O noticiário do Supremo Tribunal Federal destacou, na sua edição de 17/3/00, a propositura de ação direta de inconstitucionalidade questionando a Lei paulista 10199/98 que disciplina a cobrança das custas e emolumentos e remuneração dos serviços prestados pelos registradores civis do Estado. Segundo o noticiário, o ministro Maurício Corrêa será o relator da ação direta de inconstitucionalidade (Adin 2.169), que foi proposta com pedido de liminar. A ação foi movida pelo governador de São Paulo, Mário Covas, para suspender dispositivos da lei que regula as custas e emolumentos dos cartórios do estado. Segundo o noticiário, "pela lei, os cartórios estão autorizados a cobrar custas e emolumentos, inclusive pela emissão de registros de nascimento e certidões de óbito. O governador Mário Covas salienta na ação que a remuneração de atos de registro civil são gratuitos, conforme a Constituição e que é de lei federal a competência para editar normas gerais de fixação de emolumentos dos serviços notariais e de registro. O governador paulista também contesta parte da lei que prevê que os oficiais de registro serão remunerados com base nos valores fixados na respectiva tabela de emolumentos". (Mauricio Corrêa é relator de ação do governo paulista in Notícias do STF, 17/3/00)
 

Ainda segundo o noticiário do STF, "o Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil entrou na mesma data (17/03) no Supremo Tribunal Federal com ação direta de inconstitucionalidade (2168), com pedido de liminar, contra a lei complementar (183) do Estado de Santa Catarina, que estabelece regras para o ingresso e remanejamento de funcionários na carreira notarial. Na ação, a OAB sustenta entre outras irregularidades que a lei questionada foi feita pelo Poder Judiciário contrariando a Constituição Federal que determina que essa iniciativa é de competência esclusiva do governador do estado. O presidente da OAB, Reginaldo de Castro, que assina a ação, ressalta que o governo de Santa Catarina insiste em desobedecer decisão do Supremo Tribunal Federal ao manter no cargo notários e registradores que haviam sido afastados dos cartórios por não serem concursados". (OAB entra no STF com ação contra lei complementar de Santa Catarina in Notícias do STF, 17/3/00)
 

A Medida Provisória n° 1.925-2, de 9 de dezembro de 1999, publicada no Diário Oficial da União do dia imediato, cria mais um tipo de cédula, a se ajuntar às demais cédulas de crédito rural, industrial, comercial, à exportação e do produto rural.

O exame dos 22 artigos que compõem a referida Medida revela que, em relação ao Registro de Imóveis, são muito poucas as medidas que elas impõem aos Registradores.

Em primeiro lugar, tais cédulas podem ter ou não, como as demais, vários tipos de garantia e entre elas as garantias reais, que podem envolver bens imóveis ou móveis ou semoventes.

Apenas quando a garantia for imóvel é que elas interessam ao Registro de Imóveis e, como sempre, desconhecendo a mecânica registrária, omitiu o legislador que edita medidas provisórias, a exemplo das demais, o registro da cédula no livro 3 de Registro Auxiliar e o da garantia real, que pode ser a hipoteca ou a alienação fiduciária, na matrícula do imóvel.

Assim, omitida qualquer referência ao registro da cédula, propriamente dita, no Livro 3, restará apenas e tão somente a possibilidade de acessar ao Registro de Imóveis se a garantia for: a) hipoteca de imóvel; b) alienação fiduciária de bem imóvel.

Far-se-á, portanto, o registro na matrícula do imóvel que garantir a dívida que a cédula consubstancia, podendo o bem dado em garantia ser de propriedade do emitente da cédula ou de terceiro prestador da garantia.

O que é importante é que, para o imóvel poder garantir a cédula, deve ser e ter condição de ser alienado, prevalecendo, portanto, a regra do art. 756 do Código Civil.

Curioso que a Medida, embora refira garantia real tenha restringido às duas possibilidades acima, como a hipoteca e a alienação fiduciária.

Em ambos os casos, tendo por base o art. 1° da Medida Provisória, por se tratar de título de crédito, a cédula é emitida por instrumento particular, sem forma padronizada, nada impedindo, por evidente, que sua emissão se faça por escritura pública, o que parece de difícil para não dizer impossível formalização desta forma, dado o que preceitua o disposto na art. 4°, § 3° da Medida, pois se estabelece o que até poderia constituir várias vias do traslado da escritura de emissão, mas como se formalizar a "via não negociável" referida nesse dispositivo?

Acrescente-se, por necessário, que segundo o 1°, § 2°, a cédula poderá ser emitida em moeda estrangeira, desde que a credora seja instituição financeira domiciliada no exterior, o que representa exceção à regra da Medida Provisória n° 1.950/58 de 9 de dezembro de 1.999. (DOU - de 10/12/99).

Assim, a cédula em questão não será registrada no Livro 3 de Registro Auxiliar, por falta de previsão legal. A garantia, hipoteca ou alienação fiduciária, será registrada na matrícula do imóvel, regrando-se pelas normas legais vigentes para os dois institutos.

Indispensável que o imóvel objeto da garantia seja de propriedade de quem a presta, porque apenas quem tem a livre disponibilidade pode hipotecar ou alienar fiduciariamente.

São estas as breves anotações a respeito da matéria, anotando-se que faltou ao criador de Medidas Provisórias, como lhe competia, elencar mais um n° a ser acrescido ao art. 167, I, da Lei de Registro Públicos e, mantendo a tradição, determimam o registro das cédulas no Livro 3.

Assim, registra-se a garantia sem que se registre a origem e o fundamento que gerou a sua oferta.

São Paulo, 14 de março de 2000
 

O advogado Paulo Eduardo Fucci publicou no jornal periódico Tribuna do Direito artigo de sua lavra comentando os trabalhos publicados na Revista de Direito Imobiliário n. 47, assinados pelos registradores paulistas Flauzilino Araújo dos Santos e Sérgio Jacomino. O autor critica francamente as conclusões a que chegaram os colegas, desconsiderando os argumentos que serviram de arrimo às conclusões ali expendidas. Aberto o debate, publicamos a opinião do advogado paulistano e a réplica do registrador Sérgio Jacomino.
 

Da Revista de Direito Imobiliário vol. 47, pags. 58 e 159, constam, respectivamente, dois estudos, da lavra dos ilustres juristas Sergio Jacomino e Flauzilino Araujo dos Santos, que podem ser resumidos nas seguintes passagens do segundo deles: "...a relação da legislação urbanística e do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor com o Registro de Imóveis tem balanço altamente positivo, visto que esse sistema recebe do Registro Imobiliário uma inestimável colaboração pela profilaxia que exerce, tomando medidas eficazes para interditar, a priori , cláusulas e condições que se apresentem iníquas e abusivas no contrato-padrão de parcelamento do solo urbano, as quais submetem-se ao exame qualificador do Oficial por força da Lei 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, sem olvidar que os clientes potenciais do empreendimento-parcelamento são oriundos das classes mais desfavorecidas."

É fundamental a contribuição, preventiva e cautelar, do Serviço de Registro de Imóveis, no bloqueio de cláusulas manifestamente ilegais, a bem do consumidor incauto, não só nos contratos de compromisso de venda e compra em loteamentos, mas também em outros instrumentos submetidos à sua análise, como sucede nas incorporações imobiliárias e em outras hipóteses de direitos e interesses privados tutelados e limitados por leis de ordem pública.

Todavia, é preciso evitar exageros. Em primeiro lugar, porque nem sempre os empreendimentos imobiliários têm como público alvo pessoas econômica, cultural e socialmente menos favorecidas. Empreendimentos de alto padrão exigem maior ousadia dos empreendedores, o que é, justamente, o que agrada e é aceito por um número seleto de consumidores, tão ou mais bem informados, preparados e poderosos, de forma que os desafios para levar a cabo as novas idéias e os riscos são assumidos em conjunto. A relação contratual é estabelecida em pé de igualdade, o que não corresponde à equação genérica considerada pelo Código de Defesa do Consumidor. Não se pode dar tratamento idêntico a hipóteses diferentes, a consumidores com capacidades de compreensão distintas. A mesma lei, nessas circunstâncias, pode ser aplicada ou interpretada de maneira desigual.

Não é razoável que o Oficial de Registro de Imóveis pretenda a padronização do que venha a ser cláusula contratual iníqua ou abusiva. Loteamentos e condomínios com características especiais vêm sendo criados e não podem ser obstados, desde que respeitadas as estruturas originais e básicas para a sua implantação. Os negócios jurídicos evoluem e se alteram, novos tipos de contratos e cláusulas são planejados na mesma velocidade em que se desenvolvem as relações sócio-econômicas e, normalmente, as leis é que se tornam superadas e fora da realidade. Daí, também, o temor de que o elenco de cláusulas condenadas possa se tornar, na prática, taxativo em dada circunscrição imobiliária, tal como o são os casos legais de averbação e registro, com a agravante de que cada uma fará e executará a sua própria lei, gerando uma infinidade de procedimentos administrativos de dúvida e de dúvida inversa, obrigando os empreendedores a passarem por um verdadeiro calvário, que, em nada, incentiva a sua atividade.

Se o Oficial de Registro de Imóveis precisa recorrer à jurisprudência para dizer o que é ilegal, como no caso das cláusulas de perda parcial das prestações pagas, em decorrência da rescisão do contrato, é sinal de que a estipulação não é manifestamente ilícita e não deve ser de início impedida. O art. 34 da Lei 6.766/79 e o art. 51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor, retiram efeito de qualquer cláusula que, ocorrendo a rescisão do contrato, impeça o direito de indenização do adquirente pelas benfeitorias necessárias e úteis, mas não proíbe a renúncia ao direito de retenção, bem como a estipulação prévia do valor, os parâmetros para o seu arbitramento ou o parcelamento da indenização.

Não há ilegalidade flagrante na cláusula de repasse dos custos da infra-estrutura obrigatória e indispensável do loteamento aos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade do loteador perante o Poder Público, como também para outras construções complementares, desde que, de alguma maneira, o valor possa ser determinado em função das obras já descritas e haja orçamento prévio ou posterior que a eles seja submetido para aprovação. Com isso, o preço não deixa de ser certo e a participação dos adquirentes na sua composição fica garantida.

Os poucos argumentos e exemplos aqui dados bastam para desaconselhar o excesso no controle administrativo preventivo dos contratos que envolvam relações de consumo, mesmo porque não se pode descartar a possibilidade de que os empreendedores prejudicados reclamem do Estado os prejuízos experimentados por exigências descabidas daqueles aos quais delegou seus poderes.

Repasse de custo em obras de infra estrutura.

De novo.

Sérgio Jacomino

O artigo do Dr. Paulo Eduardo Fucci enfocou, de uma perspectiva digamos interessada, e de certo modo limitada, a problemática dos contratos padrão em parcelamentos do solo urbano. Não notou que os artigos criticados referem-se basicamente ao parcelamento do solo urbano, tendo deixado as incorporações para ulterior debate e aprofundamento. Interessada, digo-o, na consideração de que o objetivo do advogado especialista nessa área, como não poderia deixar de ser, é prospectar, nas lacunas do que a lei cogentemente veda, meios de representar e expandir os interesses de seu cliente. É, portanto, uma perspectiva que atua pro parte. Esta é uma análise clássica das diferenças medulares entre a atividade do advogado e do notário ou do registrador.

Diferentemente do advogado, o registrador orienta sua perspectiva no sentido de tutelar interesses singularizados na expressão terceiros. São estes os verdadeiros interessados no filtro purificador do registro. E não só: a própria sociedade - digo-o da organizada - já não pode suportar unicamente mecanismos repressivos no jogo da contratação de adesão. Não é lógico, do ponto de vista social, que a única alternativa que por fim reste aos consumidores se limite a uma longa e custosa demanda judicial para resolver conflitos que poderiam ser evitados numa atuação conseqüente, preventiva, antejudicial, dos registradores.

O nosso sistema registral, consentâneo com os melhores do mundo - reconhecidamente até pelo Banco Mundial - exerce um filtro purificador que visa a barrar o acesso de títulos que representem evidente potência de conflitos. É o reconhecimento dessa tensividade (empreendedores X consumidores) que deveria levar a uma reflexão dialética - o que faltou no artigo do combativo advogado paulista. Quanto mais restrita seja a atuação do registrador, potencializa-se exponenciamente a ocorrência de conflitos. É possível uma abordagem estatística que confirma a existência de um sem-número de demandas judiciais propostas com base nessa excrescência nominada de contratos de gaveta ou "instrumentos de padaria", o que seria facilmente obviado por uma atuação firme e responsável do registrador.

De outra parte, os limites da atuação dos registradores é questão de política judiciária e já foi, há muito, absorvida pelo sistema brasileiro.

A própria LPSU (6766/79) é pródiga na estipulação de estereótipos para conter ou deprimir a autonomia da vontade na contratação oriunda desses empreedimentos. Não há como ignorar que, modernamente, os mecanismos preventivos de conflitos devam ser valorizados, pois o hipertrofismo do Judiciário acarreta incontornavelmente sua ineficiência. E isto não interessa a ninguém.

Enfim, considero que os argumentos desenvolvidos para justificar a atuação do registrador na qualificação registral (exame de legalidade) não foram bem compreendidos - ou não foram explicitados numa síntese para lá de apertada. Há um indisfarçável parti-pris travestido de objetividade técnica.

De qualquer forma, o debate está lançado. Seria muito conveniente que os editores da Tribuna pudessem abrir as portas do jornal para a contrasteação de seus argumentos.
 

MEDIDA PROVISÓRIA No 2.017-2, DE 16 DE MARÇO DE 2000.

Acresce dispositivo à Lei no 8.929, de 22 de agosto de 1994, que institui a Cédula de Produto Rural, e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 62 da Constituição, adota a seguinte Medida Provisória, com força de lei:

Art. 1o A Lei no 8.929, de 22 de agosto de 1994, passa a vigorar acrescida do seguinte artigo:

"Art. 4o-A. Fica permitida a liquidação financeira da CPR de que trata esta Lei, desde que observadas as seguintes condições:

I - que seja explicitado, em seu corpo, os referenciais necessários à clara identificação do preço ou do índice de preços a ser utilizado no resgate do título, a instituição responsável por sua apuração ou divulgação, a praça ou o mercado de formação do preço e o nome do índice;

II - que os indicadores de preço de que trata o inciso anterior sejam apurados por instituições idôneas e de credibilidade junto às partes contratantes, tenham divulgação periódica, preferencialmente diária, e ampla divulgação ou facilidade de acesso, de forma a estarem facilmente disponíveis para as partes contratantes;

III - que seja caracterizada por seu nome, seguido da expressão "financeira".

§ 1o A CPR com liquidação financeira é um título líquido e certo, exigível, na data de seu vencimento, pelo resultado da multiplicação do preço, apurado segundo os critérios previstos neste artigo, pela quantidade do produto especificado.

§ 2o Para cobrança da CPR com liquidação financeira, cabe ação de execução por quantia certa." (NR)

Art. 2o Fica autorizada a equalização de taxas de financiamentos concedidos pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social - BNDES, para a modernização da frota de tratores agrícolas e implementos associados e colheitadeiras, na forma de regulamentação baixada pelo Poder Executivo.

Art. 3o O Fundo de Garantia para Promoção da Competitividade - FGPC poderá, em caráter excepcional, garantir em até cinqüenta por cento as operações de financiamento concedidas pelo Banco do Brasil S.A., de que trata o art. 29 da Medida Provisória no 1.970-8, de 9 de março de 2000, salvo quando a operação envolver, além do FGPC, outras garantias com recursos públicos, hipótese em que o limite total da garantia poderá ser de até cem por cento.

Art. 4o Ficam convalidados os atos praticados com base na Medida Provisória no 2.017-1, de 17 de fevereiro de 2000.

Art. 5o Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 16 de março de 2000; 179o da Independência e 112o da República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO

Pedro Malan

Marcus Vinicius Pratini de Moraes

Alcides Lopes Tápias

Martus Tavares

Publicado no D.O. de 17.3.2000