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Prefeitura de SP regulamenta anistia a imóveis


Decreto que regulariza construções irregulares entra em vigor, mas administração não sabe número de ilegais na cidade

A Prefeitura de São Paulo publicou ontem o decreto que regulamenta a lei que anistiou imóveis irregulares na cidade. A previsão, segundo Antonio Donato, secretário das Subprefeituras, é que 200 mil imóveis sejam anistiados com a nova lei.

Mas o próprio secretário reconhece que a estimativa é "grosseira". "O número de imóveis irregulares pode ser de 1 milhão, ou 800 mil. Ninguém tem esse número", afirmou.

A anistia só vale para imóveis construídos ou reformados até setembro do ano passado.
A prefeitura acredita que a maioria dos proprietários não terá de pagar taxas, por estar incluídos na regularização automática -para imóveis de até 150 m2. "O projeto não tem viés arrecadatório, tem o viés de regularização da cidade", disse Donato.

A estimativa de 200 mil beneficiados é baseada na anistia realizada em 1994, na gestão de Paulo Maluf. Segundos dados da prefeitura, 180 mil imóveis deram entrada no processo de anistia na época. Entretanto, em março deste ano, ainda havia entre 3.000 e 3.500 pedidos de regularização parados na Comissão de Edificação e Uso do Solo (Ceuso).

Segundo Donato, a atual gestão espera concluir os processos de anistia dentro de dois anos.
Esse prazo, porém, também depende do número de pedidos de anistia que chegarão às subprefeituras e à Sehab. Os proprietários têm até o dia 24 de setembro para providenciar a documentação necessária (ver quadros ao lado).

Outro problema referente à questão da anistia é a fiscalização. A prefeitura dispõe de apenas 750 agentes vistores para fiscalizar todas as construções da cidade.

"Em todo pedido de regularização nós vamos acreditar que o declarante agiu de boa fé", afirma o titular da Sehab, Paulo Teixeira, ao explicar que a prefeitura não irá checar imediatamente as informações fornecidas. Segundo ele, caso a prefeitura descubra que a declaração está incorreta, a regularização poderá ser cassada.

Já proprietários que permanecerem clandestinos estarão sujeitos a multas e, no caso de imóveis comerciais, a fechamento.

Imóveis cujo uso não esteja de acordo com as regras de zoneamento local, que definem se a área é residencial ou comercial, não poderão ser regularizados.

Segundo o secretário da Habitação, a fiscalização será incrementada com a criação, ainda sem data definida, de um cadastro georreferenciado, desenvolvido pela Secretaria das Finanças.
O projeto inclui fotografias aéreas da cidade, por meio das quais, segundo o secretário, será possível estabelecer quais são as edificações irregulares.

Críticas

A anistia às edificações irregulares funciona como um incentivo a novas obras ilegais, segundo Cláudio Bernardi, conselheiro do Secovi (sindicato das empresas de compra, venda e locação de imóveis) de São Paulo. Para ele, regularizar as edificações clandestinas apenas desestimula o cumprimento da legislação específica.

"A prefeitura não pode fazer uma anistia a cada dez anos e continuar sem controle das novas obras clandestinas que vão aparecendo na cidade”. (FSP 27/6/2003. Reportagem de Amarílis Lage Simone Iwasso. Reportagem local).
 



Loteamentos fechados em SP


O Boletim Eletrônico n º 637, de 24/2/2003 publicou a íntegra de acórdão, de relatoria do Des. Carlos Renato de Azevedo Ferreira (com voto vencido do Des. Boris Kauffmann) em que o tema dos loteamentos fechados em São Paulo era enfrentado com a discussão detalhada dos vários aspectos que esse fenômeno suscita – desde os de direito urbanístico, registral, meio-ambiental, atingindo aspectos relacionados com a formação de ilhas privadas no seio das cidades.

Fazendo uma distinção entre propriedade vertical, propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1º), condomínio especial horizontal de casas ( Lei 4591/64, 8º, "a") e loteamento urbano (Lei 6766/79) o relator argumentava com a ausência de ilegalidade no empreendimento imobiliário, tendo em vista que a Lei 4591/64 não prevê área mínima de construção para o condomínio de casas.

Mas os debates prosperam.

Segue, abaixo, aviso do Centro de Apoio de Urbanismo e Meio Ambiente do MPSP (Diário Oficial de 27/6/2003) publicando a última versão sobre a batalha dos loteamentos fechados em São Paulo.

A tese preponderante no Tribunal de Justiça, pelo seu órgão especial (alterado com a aposentadoria de alguns desembargadores e com o ingresso do desembargador Cezar Peluso no STF, que acolhia da tese da inconstitucionalidade do Procurador Geral), é a de que o fechamento de ruas de loteamentos existentes é inconstitucional, só sendo admitida a figura do loteamento fechado sob a forma da Lei nº 4.591, de 16.12.64, art. 8º - vale dizer, os genuínos condomínios especiais, em que só temos áreas privadas "intra muros".

Ressalte-se ter havido mudança de posição de cinco desembargadores que votaram, em 5/2/2003, pela improcedência da ADIn que sustentava a inconstitucionalidade da lei de Campinas. 

Agora, em 30/4/2003, julgando lei de Jundiaí (de semelhante calibre), entenderam ser a norma inconstitucional, dando ganho de causa à ADIn proposta pela Procuradoria Geral de Justiça do MPSP. Os desembargadores são: Jarbas Mazzoni, Menezes Gomes, Paulo Franco, Oliveira Ribeiro e Passos de Freitas.

Aviso do Procurador-Geral

O PROCURADOR-GERAL DE JUSTIÇA no uso de suas atribuições legais, e a pedido do Coordenador do Centro de Apoio Operacional de Urbanismo e Meio Ambiente, Doutor Daniel Roberto Fink, AVISA que se encontra à disposição dos Membros do Ministério Público cópia do V. Acórdão proferido pelo eminente Desembargador Ernani de Paiva, nos autos da Ação Direta de Inconstitucionalidade de Lei nº 87.654.0/0, da Comarca de São Paulo (julgado em 30 de abril de 2003), cuja ementa é a seguinte:

"AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE DE LEI - Loteamento de forma fechada - Adoção para loteamento já existente - Impossibilidade - Transgressão à regra do artigo 180, VII, da Constituição Estadual”.

"Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituição do Estado dispositivo de lei municipal que autoriza a formação de loteamento fechado para o loteamento já existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funções das áreas verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento".

Trechos do aresto:

(...)

2 - Ao regulamentar o parcelamento do solo urbano, permitiu a Lei Complementar Municipal nº 222, de 27.12.96, de Jundiaí (fls. 137/157), que pudesse ser adotada a forma fechada de loteamento também em relação aos loteamentos já existentes (arts. 15 § 3º e 18, II e III).

Não pode subsistir essa determinação legal, contudo, porque contraria o preceito contido no artigo 180, VII, da Constituição Estadual, que impede alteração da destinação, do fim e dos objetivos das áreas de loteamentos consideradas verdes ou institucionais.

Com efeito, os loteamentos abertos e já existentes são obrigados a reservar áreas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos urbanos e à instituição de espaços livres de uso público (Lei nº 6.766, de 19.12.79, art. 4º, I).

Trata-se de áreas integradas no domínio público do município (cf. Dec-lei nº 271, de 28.2.67, art. 4º; Lei nº 6.766/79, art. 22; R.T. 600/67, 615/89 e 755/189).

(...)

Ora, essas áreas institucionais teriam sua finalidade substancialmente alterada, se fosse aceita a forma fechada de loteamento, pois os espaços livres e as vias de circulação passariam a ser utilizados apenas pelos moradores do loteamento fechado, em detrimento da população em geral.

Haveria, então, se adotado o modelo fechado para os loteamentos já existentes, desafetação de bens públicos juridicamente inalienáveis (Código Civil de 1916, art. 67; Código Civil de 2002, art. 100), colocando-os exclusivamente a serviço de poucas pessoas, com desvirtuamento dos objetivos da res communis omnium (Código Civil de 1916, art. 66, 1).

(...)

Indiscutível é a possibilidade de criação originária de loteamento fechado "em terreno onde não houver edificação" (Lei nº 4.591, de 16.12.64, art. 8º; R.T. 619/98,645/166 e 734/466).

Sendo antigo o loteamento, entretanto, com suas ruas sempre abertas à livre circulação de veículos e pedestres, é descabido o seu fechamento artificial posterior, para a formação de conjunto autônomo de moradias, enquistados dentro do conglomerado urbano, ao arrepio do disposto no artigo 17 da Lei nº 6.766/79 e na mencionada norma da Constituição Paulista.

Já se pronunciou inúmeras vezes esta Corte, reconhecendo a inconstitucionalidade de leis municipais em desacordo com a regra cogente da Constituição Estadual. É que "a desafetação do bem e sua inclusão na categoria de bens alienáveis constitui operação legislativa normal, prevista no artigo 67 do Código Civil. Há necessidade, porém, de a lei subordinar-se à lei maior, para obter legitimidade" (JTJ Lex 150/270, 152/273, 154/266, 161/270, 173/288, 243/299 e 244/142). (...)".

Veja também:

Loteamento Fechado
Hélio Lobo Júnior

Da legalidade dos loteamentos fechados
José Carlos de Freitas

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 31/05/2001 - n. 318 - Loteamento fechado. Condomínio. Cobrança de encargos condominiais. Discricionariedade do administrador público - execução de serviços aos particulares - ato unilateral.
URL:http://www.irib.org.br/stj/boletimel318f.asp

Jurisprudência Selecionada - TJSP - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 24/02/2002 - n. 637 - Condomínio especial de casas. Propriedade vertical e horizontal. Urbanização. Incorporação imobiliária. Loteamento fechado. Aprovação municipal.  Vila particular. Ministério público - ação civil pública
URL:http://www.irib.org.br/selecionada/boletimel637a.asp

Opinião - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 19/09/2002 - n. 540 - Condomínio de lotes: uma perspectiva ajustada às necessidades contemporâneas - Julio Cesar Weschenfelder
URL:http://www.irib.org.br/opiniao/boletimel540g.asp

Opinião - São Paulo, 26/03/2000 - n. 185 - LOTEAMENTOS CLANDESTINOS - PREVENÇÃO E REPRESSÃO
URL:http://www.irib.org.br/opiniao/boletimel185a.asp

Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/11/2000 - n. 246 -
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel246a.asp

Notas & Notícias - São Paulo, 04/06/2000 - n. 205 - CERCA DE 100 PESSOAS COMPARECEM AO ENCONTRO DA ANOREG-SP EM BAURU
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel205a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 02/03/2000 - n. 174 - Seminário Internacional de Direito Urbanístico e Registral é prestigiado por desembargadores, juízes, promotores e registradores de todo o País.
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel174a.asp

Notas & Notícias - Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP - São Paulo, 16/11/1999 - n. 144 - Acaba de ser colocada no ar as Revistas de Direito Imobiliário n. 10 e 11, editadas em dezembro de 1982 e junho de 1983, respectivamente. Confira aqui as matérias que v. pode conseguir na íntegra:
URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel144m.asp 

Loteamento disfarçado – contribuição condominial indevida – Sérgio Jacomino. 

STJ - Agravo de instrumento n. 171.731(97/0090419-9) – RJ Relator: Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira Agravante: Saul Waissman Advogados: Dr. José M. de A. Machado e outros Agravado: Condomínio Vale do Sossego Advogados: Dra. Júlia Gouvea Schaefer e outro DJU 11.3.98; 

Como se procede ao registro de um loteamento fechado de muro, de 23 lotes? Depois de efetuado o registro, podem ser abertas as matrículas de cada um dos lotes, e o apresentante, que já tem CGC, pode vender os lotes ou tem necessidade de abrir uma empresa? – Perguntas & respostas de Gilberto Valente da Silva. 

Loteamento fechado e condomínio deitado - Elvino Silva Filho Oficial do 1.° Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP

Loteamento fechado - Eurico de Andrade Azevedo - Loteamento especial ou loteamento em condomínio – Características Diferenças do loteamento comum – Natureza privada do empreendimento – Aplicação da Lei 4.591, de 16.12.64, sobre condomínio de apartamentos – Não incidência da Lei 6.766, de 19.12.79 – Necessidade de aprovação pelos órgão públicos competentes.

Loteamento fechado – Hely Lopes Meirelles - Competência do Município para ordenação do seu território – O loteamento fechado ou em condomínio é regido pela Lei 4.591/64 – As vias internas do loteamento fechado pertencem ao condomínio – As diretrizes para loteamento, fornecidas pela Prefeitura, vinculam o Município e suprem a legislação urbanística local – Cabimento de mandado de segurança para invalidar indeferimento ilegal de plano de loteamento. 

Loteamentos clandestinos - prevenção e repressão - Francisco Eduardo Loureiro.



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