Paulo Roberto G. Ferreira, 26º Tabelião de Notas de São Paulo

O notário, ou tabelião, é o profissional do direito, dotado de fé pública pelo Estado, a quem é o delegado o exercício da atividade notarial. Formaliza atos jurídicos de interesse das partes, como uma compra e venda; ao mesmo tempo, auxilia o Estado no cumprimento das leis e fiscalização dos impostos.

As vantagens da intervenção notarial são as seguintes:

1.  O notário orienta as partes de forma imparcial, aconselhando-as e prevenindo-as das conseqüências das decisões que vão tomar e dos negócios que vão realizar;

2. Nesse papel, o notário aclara as circunstâncias e conteúdo dos contratos;

3. São evitadas nulidades e falsidades, pois intervém um técnico qualificado, um fiscal da lei;

4. Os atos que formaliza têm pleno valor probatório e força executiva, sem qualquer outra formalidade, o que acelera e barateia o custo da Justiça;

5.  Os documentos ficam conservados em segurança, com possibilidade de fácil e fiel reprodução futura;

6. Seus atos servem de meio para alcançar uma publicidade reconhecível por terceiros;

7. O notário é responsável pela redação e legalidade dos documentos que lavra. Provocada a nulidade da escritura, responderá pelas perdas e danos que causar;

8.  Finalmente, o notário é um eficaz e responsável fiscal das leis e dos tributos devidos ao Estado, sem qualquer custo para a Fazenda.

Em resumo, a atuação notarial dá segurança jurídica e auxilia na paz social.

As desvantagens da contratação privada são as seguintes:

1. É muitas vezes redigida por pessoas que não são peritas, provocando nulidades;

2. Se o documento se extravia, não há possibilidade de obter cópias;

3.  Em caso de nulidade, não há responsável para a indenização das perdas e danos;

4.  Não constitui documento com pleno valor probatório, nem força executiva;

5.  Geralmente, as cláusulas do contrato são redigidas de modo a favorecer a parte mais poderosa ou rica, com cláusulas muitas vezes abusivas ou nulas;

6.  Por tudo isso, geram ações judiciais.

O Brasil é o país dos cartórios?

Sim, assim como mais de 100 países do globo terrestre. Países como França, Canadá, Alemanha, Itália, Japão, Áustria, Albânia, Camarões, Hungria, Indonésia, Lituânia, Rússia, Senegal, Turquia e a China, só para citar alguns.

O que têm os países que não tem cartórios? Têm os mesmos serviços notariais e registrais prestados, apenas que por entes públicos ou empresas privadas. Os EUA, por exemplo, tem notários como profissionais liberais e registradores como entes públicos. Via de regra, pois lá o sistema varia dependendo do Estado.

Peguemos os Estados Unidos, pois este país é referencial de competência mundial. Lá, os negócios imobiliários podem ser feitos livremente. Na prática, como o mercado se protege?

De duas maneiras: em primeiro lugar, intervém o “escrow”, um profissional que, a exemplo do notário é um terceiro imparcial, que recebe a documentação do vendedor e o dinheiro do comprador. Estando tudo de acordo, faz a escritura.

Depois, a segurança plena do negócio se complementa com o seguro. O adquirente que quer se resguardar de prejuízos na aquisição, contrata um seguro de risco pelo valor do bem. Este seguro pode proteger o comprador ou o credor hipotecário contra riscos do título.

Finalmente, a exemplo daqui, o registro é feito no County Recorder.

O “Custo Brasil”

Abaixo, apresento um quadro comparativo de preços da segurança jurídica nos dois países, Brasil e EUA. Exclui o preço da corretagem, pois é semelhante: lá se cobra 6%, podendo ser negociada para 5%, no mínimo. A comparação foi feita com base nos indicadores de duas grandes cidades: no Brasil, São Paulo, e nos EUA, San Francisco, Califórnia. Os números demonstram que o preço da segurança jurídica, no Brasil, é muito inferior aos padrões norte-americanos. Por outro lado, a carga tributária brasileira é muito superior à dos EUA, apesar dos impostos terem sido calculados com o tributo da cidade de San Francisco cujas alíquotas são o dobro ou mais em relação à outras cidades.

Em São Paulo:

Valor do Imóvel (R$)

 Notário

(R$)

 %

 Registro

(R$)

 %

 Tributos agregados

(R$)

 Imposto (ITBI)

(R$)

 %

(*)

 Total

(R$)

 

25.000

 361,20

 25,93

 243,42

 17,47

 288,07

 500,OO

 56,58

 1.392,69

 

50.000

 541,90

 22,54

 377,81

 15,71

 483,70

 1.000,00

 61,73

 2.403,41

 

100.000

 865,10

 20,89

 536,71

 12,96

 737,63

 2.000,00

 66,13

 4.139,44

 

200.000

 960,20

 14,94

 628,54

 9,78

 835,68

 4.000,00

 75,27

 6.424,42

 

500.000

 1.169,30

 8,97

 818,67

 6,28

 1.045,45

 10.000,00

 84,74

 13.033,42

 

1.000.000

 1.660,80

 6,76

 1.310,00

 5,33

 1.561,69

 20.000,00

 87,89

 24.532,49

 

2.000.000

 2.643,80

 5,56

 2.293,20

 4,82

 2.593,64

 40.000,00

 89,61

 47.530,64

 

 

(*) – Somadas as colunas tributos e imposto (ITBI).

Em San Francisco:

Valor do Imóvel (R$)

 Escrows

(R$)

 %

 Seguro

(R$)

 %

 Imposto

(R$)

 %

(*)

 Total

(R$)

 

25.000

 2.000,00

 73,4

 500,00

 18,3

 225,00

 8,3

 2.725,00

 

50.000

 2.000,00

 58,0

 1.000,00

 29,0

 450,00

 13,0

 3.450,00

 

100.000

 4.000,00

 58,0

 2.000,00

 29,0

 900,00

 13,0

 6.900,00

 

200.000

 4.000,00

 41,0

 4.000,00

 41,0

 1.800,00

 18,0

 9.800,00

 

500.000

 4.000,00

 35,6

 5.000,00

 44,4

 2.250,00

 20,0

 11.250,00

 

1.000.000

 6.000,00

 29,0

 10.000,00

 49,0

 4.500,00

 22,0

 20.500,00

 

2.000.000

 6.000,00

 17,0

 20.000,00

 57,0

 9.000,00

 26,0

 35.000,00

 

 

Observações:  Nos EUA, os preços são “livremente” pactuados. Os valores aplicados acima são estimativos. “Escrows” não cobram menos de U$ 1.000,00 e raramente passam de U$ 3.000,00 por operação. O seguro foi calculado a razão de 1% sobre o valor do negócio. As informações foram prestadas pelo Prof. Jim Straw, que leciona Direito Imobiliário na JFK University, Califórnia.

Num quadro comparativo:

Valor do Imóvel  Brasil  %  EUA  %

 Tributos (%)

 

(R$)

 Notário+Registro   

 Escrow+Seguro

  

 Brasil

 EUA

 

25.000

 604,62

 56,58

 2.500,00

 91,7

 56,58

 8,3

 

50.000

 919,71

 38,27

 3.000,00

 87,0

 61,73

 13,0

 

100.000

 1.401,81

 33,87

 6.000,00

 87,0

 66,13

 13,0

 

200.000

 1.588,74

 24,73

 8.000,00

 82,0

 75,27

 18,0

 

500.000

 1.987,97

 15,26

 9.000,00

 80,0

 84,74

 20,0

 

1.000.000

 2.970,80

 12,11

 16.000,00

 78,0

 87,89

 22,0

 

2.000.000

 4.937,00

 10,39

 26.000,00

 74,0

 89,61

 26,0

 

 

Pesquisa jurisprudencial

Fiz uma pesquisa a respeito da existência de ações sobre contratos particulares e escrituras públicas. Minha intenção é demonstrar o potencial de litigiosidade dos contratos particulares.

Inicialmente, uma ressalva: esta é uma pesquisa meramente quantitativa. Há distorções resultantes da falta de leitura dos acórdãos. Por exemplo: várias ações a respeito de escritura pública não se originam de problemas do ato ou erro imputável ao tabelião. Havia muitos litígios que eram a respeito de comissões de corretagem ou da recusa em outorgar a escritura pública. Como é uma distorção que desfavorece meu argumento, decidi assumir o risco.

A pesquisa envolve ações no STF, STJ e nos Tribunais de Justiça de São Paulo e Rio Grande do Sul. Vamos aos números:

STF – Supremo Tribunal Federal  

Tipo de ação

 Quantidade

 Percentual

 

Promessa/Compromisso de V/C

 1464

 82,43 %

 

Escritura pública de V/C

 312

 17,57 %

 

Total

 1776

 100,0 %

 

 

STJ – Superior Tribunal de Justiça (1998-2000)  

Tipo de ação

 Quantidade

 Percentual

 

Promessa/Compromisso de V/C

 1543

 83,58 %

 

Escritura pública de V/C

 303

 16,41 %

 

Total

 1846

 100,0 %

 

Conclusão: a formalização do negócio por instrumento particular pode elevar em 500% a chance de litigar judicialmente, de acordo com causas que foram apreciadas pelo STF e STJ.

TJSP – Tribunal de Justiça de S. Paulo  

Tipo de ação

 Quantidade

 Percentual

 

Promessa/Compromisso de V/C

 2.383

  85,23 %

 

Escritura pública de V/C

 413

  14,77 %

 

Total

 2.796

 100,0 %

 

Conclusão: a chance de litigar judicialmente no Tribunal de Justiça de São Paulo é 500% maior se o negócio for por contrato particular.

TJRS – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (1998-2000) 

Tipo de ação

 Quantidade

 Percentual

 

Promessa/Compromisso de V/C

 511

 76,27 %

 

Escritura pública de V/C

 159

 23,73 %

 

Total

 670

 100,0 %

 

Conclusão: a chance de litigar judicialmente no Tribunal de Justiça do RS é 400% maior se o negócio for por contrato particular.

Conclusão

Além destes motivos, a instituição notarial tem operado uma mudança. Nós queremos colocar nossos cartórios a serviço da construção civil. Nós queremos ser centros de assessoramento jurídico, sempre prontos a auxiliá-los e formalizar os contratos do construtor, do loteador, do incorporador. Nós estamos aqui para aceitar o generoso convite do Senhor Artur Quaresma Filho para dialogar, conversar com franqueza, transparência e espírito empreendedor com o Sinduscon. Aceito o convite, tenho certeza, seremos parceiros com muito a contribuir para a solução dos problemas da habitação e o crescimento da construção civil.