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O contrato do SFH na separação conjugal  
Fátima Diniz Castanheira*

O Boletim do IRIB # 2478, de09/06/2006 trouxe uma decisão interessante envolvendo a co-propriedade do SFH, julgado em 16.2.2006:

Formal de partilha. Parte ideal - divisão. Condomínio. SFH. REGISTRO DE IMÓVEIS - Formal de partilha referente à parte ideal de 25% do imóvel matriculado, atribuindo 12,5% à viúva e 12,5% aos dois herdeiros filhos - Recusa do Oficial - Entendimento de que, havendo uma condômina (filha do casal), na ausência de menção na matrícula aos respectivos percentuais de domínio, cabiam 50% a esta e os outros 50% ao falecido e sua mulher - Posicionamento no sentido de que deveria ter sido partilhada a metade ideal - Título aquisitivo consistente em instrumento particular de venda e compra com força de escritura pública - Sistema Financeiro da Habitação - Composição da renda constante do contrato, para fim de financiamento, indicando o percentual de 75% para a filha e 25% para o casal - Elemento do título ratificado na partilha amigável homologada com correspondência nas respectivas participações dominiais - Prévia averbação determinada a fim de suprir o silêncio da matrícula a respeito - Recurso parcialmente provido, para tanto, mantida a improcedência da dúvida. (Apelação Cível nº 474-6/4, São Paulo, julgada em 16/02/2006, publicada no D.O.E. de 30/05/2006).

Curiosamente, nesse mesmo mês eu havia publicado um artigo sobre o assunto no "Tribuna do Direito",mostrando com clareza a distinção entrea participação na propriedade e aparticipação para fins de cobertura securitária nos contratos do SFH.

Dizia que os contratos imobiliários do SFH possuem cobertura securitária firmada através das chamadasredes contratuais: os mutuários pactuam com o agente financeiro e este contrata com uma seguradora a cobertura de sinistro de morte e invalidez permanente, proporcional à participação do sinistrado na renda exigida.

No momento da separação conjugal ou divórcio, além da definição quanto à posse e propriedade,  é indispensável estabelecer a responsabilidade pelo financiamento, devendo o mutuário comunicar ao agente financeiro as alterações havidas para ajuste do contrato à nova situação definida em juízo.

Definir para quem ficará a posse possibilita ao ex-cônjuge que perdeu o direito à moradia no imóvel financiado, o uso do saldo de FGTS para aquisição de outro imóvel. É uma exceção à regra porque a condição primeira para levantamento desse Fundo é: não ser mutuário no país, nem proprietário no município do imóvel a ser adquirido, nem nos municípios limítrofes.

Antes de tocar em assuntos relativos à separação é preciso lembrar algumas peculiaridades desses contratos. A lei 4380/64 em seu artigo 61 – introduzido pela Lei 5049/66 –, equiparou o contrato firmado no âmbito do SFH à escritura pública. Como decorrência, a transmissão da propriedade passou a ocorrer no momento do registro da compra e venda. Assim, se os compradores forem casados, a propriedade seráatribuída por lei conforme o regime de casamento.

É preciso ainda distinguir aparticipação na propriedade daparticipação na cobertura securitária. A primeira é determinada por lei e nem sempre está expressa no contrato; a segunda decorre da vontade das partes, da participação na renda exigida para o financiamento e obrigatoriamente constará do contrato - no quadro dos elementos variáveis. Exemplificando:

Ex.1 - Se uma pessoa casada num dos regimes de comunhão de bens adquire um imóvel financiado,sua participação na propriedade será sempre de 50% e a de seu cônjuge 50% por determinação legal, independente do percentual adotado na renda familiar e para fins de cobertura securitária, por exemplo, o titular com 60% e o cônjuge 40%.

Ex.2 – Se uma pessoa solteira adquire um imóvel financiado (100% da propriedade e 100% da renda e da cobertura securitária) e posteriormente vem a se casar no regime da comunhão universal de bens, a propriedadepassará a pertencer ao cônjuge na proporção de 50% por força da lei (Art. 1667 do C.C. de 2002). A cobertura securitária continuará 100% em nome do titular e só cobrirá sinistro ocorrido com ele.

Para o agente financeiro - detentor do direito de seqüela - pouco importa a destinação dada ao imóvel; porém, para o casal separando, esta regularização é imprescindível. Vejamos:

Supondo que o casal descrito no Ex.1 acima viesse a se separar, ficando o titular com 100% da propriedade e responsável pelo pagamento integral (100%) das prestações, se não for promovida a alteração contratual, em caso de sinistro de morte ou invalidez permanente do titular, a cobertura seria aquela originalmente contratada, ou seja, apenas 60% do saldo devedor, restando uma dívida a ser paga de 40% relativa ao ex-cônjuge. Neste caso a hipoteca subsistiria, incidindo sobre o imóvel por inteiro em razão de sua natureza indivisível (Art. 1421 do C.C. de 2002).

A adequação do contrato pode ser feita de duas maneiras: através de umaalteração contratual ou através doajuste no percentual de participação no contrato vigente, conforme ocaso.

A alteração contratual decorrente de separação conjugal é procedimento administrativo destinado à adequação do contrato sem modificar as condições pactuadas (prestação, taxa de juros, sistema de amortização). Para solicitá-la basta que o mutuário apresente ao agente financeiro a matrícula do imóvel com a sentença judicial devidamente averbada (Art. 167, II, item 14 da Lei 6015/73); mas a alteração contratual só é possível quando apropriedade e aresponsabilidade pelo financiamento ficarem para a mesma pessoa. A hipoteca é garantia de natureza acessória, incidente sobre o bem de propriedade do devedor e deve seguir o principal (contrato de financiamento). Ademais, a separação e o divórcio afastam a possibilidade de composição derenda familiar entre os ex-cônjuges.

Nas demais formas de composição desses bens onerados como, por exemplo:a promessa de doação aos filhos do casal separando; a postergação do destino do imóvel para divisão após futura venda ou aindaa propriedade ficando para um e a responsabilidade para o outro ex-cônjuge, não há possibilidade de alteração contratual na forma descrita. Nestes casos, os ex-cônjuges permanecerão vinculados pelocontrato vigente, no entanto, devem promover oajuste do percentual de cobertura securitária no contrato para evitar prejuízos futuros.

A manutenção deste vínculo contratual pós-separação pode trazer constrangimentos como, por exemplo, os efeitos da inadimplência de um atingir o outro, além de, nos casos de uso de FGTS para pagamento de parte das prestações, os ex-cônjuges serem obrigados a apresentar a cada ano ao agente financeiro os seus comprovantes de renda para enquadramento no percentual estabelecido em lei.

Podemos concluir que a melhor maneira de dividir esses bens é a que possibilita aalteração contratual, com a extinção do vínculo e do patrimônio comum, propiciando segurança aos filhos havidos na extinta união e ao mesmo tempo dando aos ex-cônjuges a liberdade para a constituição de novas famílias com patrimônios independentes.

*Fátima Diniz Castanheira é Advogada especializada em Direito dos Contratos. Artigo originalmente publicado em fevereiro/2006 – Tribuna do Direito - Ano 13 nº 154.