Em 15/09/2025

Adjudicação compulsória. Promitente comprador – local ignorado. Cessionário falecido. Instrumento – via original – ausência.

IRIB Responde esclarece dúvida acerca de adjudicação compulsória extrajudicial envolvendo promessa de compra e venda.

PERGUNTA: Na matrícula de um imóvel rural de 50ha contém uma “averbação”, datada em 02/10/1996, de promessa de compra e venda formalizada por instrumento particular na data de 01/10/1996. Na data de 05/03/2025, o Registrador competente indeferiu o registro de instrumento particular de cessão e de recibo de quitação da referida promessa (datados em 26/03/1997) alegando ausência da via original e do reconhecimento de firma das partes. O promitente comprador inscrito na matrícula (cedente) encontra-se em lugar ignorado. O cessionário (cessão extratabular) faleceu em 2024. Pergunta-se: sabendo-se que o direito de promitente comprador é direito real de aquisição e que a propriedade plena se transfere com o registro do título que detém direito real de propriedade, poderia o Registrador deferir a adjudicação compulsória requerida pelo promitente vendedor (proprietário tabular) em favor do espólio do cessionário, com fundamento em ata notarial que contivesse a prova da quitação do cessionário (cópia autenticada), mas não contivesse a anuência do cedente (promissário comprador)? 2) Poderia o registrador notificar o promitente comprador por edital, tendo em vista que se encontra em local ignorado? 3) Em caso negativo, quais soluções se aplicariam à regularização do referido imóvel? 4) Considerando a existência de cessão extratabular, seria possível registro de escritura de compra e venda entre o promitente vendedor (proprietário tabular) e terceiro (viúva do cessionário) sem anuência do promitente comprador (cedente), cuja promessa encontra-se averbada na matrícula sem cláusula de arrependimento (irretratável)?

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