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ANOREG-SP participa de curso sobre parcelamento do solo a convite da AELO


A Aelo - Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo convidou o presidente da ANOREG-SP, Ary José de Lima, para proferir palestra no curso "Parcelamento do Solo 2000", no próximo dia 21 de outubro.

A Aelo deseja debater o tema sob o enfoque do Registro de Imóveis e o presidente Ary vai falar sobre loteamento. O registrador João Baptista Galhardo também participará da mesa como debatedor oferecendo seus conhecimentos e expondo as alterações havidas recentemente na Lei 6766/79.
 



Patrimônio de Afetação


Muito se tem falado do anteprojeto de lei aprovado no ano passado pelo Instituto dos Advogados Brasileiros e que integra o livro "Propriedade Imobiliária: função social e outros aspectos", do advogado Melhim Namem Chalhub.

A idéia se apóia na teoria da afetação e afastaria os riscos de que hoje são vítimas os adquirentes e os credores das obras sob o regime de incorporação imobiliária.

A proposição obteve tal receptividade na sociedade que chegou a ser objeto de dois Projetos de Lei apresentados na Câmara. Além disso, as áreas habitacionais e técnicas do Poder Executivo desenvolveram entendimentos junto aos setores ligados à construção e ao financiamento e acrescentaram ao Projeto alguns mecanismos operacionais, para tornar mais explícita a proteção do adquirente.

Noticia-se agora que já se encontra no Gabinete Civil da Presidência da República o texto daquela proposição, já adaptado para Medida Provisória. A informação é que o Presidente da República estaria disposto a assinar essa Medida Provisória ainda nesta semana.

O IRIB, no encontro de Recife de 1999, divulgou, em primeira mão, o texto que consubstanciará a Medida Provisória a ser editada pelo Executiva. Confira aqui.

Segue abaixo artigo do advogado Melhim Chalhub, contendo a síntese do seu anteprojeto, publicado no Correio Brasiliense do dia 18 de setembro próximo passado.
 



A nova proteção do adquirente nas incorporações imobiliárias
Melhim Namem Chalhub

Membro efetivo do Instituto dos Advogados Brasileiros


O Projeto de Lei n. 2109/99, do Deputado Ayrton Xerez, que caracteriza as incorporações imobiliárias como patrimônios de afetação, suscita o interesse por essa teoria, que pode servir a numerosas situações típicas da sociedade contemporânea. No caso desse Projeto, a afetação cria uma reserva patrimonial em favor dos adquirentes e credores, viabilizando a conclusão da obra em caso de falência.

O Projeto se divide em três partes: na primeira, dispõe que "o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes"; na segunda parte, estabelece a organização do negócio e os mecanismos de controle dos adquirentes sobre a obra; e na terceira parte estabelece procedimentos a serem implementados pelos adquirentes para assumir a incorporação e dar prosseguimento na obra, em caso de falência, de atraso da obra ou sua paralisação.

O Projeto prevê que os recursos arrecadados em cada incorporação só podem ser utilizados para pagar os compromissos dela própria, não podendo ser utilizados para outros compromissos da empresa ou de outras incorporações da mesma empresa.

Como se vê, trata-se da aplicação da teoria da afetação patrimonial, invocada por Brinz para explicar a separação entre o patrimônio da pessoa jurídica e o da pessoa física que é seu sócio, a partir da concepção de que poderia haver um conjunto de bens afetados à realização de determinado fim, agindo e operando funcionalmente, como se fora um patrimônio autônomo (1).

Pontes de Miranda registra a possibilidade de existirem um patrimônio geral e patrimônios separados ou especiais, pois o fato de o patrimônio ser unido por titular único não quer dizer que a cada pessoa corresponda um patrimônio (2). Assim, o titular de um patrimônio pode cindi-lo para formar uma ou mais massas patrimoniais destinadas a finalidades específicas e essas massas têm autonomia funcional e respondem pelas obrigações a elas vinculadas. Caio Mário da Silva Pereira manifesta-se favoravelmente à inclusão, no Código Civil, de disposição que autorize a criação dessas massas patrimoniais, observando que a afetação, porém, implicará composição de um patrimônio sem se verificar a criação de uma personalidade, como se dá com as fundações(3).

A incorporação imobiliária, como se sabe, é atividade que envolve a captação de recursos do público e, por isso, requer rigoroso controle, mediante sistema fiscalizador, como já preconizava o Professor Caio Mário da Silva Pereira(4), para evitar, no dizer de Caupolicán J. Castilla, perjuicios patrimoniales a los adquirentes de unidades a construirse que hayan efectuado aportes, en caso de suspensión definitiva de la construcción (...) por quiebra o por culpa del promotor."(5)

A teoria da afetação se ajusta com perfeição como instrumento de preservação dos direitos dos adquirentes, até porque a captação que opera tem destinação específica, que é a própria construção. A afetação dará efeito prático aos mecanismos de controle e fiscalização das incorporações imobiliárias, mediante criação de reserva patrimonial destinada à conclusão da obra e entrega aos adquirentes, bastando ver que, se as incorporações já fossem objeto de afetação, os adquirentes da Encol não sofreriam os prejuízos de que são vítimas.

A partir desses pressupostos, cuidamos da matéria em monografia produzida em 1996, na Universidade Federal Fluminense, e, além disso, levamos a debate no Instituto dos Advogados Brasileiros - IAB, em 1999, proposição legislativa pela qual o complexo de bens, direitos e obrigações de cada incorporação seja destacado do patrimônio geral da empresa incorporadora, constituindo um patrimônio de afetação, e legitimando os adquirentes a assumir a obra e levá-la a cabo, em caso de atraso ou de paralisação da obra, bem como em caso de falência da incorporadora.

O texto do anteprojeto foi remetido pelo IAB a autoridades competentes do Poder Executivo e a parlamentares, e veio a ser acolhido e reproduzido pelos Deputados Ayrton Xerez, no PL 2109/99, e Ricardo Izar, no PL 3455/2000(6).

A proposição tem contado com a receptividade de toda a sociedade, sendo dignos de nota os apoios explícitos que lhe vêm emprestando entidades representativas dos setores produtivo e financeiro ligados à atividade da incorporação. Nesse sentido, a ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança vem manifestando integral apoio à idéia, com a formulação de importantes sugestões que aperfeiçoam o Projeto, em busca de maior eficácia das medidas de preservação do empreendimento, em caso de falência, o mesmo acontecendo com o SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo.

A matéria se reveste do mais elevado interesse público, sendo necessário, entretanto, evitar sejam introduzidas no Projeto disposições, que por distorcidas ou incompatíveis com o sistema, possam frustrar o objetivo de proteção dos adquirentes de imóvel em construção.

Notas:

1. Vicente Ráo, O direito e a vida dos direitos, RT, 1999, 5a ed., atualizada e anotada por Ovídio Rocha Barros Sandoval, p. 838, nota 66.

2. Tratado de Direito Privado, v. VI, § 596.

3. Instituições de direito civil, Forense, Rio, 1995, vol. I, p. 251.

4. Condomínio e Incorporações, Forense, Rio, 1976, 3a ed., p. 257.

5. Propiedad horizontal, p. 2, apud J. Nascimento Franco e Nisske Kondo, Incorporações imobiliárias, RT, 1991, p. 19.

6. A justificativa do PL 3455/00 diz que essa proposição tem como precedente a lei argentina n° 19.724, mas esta nada tem a ver com aquela, os assuntos são diferentes. A lei argentina diz que o terreno destinado a edificações coletivas fica afetado a essa destinação, ou seja, fica afetado à subdivisão em unidades imobiliárias autônomas, e proíbe o proprietário de vendê-lo para outra finalidade que não seja a subdivisão. A lei argentina não cuida da atividade empresarial do incorporador e dos riscos do adquirente caso a construção seja interrompida. Já o PL 3455/00 trata exatamente e somente da atividade empresarial do incorporador, afetando o negócio de incorporação, de modo a proteger o adquirente em caso de atraso de obra ou falência do incorporador. Enquanto na lei argentina o que se afeta é o terreno para subdivisão em unidades autônomas, no PL 3455 o que se afeta são os bens, direitos e obrigações da incorporação, relativos ao processo construtivo, e essa afetação vincula o dinheiro dos adquirentes para garantir a conclusão da obra. A lei argentina, portanto, não serve como precedente para o PL 3455/00. Aliás, essa lei argentina já foi alterada pela Lei 20.509 e a redação atual do seu art. 1° é a seguinte: "Articulo 1 - Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio (...) debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen."
 


Arrematação. Área única. Lotes distintos. Matrículas próprias. Hipoteca gravando um dos lotes. Unitariedade, especialidade e continuidade.


Acórdão.

Arrematação. Edital. Hipótese de área única, formada por lotes distintos, objetos de matriculas próprias, estando um deles gravado de ônus hipotecário. ­Prevalecimento da situação jurídico-registrária sobre a fática. Necessidade da observância dos princípios registrários da unitariedade, especialidade e continuidade, devidamente explicitados no edital, sob pena de induzir a erro terceiros interessados. Recurso provido para determinar a avaliação dos imóveis em separado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 920.793-4, da Comarca de TUPÃ, sendo agravante BANCO DO BRASIL S/A e agravado NOSSA CAIXA NOSSO BANCO S/A.

ACORDAM, em Nona Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil, por votação unânime, em dar provimento ao recurso.

1) Agravo de instrumento, nos autos de execução por titulo extrajudicial, intentado pelo Banco do Brasil S/A., na condição de terceiro interessado, contra o r. despacho que indeferiu pretensão à individualização dos imóveis e avaliação em separado, conforme as matrículas, diante da existência de hipoteca apenas em uma delas, de forma a não prejudicar o próprio ato e induzir a erro eventual licitante. Ha pleito de efeito suspensivo, diante da iminência de realização da praça.

Concedido o efeito suspensivo, sem requisição de informes e resposta, vieram os autos para julgamento.

2) E o relatório.

Anote-se, por primeiro, que no indigitado edital, entre outros requisitos, deverá constar "a descrição do bem penhorado com os seus característicos e, tratando-se de imóvel, a situação das divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição" (art. 686, I, Código de Processo Civil). Também constará "menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados" (inciso V). O valor dos bens é, igualmente, requisito essencial (inciso II).

O douto magistrado, todavia, afora a questão ligada a eventual legitimidade do Banco do Brasil, como terceiro interessado e já participante de incidente processual na execução, referente ao concurso de credores, considerou que os lotes, embora distintos, formam imóvel único e assim serão alienados judicialmente.

Não se pode olvidar, no entanto, que pelo nosso sistema registrário vigente "cada imóvel terá matricula própria" (art. 176, parágrafo 1°, inciso I, da lei n° 6.015, de 31.12.73), disposição que consagra o princípio da unitariedade da matricula, do qual não se pode divorciar qualquer procedimento relativo a imóveis.

Desse modo, eventuais adquirentes na arrematação deverão, certamente, nortear-se por essa regra, cabendo ao edital explicitar, na medida do possível, a situação dos imóveis, inclusive quanto aos ônus reais, sob pena de induzir a erro terceiros interessados.

Se os imóveis, distintos juridicamente, ou seja, cada um objeto de matricula própria, formam, na realidade, uma única área, essa situação fática, embora deva ser ressaltada, não pode superar a jurídico-registrária, pois, se assim não for, problemas surgirão com o registro futuro da carta de arrematação, que deverá observar os princípios registrários da especialidade e continuidade.

Acontece que o ônus hipotecário recai apenas sobre o imóvel descrito na matricula n. 11.286, do Registro de Imóveis local, que tem, inclusive, benfeitorias devidamente averbadas (av. 1 /11.286), havendo, desse modo, necessidade de menção autônoma no edital, com especificação quanto aos valores das construções, que poderão ser diversos daqueles referentes às benfeitorias averbadas na outra matricula (n. 24.384).

Assim, mister a regularização da situação, não sendo conveniente a realização da praça designada até a regularização da situação.

A avaliação, pois, deverá separar os imóveis pelas áreas da matrícula de cada um, de forma a permitir a exata adequação da situação fática à jurídica, sem prejudicar eventuais adquirentes de boa-fé, principalmente diante da existência de hipoteca gravando uma das matrículas.

3) Diante do exposto, dá-se provimento ao agravo.

Presidiu o julgamento o Juiz LUIS CARLOS DE BARROS e dele participaram os Juízes ARMINDO FREIRE MÁRMORA e JOÃO CARLOS GARCIA.

São Paulo, 23 de maio de 2000.

HÉLIO LOBO JUNIOR, Relator.
 



Modificação de estado civil não interfere na penhorabilidade do bem


A modificação do estado civil não pode transformar um bem impenhorável em penhorável. Essa foi a conclusão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça ao rejeitar o pedido de penhora do único bem imóvel da viúva A.P., que não tem filhos e reside no local. Os ministros entenderam que o conceito de "entidade familiar" destacado na Lei 8009/90 não se restringe à família - "pai, mãe e filhos" - e, sim, a qualquer pessoa que reside no imóvel e, por isso, o torna impenhorável.

A.P. comprou o apartamento do casal R.R.A. e M.C.M.A. pagando uma parte e assumindo o compromisso de transferir para o seu nome o financiamento feito pelo casal junto ao Nossa Caixa - Nosso Banco S/A, de São Paulo. Mas, logo em seguida, o banco mudou o prazo para o pagamento de 23 para 15 anos, quase triplicando o valor da mensalidade. Por não poder comprovar rendimento suficiente para o pagamento das prestações, A.P. não pôde realizar a transferência prevista na compra.

Impossibilitados de obter outro financiamento junto ao banco por causa da pendência do primeiro, R.R.A. e M.C.M.A. entraram com uma ação para forçar a viúva a quitar o imóvel ou transferir para o seu nome a dívida. O pedido foi acolhido pela primeira instância, que, na falta do pagamento, determinou a penhora do imóvel, que é a residência de A.P..

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que rejeitou o apelo da viúva. A.P. recorreu mais uma vez ao TJ/SP, com um agravo de instrumento, que foi acolhido, cancelando a penhora sobre o imóvel. Segundo o julgamento do Tribunal de Justiça, "se o imóvel é o residencial, pouco importaria o estado civil do devedor. Assim, o fato da morte de um dos cônjuges não poderia transformar o imóvel residencial de impenhorável para penhorável".

O casal recorreu ao STJ, que manteve a decisão de segundo grau. O relator do processo, ministro Carlos Alberto Menezes Direito lembrou precedentes do próprio Tribunal sobre o conceito de entidade familiar da Lei 8009/90. "O conceito de entidade familiar, deduzido dos artigos 1º da Lei 8009/90 e 226 da Constituição Federal, agasalha, segundo a aplicação da interpretação teleológica, a pessoa que, como na hipótese, é separada e vive sozinha devendo o manto da impenhorabilidade, destarte, proteger os bens móveis guarnecedores de sua residência".

"De fato, não tem nenhum sentido alterar a condição de impenhorabilidade pelo fato de modificar-se o estado civil da executada, viúva. Com todo respeito, é uma interpretação que foge inteiramente do objetivo social que a lei desejou alcançar", destacou o relator.

Obs: Este processo tramita em segredo de justiça, por esta razão não divulgamos o nome das partes nem o número. (www.stj.gov.br - notícias, 05/10/00)
 



Somente a alteração arquitetônica do edifício exige concordância da maioria dos condôminos


A exigência de concordância da unanimidade dos condôminos só é necessária quando a obra pretendida pelo condomínio provoca alteração arquitetônica no edifício ou modifica substancialmente área de uso comum dos moradores. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o recurso especial do aposentado I.A.M. O morador pretendia suspender, em caráter definitivo, uma reforma autorizada pela assembléia geral extraordinária do condomínio do Edifício Bertani, localizado no bairro de Ipanema, Rio de Janeiro.

Numa reunião de condomínio ocorrida em 1991, quinze moradores do Bertani decidiram melhorar a segurança do edifício, construindo duas portas nas paredes que separam a portaria do prédio das duas entradas da garagem. Sem as portas, o porteiro precisava sair à rua para abrir o portão para os carros dos condôminos.

O aposentado não concordou com a obra e por isso entrou com uma ação na Justiça. I.M. alegou que, de acordo com a convenção de condomínio, a construção provocaria alteração em área comum do edifício, inovando o projeto original. Além disso, o aposentado afirmou que um laudo pericial confirmava que a instalação das portas acarretaria a perda de duas vagas na garagem e mudança do PC de luz do prédio. "Está claro que pelo determinado na Convenção de Condomínio do Edifício Bertani, para que se efetuem as obras consideradas meramente úteis e que constituem uma inovação ao projeto original, torna-se necessário o 'quorum' mínimo de vinte e quatro votos a favor (2/3 dos moradores), no entanto, apenas quinze votaram, não atingindo assim número legal exigido", defendeu o condômino.

A sentença do Juiz de Direito foi desfavorável ao aposentado, que recorreu ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, defendendo a mesma tese. O TJ/RJ também negou o pedido de I.M. sob o fundamento de que a obra pretendida pelo condomínio do Bertani não tinha sequer o porte de obra, sendo, de fato, uma benfeitoria necessária para a segurança do prédio, de seus empregados e moradores. A decisão unânime do TJ/RJ entendeu que as portas estabeleceriam a comunicação interna entre a portaria e a garagem, evitando que os empregados transitassem pelo lado de fora do edifício. "As mencionadas benfeitorias não importam em alteração arquitetônica do edifício, nem em prejuízo no número de vagas na garagem, bem como não acarretaria qualquer modificação em área de uso comum", concluiu o acórdão.

Ao analisar o processo, o ministro Barros Monteiro ressaltou: "Localizado o prédio em questão nas proximidades da favela 'Pavãozinho', com a escalada da violência nos grandes centros urbanos do País, o que o condomínio buscou foi conferir maior funcionalidade ao prédio, não passando a causa de uma simples questiúncula gerada pelo prazer da discussão". Ao afirmar que a realização da obra seria "plenamente justificável", o ministro explicou: "O TJ/RJ asseverou não ocorrer modificação arquitetônica do edifício e também concluiu não haver a possibilidade de perda de duas garagens, de vez que, com a abertura das portas, bastará afastar os carros por alguns centímetros, segundo o laudo crítico do assistente-técnico do réu", completou Barros Monteiro. Processo: resp 66659 (www.stj.gov.br - notícias, 04/10/00)
 



Falta de liquidez impede uso de títulos da dívida pública como garantia da penhora


A falta de liquidez dos chamados títulos da dívida pública, principalmente os estaduais, tem gerado reflexos negativos a seus portadores também na justiça. O reconhecimento das dificuldades evidentes na comercialização desses papéis levou a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça a negar um recurso especial movido contra uma decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. A Corte fluminense aceitou a posição adotada por um condomínio carioca que recusou, durante o curso de uma execução judicial, a indicação à penhora de títulos da dívida estadual pelo condômino devedor.

Diante da inadimplência (...), o condomínio do Edifício Velasquez, localizado num complexo de cinco prédios no bairro do Méier, ingressou em juízo com uma ação de execução a fim de obter os valores correspondentes a taxas condominiais em atraso, após a citação judicial indicando o débito de 23.262,50 UFIRs. Interessado em contestar a dívida apontada pelo credor, o condômino teve de indicar, conforme determina a legislação, bens correspondentes ao valor do débito como garantia da quitação futura da dívida. Foram oferecidos dois títulos da dívida pública do Estado do Rio de Janeiro.

O credor, entretanto, não aceitou a indicação dos títulos públicos e acabou obtendo, junto ao juiz de 1º grau, a nomeação à penhora do imóvel do professor universitário. Diante desta decisão, o devedor recorreu ao Tribunal de Justiça (RJ), onde foi mantido o posicionamento adotado pela instância inicial. Para questionar o entendimento da justiça fluminense, foi ajuizado o recurso especial no Superior Tribunal de Justiça.

No STJ, o autor do recurso alegou desrespeito aos dispositivos do Código de Processo Civil (CPC) que estabelece a ordem dos bens que podem ser nomeados à penhora, dentre eles os títulos da dívida pública, o que estabelece a necessidade de obediência a essa ordem legal e a inexistência de motivação do credor para a recusa da indicação dos títulos públicos.

Durante o julgamento do recurso especial, o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira lembrou o entendimento da Quarta Turma do STJ sobre a lista de bens nomeados à penhora e sobre a necessidade de motivação da recusa dos bens indicados pelo devedor. "A ordem legal estabelecida para a nomeação dos bens à penhora não tem caráter rígido, absoluto, devendo atender às circunstâncias do caso concreto, à satisfação do crédito e à forma menos onerosa para o devedor".

Ao analisar o caso concreto, o relator reconheceu que o condomínio do Edifício Velasquez "sustentou a iliquidez dos títulos dada a situação precária das finanças do Estado, e a insuficiência de seu valor - R$ 12 mil - para satisfazer o crédito de R$ 23 mil". O ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira também acrescentou que "a respeito da nomeação de títulos da dívida pública, de difícil comercialização, esta Corte tem se orientado pela possibilidade de recusa".

"As razões apresentadas pelo credor justificam a recusa dos títulos da dívida pública, tanto pela dificuldade de sua liquidez, quanto pela insuficiência do seu valor, e também pela existência de outros bens, no caso o imóvel, capazes de solver a dívida", concluiu o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira ao negar o recurso especial. Processo: resp 262158 (www.stj.gov.br - notícias, 3/10/00)
 



Penhora. Bem vinculado a Cédula da Crédito Industrial. Débito fiscal.


Decisão. A Fazenda Pública do Estado de São Paulo interpõe Recurso Especial contra acórdão que, por maioria de votos, deu provimento a agravo de instrumento interposto pelo Banco do Brasil, parte recorrida, para, nos autos de execução fiscal, indeferir penhora de bem vinculado a Cédula de Crédito Industrial.

Alega que o acórdão violou os arts. 184 e 186, do CTN, além de divergir de precedentes de outros Tribunais.

O Banco do Brasil, em resposta, defende a manutenção do decisum, entendendo ser de caráter absoluto a regra do art. 57, do DL 413/69, quando considera os bens dados em garantia aos créditos industriais e rurais, formados por Cédulas específicas, absolutamente impenhoráveis.

É o relatório. Decido.

O Recurso Especial merece ser provido. A jurisprudência das 1a e 2a Turmas tem compreensão de acordo com a súplica do Estado recorrente. Este está correto quando, em suas razões recursais, afirma (fls. 116/124):

"Senhores Ministros, a Colenda Sexta Câmara de Direito Público, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, decidindo como decidiu, negou vigência aos arts. 184 e 186 do CTN, bem como divergiu de julgado proferido pelo Colendo Supremo Tribunal Federal, o que justifica o oferecimento do presente Recurso Especial com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal.

O Código Tributário Nacional, em seus arts. 184 e 186 determina o seguinte:

'Art. 184. Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei responde pelo pagamento do crédito tributário a totalidade dos bens e rendas, de qualquer origem e natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou massa falida, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declare absolutamente impenhoráveis.'

'Art. 186. O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for a natureza ou o tempo deste, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho.'

Pois bem, o crédito do Banco do Brasil S/A é de natureza real e, nos termos do art. 186 do CTN, não é preferencial face aos créditos fiscais.

Ora, se os créditos reais não preferem aos créditos tributários, conforme legislação em vigor, não há como entender-se pela preferência dos primeiros.

Desse modo, tem-se afastada até mesmo um concurso de credores entre a Fazenda Estadual e o credor hipotecário, haja vista a preferência que assiste aos créditos fiscais, por força de lei.

No mesmo sentido é a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça que já decidiu caso semelhante nos seguintes termos:

'Os bens dados em hipoteca ou penhor e vinculados a cédula de crédito industrial ou comercial, ressalvada a hipótese de confronto com créditos tributários, são impenhoráveis, porquanto há prevalência, na espécie, do artigo 184 do Código Tributário Nacional sobre o artigo 157, do Decreto lei 413 de 1969.' (v. aresto no Resp. n° 90.155/96,SP rel. Min. Demócrito Reinaldo, DJU 7.10.96, pág. 37.596, apud JUIS - Jurisprudência Informatizada Saraiva, CD-ROM n° 13, 3° Trimestre de 1998).

"Tributário e Processual Civil. Execução Fiscal. Possibilidade de penhora sobre bem gravado para garantia de cédula industrial - CTN, arts. 184, 186, 187 e 188 - Decreto-lei 413/69 (arts. 57 e 60). Lei 6.830/80 (anos 11 e 29).

l. Os credores hipotecários, pignoratícios e anticréticos não podem opor ao Fisco a garantia real de que são titulares. No caso, o bem vinculado à cédula de crédito industrial é impenhorável por dívidas outras do emitente, mas não escapa de penhora para garantia da execução fiscal'. (REsp n° 86.349/SP Rel. Min. Milton Luiz Pereira RSTJ 94/72).

Processual Civil. Execução Fiscal. Embargos de Terceiro. Desconstituição da Penhora. Bens Vinculados a Cédula de Crédito Rural. CTN, Art.184. Decreto-Lei 167/67. Precedentes. O art. 184/CTN; como norma de lei complementar, prevalece sobre disposição do decreto-lei 167/67. Mesmo em se tratando de impenhorabilidade absoluta esta não poderia se sobrepor à Fazenda Pública face ao princípio da Hierarquia das Leis. Estes os entendimentos consagrados na jurisprudência do STJ com a qual se harmoniza o aresto recorrido, incidindo a Súmula 83/STJ. Recurso Especial não conhecido' (STJ, Resp. 107.682 Rel. Min. Peçanha Martins, DJU. 28.04.97).

Ressalte-se também, importante observação feita pelo ilustre Desembargador Guerrieri Rezende às fls. 110, no AI no 91.569.5/7-01, quanto ao art. 57 do Decreto-lei 413/69: '... Tenha-se em mente, desde logo, que os bens dados em hipoteca e vinculados à cédula de crédito industrial ou comercial são realmente impenhoráveis (art. 57 do Decreto-lei 413/69). Mas, tal assertativa não pode prevalecer sobre os créditos tributários porque o CTN, nos arts. 184 e 186 é categórico em consagrar o princípio da preferência ampla e irrestrita do crédito tributário ressalvando-se, tão somente, os créditos, relativos a legislação do trabalho. Isto porque o CTN deve prevalecer sobre as normas infra-constitucionais de menor eficácia, por complementar as normas constitucionais de eficácia limitada...'

Da Divergência Jurisprudencial.

No julgamento do RE 103.169/SP publicado na RTJ 112/469, o eminente Ministro Soares Muñoz assim se manifestou:

'A cobrança da dívida ativa não está sujeita a concurso de credores ou habilitação, salvo o denominado concurso de preferência em razão de créditos decorrentes da legislação do trabalho e o concurso entre pessoas jurídicas de direito público (arts. 186 e 187 do CTN). Demais, o Banco de Desenvolvimento do Estado de São Paulo S.A - BADESP, não é pessoa jurídica de direito público, razão pela qual o seu crédito, ainda que eventualmente advindo de contratos anteriores, não pode ser oposto aos fiscais, preferenciais a qualquer outro, salvo a referida exceção, seja qual for a sua natureza ou o tempo de constituição. Examinada, portanto, a pretensão à luz do Dec. 423, de 09.01.1969, tal exame não poderá ser feito em termos isolados ou dissociados das demais normas que alcançam a matéria, dispondo o art. 57 do aludido decreto-lei, que 'os bens vinculados à cédula de crédito industrial não serão penhorados...', sujeita-se ao princípio dos privilégios legais já referidos, entendendo-se, portanto, que não serão penhorados, salvo execução fiscal. É neste sentido a jurisprudência do Excelso STF, o que poderá ser verificado nos Recursos Extraordinários 74.632, 74.856, 79.212 e 84.059, cuja ementa é bastante expressiva: - 'penhora de bens dados em penhor industrial; respondem estes por dívida fiscal, nos termos do art. 184 do CTN'. A tônica das soluções é mantida na interpretação de que o art. 57 do Dec. Lei 413/1969 não revogou o privilégio e não determinou a impenhorabilidade absoluta (RTJ 80/628 e 81.440). Resguardou e colocou-se dentro do sistema processual comum, que destingue os bens absolutamente impenhoráveis (arts.648,649 e 650 do CPC, ou relativamente penhoráveis, tanto que o art. 184 do CNT faz referência expressa aos absolutamente impenhoráveis.

Salienta-se, ao derradeiro, que judiciosa discussão sobre a hierarquização das Leis, CTN e a execução especial, perdeu todo seu relevo dado que o propositor do tema, o saudoso Min. Aliomar Baleeiro, reconsiderou seu voto, então divergente no RE 79.212, ao enfoque da consideração de ser alterada outra lei complementar.'

Todavia, o v. acórdão recorrido decidiu que:

'A impenhorabilidade do crédito rural, todavia, prevalece até contra a Fazenda Pública e, com maior razão, contra os credores particulares (RT, vol. 493/117, JTA, vol. 37/47). É que por força do art. 69 do Decreto-Lei n° 167, de 1967, são impenhoráveis - e, portanto, não estão sujeitos a execução (art. 648 do Código de Processo Civil) - os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural devidamente registrada no registro de imóveis...'.

Da análise do v. acórdão recorrido e do julgado do Colendo Supremo Tribunal Federal trazido para confronto, pode-se retirar entre esses semelhanças e diferenças.

Assemelham-se as decisões no que se refere à matéria apreciada, qual seja, a aplicação dos arts. 184 e 186 do Código Tributário Nacional quando em execução fiscal a penhora incide sobre bem vinculado à cédula de crédito industrial. Todavia, diferenciam-se no resultado do julgamento. Entendeu o v. acórdão recorrido que o bem a vinculado à cédula de crédito industrial não pode ser penhorado em execução fiscal. Enquanto que o v. julgado trazido para confronto, notadamente no voto proferido pelo eminente Ministro Soares Muñoz, firmou entendimento de que: 'A cobrança da dívida ativa não está sujeita a concurso de credores ou habilitação, salvo o denominado concurso de preferência em razão dos créditos decorrentes da legislação do trabalho e o ocorrente entre pessoas jurídicas de direito público', ... 'razão pela qual o seu crédito (bem vinculado à cédula de crédito industrial), ainda que eventualmente advindo de contratos anteriores, não pode ser oposto aos fiscais, preferenciais a qualquer outro, salvo a referida exceção, seja qual for a sua natureza ou o tempo de constituição'. E, portanto: 'penhora de bens dados em (penhor industrial; respondem estes por dívida fiscal, nos termos do art. 184 do CTN'.

Neste contexto, é patente a divergência jurisprudencial entre os julgados colocados em confronto."

Outras decisões:

"Processual Civil. Execução Fiscal. Penhora. Cédula De Crédito Industrial. Dívida Fiscal. Possibilidade. Prevalência Do Art. 184 CTN Sobre o Dl. 413/69. Precedentes. Divergência Jurisprudencial não Comprovada. RISTJ, Art. 255 e parágrafos.

- São penhoráveis, em execução fiscal, os bens vinculados à cédula de crédito industrial, por isso que o art. 184 CTN, norma de lei complementar, se sobrepõe ao DL 413/69, face ao princípio da hierarquia das leis.

- Divergência jurisprudencial que deixou de atender às determinações contidas nas regras regimentais e legais pertinentes.

- Recurso não conhecido". (REsp n° 86042/SP, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins DJ 23.08.1999)

"Direito Comercial, Tributário e Processual Civil. Cédula de Crédito Industrial. Bem dado em Hipoteca. Penhora para satisfazer dívida fiscal. Possibilidade. Arts. 184 do Código Tributário Nacional, 30 da Lei 6.830/80 e 57 do Decreto-Lei 413/69. Precedentes. Recurso desacolhido.

- Os bens gravados com hipoteca oriunda de cédula de crédito industrial podem ser penhorados para satisfazer débito fiscal, seja por não ser absoluta a impenhorabilidade ditada pelo art. 57 do Decreto-Lei 413/69, seja pela preferência outorgada aos créditos tributários." (REsp n° 88777/SP Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, DJ de 15.03.1999)

"Processual Civil. Execução Fiscal. Embargos de Terceiro. Desconstituição da Penhora. Bens vinculados a Cédula de Crédito Rural. CTN, art. 184. DEL 167/1969. Precedentes.

1. O art. 184/CTN, como norma de lei complementar, prevalece sobre disposição do DEL 167/1969.

2. Mesmo em se tratando de impenhorabilidade absoluta, esta não poderia se sobrepor à Fazenda Pública face ao princípio da hierarquia das leis.

3. Estes os entendimentos consagrados na jurisprudência do STJ com a qual se harmoniza o aresto recorrido, incidindo a Súm. 83/STJ.

4. Recurso especial não conhecido." (REsp n° 107682/AL. Rel. Min. Peçanha Martins, DJ de 28.04.1997)

Em face desse panorama processual, dou provimento ao recurso, invertendo os ônus processuais.

Decisão prolatada de acordo com a permissibilidade contida no art. 557, § 1°, do CPC, conforme redação da Lei n° 9.756, de 17.12.98.

Brasília, 2/2/2000. Relator: Ministro José Delgado. (Recurso Especial N.º 235.257/SP; DJU; 17/02/2000; pg. 51)
 



Penhora. Imóvel financiado pelo SFH. Débito referente à aquisição.


Despacho. (...) Agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em ofensa à Lei n° 5.869/73 e ao artigo 940 e seguintes do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.

Insurgem-se, no apelo extremo, contra Acórdão assim ementado:

"Execução. Confissão de dívida à construtora, para aquisição de residência. Coexistência desta com a dívida assumida com agente financeiro do SFH. Título higido. Pacto livremente assumido pelos devedores. Apelo improvido. Agravo retido também improvido. Apelo que se recebe no duplo efeito. Art. 520 V da C. Pr. Civil." (fls.129).

Decido.

Ressalte-se, inicialmente, que a alegação genérica, sem citar os artigos tidos por violados, bem como em que consistiria a ofensa aos mesmos, não dá ensanchas ao processamento do especial.

Alegam os agravantes que a penhora levada a efeito nos presentes autos não seria possível, "uma vez que o financiador do imóvel foi a Caixa Econômica Federal e não a recorrida" (fls. 25). Entretanto, afirma o Tribunal que foi usado "o dinheiro da construtora como parte para aquisição de sua casa própria" (fls. 131), pois "o financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal, pelo sistema do SFH, não cobriria o imóvel, como um todo" (fls. 132). Ademais, a 3a turma desta Corte acolhe o entendimento no sentido de que "se o débito que se cobra ou se executa refere-se, de alguma maneira, à aquisição ou à utilização do próprio imóvel (...) afasta-se sua impenhorabilidade" (REsp n° 90.066/SP, 3a Turma, Relator o Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 21/10/96).

No tocante à quitação, decidiu o Tribunal que "nada descaracteriza a dívida, tampouco vicia o título ou sua essência" (fls. 134). Assim, não há falar em quitação.

Quanto ao agravo retido dispuseram os julgadores que a apelação somente poderia ser recebida em ambos os efeitos se houvesse alguma situação a justificar a aplicabilidade do artigo 558 do Código de Processo Civil, o que, no caso, não ocorre. Assim, o recebimento do apelo somente poderia se dar a efeito devolutivo, como aconteceu.

No tocante ao dissídio jurisprudencial, os agravantes não cumpriram o disposto no art. 255, § 1°, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, pois deixaram de mencionar as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os Acórdãos tidos por paradigmas ao decisum prolatado nos presentes autos, de acordo com o que estabelece o artigo 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Quanto aos demais fundamentos, não indicaram os dispositivos de lei que teriam sido violados.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 3/2/2000. Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. Agravo de Instrumento N.º 275.490/SP; DJU 18/02/2000; pg. 487)
 



Penhora. Bem de família. Fraude contra credores.


Ementa. Processo Civil. Penhora. Bem de família. Fruto de Ação Pauliana. Fraude contra credores. Não aplicação da Lei N.º 8.009/90.

De acordo com a orientação jurisprudencial que se firmou na Quarta Turma, se o bem penhorado retorna ao patrimônio do devedor em virtude da procedência de ação Pauliana não tem aplicação a impenhorabilidade preconizada pela Lei n.º 8.009/90, sob pena de prestigiar-se a má-fé do devedor.

Precedentes: Resps 123.495-MG (DJ de 18.12.98) e 119.208-SP (DJ 2.2.98), ambos da relatoria do eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira; e Resp n. 170.140-SP (DJ 17.05.99), por mim relatado.

Recurso especial não conhecido.

Brasília, 18/11/99;(data do julgamento). Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha. Recurso Especial N.º 141.313/RS; DJU 21/02/2000; pg. 127)
 



Promessa de c/v. Perda das parcelas pagas. Inadimplemento.


Ementa. Promessa de venda e compra. Perda das parcelas pagas. Rejeição. Alegada violação pela promitente-vendedora dos arts. 924 e 1.092, parágrafo único, do Código Civil. Inocorrência.

- Acórdão que afirma o inadimplemento da obrigação pelos compromissários-compradores e, em conseqüência, julga improcedente a ação pelos mesmos proposta. Impertinente a assertiva de afronta ao art. 1.092, parágrafo único, do CC.

- Não estipulada na avença a cláusula penal atinente à perda total das parcelas pagas, não há de aplicar-se a regra do art. 924 do Código Civil.

Recurso especial não conhecido. (4ª Turma/STJ)

Brasília, 23/11/99 (data do julgamento). Relator: Ministro Barros Monteiro. (Recurso Especial Nº 141.490/SP; DJU 21/02/2000; pg. 127)
 



Responsabilidade Civil. Mau uso do imóvel. Indenização por danos morais. Locatário.


Ementa:

Direito Civil. Responsabilidade Civil. Infiltrações e vazamentos em imóvel. Mau uso e má conservação do apartamento superior. Legitimidade passiva. Indenização por danos morais. Locatário. Possibilidade. Natureza pessoal. Direito comum. Art. 159, Código Civil. Enunciado N. 7 da Súmula/STJ. Recurso desacolhido.

I - A indenização por danos morais, nos termos do art. 159 do Código Civil fundada no direito comum, pode ser exigida contra qualquer pessoa que, por dolo ou culpa, tenha ocasionado ou contribuído para a ocorrência de uma dor, seja ela qual for.

II - O locatário pode ser responsabilizado pelos danos morais que venha a causar a proprietário de apartamento vizinho, pelo mau uso do imóvel, causando perturbações, além de comprometer a segurança, o sossego ou a saúde do vizinho.

III - Assentado, no caso, que a locatária não praticou qualquer ato danoso, e que não tinha conhecimento dos fatos, dado que anteriores à vigência da locação, o recurso especial, que pretende a sua condenação pelos danos morais, não prescindiria do revolvimento de matéria fática, o que encontra óbice no enunciado n. 7 da súmula/STJ.

Brasília, 18/11/99 (data do julgamento). Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. (Recurso especial N.º 157.580-AM; DJU 21/02/2000; pg.128)
 



Sustação de protesto.


Ementa. Processual Civil. Sustação de protesto. Ação cautelar julgada extinta. Valor da causa não expressamente indicado na exordial. Acórdão estadual que o estabelece com base no negócio jurídico em discussão, pelo valor do título em protesto, para fins de recolhimento de custas finais. Impossibilidade. Equivalência com as custas pagas na inicial.

I. Tratando-se de medida cautelar que objetiva a simples sustação provisória do protesto do título, enquanto na ação principal se discutirá a revisão do contrato e do débito exigido pela credora, incabível é a fixação, de ofício, do valor da causa com base no montante da cambial que não reflete a real expressão econômica do objeto especifico, da lide preventiva.

II. Razoável considerar-se o valor indiretamente estimado pelos autores, em correspondência percentual com as custas recolhidas no ajuizamento da cautelar

III. Recurso conhecido e provido.

Brasília, 23/11/99 (data do julgamento). Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior. (Recurso especial N.º 162.334;DJU 21/02/2000; pg.129)
 



Desapropriação para fins de reforma agrária. Empresa rural. Impossibilidade.


Ementa: Administrativo e processual civil. Desapropriação para fins de reforma agrária. Empresa rural. Impossibilidade. Medida cautelar. Caducidade. Registro. Reivindicação.

Não há caducidade da medida cautelar se houve o ajuizamento da ação no prazo do artigo 806 do CPC.

A empresa rural não pode ser expropriada para fins de reforma agrária.

Sendo o imóvel registrado em nome da expropriante, não pode ser objeto de reivindicação.

Recurso improvido.

Brasília, 16/12/99.(data do julgamento). Relator: Ministro Garcia Vieira. (Recurso especial N.º 233.431/SE; DJU 21/02/2000; pg. 105)
 



Perda de delegação.


Ementa. Administrativo. Pena de perda de delegação aplicada a tabelião de cartório de Notas. Processo administrativo disciplinar. Ampla Defesa.

1. O principio da ampla defesa aplica-se ao processo administrativo, mas isso não significa que o acusado deve, necessariamente, ser defendido por advogado. Ele m