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ANOREG-BR presente à posse da primeira ministra da história do STF e é convidada a visitar Moscou


A juíza Ellen Gracie Northfleet tomou posse em 14/12 no Supremo Tribunal Federal (STF) como a primeira ministra na história daquele tribunal. A Presidente da AnoregBR, Léa Portugal, foi levar seu abraço à Ministra, sua amiga pessoal de tantos anos.

Além disso, a Presidente foi convidada pelo CINDER para estar em Moscou e opinar sobre a experiência russa na reorganização dos serviços notariais e registrais.

Segundo informa o noticiário da AnoregBR, dando prosseguimento a inúmeros contatos iniciados pelo CINDER - Centro Internacional de Direito Registral desde o Congresso Internacional de Direito Registral em Marrakech (1997), nossa presidente, Léa Portugal, foi especialmente convidada pela Secretaria Executiva daquele Centro, para estar em Moscou, na última semana de novembro, e opinar sobre a experiência russa e sua perfeita adequação ao modelo latino.

Integraram a delegação , além da Sra. Presidente, o Secretário-Geral do CINDER, o presidente do Colégio de Registradores da Cataluña e dois representantes da Junta de Governo do Colégio de Registradores da Espanha.
 



Penhora de bem de família - devedor solteiro


O devedor solteiro não tem direito ao benefício da lei que impede o penhor [sic] do imóvel onde reside sozinho, pois não se inclui no conceito de entidade familiar. A decisão, por maioria, é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao concluir que a Lei 8.009, de 1990, pretende proteger a família do devedor de não ter onde morar, por causa das dívidas contraídas por ele.

O resultado, no entanto, ainda não resolve definitivamente o assunto, firmando jurisprudência, pois a votação ficou em 3 a 2. Os debates devem continuar na Terceira e Quarta Turmas e, havendo divergências, o tema será examinado e definido pela Segunda Seção, composta pelos ministros das duas Turmas.

O caso decidido neste processo, portanto, alcança apenas J.C.O, de São Paulo. Numa execução de cobrança movida pelo banco, ele alegou que "o imóvel é o único de sua propriedade e que, estando destinado à sua residência juntamente com seus pais, não poderia ter sido objeto de penhora a teor do que dispõe a Lei nº 8.009/90". Em primeira instância, o juiz apenas excluiu da execução a quantia cobrada a título de multa, declarando subsistente a penhora. O Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, no entanto, deu ganho de causa a J.C.O, considerando que o banco deveria ter feito prova de que ele tem outros bens além do imóvel penhorado.

O banco recorreu, então, ao STJ, alegando que é do devedor, solteiro e residente no imóvel, o ônus da prova de que seus pais com ele ali residem. Afirmou, ainda, que a lei tem por destinatário o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar. "O devedor solteiro ou que não possui filhos que com ele residam não atende aos pressupostos exigidos para a concessão do benefício".

O ministro Barros Monteiro, relator do processo, concordou ao votar. "A Lei 8.009/90 destina-se a proteger, não o devedor, mas a sua família. Assim, a impenhorabilidade nela prevista abrange o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar, não alcançando o devedor solteiro, que reside solitário". Para o relator, se a lei quisesse proteger o devedor que mora sozinho diria simplesmente que o prédio de moradia do devedor não é penhorável. "Mas não foi o que aconteceu, pois não veio para proteger propriamente a moradia e sim a moradia da família, isto é, das pessoas que não são as devedoras", finalizou Barros Monteiro.

Votando contrariamente, os ministros César Rocha e Ruy Rosado, concordaram, no entanto, que a discussão vai continuar. "Cada caso é um caso", concluiu Ruy Rosado. (Notícias do STJ de 15/12/00)
 



A RESERVA DE PRIORIDADE
Sérgio Jacomino


A preocupação com a recuperação dos sentidos engastados em centenas de diplomas normativos acerca dos registros públicos e notarias brasileiros tem-nos levado nos últimos anos a um meticuloso trabalho de arqueologia documental.

Motivados pela escassez de trabalhos produzidos com o fito exclusivo de desentranhar dos arquivos públicos os diplomas legais ou normativos que fundamentaram, a seu tempo, a instituição, organização e funcionamento dos órgãos da fé pública no Brasil, publicamos o marco doutrinário que representa o trabalho de João Mendes de Almeida Jr. em nosso meio, justamente nominado Órgãos da fé pública.

Com a publicação na íntegra desse alentado trabalho - que ocupou exclusivamente a edição n. 40 de nossa Revista de Direito Imobiliário, comemorando o centenário da obra do grande processualista brasileiro - lançávamos as sementes de um projeto mais ambicioso: conglutinar nas páginas da prestigiosa revista o acervo de leis, decretos, alvarás, regulamentos e atos normativos diversos que se acham dispersos em várias fontes, propiciando aos pesquisadores o acesso a material de difícil compulsação.

Retomando a idéia original, publicamos a seguir o pouco conhecido Decreto n. 482, editado em 14 de novembro de 1846 à época do Imperador Pedro II, através do Ministro José Joaquim Fernandes Torres, para ser cotejado com a proposta legislativa do advogado Melhim Namem Chalhub.

O Decreto 482 regulamentava o artigo 35 da Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, cuja única referência aos registros pública era assim redigida: "art. 35. Fica creado um Registro geral de hypothecas, nos lugares e pelo modo que o Governo estabelecer nos seus Regulamentos".

Veio assim a lume o nosso primeiro regulamento hipotecário, onde se pode encontrar preciosidades pouco exploradas pelos pesquisadores. Exemplo disso é a concepção harmoniosa e bem-acabada da chamada reserva de prioridade, que tantos debates tem rendido em nosso meio.

No ano de 1993, por ocasião do XXII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil - realizado em Cuiabá, Mato Grosso - o registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva et alii, em bem fundamentado trabalho intitulado Da transação imobiliária - uma aventura jurídica - reserva de prioridade - apresentou à comunidade de estudiosos do direito registral imobiliário uma proposta de solução para esse velho novo problema da corrida ao Registro de Imóveis para garantia da prioridade.

O trabalho suscitou animado debate entre os presentes às sessões plenárias. As objeções apaixonadas não lograram transpor os limites daquele encontro e nem desabrocharam em contestação fundamentada e articulada em publicações especializadas ou encontros subseqüentes de registradores.

A sua contribuição remanesceu nas páginas do Registro de Imóveis - Estudos de direito registral imobiliário - XXII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil - Cuiabá - Mato Grosso/1995, editado pelo Sérgio Fabris e Irib em 1997, p. 311.

Ocorre que o problema não foi devidamente enfrentado e o sem-número de percalços enfrentados pelos adquirentes de imóveis está a reclamar um debate proveitoso entre os profissionais do direito que atuam na área do registro imobiliário brasileiro.

Os argumentos desenvolvidos pelo registrador gaúcho encontraram eco entre os estudiosos do direito registral. O conhecido advogado Melhim Namem Chalhub apresenta-nos uma proposta consubstanciada em anteprojeto de lei a ser enviado ao Congresso Nacional, tratando precisamente da reserva de prioridade. Aproveita a idéia desse mecanismo de retroprioridade para agilizar e dar segurança às operações de securitização dos créditos imobiliários instituída pela Lei 9514/97, como abaixo teremos ocasião de examinar.

A ocorrência de legislação em nosso continente deve ser conseqüência de uma verdadeira necessidade social. A segurança jurídica sempre nos impõem a necessidade de conceber mecanismos para seu aperfeiçoamento. Na busca de uma matriz doutrinária para iniciativas legais que parecem coincidir - ao menos em seus efeitos - levou-me a compulsar antigos alfarrábios para atingir as razões de sua adoção em alguns países.

Nessa aventura de arqueologia documental, deparei-me - guiado pela argúcia do Des. Narciso Orlandi Neto - com a ocorrência da reserva de prioridade no primeiro diploma legal brasileiro que regulamentou o registro geral de hipotecas no país: Decreto 482, de 14 de novembro de 1846.

Na verdade, a solução de uma reserva de prioridade foi ventilada mais de uma oportunidade. Segundo nos afiança García García (Derecho inmobiliário registral o hipotecário, Madrid : Civitas, 1993, t. II, p. 662) a idéia foi proposta nos alvores do século, com a reforma hipotecária espanhola de 1909. O Senado espanhol havia aprovado a chamada certificación de clausura del registro, mas a proposta acabou não prosperando no Congresso, de forma que dita reforma hipotecária não veio a consagrar o instituto. E tal se deu pela consistente refutação de Martinez Prado, para quem a certificación de clausura deveria ser descartada e seu uso obviado por uma prática corrente do Banco Hipotecário Espanhol: simplesmente não se entregaria o dinheiro até que não fosse registrada a hipoteca - prática aliás corrente no Brasil para os contratos hipotecários do Sistema Financeiro da Habitação.

Mas o fato é que a leitura atenta desse diploma legal vai descerrar muitas surpresas. Os antigos tabeliães do registro estavam obrigados a relatar minudentemente todos os assentos - registros, anotações e averbações - declarando-se o nome de quem a requereu, imperando o princípio de rogação para a consecução da publicidade formal e material do registro. A legitimidade do requerente deveria ser cuidadosamente apurada pelo tabelião do registro (art. 25 e 26) pois da simples expedição da certidão negativa do registro irradiar-se-iam efeitos de direito material (art. 28), nomeadamente a retro eficácia da prenotação ou retroprioridade, como hoje diríamos. Curioso notar como a praxis cartorária conservou o receituário descritivo das certidões - "certifico a pedido feito por parte interessada..."

A movimentação do mecanismo registral, por instância ou solicitude da parte interessada - interesse juridicamente apurado e qualificado pela atuação do registrador - se dá de maneira estrita para o caso da expedição da certidão. De outra parte, o interesse no registro das hipotecas se reconhecia mais amplamente aos credores, devedores "e quaisquer outras pessoas interessadas em que os direitos hipotecários se conservem". (art. 5)

As certidões expedidas tinham validade por seis meses. Nesse interregno, em que o ato notarial deveria aperfeiçoar-se, poderiam aportar títulos contraditórios, mas esses não prejudicariam outro, para cuja eficácia e preferência foi expedida anteriormente a certidão do registro (art. 28).

Curioso notar, ainda, que o livro protocolo (livro 2), previsto no artigo 22 do Regulamento, servia, na dicção legal, para os apontamentos de "minutas", averbações e anotações das certidões negativas que passassem os chamados tabeliães do registro. Mas os títulos deveriam ser igualmente protocolados imediatamente, conforme dispunha expressamente o art. 10 e mesmo as certidões "afirmativas" eram objeto de assentamento no livro 1 - registro geral das hipotecas (art. 22).

O estudo das disposições contidas nesse Regulamento podem iluminar aspectos que eram relevantes à época dos grandes monumentos legislativos, como alguém qualificou o séc. XIX.

À época do advento do Decreto 482, em 1846, as grandes distâncias que mediavam os municípios e as comarcas do Império e o tempo que se levava para transpô-las em lombo de mulas, representavam um alto risco para a segurança dos negócios jurídicos. O peso das distâncias e do tempo se vê com clareza na disposição contida no artigo 3o do Regulamento em comento: os registros em comarcas limítrofes não tardariam mais do que o tempo necessário, contando-se a distância à razão de duas léguas por dia, ou o equivalente a 12 quilômetros (art. 3o).

É curioso e digno de nota assinalar um certo sincronismo entre as exigências e necessidades sentidas no século passado com as contemporâneas. O tempo e o espaço tinham que ser vencidos por meio de recursos que à época estavam às mãos - e o período periclitante, que medeia a celebração do negócio e a efetivação do registro, encontrava na reserva de prioridade, ou no cerre do registro pela certificação negativa, sua solução viável. Novamente a questão é ventilada em projetos de leis, justamente numa época em que as transações eletrônicas, com a nota de instantaneidade que as singulariza, impõem-nos a necessidade de recuperar o sentido original da reserva de prioridade, para acautelamento das partes contratantes em face das intercorrências aziagas que podem calhar no interregno da contratação.

Outro aspecto digno de nota - e o leitor deverá logo perscrutar o decreto que se segue - é a prototipagem da chamada dúvida registral. Contrariamente ao que se pensa, a dúvida registral não foi inaugurada com o Regulamento de 1865. Quase vinte anos antes, a recusa da prática do ato de registro hipotecário, fundada em questões procedentes, poderia obsta-lo totalmente. De outra sorte, se a demora no registro, ou a recusa de sua prática, fosse julgada improcedente, nem assim o registro se faria: o tabelião do registro averbaria a sentença proferida pelo juiz municipal do termo no livro protocolo, e em tais casos dita sentença de justificação supriria a falta do próprio registro. É o que ressalta do art. 31 do Decreto 482 de 1846. A atuação do encarregado do registro não era, pois, de mero amanuense ou copista. Sua atuação jurídica avultava, pois era reconhecida, e respeitada, entre suas atribuições, a denegação de acesso a títulos irregulares, opondo aos interessados a recusa fundamentada.

Vê-se, portanto, que o Decreto abaixo transcrito, com a redação e ortografia originais conservadas, é fonte de pesquisa de alto valor científico e justifica a sua republicação e dos demais, que se seguirão, sempre coletados com rigor e acuro.
 



DECRETO N.º 482 - DE 14 DE NOVEMBRO DE 1846.
Estabelece o Regulamento para o Registro geral das hypothecas.


Hei por bem, para execução do Artigo trinta e cinco da Lei numero trezentos e dezasete, de vinte e hum de Outubro de mil oitocentos quarenta e tres, Decretar o seguinte Regulamento.

Art. 1.º O Registro geral das hypothecas, creado pelo Artigo trinta e cinco da Lei numero trezentos e dezasete, de vinte e hum de Outubro de mil oitocentos quarenta e tres, fica estabelecido em cada huma das Comarcas do Imperio, e estará provisoriamente a cargo de hum dos Tabelliães da Cidade ou Villa principal da Comarca, que for designado pelos Presidentes, nas Provincias, precedendo informações dos Juizes de Direito.

§ Único. Na Côrte, e nas Capitaes das Provincias, onde o Governo julgar conveniente, poderá haver hum Tabellião especial encarregado do Registro geral das hypothecas.

Art. 2.º As hypothecas deverão ser registradas no Cartorio do Registro geral da Comarca onde forem situados os bens hypothecados. Fica porêm exceptuada desta regra a hypotheca que recahir sobre escravos, a qual deverá ser registrada, no registro da Comarca em que residir o devedor.

Não produzirá effeito o registro feito em outros Cartorios, e igualmente o que for feito dentro dos vinte dias anteriores ao fallimento.

Art. 3.º As hypothecas que comprehenderem bens situados em differentes Comarcas, serão registradas em cada huma dellas. O mesmo se praticará, quando a hypotheca, posto que limitada a huma propriedade ou fazenda, parte desta for situada em huma Comarca, e parte em outra. A data do primeiro registro que, em taes casos, se fizer em huma Comarca, marcará a epoca dos effeitos legaes da hypotheca, com tanto que o registro, nas outras Comarcas, se não demore, depois do primeiro, mais que o tempo necessario para nellas se effectuar, contando-se a distancia á razão de duas leguas por dia, do lugar do primeiro registro para o dos outros.

Art. 4.º Deverão ser registradas no Cartorio do Registro geral todas as hypothecas convencionaes, quer geraes, quer especiaes.

Art. 5.º São competentes para requerer o registro das hypothecas, por si, ou por seus Procuradores, munidos de poderes especiaes, os credores e os devedores, e quaesquer outras pessoas interessadas em que os direitos hypothecarios se conservem, e produzão todos os effeitos legaes.

Art. 6.º As pessoas que pretenderem registrar alguma hypotheca, deverão apresentar ao Tabellião do Registro geral da Comarca onde se acharem situados os bens hypothecados: 1.º o titulo que constituir a hypotheca, ou em original, ou em traslado authentico: 2.º copia duplicada e fiel do mesmo titulo, assignada pela propria parte, ou seu bastante procurador, e competentemente sellada.

Art. 7.º Se a hypotheca puder provar-se por escripto particular, nos casos em que, pela Lei, tem força de escriptura publica, o titulo original somente poderá ser supprido por instrumento authentico extrahido do Livro de Notas em que tenha sido lançado.

Art. 8.º As assignaturas que authenticarem os titulos apresentados pelas partes, serão reconhecidas pelo Tabellião do Registro, antes de o fazer, ou por duas pessoas de credito, na sua presença, por elle reconhecidas pelas proprias, do que portará fé.

Art. 9.º Dos referidos titulos, deverá constar o pagamento do sello fixo, ou proporcional, a que estiverem sujeitos, pena de nullidade do registro que por elles se fizer.

Art. 10. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas, immediatamente que lhes for apresentado algum titulo, na fórma do Artigo sexto, para registrar, acompanhadas das duas copias, tomarão d'elle apontamento, no seu Livro "Protocolo", lançando-o por extracto, debaixo do numero que competir, na ordem successiva do ultimo titulo que se achar lançado, e escrevendo, nas duas copias do sobredito titulo, a seguinte verba, que assignarão. "N.º ... apresentada, e annotada a folhas ... do Protocollo do Registro geral das hypothecas da Comarca de .... em ... (a data)". Entregarão huma das mesmas copias, assim averbada, á parte, e conservarão a outra em seu poder, competentemente emmassada.

Art. 11. Os assentos dos registros das hypothecas serão lançados diariamente, no Livro do Registro geral, guardada a numeração dada no Protocolo á verba correspondente, e a mesma data; e consistirão os mesmos assentos na copia litteral do titulo verbo ad verbum, com as formalidades praticadas pelos Tabelliães no lançamento de documentos nas suas notas, a requerimento de partes, não devendo mediar entre huns e outros registros, espaço em branco, mais que o preciso para distinguir.

Art. 12. Effectuado o registro, o Tabellião restituirá á parte o titulo que acompanhar a minuta, annotado com a seguinte verba por elle assignada: "N.º ... Fica registrado a folhas ... verso do Livro (o numero do Livro) do Registro geral das hypothecas da Comarca de ....... em ... (a data do registro).

Art. 13. São effeitos legaes do registro das hypothecas: 1.º tornar nulla, a favor do credor hypothecario, qualquer alienação dos bens hypothecados, que o devedor possa fazer, posteriormente ao registro, por titulo, quer gratuito, quer oneroso: 2.º poder o credor hypothecario com sentença, penhorar e executar os bens registrados, em qualquer parte que elles se acharem: 3.º conservar ao credor hypothecario o privilegio de preferencia, nos bens registrados que, pela hypotheca, possa haver adquirido.

Art. 14. Depois da installação do Registro das hypothecas, em qualquer Comarca, os effeitos legaes das hypothecas dos bens n'ella situados, só começarão a existir da data do registro das mesmas hypothecas.

Art. 15. No caso, porêm, em que duas hypothecas do mesmo devedor sejão registradas no mesmo dia, não terá huma preferencia sobre a outra, ainda que o Tabellião declare que huma foi registrada de manhã, e outra de tarde. Valerá, em tal caso, em igualdade de circunstancias, a data das escripturas.

Art. 16. As inscripções das hypothecas anteriores á installação do Registro serão feitas em Livro distincto e separado d'aquelle em que se fizerem as anteriores, porêm com as mesmas formalidades.

Art. 17. Os credores hypothecarios, por titulos de data anterior á installação do Registro geral das hypothecas, na Comarca onde forem situados os bens hypothecados, conservarão todos os direitos que, a esse tempo houverem adquirido, huma vez que procedão ao competente registro, dentro de hum anno subsequente á dita installação. As hypothecas referidas que forem registradas depois de hum anno, só começarão a contar os seus effeitos legaes da data do seu registro.

Art. 18. Deverão averbar-se, no Registro geral das hypothecas, as baixas ou extincções, em todo, ou em parte, das hypothecas n'elle registradas; a sua substituição ou transferencia para outro devedor ou credor, ou para outros bens; e, bem assim, qualquer outra alteração ou novação do contracto, ou obrigação hypothecaria.

Art. 19. As baixas e extincções serão feitas por virtude de consentimento das partes, ou de sentenças passadas em julgado; e, para serem averbadas as ditas baixas, apresentarão as partes interessadas, ao Tabellião do Registro geral das hypothecas, o competente titulo de contracto, quitação ou sentença, que extingue, no todo ou em parte, altera ou innova a hypotheca registrada. Os titulos deverão ser authenticos e legalisados, pela fórma prescripta nos Artigos septimo e oitavo.

Art. 20. As averbações referir-se-hão sempre ao titulo por que se fizerem, e serão apontadas no Protocolo, no acto da apresentação dos titulos, e n'estes annotadas, depois de registradas, na fórma determinada no Artigo doze.

Art. 21. Extinguindo-se alguma hypotheca, em todo ou em parte, por transferencia, ou substituição de outros bens, a nova hypotheca estabelecida nos bens que substuitem a primeira, não produzirá effeitos válidos, em quanto não for competentemente registrada.

Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1.º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem: 3.º O Livro indice, escripturado por ordem alphabetica, e por fórma que facilite, sem equivoco, o conhecimento de todos os bens hypothecados que se acharem registrados no seu Cartorio. Todos estes Livros serão abertos, rubricados, numerados e encerrados pela Autoridade competente.

Art. 23. O Livro do registro das hypothecas terá todas as suas paginas divididas em duas partes iguaes, por hum traço perpendicular. Na parte esquerda se fará o registro, pela fórma prescripta no Artigo treze; e a parte direita ficará em branco, reservada para n'ella se laçarem successivamente, em frente dos respectivos registros, as alterações, baixas, remoções, substituições, e mais averbações a elle relativas, e, outrosim, para se notarem as certidões affirmativas, que se passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca.

Art. 24. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas darão certidão dos seus Livros, independente de despacho, observando o determinado nos Artigos seguintes.

Art. 25. Nas certidões do registro de hypothecas que passarem, deverão os Tabelliães transcrever o teor não só do assento do mesmo registro, mas de todas as averbações e annotações a elle relativas, que existirem nos seus Livros, declarando em todas, a requerimento de quem forão passadas.

Art. 26. As certidões negativas que os ditos Tabeliães passarem, declarando que nenhuma hypotheca existe registrada no seu Cartorio, relativa a determinada pessoa, ou bens especial ou genericamente designados, só terão vigor por tempo de seis mezes, e só poderáo ser passadas aos proprios donos dos bens que se acharem desembargados, ou a seus bastantes procuradores; devendo os Tabelliães que as passarem portar por fé, que são pessoas delles reconhecidas pelas proprias. E, durante o referido periodo, não poderão passar segunda certidão negativa do mesmo teor, ainda que as partes alleguem ter-se-lhes desencaminhado o primeira.

Art. 27. Os Tabelliães de Notas a quem taes certidões forem apresentadas, em prova de que se achão desembargados os bens a que ellas se referirem, os quaes pretendão hypothecar, são obrigados a encorporal-as nas escripturas de hypotheca dos mesmos bens, que passarem, guardando-as emmassadas, no seu Cartorio, com a competente averbação do Livro e folhas em que ficarem lançadas.

Art. 28. Se alguma escriptura de hypotheca for apresentada, para o registro, não vindo nella encorporada a certidão negativa, que se haja passado, relativa aos bens n'aquella hypothecados, o Tabellião exigirá da parte que a exhiba, e, se recusar fazer a exhibição, tomará o registro com esta declaração, mas tal registro não poderá prejudicar o outro, que posteriormente possa fazer-se, de escriptura de hypotheca, na qual appareça incorporada a referida certidão, huma vez que aquella tenha sido passada dentro dos seis mezes da validade d'esta.

Art. 29. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são responsaveis ás partes, pelos damnos que lhes causarem, alêm de incorrerem nas penas que competirem, por suas omissões, erros e prevaricações, e de poderem ser processados, como estellionatarios, ou como complices de este crime, nos casos em que nelle incorrerem.

Art. 30. Não poderá recusar, nem demorar ás partes o registro de hypothecas ou averbações que estas lhes requererem, nem as certidões dos seus Livros que pretenderem, sempre que se apresentarem habilitadas, nos termos prescriptos no presente Regulamento.

Art. 31. As partes que se sentirem prejudicadas na recusa ou demora de suas pretensões fundadas em justiça, deverão, para segurança do seu direito, e procedimento contra o Tabellião, justificar o acontecimento, dentro de cinco dias uteis, com duas testemunhas de vista, e notificação d'aquelle perante o Juiz Municipal do Termo. Se a recusa ou demora for julgada infundada e improcedente, a sentença será intimada ao Tabellião, e este obrigado a averbal-a no seu Protocolo, e a fazer menção d'esta averbação, nas certidões que passar, relativas ao devedor, e bens cujo registro houver recusado ou demorado. Em taes casos, a sentença de justificação supprirá a falta do registro.

Art. 32. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas levarão, pelo registro das hypothecas, os mesmos emolumentos que competem aos Tabelliães de Notas, pelas escripturas: pelas averbações, metade; e, pelas certidões, o mesmo que aquelles percebem, pelas que passão, das suas notas. Pelas certidões negativas, porêm, levarão mil réis. São obrigados a lançar a conta dos emolumentos que perceberem, nos titulos por onde fizerem os registros ou averbações, e nas certidões que passarem.

Art. 33. A despeza do registro das hypothecas he a cargo do devedor hypothecarios: a das averbações e certidões pertencerá a quem as requerer. Será todavia paga pelo credor a despeza do registro, quando elle a promover, com direito salvo, para haver o seu embolso do devedor, e com hypotheca especial nos bens registrados.

José Joaquim Fernandes Torres, do Meu Conselho, Ministro e Secretario de Estado dos Negocios da Justiça, o tenha assim entendido, e faça executar. Palacio do Rio de Janeiro, em quatorze de Novembro de mil oitocentos quarenta e seis, vigesimo quinto da Independencia e do Imperio.

Com a Rubrica de Sua Magestade o Imperador.

José Joaquim Fernandes Torres
 



A Reserva de Prioridade - anteprojeto de lei
Melhim Namem Chalhub


A securitização de créditos imobiliários, instituída pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, constitui mecanismo indispensável para a captação de recursos para ativação do mercado imobiliário. Para cumprimento de sua função econômica e social, a securitização pressupõe celeridade na emissão de títulos de crédito lastreados em direitos reais e sua livre circulação no mercado. De outra parte, um dos princípios basilares da citada lei é a segurança jurídica do negócio, que decorre do assentamento, no Serviço do Registro de Imóveis, dos contratos de cessão de crédito e dos termos de securitização em que tenha sido constituída a titularidade fiduciária sobre os créditos que garantirão os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI.

Os assentamentos previstos pela Lei nº 9.514/97, no processo de securitização, são os seguintes:

a) averbação da cessão de crédito na matrícula do imóvel que constitui a garantia do crédito (art. 8º, I: o termo de securitização deverá indicar o número do registro do direito real garantidor do crédito);

b) averbação do termo de securitização, quando a securitização se fizer com regime fiduciário (art. 10, parágrafo único).

Sucede que os imóveis das garantias dos títulos de créditos situam-se nas mais variadas regiões do país, circunstância que torna extremamente moroso o processo de assentamento nos competentes Serviços de Registro de Imóveis, o que é absolutamente incompatível com as necessidades e a velocidade do mercado. Exemplo desse descompasso é o recente caso da securitizadora que adquiriu os créditos no final do ano de 1999 e, passados mais de seis meses, alguns Serviços de Registro ainda não concluíram as averbações correspondentes.

A segurança é pressuposto inafastável do negócio de securitização, mas é indispensável ajusta-la às características próprias do mercado de títulos e valores mobiliários.

Esse descompasso pode ser neutralizado se houver um mecanismo que, instantaneamente, "prenda" determinados imóveis a determinado processo de securitização, ou seja, "reserva" determinados imóveis para esse fim; feita essa "reserva", instantaneamente, passará o Oficial do Registro a fazer os assentamentos, com a velocidade própria do Serviço de Registro. Mas. Então, não mais ocorrerá qualquer risco quanto à prioridade do registro, preservada, portanto, a segurança jurídica do negócio.

Para esse fim, propõe-se a criação, nos Serviços de Registro de Imóveis, da "reserva de prioridade", para, em primeiro lugar, assegurar prioridade para a averbação da cessão de crédito, do originador para a companhia securitizadora, e, em segundo lugar, subseqüentemente, assegurar prioridade para averbação do termo de securitização, de que tratam os arts. 8º, I, e 10, parágrafo único, da Lei 9.514, de 1997.

A "reserva" encontra precedentes no direito contemporâneo, nas recentes legislações argentina (Lei nº 17.801, de 10.7.68, art. 25), mexicana e peruana.

No Brasil, a matéria tem sido objeto de aprofundados estudos, entre os quais se destaca o trabalho intitulado "Da transação imobiliária - uma aventura jurídica - 'reserva de prioridade'", elaborado pelo Registrador João Pedro Lamana Paiva e pelo Desembargador Décio Antônio Erpen, com a colaboração do Registrador Mário Pazutti Mezzari e das Técnicas Judiciárias Marina Martins Costa Jappur e Ilka Maria Biaseto de Oliveira, contendo anteprojeto de lei apresentado no XXII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Cuiabá, Mato Grosso, em 1995.

A matéria é complexa, comportando estudos mais aprofundados em razão das repercussões sobre toda modalidade de atos e negócios imobiliários, inclusive decorrentes de decisão judicial.

Entretanto, embora, na idéia contida no anteprojeto elaborado pelos juristas acima citados, a presente proposição não valeria para os negócios imobiliários em geral, mas atém-se, exclusivamente, aos atos relativos à securitização de créditos imobiliários, de que trata a Lei nº 9.514, de 1997, especialmente aqueles previstos no inciso I do art. 8º, e no parágrafo único do art. 10.

Uma vez convertida em norma legal, a presente proposição preserva os mecanismos registrários que dão segurança às operações de securitização de créditos imobiliários, ao mesmo passo que assegura a velocidade requerida por essa modalidade de negócio do mercado de capitais.

ANTEPROJETO DE LEI

Dispõe sobre a reserva de prioridade nos Serviços de Registro de Imóveis e dá outras providências.

Art. 1º É assegurada a reserva de prioridade para efeito de assentamento das cessões de crédito, dos termos de securitização e demais atos relativos à securitização de créditos imobiliários de que trata a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e demais normas e regulamentares que tratem da matéria.

Art. 2º A reserva de prioridade será averbada nas matrículas correspondentes, a requerimento do titular do crédito a ser cedido e da companhia securitizadora, devendo ser reconhecidas as respectivas firmas.

§ 1º Do pedido de reserva constarão o nome e a qualificação das partes interessadas, bem como a identificação dos imóveis e dos respectivos Serviços de Registro de Imóveis.

§ 2º Em caso de pedidos simultâneos, será respeitada a ordem de chegada, nos termos do art. 186 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, devendo o Oficial do Registro comunicar aos requerentes a existência de pedido de reserva anterior.

Art. 3º A reserva de prioridade terá validade de 120 (cento e vinte) dias, podendo ser prorrogada a requerimento das partes.

Parágrafo único: Os efeitos da averbação da reserva cessarão automaticamente uma vez expirado o prazo de validade ou antes, por cancelamento, a requerimento das partes.

Art. 4º Os emolumentos devidos pela averbação da reserva será de 1% ( um por cento) do valor devido pelo assentamento do ato a que corresponder.

Art. 5º A reserva de prioridade valerá para todos os efeitos da securitização de créditos imobiliários, de que trata a Lei nº 9.514, de 1997, especialmente para indicação do número de averbação correspondente, de que trata o inciso I do seu art. 8º, e o parágrafo único do seu art. 10.