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XIII - Congresso Internacional de Direito Registral - CINDER


O Irib, como representante oficial dos registradores imobiliários do Brasil no XIII Congresso Internacional de Direito Registral, patrocinado pelo CINDER (Centro Internacional de Direito Registral), apresenta aos seus associados e demais estudiosos do direito as conclusões dos registradores reunidos nesse importante encontro internacional. 

A partir desta edição, estaremos publicando a íntegra dos mais importantes trabalhos e contribuições apresentados no importante evento que teve lugar em Punta del Este, República do Uruguai. Começamos com o festejado autor português, Dr. J.A. Mouteira Guerreiro, delegado português enviado pela ASCR - Associação Sindical dos Conservadores do Registo de Portugal. O Prof. Mouteira Guerreiro é de todos nós, registradores brasileiros, muito conhecido. Autor de ensaios e estudos, o Professor Mouteira é autor das Noções de Direito registal (predial e comercial), editado pela Coimbra Editora, e reproduz as lições ministradas no Curso dos Registos e do Notariado, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. O Irib publicou recentemente o seu Registro Imobiliário. Necessário instrumento do progresso econômico-social, (RDI 45/82). O ilustre professor é vogal do Conselho Técnico da Direção Geral dos Registos e do Notariado de Portugal. (SJ)

TEMA I - GARANTIAS DOS DIREITOS REAIS MEDIANTE O SISTEMA DE REGISTRO E O SISTEMA DE SEGURO

INTEGRANTES DA MESA DIRETORA. Presidente: SARUBO, Oscar Eduardo. Professor. República Argentina

Vice-Presidente: PORTUGAL, Léa Emília Braune. Registradora. República Federativa do Brasil

COMISSÃO REDATORA

CACCIATORI, Miguel Angel. República Oriental do Uruguai

CASABE, Eleonora. República Argentina

CAUSSE, Jorge Raul. República Argentina

DEPEYRE, Henri. França

MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. Espanha

MOUTEIRA GUERREIRO, José Augusto. Portugal

PALLI, José Manuel. Estados Unidos

RELATORA

CASABE, Eleonora. República Argentina

CONCLUSÕES E DECLARAÇÃO

1. A especialização no uso dos recursos aumenta a sua produtividade e é o principal motor do crescimento econômico. No entanto, tal especialização só é útil se os seus operadores intercabiarem entre si e com os consumidores os seus recursos e produtos. O fato da realização ser onerosa constitui um obstáculo fundamental para a especialização e para o crescimento. Para reduzir estes custos, conhecidos como custos de transação, nas sociedades civilizadas concorrem múltiplas instituições.

2. As finalidades de tais instituições consiste em proteger os direitos de propriedade e reduzir as assimetrias informativas entre os protagonistas daqueles intercâmbio; assimetrias que esse encontram na raiz do conflito entre as partes contratantes e têm a sua origem nas diversa características dos bens objeto de intercâmbio, que permanecem ocultas aos olhos do comprador potencial ( inclusive e, freqüentemente aos dos vendedores). A presença de todas estas incertezas constitui um sério obstáculo para a especialização, para o intercâmbio e para o crescimento econômico. Por conseguinte, a existência de instituições eficazes que garantam a segurança das transações entre particulares é reconhecida, de forma cada vez mais generalizada, como um requisito básico para o melhor funcionamento da vida econômica.

3. Assim como aprovou o XII Congresso Internacional, celebrado em Marrakech, os sistemas de segurança cautelar ou preventiva são instituições que surgiram, precisamente, com estas finalidade. No âmbito dos direitos de propriedade sobre bens imóveis essa é a finalidade fundamental dos sistemas registrais. E, na medida, em que o consigam, contribuem para a eficiência, e conseqüentemente, para o crescimento econômico. Nesta perspectiva, pode afirmar-se que serão preferíveis os sistemas que diminuam, em maior grau, a incerteza com um menor custo relativo.

4. A segurança jurídica incorpora sempre segurança econômica, mas a inversa não é verdadeira, visto que é impossível, por definição, a segurança econômica incorporar a jurídica, pois o adquirente desapossado recebe uma compensação mas perde o bem. Isto confirma-se empiricamente por duas vias: por um lado, ao observar que os seguros de títulos não cobrem o valor do bem, mas, sim, e tão só, uma parte ou todo o preço da compra. Assim, o seguro do proprietário não costuma cobrir as mais-valias, o seguro do credor só cobre a importância do crédito hipotecário, até de que as apólices costumas incluir exceções tão complexas chegando a dizer que estas asseguram apenas que foi feito pela companhia seguradora um exame cuidadoso do título e elencados todos seus defeitos. Por outro lado, os mecanismos de segurança econômica desenvolvem-se numa relação inversa aos da segurança jurídica proporcionados pelos diversos sistemas.

5. O mecanismo do seguro de títulos surge exatamente onde se produz um déficit de segurança jurídica, seja por quebras das garantias ou pelo deficiente funcionamento do registro. O seu aparecimento depende não só do desenho do sistema registral mas também da eficácia com que funcione em cada país. Se o registro público tem caráter incompleto e a informação sobre os direitos reais é difícil de obter, ou então os que intervêm nas transações se abstêm de assegurar aspectos relevantes da sua qualidade, surgirão organizações especializadas em produzir a informação pedida ou, ao menos, em assumir os risos de um possível defeito de contratação.

6. Para que os sistemas registrais possam cumprir adequadamente a sua missão, é necessário que se atenham a uma série de princípios básicos e que, além disso, sejam corretamente geridos. Neste sentido, o Congresso reafirma as conclusões décima-primeira e décima-segunda do Congresso de Marrakech. Em particular quanto a reduzir ao mínimo possível os custos implícitos, o que exige que o nível e a estrutura dos preços explícitos permitam dotar o sistema registral dos recursos necessários para desenvolver adequadamente as suas funções tanto sob a perspectiva da eficiência como sob a da eficácia.

7. Neste sentido, este Congresso proclama a necessidade de que os recursos obtidos a partir dos custos explícitos sejam destinados integralmente a suportar as necessidades do sistema e não sejam aplicados a finalidades diferentes. Com isto evita-se que o nível de custos se eleve mais além do ótimo e que, por não dedicar ao sistema os recursos necessários se elevem também os implícitos.

8. Os sistemas de segurança jurídica preventiva devem auxiliar a administração da justiça, não só diminuindo a litigiosidade no âmbito da sua competência, como também ampliando as suas incumbências para assumir funções tais como a arbitragem, a jurisdição voluntária ou, de modo tal, que os tribunais de justiça possam dedicar-se a gerar segurança jurídico "ex post".

9. É necessário que as fases de preparação de documentos e de publicidade, presentes em todo o sistema de produção de segurança jurídica preventiva sejam desenvolvidas por pessoas e organizações distintas. A separação é tanto mais necessária quanto maiores sejam os efeitos conferidos pela lei ao sistema registral. Consequentemente, a intervenção de qualquer representante de parte seria essencialmente incompatível com a manutenção do próprio sistema e produziria um retrocesso na segurança do tráfico imobiliário e societário.

10. Pelas considerações expostas, o

XIII CONGRESSO INTERNACIONAL DE DIREITO REGISTRAL DECLARA:

Que um sistema jurídico bem estruturado e gerido, torna desnecessário adotar a reparação como critério orientador.

TEMA II: A PUBLICIDADE REGISTRAL E O DIREITO À INTIMIDADE

INTEGRAÇÃO DA MESA DIRETORA

Presidente: CROCE, Juan Pablo. Escribano. Uruguai

Vice-Presidente: GOYENECHE, Pilar Garcia. Registradora. Espanha

COMISSÃO REDATORA:

BISSO, Carlos E. República. Argentina

DEL RIO TREJO, Ricardo. México

DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Perú

MARTINEZ GARCIA, Eduardo. Espanha

MOUTEIRA GUERREIRO, José Augusto. Portugal

RODRIGUEZ, José Simeón. Espanha

SAAVEDRA CALDERON, José Antonio. Perú

VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. Brasil

VILLARO, Felipe. República Argentina

RELATORA:

LUCCHI, María Laura. Uruguai

CONCLUSÕES

1. O registro da propriedade é a instituição incumbida de inscrever e conferir publicidade ao domínio, aos direitos reais e às demais situações jurídicas sobre os bens imóveis.

Em princípio, portanto, não deve haver colisão entre a publicidade registral e o direito à intimidade, apesar da importância que este direito tem em todos os ordenamentos jurídicos.

Isto é assim, sempre que a publicidade registral esteja ao serviço do cumprimento dos seus próprios fins.

2. O Registrador da Propriedade, como profissional encarregado de conferir tal publicidade, deve ter o controle da sua certificação.

3. Nos casos em que no registro existam dados cuja divulgação possa ferir o direito à intimidade, o registrador terá em conta a respectiva legislação sobre a proteção de dados, própria de cada ordenamento jurídico no âmbito do tratamento profissional daquela publicidade.

4. Sendo o Registro de Propriedade a instituição pública que garante a fiabilidade e integridade dos dados que ela contém para os fins jurídicos legalmente estabelecidos, e o registrador o principal responsável pela sua guarda e tratamento, há que evitar o acesso direto à correspondente base de dados e controlar os eventuais pedidos de informação em massa, impedindo assim que surjam "registros" paralelos, bem como a manipulação destes dados para fins diversos dos que derivam da sua função essencial.

5. Uma das razões que justifica a preocupação pela defesa do direito à intimidade como direito pessoal, consiste na possibilidade que as novas tecnologias proporcionam no tratamento da informação. O Registro da Propriedade deve usá-las no âmbito da concretização dos seus fins, quer dizer, enquanto instrumento destinado a propiciar o serviço para que foi criado e com plena aplicação das garantias legais na solicitação e prestação de informações, o que por sua vez constituirá garantia da preservação do direito à intimidade.

Artigos - TEMA I

AS GARANTIAS DOS DIREITOS REAIS MEDIANTE O SISTEMA DE REGISTO E O SISTEMA DE SEGURO - Apontamento proposto pela Delegação Portuguesa

José Augusto G. Mouteira Guerreiro

 1 - O 1º Tema do Congresso põe em confronto as garantias que podem ser conferidas aos sujeitos de direito pelo Registo Imobiliário ou antes (anomalamente) através do denominado "Seguro de Títulos". Ora convém, desde já, notar que, a nosso ver, a formulação da própria epígrafe deste 1º Tema não é precisa: a garantia (qualquer que seja) é, em si, apenas um abono, uma caução, uma segurança relativamente ao negócio ou ao acto que é garantido.

Ora, como se sabe, os direitos reais são os que conferem ao seu titular um poder directo e imediato sobre a coisa - poder esse que se opõe "erga omnes", sobre bens certos e determinados.

Por isso, qualquer sistema que vise garantir um direito real só pode ter esse nome se caucionar o referido poder directo e imediato sobre a coisa concreta. Daí que não possa garantir o direito real qualquer sistema que se limite a conferir um mero direito de crédito por muito avultado (e não será) que este possa vir a ser. Trata-se, obviamente, de campos diferentes, de realidades juridicamente distintas: o direito real é uma coisa o direito de crédito é outra.

É preciso saber o que se está "a oferecer" ao público e aos "consumidores" que adquirem bens. Apesar de no nosso tempo assistirmos a um "endeusamento" da celeridade dos mercados, não se pode ter tudo: a segurança na aquisição do imóvel implica a indagação, o conhecimento exacto dos direitos e encargos que sobre ele incidem - o que só os sistemas registrais permitem dar. Por outro lado, uma vez adquirido, ou constituída a garantia real também é só o Registo que confere e assegura ao titular a manutenção do seu direito. Os direitos de crédito, obviamente, nada têm a ver com tudo isto.

2 - A liberdade contratual é, sem dúvida, um dos princípios do direito privado reconhecido pela generalidade dos Ordenamentos, designadamente os da tradição romano-germânica.

Mas as estipulações que as partes façam têm de se confinar quer aos fundamentos que informam os sistemas jurídicos, quer às disposições de carácter imperativo que não podem ser derrogadas mesmo pela expressa vontade das partes.

Daí que se, por exemplo, vigora em dado país e no âmbito dos direitos reais , a regra do "numerus clausus", não possam as partes criar, por sua própria iniciativa, um novo direito de natureza real que não se ache contemplado na lei. Ou que, noutro exemplo, sendo proibidos os "pactos sucessórios", se celebre em dado momento um contrato estipulando a partilha dos bens de determinadas pessoas vivas.

Os negócios jurídicos de qualquer espécie - incluindo os que respeitem a contratos de seguro - têm, portanto, de se compatibilizar com os princípios vigentes no ordenamento jurídico em causa. Não são susceptíveis de criar, de inventar qualquer nova formulação, publicitação e defesa dos direitos reais. De resto, convirá acentuar, o contrato de seguro visa o lucro da empresa seguradora, tendo natureza mercantil - e é, consequente e normalmente tratado nos próprios Códigos Comerciais.

3 - O seguro envolve, pois, um contrato através do qual um dos contraentes - o segurado - pode exigir do outro - o segurador - determinada prestação a que este se obrigou no caso de se ter por verificado o evento, o risco que a determinou. É, além disso, normalmente sujeito a pagamentos sucessivos, periódicos, durante o prazo em que vigora.

Nada tem a ver com a publicitação, a hierarquização, a eficácia ou o grau de prioridade dos direitos que incidem (que possam incidir) sobre a coisa susceptível de titularidade directa e imediata, bem como dos ónus ou encargos que a possam perseguir, com a "sequela" característica e independente daquela titularidade e das vicissitudes que ela mesma possa sofrer.

4 - Os sistemas registrais com maior eficácia permitem obter o próprio direito real, ao passo que os que têm menores efeitos possibilitam, no mínimo, que o direito inscrito em primeiro lugar seja oponível ao terceiro que também o haja adquirido do mesmo transmitente, mas que só posteriormente o veio a submeter à publicidade registral.

Ora, mesmo nestes sistemas de registo, conhecidos como de mera oponibilidade , o que está em causa é o direito sobre a coisa, a titularidade do bem, a prioridade da inscrição - não qualquer direito de crédito de cariz pura e simplesmente obrigacional. Acresce que o pagamento do acto que se publica é feito, como regra, de uma única vez e perdura no tempo em que o direito subsiste.

5 -  Como facilmente se verifica, quem pretende salvaguardar a titularidade sobre a coisa concreta, obter prioritariamente um direito sobre ela e publicitar com efeitos "erga omnes" tal direito só o pode conseguir através de um sistema registral.

Em caso de discussão - e de perda - do direito sobre a coisa, o seguro poderá dar ao segurado uma indemnização alternativa, não lhe entregará o próprio direito sobre esse mesmo bem - ao passo que através do sistema registral o que o titular inscrito obtém é o seu direito prioritário, é a própria coisa, é em suma, o direito real sobre ela.

Seguro e registo são pois realidades muito diversas e cujos efeitos, em qualquer Estado de Direito, não se justapõem, nem sequer são tangenciais, nem tão-pouco comparáveis.

Se o que o cidadão pretende é apenas obter o mero acesso a uma alternativa ao prédio (ou até o acesso a um "site" que lhe diga que ela existe) - e que, na dúvida da validade da transacção, apenas pretenda obter um valor pecuniário equivalente, então poderá pensar num seguro.

Contudo, se realmente o que pretende obter é o próprio imóvel, ou uma garantia hipotecária que o onere, ou qualquer outro direito real sobre ele, então o que lhe resta é outorgar validamente o título respectivo e obter, de imediato, o correspondente registo. Nesse caso, estará garantido no seu direito concreto sobre esse próprio bem e não apenas na virtualidade de obter uma indemnização que, se verificadas as condições da apólice, o seguro talvez algum dia (e se não conseguir ilibar-se por alguma "frincha") lho venha a pagar.

Em síntese, propõem-se estas sucintas conclusões:

1 - Só os documentos autênticos, "maxime" os notariais e os judiciais, são idóneos para que se formalize o acto ou o negócio inscritível num sistema de Registo com efeitos jurídicos, tal como se concluiu na conclusão VII, b), da Carta de Buenos Aires (1º Congresso do CINDER).

2 - São estes Registos os que, baseando-se em tais documentos e na qualificação que dos mesmos seja feita pelo Registador (jurista especializado), os únicos que permitem tornar eficazes, publicitar com efeitos "erga omnes" e conferir a garantia do respectivo grau prioritário aos direitos reais passíveis de inscrição e, assim, assegurar a própria fiabilidade do comércio jurídico.

3 - Os seguros - seja de que espécie forem - correspondem a contratos de natureza meramente mercantil e obrigacional que apenas podem conferir ao lesado um simples direito de crédito e nunca qualquer sequela ou poder directo e imediato sobre as coisas que se pretendem assegurar.

Artigos - TEMA II

O REGISTO IMOBILIÁRIO E O DIREITO À PROTECÇÃO DOS DADOS PESSOAIS - Proposta apresentada pela Delegação Portuguesa

José Augusto G. Mouteira Guerreiro

1 - O 2º Tema deste Congresso parece envolver em si mesmo e no seu próprio enunciado, algo em que se vislumbra uma insanável contradição.

É que, logo nas primeiras palavras, se fala de registo imobiliário para, de seguida, o ligar à matéria que trata da protecção dos dados pessoais.

Ora,  quando  nos  referimos  a registo  imobiliário estamos   necessariamente a tratar da publicitação das titularidades e dos demais direitos sobre bens imóveis. Por outro lado, quando se alude à protecção dos dados pessoais, o que se procura á a salvaguarda do direito à intimidade, através da restrição das informações existentes, visto que existe um interesse relevante em as conservar num âmbito particular, sigiloso e restrito. Ou seja, o inverso do que se intenta conseguir com a publicidade - com qualquer publicidade. 

Consequentemente, o que "prima facie" se poderia pensar é que o Registo Imobiliário - que, no seu escopo, visa a publicidade, nada terá a ver com a protecção dos dados individuais - matéria que, pelo contrário, requer a discrição, o recato e o cuidado com a análise da legitimidade no acesso à informação. 

Mas será assim?

Não é fácil responder à pergunta. Contudo, para o tentar, haverá que nos situarmos perante alguns dados elementares.

2 - Comecemos por recordar, em muito breve apontamento, que a finalidade essencial do Registo Imobiliário consiste em dar a conhecer - em publicar - "erga omnes" o estatuto jurídico dos prédios, ou seja, quais os direitos reais que sobre eles incidem, a sua prioridade, a sua natureza e os seus limites.

De sorte que quanto mais completa e actualizada for essa informação tanto mais eficaz poderá ser o grau de protecção jurídica e a fiabilidade do conhecimento necessário à segurança do comércio jurídico.

Deste modo, qualquer publicidade juridicamente relevante dos direitos reais reveste, pois,  uma importância que parece permitir avançar a ideia de que a sua difusão generalizada, longe de ser perigosa, tem antes a benéfica característica de possibilitar o devido e cabal conhecimento da situação jurídica dos bens que dela são objecto e, consequentemente, tornar mais seguras, lícitas e garantidas as transacções. Ou seja, mais verídico, fiel e sério o próprio mercado. E, claro está, que a transparência e autenticidade das regras do mercado imobiliário constitui, em si, um valor universalmente reconhecido como vantajoso, senão mesmo indispensável. E no que toca à publicidade formal ou certificatória ela mais não fará do que traduzir, autenticar e noticiar perante todos estas mesmas realidades decorrentes da existência do Registo Imobiliário. 

3 - É sabido que, como decorre da própria evolução histórica, o Registo só conseguiu atingir um elevado grau informativo e esclarecedor da real situação dos bens - sendo, por isso, instrumento adequado à segurança do tráfico imobiliário - desde que se reconheceu que a sua direcção devia pertencer ao Registador, isto é ao jurista especializado, capaz de gerir o sistema legalmente instituído e, além disso, de responder pela admissão à publicidade dos factos que legalmente seriam passíveis dessa publicitação. Seria ele que, analisando a validade formal e substancial dos actos, os lançaria, ou não, nas tábuas e nas condições consentidas pelo Ordenamento.

A definição da competência funcional, territorial e técnico-jurídica do Registador, bem como da sua independência, das diversas qualificações e incompatibilidades que se mostrem necessárias e da rigorosa definição dos seus direitos e deveres surgem pois, ao longo da evolução histórica e do aperfeiçoamento do Registo, como dados que se foram tornando indispensáveis para o bom desempenho do cargo, para a defesa dos direitos dos titulares inscritos e também, em geral, para a protecção de todos os cidadãos e dos negócios jurídicos que celebrem.

Portanto, o  Registrador contribui e deve realmente fazê-lo de um modo efectivo - dir-se-ia até, insubstituível -,  para que se possam alcançar os fins de ordem publicitária dos direitos reais sobre os imóveis, com vista a assegurar a sua eficácia e credibilização ou, o mesmo é dizer, a diminuição da possível conflitualidade e, consequentemente, o incremento de uma maior segurança e paz social.

4 - Reconhecendo-se, portanto, que ao Registo e ao Registador incumbe, nas sociedades evoluídas, uma primacial função de publicitar perante e contra todos ("erga omnes") o complexo dos direitos que incidem sobre os imóveis, também não é menos certo que a criação de ficheiros e de registos informáticos, com toda a gama de possibilidades, de cruzamento e de inter-ligação de dados que os actuais avanços técnicos permitem, tem motivado uma acentuada preocupação - não só ao nível interno da legislação da generalidade dos países, mas também ao de diversos tratados e convenções internacionais  - com um outro aspecto essencial: o direito que cada pessoa goza à intimidade da sua vida e da sua esfera jurídica individual, o que acaba por equivaler, em larga medida, à protecção da sua personalidade. Trata-se, portanto, de matéria que, em última instância, é atinente aos próprios Direitos do Homem.

É neste sentido que a Constituição Portuguesa contém, no artigo 35º, uma série de princípios a que a utilização da informática deve obedecer e que, também, no âmbito da Comunidade Europeia, a Directiva nº 95/46/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de Outubro de 1995, veio estabelecer um conjunto de normas vinculativas para os Estados Membros, quanto à protecção das pessoas, no que toca ao tratamento informatizado de dados pessoais e às limitações impostas à livre circulação desses mesmos dados.

Não vamos, evidentemente, referenciar aqui o conjunto de disposições que estes e outros importantes diplomas legais (de âmbito nacional e internacional) contêm. Mas, para que nos possamos situar sobre o tema em debate - e sem pretender sequer entrar no já vasto domínio técnico das definições concernentes aos dados, ficheiros e tratamentos informáticos - convirá, no entanto, sintetizar alguns dos pontos mais consensuais no que concerne ao que as legislações visam acautelar.

Ora, ressalta aqui a noção de que as tecnologias não podem deixar de estar ao serviço do Homem, não desrespeitando os valores que a Civilização permitiu alcançar e alicerçar. Isto é, a liberdade da pessoa humana, a sua autonomia e o direito que ela mesma tem à sua privacidade são elementos prestimosos, essenciais e que não podem ser menosprezados pelo Direito e pela Sociedade. Neste termos, o tratamento dos dados pessoais tem de obedecer às regras e aos princípios aceites pela Comunidade das Nações, tem de se conter nos limites de licitude que o direito interno e os tratados internacionais sancionam.

5 - Ao analisar os textos que abordam estas questões o interprete é confrontado - e perdoe-se a ignorante franqueza - com uma certa (e algo repetitiva) retórica que é de certo modo contrária ao desejável (e sempre lacónico) rigor que tradicionalmente é apontado, e bem, como desiderato de uma eficiente técnica registral: a precisão e concisão que, desejavelmente,  todo o assento deve ter.

Mas talvez esta seja uma inelutável realidade, que deriva da diferença dos propósitos, da diversidade e da multiplicidade das aplicações informáticas. É que, por um lado, os denominados registos informáticos não se confundem com as inscrições ou quaisquer outros assentos próprios do Registo Imobiliário e, por outro, os fins daqueles nada têm a ver com a definição (objecto da qualificação prévia) dos direitos sobre os prédios e, no mínimo, da oponibilidade destes face a quaisquer terceiros - de forma totalmente desprendida e autónoma da momentânea vontade do seu titular.

Os "registos" informáticos ou "ficheiros" no que respeita aos dados pessoais e de âmbito privado não podem ser tratados - como é generalizadamente reconhecido nacional e internacionalmente - nem publicitados (salvo em restritos casos de interesse público) contra a vontade do seu titular e sem que este tenha acessibilidade ao seu conhecimento e meios de poder comprovar a sua alteração.

Além disso, o acesso a tais dados é restringido (em menor ou maior grau) a finalidades específicas, tendo em atenção que os valores morais, a licitude dos resultados e a lealdade das acções propostas, são razões que subjazem sempre como necessário pressuposto do seu tratamento e divulgação.

Pelo contrário, no que concerne ao Registo Imobiliário, não há outros objectivos a prosseguir que não sejam os da correcta publicitação dos direitos e da sempre almejada correspondência entre a verdade jurídica e a verdade tabular. Pode até ser muito imoral que um credor pretenda inscrever uma penhora sobre a casa da habitação do seu devedor, ou que sobre ela constitua uma nova hipoteca, mas se, de facto, tem título bastante não há juízos propiciatórios, morais ou de conveniência que devam impedir tais registos e, consequentemente, a sua plena publicação.

E, note-se: isto não é um retrocesso ético. Muito pelo contrário: é a afirmação e o corolário de que todos, sem excepção, têm de ser iguais perante a lei e de que os direitos reais recaem directa e imediatamente sobre as coisas, conferindo ao seu titular o poder de os opor a todas as demais pessoas, sem outras faculdades ou restrições que não sejam as que decorrem única, exclusiva e  directamente do conteúdo legal desses mesmos direitos.

6 - Se tudo isto assim é, como de facto parece que deve ser, no que toca à publicitação dos direitos sobre imóveis, não é menos verídico que as tremendas pressões da chamada "economia global", o imediatismo das "vantagens" ou até a indiferença pelas consequências nefastas que possa causar a errónea e abusiva interpretação e difusão dos dados inscritos constitui, nos nossos dias, uma justificada preocupação dos governos e da comunidade jurídica.

É que o Direito como disciplina que a todos tem de reger, nas suas relações individuais e sociais não se pode compadecer nem se compatibiliza, por definição, com os efeitos iníquos que a generalização da informação - as mais das vezes com o único intuito do lucro fácil - pode, na prática, gerar.

Por isso, que é justo que nos interroguemos sobre as condições e a extensão com que deve "funcionar" a publicidade registral, muito embora (repetimo-lo) tenhamos sempre de ter em conta que os factos inscritos não podem deixar de ser referenciados.

Por isso, seria sempre um ponto de vista perverso e estruturalmente errado o de pretender que por meros motivos de conveniência pessoal ou de defesa de direitos individuais o Registo deixasse de publicitar e de prestar informação cabal sobre todos os direitos e encargos que incidem sobre um dado prédio. É evidente que mais vantajoso seria para o titular inscrito que sobre o seu ou seus prédios não incidissem encargos, ónus ou limitações. Todavia, o Registo não cumpriria o seu papel se, mesmo por hipótese teórica, se pudesse duvidar que as certificações ou informações respectivas omitissem (para proteger a sua privacidade) tais encargos.

7 - "Quid juris", então?

A resposta afigura-se-nos evidente: só o Registador está teórica, profissional e responsavelmente habilitado a deferir  ou a indeferir o pedido de qualquer informação global sobre os dados que constam do Registo e a avaliar da legitimidade e oportunidade da formulação desse pedido.

Será esta a solução que, em nossa opinião,  se compatibiliza com o poder-dever da avaliação dos requisitos dos assentos registrais e do correspondente conteúdo dos direitos que se publicitam e da possibilidade que haverá em difundir tais dados. Cabe ainda notar que os Registadores são responsáveis profissional e civilmente por eventuais danos que culposamente resultem das indevidas informações, como também, por outra parte, serão os mais aptos juizes para aferir da legitimidade dos solicitantes e da possibilidade de, no caso, serem globalmente difundidos os dados pretendidos.

Quer dizer: se é certo que não é adequado - e nem sequer se concebe - que, em relação a qualquer prédio concreto, o Registo possa deixar de publicitar todos os direitos e encargos que sobre ele incidem, também a verdade é que a globalização da informação e a inter-penetração de dados, tratados informaticamente, pode gerar perigos vários no tocante à vida privada dos cidadãos, matéria que, como se disse, já se acha actualmente disciplinada pela legislação interna dos Estados e por diversos tratados internacionais.

Ora, consabidamente, é à lei que primacialmente cabe definir as balizas em que os serviços se hão-de mover. Mas, como também é certo, ela é (terá sempre que ser) geral e abstracta. Daí que, tratando-se matéria registral e dadas as apontadas razões, designadamente as da competência funcional e da inerente responsabilização, só o Registador esteja em condições de saber em concreto e "em que medida" é que determinados dados respeitantes à esfera da sua alçada territorial podem, ou não, ser difundidos em termos de informação global. Isto para além de dever respeitar a indicação genérica que a própria lei contém e que certas decisões e orientações das comissões legalmente competentes lhe imponham algumas resoluções.

Note-se também que o juízo do Registador não deve nunca ser discricionário. Há basicamente que atentar, entre outros, nos seguintes aspectos:

a) No interesse público. E aqui tem de inscrever-se a obrigatoriedade de prestar a informação se ela é solicitada pelo próprio Estado - quer pela Administração, através do orgão competente, quer pelo Poder Judicial, quer por qualquer outra entidade para tanto mandatada pelo Governo (como poderá ser o caso de serviços de estatística oficial).

b) Na ausência de qualquer limitação legal ao acesso global de certos dados objectivos (de natureza descritiva) e ao seu eventual cruzamento. 

c) Na legitimidade (e inocuidade) do pedido ou na autorização conferida por quem tenha poder para tal.

8 - O Registo, pese embora a sua fundamental importância jurídica no tocante à publicitação e eficácia dos direitos reais, não deixa de ser apenas uma entre as várias instituições existentes na sociedade. E não está, nem deve estar, desintegrado da evolução que nela continuamente se processa, nem dos avanços técnicos que possam existir em qualquer período histórico.

Ora, é indiscutível - e aos olhos de todos nós evidente - que as chamadas "novas tecnologias" da informação, o tratamento automatizado de dados e a organização completa de ficheiros pessoais e reais pode permitir um muito melhor desempenho da função que ao Registo incumbe.

Consequentemente, é necessário que não se confunda o defensável direito à intimidade do cidadão, com a faculdade - e até, dir-se-ia mesmo, com a necessidade - de dotar as repartições registrais com estruturas computadorizadas, com os meios informáticos mais avançados que seja possível. É que estes são, em si mesmos, um bem e a sua utilização praticamente indispensável para que o Registo possa responder às solicitações do Mundo moderno.

Deste modo, a Instituição que servimos não pode alhear-se destes aspectos do progresso tecnológico e antes deve incentivar os Registradores a utilizar todos esses meios actualmente disponíveis, de modo que a publicidade formal proporcionada pelo Registo seja acessível, pronta, actualizada e reconhecida pelo Estado como um Serviço moderno, que responde com veracidade e eficiência às solicitações da sociedade civil e aos fins públicos que lhe são cometidos pela Ordem Jurídica.

9 - O fim do Registo é a publicitação da situação jurídica dos imóveis com vista à segurança do comércio jurídico. Frisemos e sublinhemos este aspecto: dos imóveis, não dos titulares dos direitos sobre eles.

Quer dizer: a informação que basicamente releva é a de carácter real - a relativa dos bens - não a pessoal, a que visa indagar a vida dos sujeitos de direito.

Reconhecido isto, facilmente se poderão extrair os corolários que tocam ao Registo e à intimidade da vida privada dos cidadãos. É que, a nosso ver, estruturalmente haverá que ter particulares e exigentes cuidados quando a informação generalizada (ou cruzada) possa respeitar aos ficheiros pessoais - não aos reais. E, no que concerne aos prédios, como já se tentou demonstrar, os direitos prioritária e sucessivamente inscritos não podem deixar se ser publicitados. Mas já é legítimo pensar que, quanto à difusão dos dados pessoais que constem do Registo, certas restrições devam ser impostas, mormente quando o acesso seja genérico, solicitado "ad libitum" e não para fins públicos ou como tal legalmente havidos.

No que toca aos ficheiros pessoais julga-se que será ainda pertinente fazer as seguintes observações:

a) A protecção que é requerida para o acesso e difusão de dados genéricos e indiscriminados aplicar-se-á tanto aos que ainda são tratados manualmente como aos que já se acham informatizados. É que, convém não o esquecer, empresas há a quem poderá ser fácil recolher e tratar tais dados, originalmente manuseados, para depois os introduzir em bancos estruturados e globalizados - o que poderia, precisamente, redundar naquilo mesmo que se quer defender e proteger: o direito ao sigilo e à intimidade da vida privada. 

b) A  noção  da  qualidade  destes  dados, a par do  interesse legítimo - - público ou privado - seja para se ter acesso à publicidade dos direitos sobre as coisas (cuja regra é, como se disse, a da publicidade geral) seja para se saber se é pretendida qualquer outra finalidade que não seja interdita pelos princípios que visam acautelar a aludida intimidade e o direito ao sigilo - deve substar sempre no espírito do Registador para ajuizar se deve, ou não deve, permitir a comunicação de tais dados pessoais.

c) Apesar das apontadas cautelas, designadamente no que respeita à qualidade de certos dados de natureza pessoal, convém ter presente que elas não podem, contudo, ser de tal forma excessivas que permitam induzir em erro ou estabelecer confusões acerca da própria identidade dos titulares dos direitos.

Em suma: também neste difícil tema que é proposto, o bom-senso e a equidade por parte de quem tem de gerir as suas repartições registrais deve imperar sempre como um valor que há-se permitir dar o necessário tempero e a justa medida da decisão.

10 -Temos abordado unicamente o Registo Imobiliário, visto que é o que vem referenciado neste 2º Tema. Mas talvez seja útil recordar que muitos dos membros do CENTRO INTERNACIONAL DE DIREITO REGISTRAL acolhem no seu seio Registradores a quem se acha confiado o Registo Mercantil e o de Bens Móveis (automóveis, navios e aeronaves) que a lei, em certos domínios (como o hipotecário) equipara aos imóveis. De modo que nos parece oportuno tocar, ainda que levemente, este assunto. 

Começando pelos bens móveis diremos apenas o seguinte: trata-se de coisas - e, como tal, são-lhe genericamente aplicáveis as considerações já expendidas a propósito dos imóveis. Acontece que os aspectos físico-descritivos são, em muitos países, apenas tratados em departamentos públicos alheios aos registos e com filosofia e objectivos diferentes destes. Mas se, pelo contrário, estão integrados em sistemas registrais, então a sua divulgação, em princípio, não suscitará obstáculos, quando não se tratar de dados relativos às pessoas, mas antes e só às características técnicas e objectivas desses bens. Na hipótese de estarem em causa dados pessoais genericamente tratados, então dever-se-á aplicar o que já referimos a propósito do registo imobiliário.

Mais complexa será a resposta que caberá dar no tocante ao registo mercantil. Aí registam-se pessoas - ou seja, entes dotados (ou não, em certos casos) de personalidade jurídica -, pelo que parece que lhe teriam de ser aplicáveis todas as referidas cautelas que respeitam à vida pessoal. Só que não parece que devamos ter esta perspectiva. Desde logo por esta razão básica: trata-se do registo de empresas e é a sua situação jurídica que cabe e importa publicitar. 

É impensável que a comunidade em geral e os agentes económicos em particular não tenham acesso aos dados registrais concernentes às empresas - isto é, ao montante do seu capital, à sua sede, ao objecto, às pessoas que as gerem a as podem vincular e aos demais dados constantes do Registo. Aliás, também sobre outro prisma, são os Estados, os Serviços Fiscais, as Comissões que controlam o mercado accionista e diversas outras entidades públicas que dão o exemplo de divulgar vários elementos referentes às empresas e usualmente às de maior relevo económico.

De modo que propendemos a considerar que os Registadores não possam negar tais informações, excepto quando solicitadas como puro acesso directo a bases de dados ou então a título de informações globais. E, quanto a estes pontos, reafirmamos o que já ficou dito a propósito do Registo Imobiliário. 

11 - Destas breves considerações que o tema nos suscitou e em que pretendemos apenas dar o nosso contributo para que nas CONCLUSÕES que o Congresso há-de aprovar sejam tidos em conta, entre outros, alguns aspectos, sugerimos, em síntese breve, que se incluam o os seguintes: 

1 - A publicidade registral que é acolhida pela generalidade dos Ordenamentos Jurídicos tem uma natureza específica que visa a defesa, a garantia e a segurança do comércio jurídico, pelo que estes fins que prossegue não podem, em termos absolutos, ser tidos como antagónicos das normas que intentam proteger a intimidade da vida privada, sob pena de se considerar - o que seria impensável - que tais Ordenamentos continham normas incompatíveis. 

2 - Consequentemente, as restrições impostas quando a lei procura proteger a intimidade da pessoa humana não colidem com a obrigação que o Registo tem de publicar, integralmente, todos os direitos e encargos que incidem sobre prédios certos e determinados. 

3 - Não devem, outrossim, as repartições registrais ser privadas dos meios tecnológicos mais actualizados e avançados - incluindo os que respeitam às comunicações por via electrónica -, visto que esses meios, longe de prejudicar a função do Registo, antes contribuem (e podem mesmo contribuir eficazmente) para que este cumpra a sua função, nomeadamente na esfera jurídica e social. 

4 - O acesso às bases de dados dos Registos Imobiliários não pode, contudo, - sob pena de se violarem as aludidas normas nacionais e internacionais que protegem a vida privada dos cidadãos - ser obtido em termos generalizados, só o podendo ser nos casos estabelecidos na legislação aplicável e sob a superintendência,  fiscalização e decisão do Registador. 

5 - De facto, este é o jurista especializado a quem o Estado confia e comete a especial função de apreciar a pertinência e legalidade dos pedidos que são formulados perante o Registo e que deve ter o poder, bem como a responsabilidade, a atenção e as cautelas inerentes a tais decisões. 

6 - No desempenho dessas funções os juízos que o Registador venha a formular não são discricionários - antes têm de se pautar pelo interesse público subjacente, pela legitimidade do solicitante, pela ausência de limitações legais ou de directivas que deva acatar e ainda pelas demais regras éticas que regem esta matéria.

7 - Idênticos princípios são aplicáveis aos demais Registos jurídicos, nomeadamente aos que respeitam à actividade mercantil e aos de bens móveis. 

A brevíssima síntese que se apresenta busca fundamentalmente, como se reconhecerá, contribuir para um maior consenso possível na formulação das conclusões finais sobre este difícil e importante tema. 

O proponente, 

a) José Augusto G. Mouteira Guerreiro