99, já que este é hierarquicamente superior àquele.

IX - PRODUTOR RURAL - PESSOA FÍSICA - COMO EMPRESA PARA OS FINS PREVIDENCIÁRIOS

À luz da legislação previdenciária a pessoa física pode ser considerada empresa em relação a segurados que lhe prestem serviços.

O produtor rural pessoa física está obrigado a arrecadar e recolher ao INSS a contribuição do segurado empregado e do trabalhador avulso a seu serviço, descontando-a da respectiva remuneração, nos mesmos prazos e segundo as mesmas normas aplicadas às empresas em geral.

Está, também, obrigado ao recolhimento das contribuições incidentes sobre a receita bruta da comercialização da produção rural, caso comercialize sua produção com adquirente domiciliado no exterior, diretamente, no varejo, a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial.

Suas obrigações, em nível de recolhimento, do que fora descontado da remuneração de segurado que lhe preste serviços e do incidente sobre a receita bruta da comercialização da produção rural, nos termos do dito acima, explicam sua equiparação à empresa, e como tal, está sujeito a apresentação da CND. Todavia, está obrigado a fazer prova de inexistência de débitos em relação ao INSS tão somente. Está dispensado da apresentação da certidão fornecida pela Receita Federal por que, embora considerado empresa, para os fins do RPS, não está equiparado à pessoa jurídica, pela legislação do Imposto de Renda, portanto, não é sujeito passivo das contribuições destinadas à manutenção da seguridade social, não havendo, via de consequência, razões para se lhe exigir prova de inexistência de débito.

Quando não considerado empresa, o produtor rural pessoa física deverá declarar no instrumento público de venda e compra, sob as penas da lei, sua condição de não empregador e de não responsável por recolhimento de contribuições à Previdência Social.

Será isso o suficiente para elidir a responsabilidade do notário/registrador ? Receamos que não. Há registros recentes de que o órgão da Previdência Social aplicou penalidades pecuniárias - multa - a notários que não exigiram a CND de produtores rurais pessoas físicas, ainda que tivessem declarado como preconizado. Com efeito, apesar da declaração, havia inscrição no Cadastro Específico do INSS que, em um dos casos, elevava o produtor rural à condição de empresa. Mas e a declaração ? Num primeiro momento, para nada serviu. O tabelião foi autuado. Num segundo, após vencido na impugnação do auto de infração, restou-lhe interpor recurso administrativo a instância superior, mediante depósito prévio, ou o direito de regresso contra quem declarou falsamente, com culpa ou dolo, já não importava mais, o relevante é que quem declarou é seu cliente e qualquer providência contra ele só faria aumentar o prejuízo, pois, o perderia para a concorrência. Decidiu, então, o tabelião, pelo pagamento da multa, pela manutenção do cliente, e, sobretudo, por consultar préviamente o INSS antes de lavrar qualquer escritura de venda e compra que envolva a alienação, por pessoa física, de propriedade rural, ainda que as evidências sinalizem pela dispensa, pois, basta existir inscrição equiparadora para que o auto de infração seja, impiedosamente, lavrado. Vale dizer, a declaração não é suficiente, lamentamos.

X - NULIDADE DOS ATOS NOTARIAL E REGISTRAL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA

Encerramos, com este item, o presente trabalho, e nada melhor do que encerrar bem, digamos, com chave de ouro. Reproduziremos aqui, o dito por dois ilustres profissionais do direito. Um, já algumas vezes, por nós citado neste trabalho, Dr. Ulysses da Silva, em sua obra, também, já mencionada. O outro, vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção São Paulo, Dr. Sérgio Busso, em trabalho intitulado "Estudo sobre a CND do INSS e da Receita Federal", encartado na Edição nº 39, do Jornal do Notário (Fevereiro de 2000). Vamos então ao que disseram:

Preocupado com a segurança jurídica dos atos praticados pelos notários, lembra o Dr. Sérgio Busso:

"...4.-Como alerta, lembramos que são considerados NULOS os atos praticados, e consequentes registros, quando em desobediência ao determinado pelo art. 257, do Decreto 3048/99, acarretando a responsabilidade solidária dos contratantes, do Tabelião e do Registrador (art. 263, da referida norma legal)."

Por sua vez, o Dr. Ulysses da Silva reproduz parte de julgado do Superior Tribunal de Justiça (Rescurso Especial interposto pelo Banco do Brasil - 96/0021723-8), que considerou, pela falta de apresentação das certidões, o ato ineficaz em relação à Previdência Social.

Assim se manifesta, em boa hora, o ilustre registrador:

"Dos textos acima reproduzidos podemos inferir o seguinte:

a) a melhor interpretação dos termos do citado artigo 263 nos leva a concluir que o ato de lavratura ou registro de instrumento de venda ou oneração de imóvel sem os documentos previdenciários não é nulo para todos os efeitos, mas apenas ineficaz em relação à Previdência Social;

b) a falha existente não aproveita a terceiros, significando dizer que somente a Previdência Social pode invocar a ineficácia do ato;

c) o ato praticado com a falha em questão é válido em relação a terceiros. O recorrente, Banco do Brasil, perdeu o recurso por essa razão."

Para melhor entendimento das palavras do Dr. Ulysses da Silva, é importante dizer que o Banco do Brasil pleiteou a nulidade de escritura e registro para possibilitar o ingresso de penhora de imóvel alienado ao recorrido e arresto de máquinas nele instaladas.

Acrescentamos, às tão abalizadas opiniões, que, além da nulidade ou ineficácia do ato e da responsabilidade solidária entre contratantes e notários/registradores, é de se preocupar com a falta de segurança jurídica, que reveste o ato praticado com inobservância do disposto na lei e no seu decreto regulamentador, o que pode prejudicar, sobretudo, a figura do adquirente.

Antonio Herance Filho

o autor é advogado e diretor técnico do INR - a

publicação de apoio às atividades notariais e de registro

e do SERAC - a assessoria especializada em cartórios

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