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Ponto crítico 2/5 - Securitização é mercado secundário (Aplica-se tanto ao SFH quanto ao SFI) Alexandre Assolini Mota ^[i]*

Antes de tudo, é preciso registrar, enfaticamente, que o objetivo da lei 9.514/1997 foi justamente possibilitar a transferência de créditos imobiliários – inclusive os do SFH – para companhias securitizadoras, adequando as fontes de recurso aos prazos dos financiamentos imobiliários. Buscava-se acabar com a inadequação do sistema de financiamento com base na poupança, saques diários com aplicações de 20 e 30 anos.

A menção das expressões: “companhias securitizadoras”, “regime fiduciário” , “certificados de recebíveis” e “termos de securitização”, por si só, não determina o sistema pelo qual os créditos imobiliários são originados.

Para ficar bem claro: créditos imobiliários originados nos dois sistemas (tanto no âmbito do SFH, quanto no SFI) podem ser transferidos para terceiros (mercado secundário). Aliás, essa transferência é disciplinada pela legislação civil, de forma que todos eles podem ser objeto de securitização.

O assunto sobre quais créditos imobiliários podem ser objeto de securitização não é novo. Ao longo dos anos vem perdendo consistência a tese de que somente créditos originados no âmbito do SFI é que poderiam ser objeto de securitização.

Em seguida o Boletim Eletrônico do Irib estará publicando um parecer elaborado em 2002 que trata da questão. Publicará, igualmente, decisões do colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (Agência Reguladora do Mercado) que abordaram o assunto decidindo que os créditos imobiliários, objeto de securitização, não se restringem àqueles originados no SFI, haja vista que o próprio legislador optou por não definir a expressão "crédito imobiliário".

A desenvoltura do registrador de São Manoel sobre o grau de discricionariedade da qualificação registral foi excelente.

Sou favorável à tese de que a análise jurídica do registrador (profissional do direito) deve ser como regra apenas formal, não entrando em questões materiais - para as quais o Poder Judiciário sempre estará à disposição.

O objetivo de preservar o interesse dos eventuais adquirentes de CRI é sadio, mas, data venia, não cabe ao registrador, dado que o Conselho Monetário Nacional, ao considerar, a partir da edição da Resolução n. 2517/98, o CRI como valor mobiliário, atribuiu esta responsabilidade expressamente à CVM (reguladora e fiscalizadora do Mercado - atribuição expressamente prevista na Lei 6.385/76).

A CVM condiciona a emissão de CRI ao prévio registro naquela autarquia.

Em outras palavras, não se pode exigir do registrador a cautela que é legalmente delegada à CVM.

Mas para não deixar dúvidas sobre a aplicação do Art. 39 da Lei 9.514/97, gostaria de destacar que se trata de um único diploma legal, disciplinando situações distintas.

A Lei em questão busca em sua primeira parte, estabelecer um novo sistema de financiamento imobiliário paralelamente ao sistema financeiro da habitação.

Em sua segunda parte, estabelece a possibilidade da securitização de créditos imobiliários, não se restringindo, em nenhum momento aqueles originados no novo sistema criado. Aliás, neste ponto, vale destacar a evidente troca de nomenclaturas, financiamento imobiliário para o SFI e crédito imobiliário para securitização.

Na interpretação jurídica sempre aprendemos que não existem expressões desnecessárias ou mesmo sem sentido, de forma que a opção pelo termo "crédito imobiliário" foi feita no sentido de ampliar a circulação de todas as espécies de créditos imobiliários, não somente daqueles originados no SFI.

Aliás este é o entendimento que prevalece nos dias de hoje, inclusive perante a CVM, frise-se novamente, Agência Reguladora do Mercado.

A terceira parte trata de alienação fiduciária que não está sendo discutida e a quarta parte das disposições gerais.

A objetivo do Art. 39 é coibir a aplicação das normas do SFH aos financiamentos imobiliários originados no SFI.

Veja que novamente o legislador optou por utilizar a expressão "financiamento imobiliário" no caput do Art. 39, ficando evidente que não se trata de dispositivo aplicável à securitização de créditos imobiliários.

E nem poderia ser diferente, pois o SFH, assim como o SFI, refere-se ao mercado primário de crédito imobiliário e a securitização refere-se exclusivamente ao mercado secundário.

Qual seria a preocupação do Legislador sobre a aplicação das normas do SFH sobre securitização, se não existe nenhum dispositivo similar naquele sistema?

Considerar que o Art. 39 aplica-se à securitização é aceitar que o legislador criou um dispositivo inócuo e sem utilidade, pois não existia esta disciplina em 1964.

Na verdade, isso faz com que não prospere a tese de que somente créditos originados no SFI possam ser objeto de securitização.


Resolução BaCen 2.517/1998.

Considera como valores mobiliários os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, de que trata o art. 6º da Lei nº 9.514, de 20.11.97.

O BANCO CENTRAL DO BRASIL, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31.12.64, torna público que o CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL, em sessão realizada em 29.06.98, tendo em vista as disposições do art. 2º, inciso III, da Lei nº 6.385, de 07.12.76, e do art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 9.514, de 20.11.97,

RESOLVEU:

Art. 1º Considerar como valores mobiliários, para os efeitos do art. 2º, inciso III, da Lei nº 6.385, de 07.12.76, os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, de que trata o art. 6º da Lei nº 9.514, de 20.11.97.

Art. 2º Fica a Comissão de Valores Mobiliários autorizada a adotar as medidas e a baixar as normas complementares que se fizerem necessárias à execução do disposto nesta Resolução.

Art. 3º Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 29 de junho de 1998

Gustavo H. B. Franco

Presidente