Trabalho apresentado noXX Encontro do Comitê Latino-Americano de Consulta Registral, realizado de 7 a 11 de julho último no hotel Pestana, em Salvador, Bahia.

El folio real como solución y “técnica” para el  desenvolvimiento del  servicio del registro de la propiedad inmueble
Alberto F.Ruiz de Erenchun*

Presentación

La celebración del “XX* Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral” y la invitación que contiene el tema I:en cuanto “Influencia de la publicidad previa en el negocio o causa del documento inscribible y en la seguridad del tráfico” y en tema III: cuando nos convoca a tratar sobre el “estado actual de la cuestión de la técnica del folio personal y del folio real frente a los nuevos medios en aplicación”  para llevar los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble, permitirá  escuchar  a cada país del área sobre cada cuestión. Por la unidad que para nosotros tienen los temas ofrecemos un aporte desde la República Argentina, con un trabajo que presenta en su totalidad el “sistema argentino”, del cual se desprende la respuesta que damos en cada tema,  en nuestro medio.

Para esto presentamos nuestro sistema desde los mismos orígenes históricos de nuestros actuales Registros de la Propiedad Inmueble, pues ellos en gran medida son la explicación y fueron el fundamento y causa de la ley 17801, mediante la cual en el año 1968 se dejó de lado la “técnica personal” que se empleaba en los Registros de la Propiedad creados por cada Provincia, optando por el “folio real” como único sistema nacional mediante el cual se practica la inscripción de los documentos de transmisión o mutación de los derechos reales inmobiliarios en favor de la seguridad del “tráfico”.

Por ello resulta imprescindible para comprender sus orígenes y el empleo de los “Libros” que derivaron en una “técnica personal”,hacer referencias previas del origen de los Registros de la Propiedad Inmueble en el Rio de la Plata, como punto de arranque que por otra parte, no es distinto a los orígenes de esas Oficinas en todo el ámbito del resto de los países de América Hispana.

De tal modo consideramos efectuar la exposición previa de esos orígenes en forma conjunta con la problemática que significa en nuestros días el uso de la ya insatisfactoria técnica de llevar el servicio del Registro en Libros, insatisfacción que  encuentra el “folio real” como resultado de la búsqueda de otro medio de solución para el soporte de las labores diarias, de estos “servicios públicos” con efectos jurídicos. 

Breve referencia histórica sobre la “Organización” y “Técnica” para llevar esos  registros

Los países de Latinoamérica, y particularmente los de habla hispana,  reconocemos en la llegada de la colonización española, el origen cierto de muchas de las Instituciones que forman nuestra vida actual. Tanto respecto de los usos del diario vivir y los hábitos correspondientes, como de las mismas Instituciones Jurídicas y Políticas que estatuyen nuestras respectivas Constituciones Nacionales.-

Una de esas Instituciones se vincula esencialmente al “derecho común”, y dentro de mismo, al derecho de propiedad. Se trata del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual con diferentes “efectos” derivados de sus inscripciones, y con también diferentes “tipos de organización”, existe en todos nuestros países, como por otra parte, sucede en estos días  en todos los países del mundo.

Y no sólo por “herencia” de esa colonización, sino por que en los siglos XIX y XX, la evolución y el desenvolvimiento técnico alcanzado por el Derecho Registral, y la Organización del servicio mediante el cual se desenvuelven los “principios” que lo informan, evolucionó por diferentes razones vinculadas principalmente con la necesidad de mejorar la “seguridad jurídica” para las “transacciones patrimoniales”  (no sólo las inmobiliarias), sino además por que el mismo gobierno de los Estados decididamente encauzó por su intermedio, una forma mas de garantizar la paz social por medio del derecho, a la vez que utiliza su existencia para el cumplimiento de finalidades  propias  indelegables como son  la urbanización, organización y policía del suelo, el régimen fiscal de la propiedad, el disponer de un medio para posibilitar la acción de la justicia, la implementación de políticas de asignación de viviendas, de explotación agraria, de distribución de aguas, de forestación, y mil requerimientos más del Estado de nuestro tiempo.

En los países del área la estructura de los Registros, y el llevado de los Libros por parte de este verdadero medio por el que se expresa la “publicidad jurídica”, ha seguido hasta el mismo siglo XX la técnica precisamente de Libros, Repertorios y remisiones empleada en los Registros de Hipotecas que consagró la real cédula dispuesta por Carlos V – Real Cedula del 25-9-1802 –, que aprobó además de la creación de Registros como “Oficios vendibles y renunciables” el Regto. para el Oficio de Anotadores de Hipotecas que fue propuesto por el Fiscal de la Real Audiencia de México don Ramón de Posadas, para poner en vigor las Reales Cedulas del 9-5-1778, 16-4-1778, y 16-4-1783, y aplica la Ley 3ra.Titulo 15.Libro 5to. de la Recopilación de Castilla Auto acordado 21.Titulo 9.Libro 3ro.que pone en aplicación y vigencia la Pragmática de Carlos I de 1536. Reglamento que aprobado precisamente por la Real Audiencia de México en carta que le remite al Rey de fecha 25 de octubre de 1784, este Conviert1 e en la Real Cédula del 25-9-1802.(1)

De allí que cualquiera que fuere el “derecho de fondo” aplicable en esos países, la Organización de los Registros tiene ese origen y también la técnica, del registro en LIBROS - Libro diario, Repertorios, Indices, Libros de Inscripciones, etc,- como soporte material (medio técnico) en el cual se llevan a cabo las “inscripciones” de los “títulos” “documentos” o “derechos” según la especie de Registro que adoptó el país, que resultó en uso en todo el área, aunque no en forma tan “manual” como por aquellos tiempos - hasta fines de la década del 1960 - que marca la “crisis” dentro de  todos los países, no sólo del área, de esta modalidad técnica.

Nacen así estas oficinas a partir de los “Oficios de Hipotecas”, que sea en los Ayuntamientos o Cabildos, luego en manos de los “Notarios del Cabildo”, y más tarde como “Oficios” delegados en manos privadas. Fueron los “Registros”destinados primero a la inscripción del derecho real de hipoteca, y luego como consecuencia necesaria e imprescindible, al derecho de dominio y demás derechos reales. En el siglo XIX nuestros países ingresan en la etapa de independencia, y posterior organización como naciones independientes, llevando consigo en sus Constituciones Nacionales, para hacer cierta sus soberanías -entre otras garantías fundamentales- el amparo del derecho de propiedad, y consecuente preocupación por la tierra de la patria, y sus titulares.

Por lo tanto siempre y necesariamente esta relacionada esta evolución de nuestros pueblos con el “titulo de propiedad” y el amparo, salvaguarda y consecuente efecto “sostén del propio Estado” el amparo de la persona humana y de la propiedad  con la que esa persona crea riqueza y medios para una vida mejor.

En ese camino tiene suma importancia cómo organiza cada país el “derecho de propiedad”, y dicho con más precisión técnica, el derecho real de dominio.  Unos siguieron la tradición romana de “título y modo”, pero todos desde un comienzo - ya vimos el origen colonial del Instituto - pusieron el acento en el Registro de Hipotecas, previsto por Carlos I y luego su sucesor Carlos III como medio para:  “..embarazar la multitud de pleytos, fraudes é inconvenientes que se experimentaban..” por la existencia de gravamen en los bienes,  “..lo cual encubren y callan los vendedores”, y  asimismo por que “..se habian seguido y seguian innumerables perjuicios, y sobre todo que los Arrendadores de Rentas Reales, Villa de Madrid y otros han dado, y dan en quiebra cada día, sin que se pudiese cobrar de las fianzas, ni de las hipotecas, por estar todas gravadas, y no saberse al tiempo de la admisión de que han resultado muchas pérdidas y atrasos de la Real Hacienda, Villa de Madrid y generalmente a las demás Ciudades, Villa y lugares y aún a las Comunidades Eclesiásticas, ...”2, en poco mas de una centuria desde su llegada a América, su aplicación “impuso” el registro del “dominio”, como necesidad ineludible para hacer posible y efectiva la “especialidad” del gravamen hipotecario.

Cuando a partir del 1810 todos los pueblos se encaminan hacia su “independencia jurídica”, en algunos con más influencia hispana que en otros, se agrega a “titulo y modo”, “la publicidad registral”. En algunos como “sustitutivo” del “modo” la tradición o entrega material de la cosa, considerando que la inscripción registral suple la tradición, y particularmente por que de tal suerte se puede conceder un “efecto de protección” al titular inscripto, que por algún tiempo se consideró que no lo confieren aquellos sistemas que optaron por la “protección del titular” preferentemente desde la protección de la “causa jurídica” de su adquisición, más que desde la “posición registral” de su inscripción.

Así en algunos países se fue - y todavía se encuentra - con mayor o menor cercanía, tras el modelo de “efectos” del registro instituido por la Ley Hipotecaria Española de 1861. En esa línea Perú, Puerto Rico, Cuba, El Salvador, Guatemala.3

Los menos, merced a la organización que dieron sus primeras leyes, o códigos civiles, mantuvieron el “titulo y el modo” (Argentina, Paraguay, Uruguay, México), con la inscripción registral como publicidad y oponibilidad, pero no con efectos constitutivos del derecho real como otros (Ecuador, Chile Venezuela, Colombia, Panamá  - siguiendo el “Código de Bello” -)4  E inclusive existe el país que tomó por el camino del “Código Napoleón” (Bolivia).  Pero en todos el Registro de la Propiedad Inmueble, no sólo mantuvo su existencia, sino que acrecentó su importancia en definitiva en la búsqueda de la “seguridad jurídica” del derecho de propiedad y las transacciones que se le refieren.

El “problema de los Libros”

En ese camino, en todos los países del área se presentó de uno u otro modo, el “problema”  que se produce al llenarse las hojas de esos Libros y comenzar las remisiones de unos a otros con motivo de las “modificaciones” “transacciones” y “medidas judiciales” dispuestas respecto de los “asientos” que ellos dan a “publicidad jurídica”.

No es patrimonio de los denominados “sistemas constitutivos” o “declarativos” la incontable acumulación de Libros y las “dificultades” derivadas no sólo de la “interpretación de los asientos” sino de la “vigencia y alcance” de esas notas e inscripciones a veces incomprensibles cuando ellos se enlazan entre sí y el seguimiento no sólo es dificultoso sino fundamentalmente “inseguro”, “lento”, y por tanto el “servicio del registro” se convierte en “ineficiente”, cuando no “corrupto” y pernicioso para el mismo derecho de propiedad que procura amparar. O contribuir a su amparo.

Además, y vinculado estrechamente a la experiencia diaria, las dificultades son aún mayores en aquellos Registros que “centralizaron” su labor para toda la Provincia, o Estado (ej: en Argentina la Provincia de Bs.As, y aunque parcial en  Ecuador o Uruguay) inclusive en algunos casos para todo el país (ej. Costa Rica, Panamá). Sin que sean ajenas esas mismas dificultades en los Estados locales (ej. México D.F., Provincia de Entre Ríos en Argentina,), o “descentralizaron” totalmente la “jurisdicción territorial” de esos Registros (ej. Chile, Colombia, Venezuela, Perú). Verificándose la misma problemática inclusive en países del área, donde no hubo influencia del derecho hispano, sino del lusitano, como el caso de Brasil, que tiene totalmente “descentralizados” sus “cartorios”.5

Por tal motivo es alrededor de la década del año 1960 que se inicia un verdadero “proceso de abandono” de los Libros en búsqueda de una “solución técnica” más apropiada a la finalidad perseguida y los tiempos que se viven. Hoy todavía con mayor necesidad, al incorporarse la informática como tecnología de apoyo.

En ese marco, si bien el concepto de “folio real” como “técnica registral” ya existe para el Libro de Registro que establece la Ley Hipotecaria Española de 1861,6 se advierte que resulta adecuado para el abandono de esos “soportes materiales”, el empleo, siguiendo en gran medida los modelos sajones del “folio real” en otro soporte “diferente del Libro” que basándose en el “mismo inmueble” y no tanto en el  “derecho de dominio”, pueda servir para llevar el “registro de los actos y negocios jurídicos” que producen la  “mutación” de los “derechos inscriptos”, y que requieren no sólo de su publicidad sino de pudieran ser el motor para una “rápida y eficiente” publicidad, con las ventajas que resultan de tener los “folios reales” rigurosamente almacenados y también y por su lado, guardados en debida forma los “respaldos” documentales que precisamente acceden a esos registros para provocar los cambios o “mutaciones” al decir de don Ramón Roca Sastre.7 

En esa línea de esfuerzos de cambio podemos nombrar a la Rca.Argentina, con sus experiencias primero en la Provincia de Buenos Aires, (dec.ley 11643/63), luego en la Ciudad de Buenos Aires (ley 17.417), y finalmente para todo el país con la Ley Nacional 17801 que actualmente rige con todo éxito desde 1968, que fue propuesta y acordada por todos los Directores de Registros de la Propiedad del país desde la III* Reunión Nacional (celebrada en Santa Fe en 1965) donde aprobaron lo hecho por sus autores los Dres. Edgardo A.Scotti y Miguel N.Falbo.-8

Así también vemos que en la década de los años 70, tanto México, como Perú, Colombia, y Brasil, se suman en la línea de adopción del “folio real” sin Libros - dando inicio a diferentes experiencias en cada país para pasar de los viejos “Libros” al “folio real” manteniendo para el tratamiento de los documentos inscribibles los principios de prioridad, rogación, legalidad (calificación), especialidad, tracto y publicidad, todo lo cual permitió que a pesar de tener diferente legislación, evolución y organización en cada uno, fuera posible reunirse en un “foro común” que nació en 1986 y se denomina “Comité Latinoamericano de Consulta Registral”, en el cual cada uno va señalando el camino que recorre con éxitos y fracasos propios de la inexistencia de fórmulas únicas y universales para la materia.

Pero no sólo se encaminan hacia el uso de modernas tecnologías de soporte, sino que, como antes indicamos encaran la decidida adopción de los “principios del derecho registral” consagrados por la más moderna doctrina universal del Derecho Registral.9 De tal modo resulta imprescindible para todo cambio que se propugne, y para dar respuesta a la mejor técnica y conceptos jurídicos aplicables, consagrar en esas legislaciones de cambio - en mayor o menor medida - los principios de publicidad, prioridad, rogación, legalidad (mediante la calificación registral como acto registral inexcusable indelegable y propio del registrador) especialidad, inscripción y tracto.

Inicialmente el modelo de “folio real”  que se emplea  -con ligeras variantes- en todos sigue el “símil” del “soporte único” y “sintético” mediante una cartulina especial, que a modo de “cuenta corriente” contiene todos los asientos vinculados al derecho de dominio de UN INMUEBLE especial y previamente determinado.

Así encontramos y con una evolución marcadamente paralela “pero atendiendo a sus realidades e idiosincrasias nacionales” (locales y de ineluctable observancia para no caer en utilización de fórmulas extrañas al sentir del hombre común y los funcionarios que les sirven), modelos de “folio real” en Perú, Colombia, Costa Rica, Brasil, México (D.F. y ciertos Estados por ej: Tijuana, México Capital Toluca), Argentina, Paraguay, Uruguay, Panamá, El Salvador.10

El “folio real” de la Ley 17801 en Argentina:      

Objeto. Caracteres. Técnica Registral

Las Oficinas: Ubicación y cantidad dentro del País

Dentro del contexto del país, organizado como República Federal, es reservado a cada Provincia, la "organización" de sus Registros de la Propiedad. Ellas pueden así fijar para el Registro la "cantidad" (de oficinas) y su “ubicación” dentro de su territorio ( de tal modo lo crean, concentrado o desconcentrado, respecto de su “inscripciones” en el mismo sitio o ciudad o eligiendo por diferentes motivos,  lugares o ciudades diferentes dentro de su mismo territorio),. Pero en todo caso las normas que deben aplicar TODOS son las que resultan de la ley de fondo aludida. La Ley 17801, que por tal motivo indica expresamente en su art.42 que es complementaria del código civil, el cual dice en su art.2505, que en esos Registros de la jurisdicción que corresponda (a la ubicación del inmueble en cada Provincia) se deben inscribir los respectivos títulos de los derechos reales de dominio.

De tal modo para prestar el "servicio registral inmobiliario", hay provincias que cuentan con un sólo Registro en todo su territorio. (ej. las provincias de Buenos Aires, Córdoba, La Pampa, Salta, Tucumán, La Rioja, Catamarca, Santiago del Estero, Corrientes, Misiones, Formosa, Chaco, San Luis, Neuquén, Chubut, Santa Cruz, Tierra del Fuego). Otras tienen dos (ej: Mendoza, San Juan, Santa Fe).Otras tres (ej. Rio Negro) y hasta catorce (Entre Ríos).La Ciudad de Buenos Aires tiene una sola “Oficina”, pero internamente está organizado (desconcentrado) según la ubicación de los inmuebles dentro de la ciudad, que se divide en 21 circunscripciones.

Principios registrales consagrados

Como ya anticipamos, para la creación y reglamentación de la “OFICINA” las provincias tienen libertad, pero en todo caso “para la registración y publicidad jurídica”deben observar la legislación nacional (ley 17801) que tiene expresamente consagrados los principios registrales de: documentación, (el “Registro” no es de actos, ni de derechos, sino de “documentos que los contienen), rogación, legalidad(calificación registral), inscripción, especialidad, tractoy  publicidad.11

Objeto Caracteres

Tanto en sus orígenes virreynales, como en la actualidad, en todo tiempo, la publicidad registral inmobiliaria en nuestro país nunca tuvo efecto constitutivo, sino  declarativo para la publicidad y oponibilidad de los derechos que dan cuenta los documentos (auténticos) que se inscriben.

Por tanto nunca tuvimos “estricto sensu”, registros de derechos o de actos, sino de documentos portantes de situaciones jurídicas (negocios inmobiliarios, o resoluciones judiciales que se les refieren) cuyo efecto, según el derecho de fondo, es de asignar “vigencia y oponibilidad” a la titularidad del derecho real indicado en el instrumento llevado a inscribir que, para ser suficiente, tiene que revestir las formalidades que le imponen las leyes y emanar de persona capaz, habilitada al efecto. Es decir en nuestro “sistema” el “derecho real” “nace y se constituye” fuera del Registro. Se inscribe el “documento auténtico” que lo recepta para su “publicidad y oponibilidad”.

Tampoco y nunca nuestra publicidad registral subsanó el defecto que adolecieren tales documentos según las leyes. La registración no concede una presunción  “iure et de iure” a favor del titular inscripto, sino que concede oponibilidad la cual si bien en un sistema “causal” no basta “per se”, para vencer al oponente, favorece al titular inscripto no sólo en la carga de la prueba, sino con una fuerte presunción de su mejor derecho y de la “legítima existencia del mismo”. Además el sistema registral identifica y concede la prioridad y las preferencias de esos “derechos”, a la vez que robustece la postura (buena fe) de quien recibió la tradición traslativa del anterior titular inscripto (arg.arts.4009 del Cód.Civ.y art.23 ley 17801).

La “Publicidad Registral” (art. 2505 cód. civ., ley 17801) acompaña pues y en trilogía con el “Titulo suficiente” (arts. 499, 973, 997 al 1004, 1137, 1184, 2609 y cds. cóc. civ) al elemento “constitutivo del derecho real” que es el “Modo suficiente” (arts. 577, 2377 al 2379, 2601 al 2603 y cds. del código civil) Es decir en nuestro medio es esencial la efectiva tradición material de la cosa por el “vero dómino” para perfeccionar el derecho, definiéndose así los componentes del “sistema inmobiliario”, con los cuales se abastece la “seguridad jurídica” para las transacciones inmobiliarias, en el derecho argentino.

Sin que se hayan abandonado totalmente, con la reforma introducida por la ley 17801 en el año 1968  que instituyó el Registro de la Propiedad Inmueble para todos los derechos reales inmobiliarios, la denominada “publicidad posesoria” o la “publicidad cartular”, ley manda para la “publicidad jurídica” el Registro Jurídico en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción a que corresponda el inmueble para todos los derechos reales inmobiliarios.

Al institucionalizarse el país, se sanciona el Código Civil en el año 1869 y su autor Vélez Sarsfield, con sobradas razones que explicita y funda entre otras razones por la falta de medios técnicos en su tiempo, sólo previó el Registro para el “derecho real de hipoteca”, ya que le era ineludible por que este derecho no se “constituye por tradición de la cosa” , y para su publicidad la “inscripción registral” le era ineludible12. - No obstante, como decimos, además de la publicidad que deriva de la “posesión” previó y está vigente la denominada “publicidad cartular” que conforme impone el art.996 del cód. civ. es la “nota” que lleva consigo todo “documento utilizado como título” por el “disponente” al celebrar el “acto formal notarial”. Nota que debe ser colocada por el funcionario autorizante en el “titulo” del ese “disponente vendedor”, o “disponente que constituye hipoteca” o “disponente que concede usufructo”, diciendo así en el margen de ese “titulo del disponente”, cuál es el acto que lo “modificó” y en qué lugar de su protocolo está el “acto matriz modificatorio” para control, salvaguarda y seguridad del tráfico documental.

Y esto lo sostenemos por cuanto - con la reforma del código civil de las leyes 17711 y 17801 en el año 1968 - no se han modificado las directivas contenidas respecto de “título suficiente” y “modo suficiente” que estableció Vélez Sarsfield en el código civil de 1869, ni tampoco las que, en respaldo de la seguridad jurídica del tráfico, estableció sobre la “buena fé inmobiliaria” y sus efectos según los arts. 996, 2356, 2377 al 2379, 2422 al 2444, 4006, 4009 y ccds. del cód. civ.

Técnica Registral

Entre las novedades que trajo al país, y a gran parte de América, la ley 17801 ( los Dres.Scotti y Falbo como vimos son sus inspiradores), tenemos en el “folio real” y la “reserva de prioridad” del “negocio en gestación”, los avances mas notorios respecto del derecho  patrio luego del Código Civil de Vélez Sarsfield (1869) y los modelos “clásicos” en vigor hasta esos días de 1968.

Respecto de la técnica de llevado del Registro, el “folio real”  (fuera de los Libros) supera la vieja y tradicional Técnica de Libros, que por su textura y obligadas remisiones en sus notas marginales vinculatorias, imponía para conocer el “historial” y “estado actual” del ultimo dominio inscripto, realizar un verdadero “raid” de libro en libro, con las imprecisiones e inseguridades que son precisamente la enfermedad que fulmina de muerte la seguridad  y celeridad que debe primar en los Registros de nuestros días.

Cuando decimos Técnica de Libros, aludimos tanto a los que siguen una “técnica real” como a una “técnica cronológico personal”.-  No hay país de Latinoamérica que no tenga tremendos dolores de cabeza derivados de esa técnica, que en algunos casos llegó a almacenar mas de 75.000 Libros en poco mas de 80 años como sucedió en la Provincia de Buenos Aires.

Los asientos(“registros”)rotos por el uso, ajados, ilegibles, adulterados, faltantes por “extracción irregular” o extravíos derivados del uso desaprensivo. La inexistencia en gran cantidad de casos de fuente de reproducción, letras  y notas manuscritas incomprensibles, las mil y una variantes de la inseguridad. Además en los Registros con ingreso de gran cantidad de documentos diarios, son notorios y conocidas las dificultades que opone a la celeridad y eficiencia de la labor, la circunstancia que en el mismo Libro existan inscripciones que deben ser calificadas y utilizadas para asientos diferentes, lo cual impide el uso simultaneo para la labor de varios registradores. Hay como una “obligación de esperar que termine de trabajarse un documento determinado para poder disponer del Libro respecto de asientos ubicados en otra hoja diferente”, sin que tenga nada que ver un asiento con otro. Todo esto y la necesidad de “celeridad” que impone al servicio de publicidad registral el “negocio inmobiliario” de fines del siglo XX y el XXI, son sin lugar a dudas las causas del abandono de la “técnica de Libros” como medio del llevado de Registros, y consecuentemente la pérdida de efectividad de los “sistemas personales” por sobre los “sistemas reales”.

Contenido del “folio real”

El folio real diseñado en la ley 17801, soluciona estos problemas en nuestro país por que permite concentrar en un solo soporte todo el “historial jurídico del dominio” que parte de la “descripción del inmueble”, su vinculación catastral, y demás precisiones parcelarias, con un adecuando sistema numeral de ordenamiento, inscribiendo en el todas las vicisitudes y mutaciones habidas a partir del titular del derecho real de dominio con el cual se inaugura el “folio real” por traslado del “inmueble y su titular de dominio con todos los gravámenes que hubieren sobre el” desde los Libros, identificando con toda precisión en secciones destinadas especialmente al efecto los gravámenes, derechos reales desmembrados y demás restricciones que les impongan las leyes, como asimismo en un rubro especial, las cancelaciones que de tales episodios genere la “realidad jurídica” (judicial o extrajudicial) , para de tal suerte presentar en cualquier momento al “interesado en la publicidad registral” una verdadera “cuenta corriente” del derecho de dominio, para conocer  con precisión el (o los) titular de dominio  y su estado jurídico.

Es por ello que se instituye qué y cuáles documentos han de ser “inscribibles” quedando los documentos notariales, los judiciales y los administrativos habilitados para tener acceso a ese “folio real”, siempre que sirvan de “titulo al dominio”, derecho real inscribible, asiento practicable o contengan mandato judicial que traiga mutación a una “situación jurídica” inscripta.

Y es particularmente destacable, que la ley previó expresamente (art. 11) que: “La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo”y (art.12) que: “..Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten....” , con lo cual quedó expresamente contemplado iniciar el plan de transformación aunque no hubiere en el territorio en el que se aplique un Catastro que abarque el 100% de los inmuebles. O sea, “folio real” aunque no hubiere catastro.  He ahí el gran desafío, que la realidad demostró posible.

Procedimiento registral:

a) Apertura del “folio real”

Para realizar las primeras experiencias - y salir de los Libros - que paradójicamente se llevaron a cabo en el Registro de la Propiedad Inmueble, más concentrado y grande del país, el de la Provincia de Buenos Aires, se partió inicialmente del “principio de rogación” ( o solicitud expresa), que es el que rige el accionar del Registro, o sea no se hizo “de oficio” sino a medida que iban ingresando documentos vinculados a la “jurisdicción territorial” que se tomó como banco de ensayo. Además es sabido que ese derecho o principio, (impulsar la inscripción de documentos) únicamente pueden ejercerlo (art.6),el titular del derecho que se pretende inscribir o además quienes “tengan interés en ello” como legitima la ley. Y desde yá los Jueces desde los diferentes tipos de juicios según las leyes procesales.

Empero la ley dejó la puerta abierta para que aquellos Registros que por su volumen de operaciones y capacidad de organización y trabajo, pudieren de oficio “matricular previamente” a los inmuebles de su “jurisdicción”, así lo hicieren y por ello dice el art.10: “Los inmueblesrespecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art.2, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación...”

En consecuencia a los fines de aplicar la “técnica del folio real” la ley dejó librado a cada Provincia, la posibilidad de avanzar en la mejoría del servicio, haciendo folio real de oficio. Muchas de una u otra forma lo hicieron. Otras no. Ya vimos cuales son los presupuestos propios y posibilidades humanas y técnicas de cada una para poder hacerlo.

Pero es menester aclarar que - no en cuanto a la matriculación de inmuebles - sino en cuanto a la “inscripción de los documentos inscribibles” el accionar “de oficio” como REGLA no existe. Sólo está habilitado en aquellos casos que “expresamente” la ley establece (arts. 33, 34 pero que no se refieren precisamente a “matricular inmuebles”). O sea hay una verdadera salvaguarda al principio de inscripción, exactitud,  legalidad consecuente y por tanto respeto y defensa del derecho de propiedad, y del debido proceso instituidos constitucionalmente (arts. 14, 17, 18 y cds. C.N.).-

b) Procedimiento de registración habitual

Presentado para inscribir un “documento”, es el “principio de prioridad” ( “prior in tempore potior iure” ) el que preside y conduce, de la mano del principio de legalidad (que se manifiesta en la calificación registral arts. 8, 9, 17, 19, 23, 34, 40, y cds.), el paso a paso de todo el “procedimiento registral”.

Es por ello que el asiento de “ingreso” de ese documento en el Libro Diario (arts. 17, 19, y 40) es la llave de acceso a todo el sistema registral argentino, y el escenario en el cual el “principio de prioridad” - respecto de ese documento y los asientos que encuentra al momento de su calificación - sirve de apoyo y motor dinámico para la “publicidad” por medio de la “inscripción registral” de los derechos previstos por el derecho de fondo (o forma) en cada especie de derecho que se trate.-

Para que el “interesado en registrar” pueda “controlar la legalidad” de ese procedimiento, impulsado por la “rogación” pero actuado paso a paso dentro del Registro por medio de la calificación registral y la labor que llevan a cabo los registradores, la ley ha instituido los “recursos registrales” (art. 9 inc. b.) mediante los cuales la parte interesada puede disconformarse con esa “calificación registral”, y por vía de revisión, primero en el mismo Registro y luego en sede Judicial, llegar inclusive a un verdadero control de constitucionalidad13 de esa labor jurígena - ante la CSJN -

A su turno está previsto (art.28) que una vez concluida la labor el registrador antes de entregar al interesado el “documento inscripto” coloque en el mismo la “constancia o nota” de tal circunstancia, - o sea que efectivamente lo inscribió y dónde - como un “medio de identificación” para la persona ante quien se exhibe, del carácter de “documento inscripto” en el Registro, que de allí en mas tiene ese instrumento puesto en la “circulación o tráfico jurídico”.-

Esa “nota” de inscripción ha de tener plena identificación y correlato con el “asiento de presentación” en el Libro Diario que se debió efectuar el día que fue presentado al Registro para su inscripción el documento finalmente inscripto. E igualmente ese Libro Diario tiene que ser el “receptor y prueba” del dato identificatorio del asiento respectivo que se colocó en el “ folio real” al que se refería el derecho inscribible. De tal modo hay tres constancias en “soportes diferentes” que deben dar cuenta de la misma “publicidad”:

1. El asiento del Libro Diario - funcionario autorizante, especie de documento, fecha del acto, tipo de rogación o solicitud de derecho a inscribir, fecha de ingreso y número de orden que le correspondió al documento inscripto -.

2. El asiento en el “folio real” que siempre debe ajustarse y reflejar  esos mismos datos indicados en el punto anterior, cuando el documento fuera inscripto. También los reflejará cuando mereciere “observaciones” por “fallas subsanables” y se lo “Inscribiere provisoriamente” (por 180 días)  o fuere rechazado por no ser un documento o derecho inscribible. Pero en todo caso el asiento que deja a su paso por el registro el documento presentado, para debida “publicidad” de esa “situación jurídica” en salvaguarda de la seguridad del tráfico.

3. La “Nota” o constancia de la inscripción “registral” colocada al finalizar el registrador su labor, en el “documento inscripto” que luego es puesto en  “circulación dentro del trafico jurídico” por el titular del derecho que se refiere, o quien tuvo interés en registrar.

Tratamiento de los diferentes “rubros” del folio real

El “folio real” se presenta así como un “soporte” (papel o pasta tipo tarjetón, y parcialmente desde 1985 en la Capital Federal, la supresión de ese “folio real en cartulina” mediante el paso a una base de datos de todo el “folio real en soporte electrónico” es el denominado sistema FRE - folio real electrónico -) en el cual se “inscriben o asientan” los diferentes documentos de los que manan las titularidades o “situaciones jurídicas” que requieren “publicidad registral” según la ley de fondo.

También existen en el país otras experiencias, por ejemplo las Provincias de Neuquén, o Salta destinadas a complementar o sustituir en la labor registral, el folio real en cartulina con el denominado “folio real con apoyo electrónico” , aplicando el medio “informático” al servicio de la técnica del “folio real” empleando el  archivo digitalizado de imagen, que sustituye al soporte papel, sin suprimir, como queda dicho, dentro del Registro, las constancias documentales del ingreso, procedimiento de calificación registral y demás recaudos del documento presentado para inscribir.

En ese “soporte registral” (papel, o archivo electrónico) existen básicamente siete rubros que componen el “folio real” creado por la ley 17801 (arts.10 a 14). Un rubro (1) destinado a indicar el ordenamiento en el archivo que se le asigne. Alli se encuentra por tanto el llamado “número de Matrícula” que sirve de “ordenador e individualizador” no sólo dentro del “archivo de folios reales” en el que se almacenan, sino también indicar en qué lugar físico de la ciudad se encuentra el inmueble, ya que  se utiliza como “medio ordenador e identificador primario” precisamente la circunscripción de la ciudad en que se encuentra el inmueble. La Ciudad ha sido dividida por la autoridad competente en 21 circunscripción (desde la número 1 a la número 21) y estas circunscripciones en manzanas.

Los folios reales para asignarles “número de matrícula” se emplea esa misma división y así tenemos por ejemplo el folio real “matrícula 1-500” que nos indica que ese inmueble está “situado” en la circunscripción 1 de la ciudad, y que le ha correspondido el orden 500 dentro de esa circunscripción. Esa división de la ciudad obedece al ordenamiento  urbano asignado por el Catastro de la Ciudad, con lo cual se aprecia que “básicamente” se emplea ese medio ordenador de los inmuebles. No obstante no es el único y excluyente por cuanto si en los demás aspectos del “estado parcelario” (medidas y linderos) hay discrepancias o diferencias, hasta que no exista un plano de mensura, subsiste o predomina el “titulo registrado” según el antecedente en Libros.

Luego y con independencia del “número de matrícula” así asignado, el “folio real” tiene un rubro (2) destinado expresamente a señalar la vinculación catastral del inmueble. O sea allí se consigna con toda claridad si es urbano o rural. (distinción que, obviamente en la Ciudad de Buenos Aires es innecesaria pero muy importante en el resto del país).El rubro o lugar especial en el folio indica expresamente: ”Nomenclatura Catastral” indicando en qué circunscripción, Sección, Manzana y Parcela se ubica el inmueble, según dato precisamente proporcionado por la respectiva autoridad Catastral y que deben “incorporar al documento” ( desde el año 1968 sea notarial o judicial) los funcionarios al momento de confeccionarlos e intervenir en ellos. Si además, el inmueble está sometido al régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, habrá que identificar dentro de esa nomenclatura la subparcela o Unidad Funcional (también las Unidades Complementarias: guarda automóviles, guarda muebles, piscinas, salones de fiestas etc.) dentro del edificio. Para los inmuebles rurales Catastralmente se debe indicar en que Cuartel y Fracción se encuentra, ya que para ellos ese es el medio identificatorio, a veces también subdividido en parcelas.

Sigue por separado luego el rubro destinado a “ubicación” del inmueble (3). Si es urbano o rural. Si es urbano calle y número de acceso al inmueble con entre calles o indicación de pasajes o circunstancias urbanas particulares (ej. canales, accidentes geográficos fijos etc.).Del mismo modo si es rural y se dispusiere de esos datos. Prosiguen luego los rubros o contenidos del “folio real” con la expresa (4) descripción del inmueble según su ubicación, superficie, medidas lineales y linderos. Estos datos según plano de mensura cuando lo hubiere, como asimismo su ubicación geográfica y/ó accidentes  de ese  origen que pudieren identificarlo, con el mayor ajuste al principio de especialidad y determinación. Cuando no hay plano de mensura los “títulos” sin suficiente y precisa individualización del inmueble si no tienen “vinculación catastral” (en algunas provincias ya desde 1913, en la ciudad de Buenos Aires desde 1937) no pueden inscribirse en forma definitiva (hoy desde 1968 ley 17801, reciben “inscripción provisoria” por 180 días) y deben efectuar el acto de mensura y reflejarlo en el documento a inscribir. El saneo producido en el ámbito urbano de la ciudad es muy alto y casos de tal especie prácticamente no existen, sólo suelen ser motivo de “transacciones” , “remanentes” de títulos con mayor superficie que suelen presentarse para su “inscripción”.En todo caso la técnica del folio real permite dar solución a los mismos, sin dejar de considerarse que tales “inmuebles” no son “independientes” sino que “forman parte” de uno al que están ligados y por tanto es menester la mensura de “anexión, englobamiento, unificación o como le denominen.

El “folio real” tiene luego un rubro (5) que “vincula con la inscripción anterior” que tenía el bien y los derechos que presenta, al tiempo de pasar de los Libros al folio, o con motivo de la “subdivisión, unificación, o paso al “régimen de propiedad horizontal”, que pudiere producirse de un inmueble ya inscripto en un folio real . Es decir de qué Libro y hoja o folios del mismo proviene. (o de qué “folio real-matrícula”) En ese Libro se colocó a su vez al momento de efectuar el traslado o paso al “folio real” una “nota marginal” en la hoja o folio donde estaba ubicado el inmueble y los derechos que se han trasladado al “folio real”, indicando a qué “número matrícula” de folio real se lo trasladó, en qué fecha, a raíz de la inscripción de qué documento, y qué registrador es el responsable de ese acto. También al inició del Libro de inscripciones que de tal forma se está cambiando a la nueva técnica, es conveniente colocar un “Sumario o resúmen” de la labor que se efectúa en cada uno de los folios de ese Libro para debida “correlación”. En los casos que se efectúa en los Registros una labor de “matriculación de oficio” de los inmuebles, esta hoja sumario o resumen es particularmente necesaria por la “responsabilidad” que significa en ese traslado, “omitir” o “modificar” derechos inscriptos.

Si el “antecedente” es una “matrícula” se indica el respectivo “folio real”, que de tal modo dejó de tener vigencia y es motivo de “archivo histórico”, pero de singular valor para caso de “estudio o revisión” del cambio operado, por alguna de las causas legales que pudieren requerirlo.

Es por ello que además, en los casos que se llevó a cabo  matriculación en “folio real” de “oficio”, también se llevó junto a ese resumen un detalle en Libro o constancia separada del mismo Libro de inscripciones, inmueble por inmueble y rubro por rubro de los asientos “trasladados”.  

Continuando con la conformación del “folio real” digamos que tiene  un rubro que es el que identifica la titularidad del dominio (6) en el cual se consignan todos los datos individualizadores del “sujeto de derecho” (si es persona física, documento nacional de identidad, estado civil, identificación “fiscal”, si es “ente comercial” , o “entidad civil” identificación de la sociedad según la ley, inscripción en el registro de entidades que corresponda, o habilitación del organismo que autoriza su creación, domicilio, “identificación fiscal” ), el día o fecha del “acto o negocio causal” que indicaba como causa de su adquisición el “título o documento presentado” , señalando el funcionario autorizante que lo expidió (notario, juez, funcionario administrativo según corresponda), Si es notario indicación del ´”registro notarial” que se le asignó por la autoridad competente en su control, el “número, día y fecha” de la certificación con “reserva de prioridad” que utilizó el notario (no así en los documentos judiciales) y también el día fecha y número de orden que le correspondió al momento de su presentación al “documento inscripto”, del cual resultan estos datos. Además la proporción en el dominio o las cuotas partes cuando las hubiere. O sea en este rubro “titularidad” (6) también se asientan los condominios, el dominio fiduciario y los dominios con caracteres especiales, como obviamente las “titularidades de dominio” en la propiedad horizontal. En algunas provincias también aquí, los clubes de campo, barrios cerrados, u otros de esas nuevas especies o modalidades del “dominio”, desconocidas por  el  derecho privado clásico.

Al costado del rubro del dominio y como sucede en los asientos contables existe un rubro especial (7) para los gravámenes, restricciones, “derechos reales desmembrados”  y demás anotaciones que cautelarmente dispongan los jueces, o las autoridades competentes por ley. En estos casos también con precisa indicación del “tipo de documento” que produjo ese asiento, funcionario autorizante (registro notarial si fuere de esa especie), especie de causa que le dio nacimiento  (ej: hipoteca, juicio o proceso judicial, fuero lugar etc).Fecha y número de presentación del documento que motivo el asiento, y cuando corresponda “fecha y número del certificado con “reserva de prioridad” para el acto. Es en este rubro donde se anotan los “documentos” mediante los cuales los “titulares” someten el dominio a regímenes especiales para los cuales la ley que ha establecido “inscripción registral”. Caso de la “Propiedad Horizontal”, el régimen y los beneficios del “Bien de Familia”, el “Leasing Inmobiliario”, o las “restricciones legales” ej: “servidumbres de electroducto”, “gasoducto”, etc.

Y como consecuencia de la existencia de gravámenes y restricciones que pesan sobre el dominio, también el “folio real” tiene previsto en forma especialmente individualizados al costado derecho del rubro “gravámenes etc.” y en forma independiente del rubro antes indicado, un rubro en el cual se asienten las “cancelaciones” (8) de todos y cualquiera de esos derechos o desmembraciones, o los  levantamientos de las medidas cautelares. Es decir donde se asientan o inscriben los documentos que se presentan para cancelar asientos vigentes. También el rubro debe contener respecto de esas “cancelaciones” la precisa “individualización” del “documento” que le dio origen. Es decir tipo de documento (notarial o judicial), “causa o negocio causal”, identificación del juicio si fue judicial, y la correspondiente fecha y número de orden de “ingreso” al Registro o “presentación” para su inscripción.

Todos estos “campos” obviamente los describimos respecto del “folio real” cartulina,  o soporte físico independiente del Libro. Cuando se trata de “folio real electrónico” es sabido que la informática no requiere de estos compartimentos, pero sí la precisa indicación del “rubro” en el cual se efectúa el “asiento”. Luego para vincularlos en las “bases de datos” las vinculaciones y el funcionamiento de los programas especiales que poseen formar esa base con los datos registrados, como también los “seguros” o “barreras” para su infranqueabiblidad e inalterabilidad, pues en cuanto su estructura esta no es ni real ni personal. Son sólo eso. Un cúmulo de datos electrónicamente “ordenados y almacenados”.-
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