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LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 - em discussão - Condomínio edilício e outras alterações no Código Civil - Marcelo Terra ^[i]*

 

Este informe enfoca as alterações introduzidas pela recente Lei Federal n.º 10.931, de 2 de agosto de 2004, que “Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n.º 911, de 1.º de outubro de 1969, as Leis n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n.º 4.728, de 14 de julho de 1965, n.º10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências”.

Nesse documento, examinamos as alterações do Código Civil introduzidas pelo art. 58.

1. Fração ideal de uma unidade autônoma

O art. 1.331, § 3.º, do Código Civil, é alterado, retornando explicitamente ao sistema vigente à época da antiga Lei n.º 4.591/64.

Dessa forma, retira-se (art. 58) da lei a referência a que fração ideal no solo e nas coisas comuns se calcularia de acordo com o valor da unidade autônoma considerada em relação ao conjunto da edificação.

Agora, somente se anota que a fração ideal no solo e nas outras partes comuns será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

2. Fração ideal de custeio no condomínio edilício

Corrige-se um erro do Código Civil, mediante modificação de seu art. 1.336, inciso I.

Agora, retorna-se (art. 58) ao sistema da Lei n.º 4.591/64, explicitando-se que a fração ideal de custeio de uma unidade autônoma equivalerá a sua fração ideal de propriedade, salvo disposição em contrário na convenção.

3. Alteração do regimento interno do condomínio edilício

Corrige-se (art. 58) outro erro do Código Civil. A partir de agora, o art. 1.351 não mais exige a unanimidade, nem a maioria de 2/3 para alteração do regimento interno.

Assim, a convenção de condomínio pode disciplinar a alteração do regimento interno por outro quorum, por exemplo maioria simples dos presentes em assembléia geral.

4. Propriedade fiduciária de imóvel

Eliminando toda e qualquer dúvida advinda do Código Civil, a este se acrescenta um novo artigo (1.368-A), regrando que as demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina das respectivas leis especiais, somente se aplicando o Código Civil naquilo que não for incompatível com a legislação especial (art. 58).

5. Prazo da hipoteca

Outro lapso do Código Civil é consertado (art. 58). O prazo de hipoteca poderá ser prorrogado dos 20 para até 30 anos da data do contrato, mediante simples averbação requerida por ambas as partes (Código Civil, art. 1.485).

6. Aval e vênia conjugal

Mais um erro do Código Civil é objeto de reparos (art. 58).

Altera-se o inciso III, do art. 1.647, para que a outorga do aval não mais dependa do consentimento do cônjuge do avalista.

7. Multa moratória no condomínio edilício

Tentava-se consertar (art. 58) a nefasta demagogia adotada pelo Código Civil (que limitava a multa moratória a 2%).

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil, com a modificação vetada, previa que a multa moratória seria aplicada diária e progressivamente à taxa de 0,33% por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção de Condomínio, mas nunca superior a 10%.

Uma das razões do veto presidencial consiste no fato de que “... o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má fé”.

São Paulo, agosto de 2004.