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Títulos judiciais: a qualificação registral imobiliária
Mario Pazutti Mezzari*


Há uma discussão que precisa ser travada, com profundidade e livre de conceitos pré-formulados, e que diz respeito aos títulos judiciais e o sistema de registros públicos em geral.

O embate tremendo que se tem travado entre magistrados e registradores precisa ser melhor conhecido, analisado e solucionado.

Não tentaremos buscar um senso comum, até porque “bom senso é a coisa mais bem repartida deste mundo: porquanto, cada qual pensa ser dele tão bem provido que aqueles mesmos que mais custam a se contentar a respeito de qualquer outra coisa não costumam desejar mais do que têm”, como nos assevera Descartes, no seu Discurso sobre o método. Ainda o mesmo filósofo ensina que “a diversidade de nossas opiniões não provém de serem umas mais razoáveis do que as outras, mas somente de conduzirmos os nossos pensamentos por diversas vias e de não considerarmos as mesmas coisas.”

Iniciamos este artigo com a constatação de que possivelmente jamais chegaremos a um consenso, magistrados e registradores, porque cada um examina e toma atitudes segundo seus prismas e seus princípios formadores.

Em segundo lugar, considerando que essas divergências não se limitam a dois pontos de vista exclusivos – magistrado e registrador – mas abrangem sempre um número muito grande de outras pessoas, advogados, partes, fazenda pública, administração pública etc., cada qual com seus prismas e princípios próprios, é forçoso admitir, o que fazemos sem relutância alguma, que a sociedade organizou-se também para dirimir tais conflitos e criou a figura do mediador isento, equilibrado, conhecedor das peculiaridades humanas e das múltiplas facetas das leis. Esse mediador, a quem incumbe o poder de arbitrar qual o senso adequado, é exatamente uma das duas figuras centrais do problema que queremos enfrentar: o magistrado.

Salomão é conhecido por sua sabedoria, se bem que mais se pode aprender com ele – até mesmo como conviver com 700 esposas e 300 concubinas (Livro dos Reis I, 11, 3), todas portadoras do melhor senso sobre como governar a casa e o marido, todas, portanto, portadoras de bom senso. Mais do que a sabedoria, Salomão deixou-nos o ensino do exercício da autoridade ministrada com justeza, sem a qual não teria mantido a paz em seu reino, não só em seus palácios, mas pax urbe et orbe.

A existência de magistrados em torno dos quais se estruturassem os povos encontra grande paradigma no povo judeu, que tão logo chegou a Canaã, a Terra Prometida, organizou-se em torno dos juízes, que além de julgar também governavam. Anos antes, durante o êxodo, Moisés já era aconselhado por seu sogro, Jetro, a que escolhesse entre todo o povo, homens idôneos, homens íntegros, inimigos da avareza, e os colocasse para  julgar o povo em todo o tempo (Êxodo, 18, 20 a 22).

Donde forçosamente se conclui, sem maior esforço, que a figura do juiz, do mediador, do árbitro, é fundamental e que nenhuma sociedade funciona sem ele.

Por outro lado, a tal ponto a existência de um sistema de publicização dos direitos reais é fundamental, que todas as sociedades que reconhecem o direito à propriedade individual têm em seu ordenamento jurídico um sistema de registração imobiliária.

São duas instituições fundamentais da sociedade organizada, magistrados e registradores, sem as quais o estado moderno não conseguiria atuar eficazmente.

Será possível dizer-se qual dessas duas funções é a mais importante? Cremos firmemente que não, porque cada um atua em esfera distinta, embora os normais intercâmbios entre ambas.

O juiz, quando chamado a dirimir o conflito, atua em busca do direito e aplica principalmente a lei, mas também precedentes jurisprudenciais e princípios inerentes à sua atividade (usos, costumes e princípios de direito).

O registrador, quando chamado a lançar em seus álbuns a solução encontrada pelo juiz, atua em busca da segurança jurídica, e para tanto aplica a lei, a jurisprudência e os princípios inerentes à sua atividade (práxis cartorária e princípios de registração imobiliária).

E muitas vezes há conflito entre ambos. Muitas vezes o juiz, na busca da solução dos embates, invade a seara do registrador, forçando o cumprimento de suas decisões mesmo que contra os princípios registrários. Mas também muitas vezes o registrador, na busca de atender aos princípios registrários, nega eficácia à sentença.

Sabemos que ao registrador não é dado discutir o mérito da sentença; sabemos que no mais das vezes o que o registrador busca é a manutenção dos princípios registrários; sabemos que no mais das vezes o registrador quer apenas que a forma e o conteúdo do título judicial sejam suficientes para efetivar o registro.

Mas é forçoso levar o tema a um sítio mais árido: o que ocorre quando o registrador invoca, por exemplo, o princípio da disponibilidade objetiva para negar registro a uma carta de arrematação? O registrador, ao apontar que o imóvel arrematado não era de propriedade do devedor, ao invocar que a continuidade registral ficaria ferida se acolhesse a carta para registro, ao defender que não existe disponibilidade objetiva por parte do devedor porque o objeto arrematado não é dele, enfim, ao cumprir com sua função e apontar óbices à qualificação do título, ainda que com base nos princípios formadores da atividade registral imobiliária, estará também negando eficácia ao que foi decidido, ao direito conferido pelo magistrado, que assinou o auto de arrematação, precedido dos ritos processuais próprios.

Nesse momento, o  registrador não estará apenas analisando questões formais; ele estará posicionando-se contra o mérito da sentença, contra o direito em si reconhecido judicialmente. Certamente, nenhum registrador dará acolhida a uma carta de arrematação – para ficarmos apenas no exemplo citado – se o imóvel arrematado não estiver registrado em nome do devedor, por mais bem elaborada e “formalmente completa” esteja a carta do ponto de vista de sua instrumentalização, até mesmo com impostos pagos.

Portanto, não se pode dizer que a negativa do registrador em acolher títulos judiciais esteja restrita tão-somente ao plano formal.

Forma-se um impasse aparentemente invencível, eis que a sentença transitada em julgado estará fora do alcance até mesmo do próprio magistrado. O arrematante, a quem o juiz confere um título judicial, se tiver negado seu direito à propriedade do imóvel, estará frente à negação do próprio Estado de Direito: um agente do Estado nega eficácia ao que outro agente decidiu e, muito importante, sendo este segundo agente um magistrado a quem a lei confere o poder decisório sobre questões conflituosas. A negativa de registro da carta de arrematação é, destarte, uma afronta ao poder Judiciário, uma desmoralização da prestação jurisdicional.

Qual o poder maior? O do registrador, cuja esfera de atuação é fundamentalmente administrativa? Ou o do juiz, a quem a lei confere o poder de julgar e decidir e cujas decisões, depois de transitadas em julgado, contêm a afirmação implícita de que ninguém da coletividade tem óbices a apresentar ao que foi decidido?

Repita-se: uma decisão transitada em julgado, contra a qual ninguém mais pode opor-se, tem seus efeitos recusados na instância registral. Afinal, o que é mais adequado à segurança jurídica, tão propalada como a fonte primaz da atuação dos registradores: o registro ou o não-registro? 

O que é mais importante, o princípio constitucional de respeito à coisa julgada ou o princípio registral de respeito à continuidade?

O título judicial contém, no mais das vezes, o poder de império, a força da decisão judicial, o resultado da prestação jurisdicional que compete ao magistrado conceder. Em que pese as exceções em que a atuação do juiz restringe-se à homologação de acordos ou ao reconhecimento de fatos, no mais das vezes o título judicial contém o resultado da atuação do Estado mediante seus representantes legais, uma vez que o conflito é apresentado no foro adequado, é discutido, é valorado sob a égide da lei e dos princípios de Direito e, finalmente, é resolvido pela sentença.

E é exatamente aí que reside o fulcro da questão proposta: pode o juízo prudencial administrativo (do registrador, portanto) sobrepor-se ao juízo prudencial da jurisdição (i.é, do juiz)? Podem os princípios registrários sobrepujarem os princípios de respeito à ordem pública? Pode uma decisão administrativa – ainda que em processo de dúvida – afastar ou negar efeito a uma decisão jurisdicional?

Quer-se dizer com isso que, evidentemente, não há como tratar os títulos judiciais com os mesmos olhos, com os mesmos requisitos que são aplicados aos  títulos de origem notarial ou particular. Quer-se afirmar que as decisões administrativas – do registrador, num primeiro momento, e do magistrado ou órgão do Judiciário a quem incumbe a solução de eventual suscitação de dúvida num segundo momento – não podem estar acima e além da decisão transitada em julgado.

Muito aprendemos, e continuamos a aprender, com Ricardo Henry Marques Dip, brilhante magistrado paulista. Sua mais recente contribuição para uma melhor compreensão da atuação do sistema registral imobiliário no Brasil vem de aula magna ministrada no XI Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, intitulada O procedimento de dúvida no registro de imóveis, cujas idéias parecem inspiradas nas “meditações gauchescas” (3024, 3061, 3066, 3086, 3151).

Retiramos de seus sempre bem-vindos ensinamentos os seguintes excertos:

Inúmeras vezes tenho insistido nessa caracterização da dúvida como efetivamente um procedimento de caráter administrativo que tem por objeto material a recusa do registro  lato sensu de um título no registro de imóveis e nos demais cartórios de registro.”

Ou seja, a dúvida, enquanto procedimento administrativo, nada mais é do que uma segunda faculdade de qualificação, tal que se devolve a faculdade qualificadora que está em mãos do registrador para o órgão judiciário que atua quase dentro dos mesmos limites em que o registrador atua.”

Ao analisarmos o artigo 198 da Lei de Registros Públicos, verificaremos uma hipótese prevista em lei, e que nunca vi aplicada em vinte anos de experiência na área, que é a da impossibilidade absoluta em atender as exigências. Por previsão legal, essa pode ser vencida pelo Judiciário, mas não pode ser vencida pelo registrador, que não detém, pelo princípio da legalidade, a faculdade de eqüidade corretiva ou integrativa. Ele não pode atuar com equidade corretiva ou integrativa, coisa que o Judiciário pode, nessa circunstância, apenas porque prevista essa situação no artigo 198 da lei 6.015 de 1973.”

A partir do desenvolvimento dessa jurisprudência do STJ começou a entender-se que qualquer decisão jurisdicional precludida, ou seja, contra a qual não caiba recurso, superaria o óbice administrativo. Na prática, isso quer dizer, por exemplo, que ao se apresentar uma penhora para registro o registrador examina e percebe que não pode registrar porque há um vício de continuidade e devolve o título. O apresentante pode tanto provocar um julgamento administrativo, em particular a citação de dúvida, como voltar ao processo de origem, ou seja, reapresentar o título e pedir ao juiz que decida se a recusa está certa ou não está certa. Se a decisão não for atacada por recurso de agravo, a decisão tem de ser cumprida. O contrário seria que o cartório negasse o cumprimento de uma ordem jurisdicional.”

Esses pensamentos não foram expostos pelo desembargador Ricardo Dip nessa exata sequência, embora a ordem de exposição do raciocínio tenha sido mantida.

Cientes de que as judiciosas palavras do mestre Dip não precisam ser explicadas nem analisadas porque suficientemente claras e percucientes, pretendemos apenas fazer um ingente esforço de silogismo e, partindo das premissas por ele lançadas, tentar chegar a conclusões que certamente serão acanhadas, mas às quais não nos furtamos a enunciar. Afinal, não nos filiamos aos sofistas: nosso desideratum não é a vitória; é a busca da verdade.

O julgamento administrativo – qualificação registral – comporta duas instâncias: o registrador e, em caso de dúvida, o juiz ou órgão especial. Seja qual for a decisão tomada – pelo registro ou pelo não-registro – “a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente” (artigo 204, lei 6.015/73).

Qual será esse processo contencioso, essa instância jurisdicional, de que fala a Lei dos Registros Públicos? A apelação, de que trata o artigo 202 da mesma lei? Uma ação própria? Ou a busca de decisão na própria ação da qual emanou o título cujo registro foi negado? Ou qualquer uma dessas?

Queremos crer que a opção por qualquer uma delas é razoável, eis que todas emanam da mesma fonte prestadora da justiça: o poder Judiciário.

Pragmaticamente, como é do nosso feitio, imaginamos que ao registrador cumpre, como inarredável dever, apontar os óbices que encontre para a feitura do registro de título judicial. Por dever de cortesia, esses óbices devem ser apontados diretamente ao magistrado signatário do documento ou firmatário da sentença, muito especialmente naqueles títulos que contenham ordem judicial terminativa de conflito.

Assim afirmando estamos, de antemão, excluindo os formais de partilha e alguns outros títulos cuja impugnação não atinge sentença em sentido estrito que tenha sido proferida nos autos, mas apenas o título baseado em decisão homologatória e que, em regra, contém ressalva a eventuais direitos de terceiros. Portanto, é perfeitamente correta a simples expedição de nota de impugnação para esses títulos.

Retomando a questão da comunicação ao magistrado, mais do que cortesia, a remessa de ofício contendo as razões de impugnação evita que ao juiz chegue uma versão deturpada das conclusões do registrador. Em trinta anos à frente de um serviço registral aprendemos que o ofício direto ao juiz evita situações desagradáveis e conflituosas, como a prosaica: “Doutor, o dono do cartório disse que não vai registrar o seu mandado!”. O envio do ofício evita tais simplificações da nota de impugnação e evita o embate agressivo que muitas vezes se estabelece entre juiz e registrador.

Depois que o título e as razões de impugnação forem cotejadas pelo juiz, e ele proferir decisão nos autos, e determinar o registro apesar dos óbices apontados, cremos estar atendida a máxima constitucional de que a ninguém é negado o direito de recorrer ao Judiciário para a solução de seus problemas, bem como conferida a possibilidade contemplada na parte final do mencionado artigo 204 da LRP, ou seja, a de buscar solução em processo contencioso.

Dessa forma, não receamos afirmar que o registrador estará cumprindo com sua função de analisar o título e apontar eventuais falhas; e o magistrado também estará cumprindo com sua função de decidir sobre o conflito da registrabilidade.

A nosso singelo sentir, a paz social, a segurança jurídica não se alcança somente com a aplicação de princípios registrários, mas mediante todo um conjunto de normas e de agentes do Estado.

Bem sabemos que idéias novas podem gerar conclusões apaixonadas, mas prefirimos revestir-nos de uma boa couraça de paciência e ouvir a tantos quantos pensem diferente de nós, do que furtar-nos a trazer a lume nossas preocupações e convicções.

Não nos olvidamos das lições de Giordano Bruno, quando coloca na boca de Filóteo: “É necessário, meu Albertino, que um indivíduo que se propõe defender uma conclusão, se não é doido de todo, tenha examinado as razões contrárias; como estúpido seria um soldado, que se propusesse defender uma cidadela, sem ter considerado as circunstâncias e os lugares, em que ela pode ser assaltada”. (in Acerca do Infinito, do Universo e dos Mundos, 3.ed. Fundação Calouste Gulbenkian, Lisboa, 1984, p.159).

Bem sabemos da farta coletânea de decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo em sentido diametralmente oposto ao aqui esposado; conhecemos o tamanho do Golias e, embora simples soldado, pelo menos procuramos não parecer estúpidos. Humildemente, pensamos que a  discussão é necessária, o problema se agiganta e estamos longe da solução.

A semente do tema foi brilhantemente lançada pelo grande magistrado Ricardo Henry Marques Dip. E já que ela resultou de “meditações gauchescas”, é apropriado que seja um gaúcho quem venha a pôr mais erva na cuia.

* Mario Pazutti Mezzari  é registrador de imóveis no Rio Grande do Sul