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Registro de imóveis - um sistema eficaz de segurança jurídica. Dr. Luis Maria Cavello de los Cobos y Mancha, Registrador da Propriedade de Las Palmas, foi Diretor Geral dos Registros e Notariado da Espanha.


Sinopse da palestra:

1. A proteção jurídica do direito de propriedade - direitos reais - é uma necessidade humana, social e econômica. A liberdade do homem vem mediada pelo livre acesso à propriedade dos bens, como meio de subsistência, de desenvolvimento e civilização.

2. A Declaração Universal dos Direitos do Homem proclama o direito de propriedade como um dos direitos fundamentais.

3. Os mecanismos jurídicos de proteção do direito de propriedade são diversos, seguindo a tradição e cultura de cada povo. A compra e venda de bens imóveis contém uma relação jurídica substancialmente idêntica em qualquer lugar do mundo, um acordo de vontades e a entrega do bem. É o que se denomina, às vezes, contrato obrigacional e contrato real.

4. Essa relação jurídica básica comporta o estabelecimento dos meios de proteção: um judicial e outro extrajudicial. Quando se compra um imóvel, não se adquire um litígio. Por isso, os sistemas jurídicos ou são repressivos (judiciais), para o restabelecimento da ordem infringida, ou são preventivos (extrajudiciais).

5. A riqueza e desenvolvimento dos povos pode medir-se pelo número de transações e estas dependem de meios jurídicos eficazes, que combinem rapidez e segurança. De seu funcionamento depende o acesso ao crédito.

6. A realidade mostra que o aumento do volume de transações depende da existência de meios extrajudiciais eficientes que assegurem o direito de propriedade e de um sistema judicial ágil, profissionalizado e independente, que produza sentenças previsíveis. Ambos aspectos estão correlacionados. Se o meio de proteção extrajudicial é um meio público, os juízes tendem a prestigiar os pronunciamentos ou resoluções públicas dos registros, decidem com rapidez e previsibilidade. Se o meio de proteção é privado (sistema de seguros, por exemplo), os juízes têm que partir do zero em suas decisões.

7. Os meios privados se segurança só dão lugar a uma indenização, mas não garantem a titularidade jurídica sobre o imóvel adquirido. Quer dizer, não protegem o direito de propriedade, mas apenas o preço ou valor do imóvel. São, ademais, sistemas judiciais ou repressivos.

8. Os meios públicos de segurança, baseados na fé pública extrajudicial e extra-administrativa, garantem ou protegem a propriedade adquirida, evitam ou eliminam conflitos e proporcionam aos juízes os dados básicos para uma justiça ágil e previsível. São, pois, sistemas preventivos, pois previnem ou evitam litígios futuros.

9. O uso de um ou outro sistema produz um efeito direto no mercado. Afeta os custos da transação, assim como o volume de demandas e conflitos sociais e o próprio volume de transações.

10. No mercado, os custos diretos e indiretos diminuem quando existe certeza em relação à transmissão dos direitos objeto da transação, isto é, quando o mercado é transparente e aqueles que realizam trocas de bens e serviços têm uma informação certa e homogênea.

11. Em princípio, os meios privados de proteção parecem mais ágeis, pois não se computam os prazos prévios para realizar a operação e os riscos que se assumem - com a pendência de um litígio, se a propriedade é questionada, e com a investigação desta por um terceiro.

12. A análise comparativa obriga a medir custos, segurança e rapidez. Se os sistemas preventivos oferecem maior garantia à contratação privada, frente aos judiciais, os públicos são os únicos que dão certeza ao direito e garantia à aquisição. Nos sistemas privados, tudo se baseia em uma concatenação de atuações por parte dos contratantes, com ajuda de especialistas, mais ou menos qualificados, e de seguros ou fianças. Baseiam-se na boa-fé e não no conhecimento de quem é proprietário e está habilitado a transmitir. Inconveniente mais grave, unido à falta de certeza sobre quem é o proprietário, de acordo com a lei, está em não se conhecer os impostos e ônus ou direitos de terceiros sobre o imóvel. Limita o financiamento, nega o crédito territorial e dificulta o acesso à propriedade. Além disso, a investigação desta, e o seguro conseqüente, supõem um incremento dos custos da transação.

13. Nos sistemas preventivos públicos, a fé pública extrajudicial garante todas as extremidades necessárias para adquirir bens e direitos reais com segurança e rapidez. A fé pública notarial dá certeza ao contrato e validade à prestação do consentimento - assessor jurídico independente. A fé pública registral dá certeza ao direito - dá publicidade à propriedade e aos impostos e ônus -, garante sua permanência e controla o ajuste às normas jurídicas dos contratos (qualificação registral). Antes da transação o comprador pode informar-se a respeito da situação física e jurídica do imóvel (titularidade e impostos). A seguir, assina o contrato, autorizado pelo notário, e inscreve seu direito, com a prévia qualificação do registrador, o que lhe assegura a transmissão legal do direito adquirido e sua proteção registral permanente, garantia ao direito de ação judicial para sua defesa (baseadas nos pronunciamentos do Registro).

14. A agilidade nas transações também é obtida com a incorporação aos sistemas públicos preventivos da tecnologia das comunicações: publicidade registral, documento público eletrônico, assentos registrais (públicos), magnéticos, certificações registrais eletrônicas, relação e transmissão telemática de documentos. A assinatura eletrônica cria um suporte adequado para a utilização de meios informáticos, redes de comunicação e documentos públicos eletrônicos. Assim, a equiparação da firma eletrônica com a manuscrita implica a equiparação do documento público em papel com o documento público eletrônico. Só varia o suporte. A assinatura do notário ou do registrador faz público o documento eletrônico.