Estabelece o artigo 63, da Lei 4.591, que a falta de pagamento de três prestações referentes à construção de unidade autônoma vinculada à compra de fração ideal no terreno implicará na rescisão do contrato, sujeitando o adquirente ao leilão previsto no parágrafo primeiro, observados os procedimentos determinados.

O liame existente entre tais dispositivos e a Lei Previdenciária vamos encontrar no parágrafo 7.º, do mesmo artigo 63, cujo teor vale a pena reproduzir. Diz ele o seguinte:

"Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente dos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora".

Apesar da utilização pelo legislador da expressão alienação por leilão público, a leitura atenta do parágrafo quinto, do mesmo artigo 63, nos informa que, para os fins das medidas estipuladas, a referida Comissão de Representantes dos Condôminos ficará investida de mandato irrevogável, para, em nome do condômino inadimplente, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato referente à fração ideal do terreno e respectiva construção e outorgar as escrituras ou contratos necessários.

Desincumbindo-se da missão que a lei lhe impôs, a Comissão de Representantes, após a realização do leilão, celebrará com o arrematante, via de regra, um instrumento, público ou particular de cessão de direitos e obrigações, no qual figurará o condômino inadimplente como cedente. Se ele for pessoa física, não existirá a exigência das certidões previdenciárias, desde que declare não ser empregador. Pode acorrer, no entanto, tratar-se de pessoa jurídica e, nesse caso, a exigibilidade ou não da prova de quitação deverá ser examinada, sem perdermos de vista a dispensa válida para o leilão.
Há quem entenda não caber a exigência no ato do contrato. Muitos acham, ao contrário, que a aludida prova é necessária, mesmo porque a concessão da referida dispensa, inserta na Lei 4.591, de 1964, veio a ser anulada pela reiteração da exigência no artigo 47, da Lei 8.212/91.

Vejamos as duas linhas de pensamento.

De pronto inferimos não ser sustentável a defesa da anulação do dispositivo legal introdutor da isenção em apreço por falta de revogação expressa. Além disso, a exigência preexistia à dispensa e a concessão desta introduziu, na regra, urna exceção, a qual deve ser mantida, tendo em vista que as leis e decretos posteriores limitaram-se a repetir aquilo que já constava da Lei 3.807/60.

A Leitura atenta dos parágrafos 1.º e 2.º, do artigo 2.º, da Lei de Introdução ao Código Civil, desvanece a dúvida. Dizem eles o seguinte:

§ 1° - A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

§ 2° - A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Feitos tais esclarecimentos, podemos voltar ao cerne da questão. Lá está, no citado parágrafo sétimo do artigo 63, que o saldo do valor arrecadado com o leilão, se houver, será entregue ao condômino inadimplente, "desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora".

Essa ressalva não invalida a dispensa das certidões previdenciárias no momento do leilão, mas estabelece uma condição para o recebimento, pelo condômino faltoso, do valor apurado e atribui à Comissão de Representantes a obrigação de zelar pelo seu cumprimento.
Para isso, ela deverá exigir, no instante do acerto com o cedente, a prova de quitação dos citados débitos ou, em caso contrário, providenciar o depósito em juízo das importâncias devidas.

Salta aos olhos, diante do exposto acima, que a formalização do contrato previsto independe do cumprimento da obrigação imposta à Comissão de receber o valor arrecadado no leilão e repassá-lo ao cedente após descontados eventuais débitos fiscais.

Tal obrigação, como se vê, é estritamente pessoal, restrita à Comissão, apesar de envolver a necessidade de apuração da situação fiscal do inadimplente, mas não anula, repetimos, a dispensa das certidões previdenciárias concedidas para o leilão.

Considere-se, por outro lado, que a lavratura de escritura ou contrato, no caso, não deixa de ser ratificação ou efetivação do leilão. A constatação desse fato é de suma importância porque nos leva à conclusão de prevalecer a dispensa também por ocasião da formalização do ato contratual ou notarial.

Contrariando tal raciocínio, dizem os opositores que o leilão não configura um título transmissivo, ou de transferência de direitos, não passando de procedimento preliminar, mais voltado à escolha de alguém interessado em assumir o contrato pelo melhor preço apurado. É, aliás, por essa razão que ele não tem ingresso no fólio registral.

Além disso, dizem, cabe ponderar a posição do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, segundo o qual a alienação se opera com o registro, impondo-se, portanto, a exibição das certidões por ocasião do ingresso do contrato para a prática de tal ato.

Aí está, sem dúvida, um forte argumento, mas esse aspecto da questão já foi analisado em tópico próprio, designado "A QUEM COMPETE FORMULAR A EXIGÊNCIA DE CERTIDÕES PREVIDENCIÁRIAS NO CASO DE ALIENAÇÕES E ONERAÇÕES: AO NOTÁRIO OU AO REGISTRADOR?". Nele demonstramos ser impossível ignorar a existência do título na análise da alienação, certos de que o legislador não pretendeu criar dupla exigência, uma para o título e outra para o registro.

Assim expostas as duas maneiras de enfocar a questão, acreditamos que notários e registradores estão autorizados a dispensar a exibição da documentação em apreço por ocasião da lavratura da escritura ou contrato e do seu ingresso no fólio registral.

Assim pensamos porque o parágrafo 7.º, do aludido artigo 63, é de clareza meridiana ao atribuir a responsabilidade pela exigência de tais documentos à Comissão de Representantes dos Condôminos. Acresce notar, em nome do bom senso, que não faria nenhum sentido o legislador conceder a dispensa no leilão e, em seguida, na lavratura da escritura ou contrato, voltar atrás, anulando o benefício concedido.

Essa é a nossa posição. Reconhecemos, no entanto, ser possível que alguns registradores tenham ponto de vista contrário. Contudo, aos profissionais de direito reservam-se, como vimos, atraentes argumentos de convencimento em juízo, quando tiverem de defender uma empresa inadimplente.

Para encerrar, lembramos que o assunto aqui discutido nada tem a ver com a exigência ou não das certidões previdenciárias nos títulos em que a incorporadora for alienante ou promitente vendedora. Esse é outro ponto analisado em tópicos próprios.

Incritos compromissos de compra e venda, não pode o proprietário alienar os bens sem a concordância do compromissário. Nulidade de registro. Cancelamento de transcrições. (Processo CG 1935/98, Iguape, Parecer: Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 15/12/99)

Cancelamento de registro procedido com base em determinação de Juiz Corregedor Permanente. Cancelamento determinado pelo Corregedor-Geral da Justiça, prestigiando óbices opostos anteriormente pelo registrador. (Processo CG 1976/99, São José do Rio Preto, Parecer: Dr. Antonio Carlos Morais Pucci et alii. aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 15/11/99)

Pretensão de dispensa do cumprimento do artigo 18 da Lei Federal n. 6766/79 - inadmissibilidade - hipótese de empreendimento de médio porte - consideração, ainda, do aspecto urbanístico e de proteção aos adquirentes - irrelevância, ademais, da existência de autorização municipal - recurso administrativo improvido - interposição de pedido de reconsideração - ausência, porém, de novos fatos e elementos de convicção - rejeição - decisão mantida. (Processo CG 2197/99, São Paulo, Parecer: Dr. Francisco Antônio Bianco Neto, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 7/11/99)

Carta de adjudicação recusada no registro por afronta ao princípio de continuidade e demais exigências elencadas na nota de devolução do registrador. Em face da devolução, o Juízo Trabalhista determinou o registro, "sob pena de desobediência", o que motivou a consulta ao Juiz Corregedor Permanente. Em grau de recurso, decidiu-se que "havendo discordância acerca de exigências ou óbices impostos à prática do ato de registro em sentido estrito, caberia a suscitação de dúvida na forma do artigo 198 da Lei 6015/73, a fim de que a matéria pudesse ser dirimida. Não é possível apreciar os óbices levantados pelo registrador, um a um, em sede de consulta". O interessado, ou o próprio juiz Juízo expedidor do título, poderão requerer a suscitação de dúvida.  (Processo CG 2415/99, São Paulo, Parecer: Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 8/11/99)

Constitui infração disciplinar o reconhecimento de firma autêntica sem o preenchimento da ficha padrão. O reconhecimento de firma, mesmo estando presente o signatário, não prescinde do preenchimento e do arquivamento da referida ficha. (Processo CG 2417/98, Lins, Parecer: Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 12/11/99)

Aplicação do limite para cobrança de custas e emolumentos em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação. A Lei 8692/93, alterada pela MP 1520/96 (atual 1.981-44/2000),    fixou um teto para a cobrança de custas e emolumentos, que não exclui a aplicação do artigo 290 da Lei 6015/73. As deduções previstas no referido art. 290 incidem apenas sobre a parte financiada do preço, não recaindo sobre valores despendidos com recursos próprios. (Processo CG 2423/98, Apiaí, Parecer: Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 11/11/99)

Contrato de locação que refere duas garantias - fiança e caução, coibido pelo artigo 37 da Lei 8245/91. Nulidade a impedir o acesso do título. (Processo CG 2492/99, SP, Parecer: Dr. Antonio Carlos de Morais Pucci, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 17/11/99)

Não se admite o cancelamento administrativo de procuração com fundamento em ocorrência de falsidade, comprovada por prova pericial. Máteria a ser examinada nas vias jurisdicionais próprias.
Hipótese de inaplicabilidade de pena disciplinar tendo em vista a vacância da unidade do serviço. Averiguação, pelo Juiz Corregedor, da ocorrência da quebra de confiança - necessidade da cassação da designação do responsável pelo expediente. (Processo CG 7068/96, Diadema, Parecer: Dr. Francisco Antônio Bianco Neto, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 7/11/99)

Proposta a incineração, após microfilmagem, de livros de protocolo existentes até 31/12/98 - inadmissibilidade - inteligência das disposições dos artigos 35 e 36 da Lei Federal 9492/97 e do item 44 do Cap. XV, Tomo II, das Normas de Serviço da CGJSP. (Processo CG 28979/99, Itápolis, Parecer: Dr. Luís Paulo Aliende Ribeiro, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 2/12/99)

Não se aplicam as redução previstas em lei nos casos em que a Caixa Econômica Federal celebra contrato de mútuo fora dos limites do SFH e do programa de FGTS. As custas e emolumentos neste caso devem ser integrais. (Processo CG 2516/99, Santos, Parecer: Dr. Marcelo Fortes Barbosa Flho, aprovado pelo Corregedor-Geral da Justiça Sérgio Augusto Nigro Conceição em 11/11/99)