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Coluna do Irib publicada no dia 8 de outubro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Estou fazendo um contrato de aluguel de um imóvel residencial e tenho as seguintes dúvidas:
a) O contrato de locação de uma casa deve ser registrado no Cartório de Imóveis? Como proceder no caso de mudança de fiador?
b) Se possível o registro no Cartório de Imóveis, como deve proceder para atualizar os dados da locadora, que ainda consta no registro como sendo solteira?
c) A locadora exige que o fiador (minha mãe) tenha imóvel em seu nome, mas ela só tem o contrato de compra e venda. Este contrato não é o suficiente para garanti-lo? S.R. – Sacomã, SP

RESPOSTA DO IRIB: Será obrigatório o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis em três hipóteses: quando houver previsão no contrato do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel (caso o locador intente vendê-lo); quando houver previsão no contrato de cláusula de vigência da locação (o adquirente do imóvel deverá respeitar a locação); quando o cumprimento do contrato estiver garantido por “caução de imóvel”. Nas duas primeiras hipóteses, o registro deverá ser feito na matrícula do imóvel locado. Na última hipótese, o registro será feito na matrícula do imóvel dado em caução.

Por outro lado, o contrato de locação de imóveis deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos quando houver “caução de bens móveis”, ou para produzir efeitos perante terceiros, dando publicidade ao contrato para toda a praça. Desta forma, cada registro gerará um efeito jurídico.

Para o registro no Cartório de Imóveis, deverá ser apresentada uma via do contrato de locação assinado pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas (com todas as firmas reconhecidas). No caso apresentado, será necessária a assinatura do marido da locatária somente no caso da locação ser por prazo igual ou superior a dez anos.

A atualização do estado civil da locatária (de solteira para casada) deverá ser requerida ao Cartório de Imóveis, mediante a apresentação de sua certidão de casamento atualizada. Trata-se de um procedimento simples, que pode ser feito juntamente com o procedimento do registro do contrato de locação.

Por fim, cabe esclarecer que o contrato de compra e venda que sua mãe possui não substitui o registro, pelo que não seria suficiente para atingir a segurança pretendida pela locatária. A intenção é que a fiadora tenha um imóvel em seu nome para que, no caso de cobrança de aluguéis atrasados, o imóvel possa garantir o pagamento. O contrato de compra e venda não registrado não substitui o registro no Cartório de Imóveis porque só é dono quem registra. E, para tanto, será necessário, primeiro, ver se o contrato da sua mãe é possível de registro no Cartório quando, só então, ela se tornaria dona. Eis o motivo pelo qual os locadores exigem registro no Cartório de Imóveis e não aceitam contratos ou compromissos particulares, conhecidos como “contratos de gaveta”. (Resposta elaborada por Fabio Marsiglio, diretor do Irib )

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - tel.: 11 3289-3599