Agradecemos aos nossos gentis patrocinadores, que tornaram possível esta realização: Caixa Econômica Federal – CAIXA, Atech Tecnologias Críticas, e Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP.


PROGRAMAÇÃO

Dia 12/6 - quarta-feira

9:00h A Matrícula - uma abordagem prática

Palestrante: Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, ex-Registradora de Imóveis em São Paulo-SP

10h30m Coffee-break

11h45m - Apresentação da Fundação Atech: Claudio Carvas

- Debate com a palestrante

12:00h Intervalo para almoço

14:00h Títulos judiciais - dicas, modelos de registro, problemas mais comuns.

Palestrantes: Drs. Ademar Fioranelli, Ulysses da Silva e Flauzilino Araújo dos Santos - Registradores Imobiliários de São Paulo-SP.

15h30m Coffee-break

15h45m Debate com os palestrantes

17:00h Pinga-fogo com o Dr. Gilberto Valente da Silva.


Dia 13/6 - quinta-feira

9:00h A locação - aspectos registrários

Palestrantes: Dr. Kioitsi Chicuta, Juiz do Segundo Tribunal de Alçada Civil de SP e Ary José de Lima, Registrador Imobiliário e Presidente da Anoreg-SP.

10h30m Coffee-break

11h45m Debate com os palestrantes

12:00h Intervalo para almoço

14:00h - Alienação Fiduciária - conceitos básicos e prática registral

Palestrante: Dr. José de Mello Junqueira, Desembargador aposentado do TJSP e Assessor Jurídico da Arisp.

- Alienação Fiduciária

Palestrante: Elmar Gueiros – CAIXA

15h30m Coffee-break

15h45m Debate com os palestrantes

17:00h. Pinga-fogo com o Dr. Gilberto Valente da Silva


Dia 14/6 - sexta-feira

9:00h Parcelamento do solo urbano - a visão do registrador imobiliário

Palestrante: Dr. João Baptista Galhardo, Registrador Imobiliário de SP e Diretor do Irib.

10h30m Coffee-break

11h45m Debate com o palestrante

12:00h Intervalo para almoço

14:00h Imóvel rural - Lei 10.267/2001 e problemas mais comuns

Palestrante: Dr. Gilberto Valente da Silva, Assessor Jurídico do Irib

15h30m Coffee-break

15h45m Debate com o palestrante

17:00h O Estatuto da Cidade - Aspectos registrários. A usucapião coletiva

Palestrantes: Dr. João Pedro Lamana Paiva, Registrador e Vice-Presidente do Irib no RS e Dr. Gilberto Valente da Silva, Assessor Jurídico do Irib.

18:00h Encerramento
 

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu anular parcialmente o processo movido por Cervejarias Reunidas Skol Caracu S/A contra a Fazenda de São Paulo em virtude da impossibilidade do uso de terreno de sua propriedade no município de Guarulhos (SP). A empresa entrou com ação de indenização após edição de lei estadual definindo o imóvel, inserido na Mata Atlântica e na região metropolitana, como área de preservação permanente. Por determinação da Segunda Turma, a fase de instrução do processo deve ser reaberta para que as partes envolvidas tenham oportunidade de demonstrar os fatos por elas alegados.

Segundo argumentos da empresa, a lei federal 6.535/78, a qual modificou o Código Florestal, passou a considerar as florestas e demais formas de vegetação natural, situadas nas regiões metropolitanas definidas em lei, áreas de preservação permanente. Assim, segundo as leis estaduais 898/75 e 1.172/76, aliadas ao decreto estadual 9.714/77, em virtude da lei complementar 14/73, o município de Guarulhos passou a integrar a região metropolitana da Grande São Paulo. Com isso, a maior parte da propriedade da Skol Caracu S/A teria se tornado economicamente inviável, uma vez que a empresa ficou impedida de promover a expansão de seu parque industrial ou de dar ao imóvel outra destinação econômica. A propriedade está coberta de vegetação integrante da Mata Atlântica e é região de mananciais, considerados pela lei como de preservação permanente e, portanto, intocáveis.

A primeira instância da Justiça paulista entendeu ser desnecessária a prova pericial no caso e julgou antecipadamente a lide (questão), considerando o pedido da empresa improcedente, em razão de ter havido prescrição. Mesmo não tendo ocorrido a prescrição de prazo para empresa propor a ação, o juiz de primeiro grau considerou que respeitada a limitação imposta no sentido de preservação da cobertura vegetal, o imóvel continuou passível de ser negociado ou utilizado pela empresa. Acrescentou que "quando a propriedade foi definida como área de preservação permanente, a ampliação do parque industrial era apenas um projeto".

Ao julgar apelação da empresa, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu ser de 20 anos o prazo de prescrição quando se trata de ação de indenização por apossamento administrativo ou por imposição de limitações administrativas que impeçam o uso, gozo e fruição da propriedade. No entanto, no mérito, a decisão foi desfavorável à Skol Caracu S/A.

De acordo com o TJ-SP, a empresa teria adquirido o imóvel após a edição da lei, ou seja, quando já existente a limitação administrativa que a impedia de utilizá-lo. Segundo a decisão do tribunal estadual, não consta do processo o contrato de compra e venda, não se podendo afirmar, com absoluta segurança, ter a empresa adquirido o imóvel já sabendo das restrições existentes.

O TJ-SP também acrescentou que a empresa solicitou e obteve licença para realizar obras no local. Isso demonstraria que as limitações administrativas não impedem o uso do imóvel, como foi alegado.

Para o relator do recurso da empresa no STJ, ministro Franciulli Netto, o exame do caso ficou prejudicado porque o juiz de primeiro grau julgou antecipadamente a questão, sem permitir a realização da perícia, decisão ratificada pelo TJ-SP. "Para se inferir se é devida a indenização, é necessária a avaliação de cada caso concreto, não é possível, sem elementos suficientes no processo, conceder-se ou negar-se o pedido".

Sendo assim, o relator decidiu anular parcialmente o processo, a fim de ser aberta a fase instrutória, possibilitando às partes a amplitude probatória, incluída a prova pericial. O voto do relator foi acompanhado pela maioria dos ministros integrantes da Segunda Turma. (Idhelene Macedo, 61/319-6545). Processo: Resp 317507 (Notícias do STJ, 04/06/2002: Ação de indenização movida pela Skol contra Fazenda de SP deve ser reaberta).
 

Decisão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça mantém decretação de fraude à execução de um bem de um engenheiro para pagar perdas e danos causados pelos búfalos que deixava em uma fazenda arrendada e que destruiu toda a plantação de maxixe do proprietário.

Para a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o cerne da questão gira em torno da decretação de fraude à execução motivada pelo irregular registro do imóvel com cláusula de impenhorabilidade uma vez que havia anterior penhora sobre esse imóvel apesar da ausência de seu registro.

A ação de indenização foi proposta em maio de 1980 pelos agricultores Fábio Azambuja Filho, hoje com 82 anos, e Masatomi Shirayama, ambos de Pariquera Açu, em Jacupiranga (SP). Azambuja, proprietário da Fazenda Paraíso e parceiro agrícola de Shirayama, arrendou a Flávio Capobianco pastagens formadas de instalações próprias para a pecuária e outras benfeitorias existentes, com o vencimento do contrato em 31 de março daquele ano. Como não houve renovação, no dia 1º de abril iniciou-se a desocupação com a retirada dos búfalos criados por Capobianco. Três caminhões lotados com os animais foram recolhidos, mas o restante permaneceu na fazenda até os dias 11 e 12 de abril.

Segundo afirmam, devido a divergências com Capobianco, os empregados dele neglicenciaram totalmente os animais deixados no local. Resultado: no dia 4, os búfalos invadiram as plantações de maxixe de Azambuja e Shirayama, pisoteando-as completamente, com a conseqüente perda de toda a produção. O laudo técnico que eles apresentaram, realizado por um engenheiro agrônomo, constatou um prejuízo de 50% da produção: se salvariam tão-somente 1.270 caixas da hortaliça de uma previsão total de 2.540 em uma área de 5,8 hectares (580m2) plantados. Todavia, no dia seguinte ao exame feito, o restante da produção, que também havia sido pisoteado pelo gado bubalino mas com expectativa de recuperação, apresentava-se amarelado, indicando sua imprestabilidade e falta de condições de se desenvolver. A perda, portanto, se mostrou total.

Diante disso, eles pediram de indenização o valor de Cr$ 898.864,00, acrescido de juros e correção monetária. A quantia refere-se ao valor estimado no mercado de cada caixa de maxixe, à base de Cr$ 350,00 (o que multiplicado pelas 2.540 caixas avaliadas totalizam Cr$ 889.000,00), somado à importância correspondente pela ocupação indevida do imóvel por 12 dias após findo o contrato de arrendamento, ao valor diário de Cr$ 822,00, alcançando Cr$ 9.864,00. A Justiça lhes foi favorável, e os embargos do devedor formulados pelo dono dos animais foram considerados improcedentes.

No curso da ação de execução, decretou-se a fraude à execução e foi declarada a ineficácia da cláusula de impenhorabilidade que recaiu sobre o imóvel, que já havia sido objeto de penhora anterior não registrada. Segundo a decisão, Capobianco havia sobrecarregado o imóvel penhorado com cláusula de impenhorabilidade em substituição de vínculo de outros imóveis já alienados e que não poderiam ter sido em razão de testamento.

Segundo a decisão do juiz de Direito de Jacutinga, a penhora do imóvel vinculado é válida, depois da penhora, com a averbação de cláusula de impenhorabilidade, porque a eficácia dos registros contra terceiros começa com sua efetivação. A impenhorabilidade que vincula o imóvel só foi averbada em junho de 1993, posteriormente à penhora, da qual o devedor foi intimado em 1990. "A eficácia da averbação não retroage, porque a publicidade a ela inerente só existe a partir do momento em que é feita", concluiu o juiz. Segundo o Judiciário paulista, houve má-fé do devedor, que deixou de denunciar ao magistrado no juízo de família a penhora existente no bem que indicou para receber a sub-rogação do vínculo. Diante disso, foi expedido mandado de averbação de penhora, solicitando as diligências necessárias para leiloar o imóvel.

Fábio Capobianco recorreu dessa decisão ao STJ, onde alega que o acórdão não apreciou vários pontos: ser atacada e revogada uma decisão que já transitou em julgado (não cabe mais recurso); decidir-se sobre existência de fraude à execução; se houvesse a desnecessidade legal de ser regularizada a penhora para sua inscrição no registro de imóveis, não seria ela ordenada e realizada no processo de execução de sentença. Alega ainda, dentre outras coisas, que ele não poderia merecer a pecha de ter praticado fraude à execução por não se tratar de devedor insolvente, pois possui bens suficientes para responder pelo débito, além do que não foi intimado para se manifestar sobre o requerimento dessa decretação.

Para a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, a decisão do Tribunal paulista está adequadamente fundamentada, ainda que não tenha atendido às reclamações do devedor. "De qualquer sorte, o reconhecimento da fraude à execução não prejudicou terceiro porque o imóvel não foi transferido posteriormente, mas apenas gravado (vinculado) com cláusula de impenhorabilidade, sendo que o próprio devedor foi cientificado pessoalmente a respeito da penhora para garantia de dívida oriunda de título executivo judicial; portanto houve bilateralidade de audiência", afirmou a ministra.

Dentre outras coisas, Nancy Andrighi considerou, também, que a tentativa de frustrar a garantia do juízo, pela transferência de ônus antes inexistente, é ato atentatório à dignidade da Justiça e autoriza a declaração de sua ineficácia em relação ao credor, independente da existência de outros bens livres e desembaraçados do devedor. Isso porque já havia anterior atuação do Estado-juiz subtraindo a disponibilidade do bem objeto de penhora da esfera do devedor.

A relatora contrapôs um a um os argumentos apresentados pelo devedor, mantendo a decisão do Judiciário paulista e considerando válida a penhora feita, independente de registro posterior. (Regina Célia Amaral, 61/319-6483.) Processo: Resp 351490 (Notícias do STJ, 03/06/2002: STJ julga penhora em indenização porque búfalos destruíram plantação de maxixe).
 

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou as Indústrias Votorantim a pagar uma indenização no valor de R$ 425.624,80 por ter desistido de vender um terreno nas margens da rodovia Fernão Dias, em São Paulo. O comprador, Louis Albin, prejudicado pela desistência do negócio, vai receber 80% sobre a diferença entre o valor atual de mercado do imóvel e o preço pactuado em outubro de 1993. Na ocasião, o terreno foi vendido por R$ 172.934. Albin havia desembolsado como sinal 10% desse valor. Com a duplicação e ampliação das Rodovias Fernão Dias e Estrada Velha Bragança por causa da construção de anel rodoviário, o preço de mercado do imóvel tornou-se muito maior. Segundo avaliação de peritos, pulou para R$ 704.965,00.

A decisão é um novo precedente para os casos de indenização por lucros cessantes nas situações em que o comprador deixa de ganhar com valorização de um imóvel porque o negócio foi desfeito pelo vendedor. No caso em questão, como o comprador havia pago apenas 10% do preço, os ministros por unanimidade entenderam que não seria justo que o grupo pagasse integralmente pelos chamados lucros cessantes. "Se para o promissário comprador que pagou a integralidade do preço a sua reparação deve corresponder à diferença entre o que pagou e o valor atual do imóvel - ou o valor pelo qual o promitente vendeu a um terceiro - essa indenização não pode ser igual para quem pagou apenas 10%, pois o sacrifício deste foi menor", apontou o relator, ministro Ruy Rosado.

A decisão da Quarta Turma atendeu parcialmente o recurso de Louis Albin e reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo. Os desembargadores haviam decidido que a indenização pela valorização do imóvel deveria ser calculado na mesma proporção do pagamento do preço (10%) e não da diferença integral entre o valor atual do imóvel e o preço acertado no negócio. Em julgamento anterior, a mesma Quarta Turma, em processo relatado pelo ministro Dias Trindade, o entendimento havia sido diferente. O comprador prejudicado pela inadimplência do vendedor deveria receber a totalidade dos lucros cessantes. Para reforçar a tese, o ministro citou uma hipótese em que o comprador, embora tenha acertado negócio, não tenha efetuado qualquer pagamento inicial antes da desistência do contrato. Nesse caso, não haveria indenização qualquer a pagar. (Ana Maria Campos) Processo: Resp 403037 (Notícias do STJ, 03/06/2002 - STJ: Votorantim terá de pagar indenização por desistir de negócio).
 

O cancelamento de um contrato de compra e venda de um imóvel não afeta terceiros compradores de boa-fé. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso de Júlio César Pileggi e sua mulher no recurso especial contra o espólio de Amin Boaianin. O processo se refere a uma área de 27 mil metros quadrados, localizada no Bairro Vila Cruz, em Poços de Caldas (MG), vendida a Amadeu Mamud e posteriormente alienada a terceiros. O contrato original foi cancelado por falta de pagamento e os herdeiros de Amin Boaianin pediram então o cancelamento de matrícula de registro dos imóveis e reintegração de posse. O relator do processo, ministro Ruy Rosado de Aguiar, entendeu que "o desfazimento da relação negocial só produz efeitos nesse plano pessoal, sem atingir a relação de direito real constituída em favor de terceiro de boa-fé".

Ruy Rosado considerou que a necessidade da restituição das partes à situação anterior obriga o vendedor a restituir o preço e o comprador a devolver a coisa. Neste caso específico, porém, com a alienação a terceiros de boa-fé, estes não seriam atingidos pela extinção do contrato originário, cabendo ao vendedor o direito de ser indenizado pelo comprador no valor equivalente.

As terras foram vendidas por Amin e sua mulher, Linda Adri Boaianain, a Amadeu e sua esposa em fevereiro de 1974, com pacto comissório. Das 13 parcelas acertadas, apenas duas foram pagas e os antigos proprietários entraram com uma ação ordinária para rescindir o contrato por inadimplência. Em 1975, antes mesmo de quitarem a dívida, Amadeu e sua mulher fizeram um loteamento na área, denominado "Chácara dos Cravos", e venderam os lotes "livres e desembaraçados de quaisquer ônus, dívidas e litígios", mesmo estando a escritura sub judice. Nas matrículas dos imóveis, no entanto, não constava a existência de pacto comissório, como estava constituído nas notas promissórias. Os lotes foram sendo sucessivamente vendidos, até que em 1989 Júlio César Pileggi e sua mulher compraram dois lotes.

Em 1983, o contrato de compra e venda foi anulado por sentença judicial, transitada em julgado, por falta de pagamento. Em 1990, o espólio de Amin Boainain entrou com uma ação ordinária de cancelamento de matrícula de registro imobiliário, cumulada com reintegração de posse, contra o Amadeu Mamud e sua mulher e outros terceiros adquirentes, entre eles Júlio César Pileggi e sua mulher. O juiz da 3a Vara Cível de Poços de Caldas, Márcio Silva Cunha, julgou procedente a ação e ordenou o cancelamento das matrículas dos terrenos. Amadeu e sua mulher foram condenados a pagar as custas do processo e honorários advocatícios. Júlio César Pileggi ofereceu recurso de apelação. Ele alegou que foi conduzido a erro porque o registro imobiliário não constava a existência do pacto comissório, e os bens estavam inscritos sem qualquer ônus, o que caracterizaria a boa-fé. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou provimento à apelação de Júlio César e dos outros réus envolvidos.

Em 1995, o casal entrou então com um recurso especial para pedir o julgamento do processo pelo STJ e também requereu a cassação do acórdão do TJ. O STJ conheceu do recurso e julgou improcedente a ação de cancelamento de matrícula de registro dos imóveis e condenou os autores a pagar os honorários advocatícios. (Shirley Emerick, 61/319.6443.) Processo: Resp 101571 (Notícias do STJ, 31/05/2002: Cancelamento de contrato de compra e venda de imóvel não afeta terceiros compradores de boa-fé).
 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso interposto por Donizete Pereira dos Reis contra decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), que afirmou ser a autorização judicial exigida, tanto para bens imóveis como para bens móveis, para a alienação de bens pertencentes à concordatária.

O ministro Castro Filho, relator do processo, deu provimento ao recurso considerando que, por intermédio da ação revocatória, a massa falida pode obter a decretação da ineficácia ou a revogação de alienação de bem, sem autorização judicial, independentemente de alegada boa-fé do terceiro adquirente.

Em 7 de fevereiro de 1997, Donizete Reis adquiriu da empresa Gigo & Cia. Ltda. um caminhão Mercedes Benz, ano 1993. Na tentativa de licenciamento do veículo, ele surpreendeu-se com a restrição judicial contida sobre o caminhão, consistente na "arrecadação do bem à massa falida", constatada dos autos do pedido de falência contra Gigo & Cia. Ltda. "Ele desconhecia, na época da aquisição, obstáculos para a aquisição do veículo, uma vez que inexistia, naquela época, quaisquer ônus ou bloqueios administrativos judiciais sobre o bem", ressaltou a defesa.

Assim, Donizete opôs embargos de terceiro (ação destinada a excluir bens de terceiros que estão sendo, ilegitimamente, objeto de apreensão judicial) sobre a massa falida de Gigo & Cia Ltda. para afastar da arrecadação o veículo adquirido quando a empresa ainda se encontrava sob os benefícios da concordada preventiva; suspendendo a restrição contida na determinação de bloqueio junto ao Detran e ao Comando da Polícia Rodoviária de São Paulo. A 1ª Vara da Comarca de Sumaré julgou improcedente a ação, deferindo, somente, o pedido para que fosse autorizada a efetivação de licenciamento do veículo.

Donizete Reis apelou sob a alegação de cerceamento de defesa, para "substanciar a boa-fé na aquisição do veículo e circunstâncias ocorridas na transação para a solução da lide". A massa falida de Gigo & Cia Ltda. contra-razoou, afirmando que quando o veículo foi alienado pela empresa, ela já se encontrava em concordata e que o caminhão fazia parte de seu ativo imobilizado. "O adquirente do veículo também agiu com culpa, consciente de ter realizado a transação com empresa em regime de concordata, adquirindo bem de valor considerável e parte do ativo imobilizado da mesma", afirmou o advogado da empresa.

A 5ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP negou provimento, confirmando a arrecadação do veículo alienado pela falida enquanto corria a concordata preventiva, sem a devida autorização judicial.

Irresignado, Donizete interpôs recurso no STJ afirmando ser indispensável a propositura da ação revocatória (ação que têm os credores para alcançar a revogação dos atos praticados pelo devedor em fraude de seus direitos) para que a massa falida obtenha declaração de ineficácia da transação, sob pena de enriquecimento ilícito. (Cristine Genú, 61/319-6465.) Processo: RESP 336732 (Notícias do STJ, 29/05/2002: Ação revocatória pode obter a decretação da ineficácia ou revogação de alienação de bem).
 

A Seção, por maioria, entendeu que a escritura de confissão de dívida que ressalva expressamente não se tratar de novação e se reporta a títulos originários que a integram, sem juntá-los ou transcrevê-los na inicial, é título hábil a aparelhar a execução. Pode tal omissão, se for o caso, ser examinada na defesa deduzida via embargos do devedor. Embargos de Divergência no AgRg no Ag 357.375-AL, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgados em 22/5/2002. (Informativo de Jurisprudência do STJ nº 135, 20 a 24/5/ 2002).
 

A ação de anulação de contrato de promessa de compra e venda, ainda que registrado no cartório de imóveis, é de natureza pessoal, logo o seu prazo prescricional é de 20 anos, conforme o art. 177 do CC. Precedentes citados: REsp 37.314-SP, DJ 5/2/1996, e CC 31.209-RJ, DJ 1º/10/2001. REsp 214.667-SP, Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 21/5/2002. (Informativo de Jurisprudência do STJ nº 135, 20 a 24/5/ 2002).
 

Por determinação da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), todas as questões envolvendo as glebas de terras, denominadas Condomínio Del Lago, situadas entre Sobradinho e Paranoá, em Brasília (DF), devem correr na Justiça Federal. Em decisão unânime, a Seção, acompanhando o voto do ministro relator Antônio de Pádua Ribeiro, declarou competente a 2ª Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal para apreciar todas as ações e incumbiu o Tribunal Regional Federal (TRF) da Primeira Região de julgar quaisquer recursos que venham surgir das decisões daquele juízo. O condomínio fica às margens da DF-001 e é ocupado por aproximadamente 32 mil pessoas.

Desde janeiro, estavam suspensos os dois processos sobre a desocupação do condomínio em razão da liminar concedida durante o recesso forense pelo ministro Nilson Naves, então vice-presidente no exercício da Presidência do STJ. Além da suspensão das ações – uma da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) correndo na Justiça comum e outra da União em tramitação na Justiça Federal – , Nilson Naves mandou recolher o mandado de reintegração de posse da área emitido pela Primeira Vara Cível de Sobradinho (DF). No mesmo ato, o ministro designou o juiz da 2ª Vara Federal do DF para responder pelos atos urgentes que envolvessem as glebas em questão e determinou que fossem ouvidas as autoridades envolvidas e concedido vista ao Ministério Público Federal.

Segundo informações do presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ/DF), em abril de 1999 a Terracap impetrou uma ação reivindicatória (meio pelo qual se busca a restituição de alguma coisa contra quem a retém ilegalmente) contra o Condomínio Del Lago e seu representante legal Wagner Pinto da Rocha e outros invasores, afirmando ser legítima proprietária e possuidora dos imóveis nominados lotes 2, 8 e 9 do Centro de Receptação de Rádio, região administrativa V, em Sobradinho. A ação foi distribuída para a 6ª Vara da Fazenda Pública do DF, que deferiu a antecipação de tutela (o cumprimento antecipado da obrigação), determinando a desocupação da área e a remoção das construções, redes de instalação elétrica, cercas e demais objetos que caracterizassem violação a lei.

Houve várias contestações. Uma, de Rubens Salles de Oliveira Neto, teve liminar concedida e depois mantida pela Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do DF. Outra, de Januário Siciliano – que alegou ser legítimo proprietário e possuidor de uma gleba de 14 hectares e exibiu escritura pública de compra e venda –, resultou na suspensão das demolições. Outras pessoas também entraram com petição contrária à antecipação de tutela, e o juiz sustou quaisquer atos demolitórios.

Em julho do ano passado, Januário Siciliano entrou na Primeira Vara Cível de Sobradinho com pedido de reintegração de posse, com liminar contra Deliomar Louzeiro e outros alegando que seu direito de posse vinha sendo respeitado pelo Estado. No entanto, nos três dias anteriores, várias pessoas sob o comando de Deliomar haviam derrubado as cercas delimitadoras da área e passaram a marcar lotes de 240 m2, utilizando-se de lonas e pedaços de papel. Aquele juízo afirmou não ser competente para julgar a questão em vista do interesse da Terracap e o caso foi para a Sexta Vara da Fazenda Pública, que indeferiu a liminar. Januário recorreu da decisão e teve liminar concedida.

Outra ação de reintegração de posse foi ajuizada, dessa vez pelo condomínio e Wagner da Rocha contra Pedro Maravalha e outras pessoas, que invadiram a área. A ação foi para o juiz da Vara Cível do Paranoá, que concedeu liminar, reintegrando-os na área que ocupam. Posteriormente, no entanto, aquele juízo também eximiu-se da competência devido à localização das áreas, e a ação foi distribuída à Primeira Vara Cível de Sobradinho. Houve recurso contra a reintegração, mas foi indeferido.

Em final de outubro daquele ano, o condomínio, diante da última decisão, pediu a extração do mandado de reintegração para que fosse cumprido, bem como o apoio das autoridades competentes para a desocupação. No mês seguinte a Terracap entrou com nova ação, contra todos os outros, afirmando ser a legítima proprietária e pedindo a reintegração ou imissão na posse do imóvel.

No final de novembro, o juiz de Sobradinho também declinou de sua competência e determinou remessa do processo à Sexta Vara da Fazenda Pública do DF. Além disso, o Distrito Federal entrou com um mandado de segurança contra determinação da juíza da Primeira Vara Cível de Sobradinho que determinou à SIV – Solo a retirada dos invasores, sob pena de responsabilidade civil, administrativa e penal. A liminar foi concedida para suspender o cumprimento. Novo pedido do Condomínio Del Lago para o desentranhamento e o cumprimento da reintegração dessa vez foi deferido.

De outro lado, a Justiça Federal, por intermédio do Juízo da Segunda Vara e do TRF (1ª região), informou que a ação possessória movida pela Terracap contra Osvaldo Miranda e outros objetivando a referida gleba de terra foi distribuída àquele juízo, junto com o pedido de reintegração de posse proposto por Siciliano contra Deliomar e outros. Em setembro foi concedida liminar, mas foi deferido pedido de suspensão até que fosse aprovado um plano de execução. O plano foi traçado e nova decisão foi proferida, mas adveio novo pedido de suspensão, deferido pelo juiz Fagundes de Deus e mantida pelo presidente do TRF.

Segundo perícia realizada pelo juízo da Terceira Vara de Fazenda do DF, as terras estão contidas na Fazenda Paraná e a documentação apresentada por Wagner Rocha está em conflito com a adquirida pelo perito, pois os herdeiros da primeira proprietária, Anna de Souza e Silva, venderam o que a mãe já havia vendido. Ainda conforme a perícia, as terras do condomínio se sobrepõem às terras ocupadas pela União, porém com registro de terras da Fazenda Sobradinho. A conclusão da perícia foi a seguinte: "Como se vê do presente histórico, o tumultuado de títulos e documentos apresentados pelo promovente do loteamento irregular denominado Condomínio Del Lago traz apenas o objetivo de confundir, visto que nenhum dos outorgantes ou cedentes de direitos hereditários para Wagner Pinto da Rocha são possuidores de quaisquer direitos que transferiram, conforme a série de documentos anexados".

A União entrou na Terceira Vara Federal da Seção Judiciária da capital com uma ação de reintegração de posse contra Rubens Salles Filho, Osvaldo Rodrigues Miranda e outros. Essa ação foi em grau de recurso para o TRF. A questão chegou ao STJ, provocada por Osvaldo Miranda, Pedro César Maravalha, Ismael Fernandes e Deliomar Louseiro, para que fosse definido um único juízo para decidir todas as ações, uma vez que todos os processos cuidam da mesma área, com o mesmo objeto e partes.

Em informações ao STJ, a advogada do Condomínio Del Lago aponta como indiscutível a má-fé dos suscitaram o conflito de competência, visto que têm pleno conhecimento de que a área desse condomínio não é a mesma de propriedade da União e que foi invadida. Essa outra área trata-se do Condomínio Itapuã , ocupado há mais de seis meses antes da invasão do Del Lago, segundo transcrição que apresentou do depoimento de Pedro Maravalha, ex-assessor do deputado distrital José Edmar, ao juiz da 12ª Vara Federal de Brasília.

O relator, ministro Antônio de Pádua Ribeiro, reconheceu que o interesse na área já havia sido manifestado tanto pela União como pela Terracap, em ações diferentes, o que caracteriza o conflito de competência. No seu entender, se não for reconhecida a sua existência, estar-se-ia possibilitando que juízes diferentes proferissem sentenças conflitantes. Para ele, a afirmação da União de que o terreno em disputa, ou parte dele, é de sua propriedade implica que a ação correrá na Justiça Federal, assim como qualquer outra ação que tenha por objeto a mesma área. Regina Célia Amaral (61) 3196483 (Notícias do STJ, 28/05/2002: STJ define quem decidirá desocupação de condomínio).
 

O novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10/01/2002, DJU de 11/01/2002, p. 1), que entrará em vigor no dia 11 de janeiro de 2003 traz substanciais alterações em certos institutos com reflexos na vida das pessoas. Uma delas refere-se aos prazos para a aquisição tanto do usucapião extraordinário como do ordinário, que foram reduzidos.

No Código atual (Lei nº 3.071, de 01/01/1916), a questão dos prazos para aquisição do domínio imóvel por usucapião extraordinário e ordinário está normada nos artigos 550 e 551. Quanto ao usucapião extraordinário, o prazo que inicialmente era de 30 (trinta) anos de 1916 a 1955, passou para 20 (vinte) anos de 1955 a 2002 e a partir de 2003 passará a ser de 15 (quinze) anos.

Para se obter o domínio do imóvel pelo usucapião extraordinário exige-se hoje (CC 550) o prazo de 20 (vinte) anos de posse, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé para aquele que possuir como seu um imóvel e pretender ver declarado por sentença o reconhecimento de seu domínio.

Pelo artigo1.238 do novo Código Civil (2002), o prazo do usucapião extraordinário, que hoje é de 20 (vinte) anos será reduzido para 15 (quinze) anos. Foi introduzido neste artigo o parágrafo único, segundo o qual, "o prazo estabelecido no artigo será reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo".

Isto quer dizer que o prazo do usucapião extraordinário vai ser reduzido a partir de janeiro/2003, conforme a situação, podendo ser de 15 (quinze) ou 10 (dez) anos.

A inovação trazida pelo parágrafo único do art. 1.238 do novo Código Civil diz respeito a um plus exigido para que o prazo para usucapir o imóvel extraordinariamente seja reduzido ainda mais, de 15 (quinze) para 10 (dez) anos, desde que o interessado prove que se estabeleceu no imóvel onde passou a ter sua moradia habitual, ou tenha nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

São duas situações distintas que permitirão o possuidor ter o prazo de usucapião extraordinário reduzido para dez anos: a) ter moradia habitual no imóvel; b) realizar nele obras ou serviços de caráter produtivo. É curial que tais requisitos, como dissemos acima, devem ser adicionados aos gerais do caput do art. 1.238 (CC 2002).

Quanto ao usucapião ordinário, o CC 1916, originariamente previa os prazos de 20 anos entre ausentes e 10 entre presentes, situação que vigorou entre 1916 a 1955. Pela Lei nº 2.437 de 7/3/55 tais prazos foram alterados e atualmente para adquirir o domínio do imóvel ordinariamente o prazo é de "10 (dez) anos entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes", desde que o possuidor tenha o imóvel como seu, "contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé".

Pelo novo Código Civil, que entrará em vigor em janeiro de 2003, os prazos do usucapião ordinário serão reduzidos, respectivamente para 10 (dez) e 5 (cinco) anos. Vejamos o que diz o art. 1.242 e seu parágrafo único do CC 2002:

"Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base em registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico".

Não pretendemos neste trabalho analisar os pressupostos para a aquisição do domínio do imóvel e nem eventuais alterações introduzidas pelo novo Código Civil. Nosso propósito é simplesmente alertar para a redução dos prazos, que foi considerável e poderá pegar muitos proprietários de surpresa.

Como forma originária de aquisição do domínio (CC 1916, 530, III) no sistema atual, temos o usucapião extraordinário (CC 550), o ordinário (CC 551) mais as modalidades de usucapião constitucional urbano (CF/88 183) e rural (CF/88 191). A partir de janeiro de 2003, a aquisição da Propriedade Imóvel por usucapião será toda ela normada nos artigos 1.238 a 1.244, incluindo as modalidades hoje previstas na Constituição (CF/88, 183 e 191).

Assim os prazos para usucapir imóvel de uma maneira geral irão variar de 5 (cinco) a 15 (quinze) anos, não tendo havido alteração alguma nos prazos relacionados às atuais modalidades de aquisição por usucapião constitucional, quer urbano (CF/88 183) ou rural (CF/88 191), que continuarão a ser de 5 (cinco) anos e estarão normados no Capítulo II, do Título III, do Livro III, do CC 2002, que trata "Da Aquisição da Propriedade Imóvel".

En passant consignamos que o CC 1916 usa a expressão usucapião no masculino e o CC 2002 passou a usá-la no feminino; no nosso livro "Procedimentos em Defesa da Posse e da Propriedade" a ser lançado brevemente, dedicamos um capítulo exclusivo sobre o título "Gênero: o usucapião ou a usucapião", onde concluímos:

"Ainda que por suas origens possa ser até mesmo do gênero feminino, pelos usos e costumes, a tradição já consagrou o termo usucapião no gênero masculino, razão pela qual não vemos porque mudar a variante morfológica ou mesmo etimológica da palavra, quando a língua portuguesa usada no Brasil, tem centenas de palavras com incerteza de forma, tais como: "ouço e oiço", "ouro e oiro", "taberna e taverna", "apostila, apostilha ou postilha" e inúmeras outras expressões."

Fica aí registrada mais uma das inúmeras críticas que o novo Código Civil já vem recebendo. Mas, nosso propósito é apenas e tão somente alertar sobre a redução dos prazos para aquisição do domínio imóvel por usucapião.

Para tanto reiteramos que inicialmente quando entrou em vigor o Código Civil de 1916, o art. 550 fixava em 30 (trinta) anos o prazo para a aquisição do domínio pelo usucapião extraordinário e o art. 551 fixava em 20 (vinte) anos o prazo para o possuidor com justo título e boa-fé adquirir o domínio do imóvel entre ausentes.

A Lei nº 2.437, de 7-3-1955 reduziu o prazo do art. 550, de 30 (trinta) para 20 (vinte) anos para o usucapião extraordinário, assim como de 20 (vinte) para 15 (quinze) anos o prazo para usucapião ordinário entre ausentes, prazos estes que o novo Código Civil voltou a reduzir ainda mais.

Na época da Lei 2.437 (após a 1955) surgiram inúmeras discussões se a lei nova atingia os prazos então em curso ou não. É evidente que muitos juristas entendiam que o prazo reduzido só começaria a contar após a entrada em vigor da Lei 2.437/55, mas outros defendiam que a redução do prazo deveria ser aplicada às prescrições já iniciadas anteriormente à lei nova.

A discussão foi solucionada pelo STF em inúmeros Recursos Extraordinários entre 1960 a 1964 até ser editada a Súmula nº 445, com a seguinte redação: "A Lei nº 2.437, de 07.03.55, que reduz prazo prescricional, é aplicável às prescrições em curso na data de sua vigência (01.01.56), salvo quanto aos processos então pendentes"

Com tal pronunciamento o STF firmou o entendimento segundo o qual, ao entrar em vigor a Lei 2.437/55 que reduziu o prazo do usucapião extraordinário de 30 (trinta) para 20 (vinte) anos e o prazo do usucapião ordinário entre ausentes de 20 (vinte) para 15 (quinze), a lei nova deve ser aplicada aos prazos em cursos, ressalvando-se tão somente as hipóteses de processos pendentes.

Quando a lei ordinária entra em vigor alterando prazo prescricional atinge e beneficia os possuidores, aqueles que estiverem na posse usucapienda, salvo se já houver processo pendente.

Diversamente, os prazos para aquisição do usucapião constitucional (rural e urbano) introduzidos pela CF/88 (191 e 183) só começaram a fluir a partir da entrada em vigor na CF/88, pois foram modalidades de aquisição do domínio que não constavam no ordenamento ordinário.

(Usucapião especial urbano - Artigo 183 da Constituição Federal - Prazo - Termo a quo. O termo inicial da contagem do qüinqüênio para saber-se configurado, ou não, o usucapião previsto no artigo 183 da Constituição Federal coincide com a entrada em vigor desta última - Precedente: Recurso Extraordinário n.º 145.004, Primeira Turma, Rel. Min. Octavio Gallotti, Diário da Justiça de 13-12-96, p. 50.180).

Hoje, no que se refere à redução de prazo para modalidade de usucapião já existente no ordenamento jurídico a situação é análoga. Uma lei ordinária reduziu o prazo outrora fixado por outra lei ordinária, o que vale dizer que com o precedente sumulado pelo STF (445), os prazos reduzidos pelo novo Código Civil, a partir de 11-01-2003 serão aplicados às prescrições em curso, com exceção dos processos que estiverem pendentes de julgamento.

Para prevenir discussões e ressalvar direitos, é aconselhável que os interessados que se sentirem ameaçados com a nova lei ordinária civil, já comecem a tomar providências acauteladoras para defesa de seus interesses.

O art. 553 do atual Código Civil, embora com pequena mudança de redação foi reproduzido no art. 1.244 do CC 2002 e estabelece que "as causas que obstam, suspendem, ou interrompem a prescrição, também se aplicam ao usucapião (art. 619, parágrafo único), assim como ao possuidor se estende o disposto quanto ao devedor".

As causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição estão normadas nos artigos 168 a 176 do atual Código Civil (1916) e no CC 2002 estarão nos artigos 197 a 204 e, de uma maneira geral, são as mesmas. Assim, será possível interromper qualquer prazo prescricional interpondo protestos interruptivos de prescrição, notificações, interpelações, vistorias, ou outras quaisquer medidas processuais pertinentes para romper o liame da prescrição aquisitiva do possuidor, demonstrando oposição a ele, bem como protegendo o direito à propriedade que não será afetada por eventual alegação de prescrição extintiva.

Nunca é demais lembrar que o usucapião é a conjugação de duas prescrições simultâneas: uma extintiva contra o proprietário e outra aquisitiva em favor do possuidor; a interrupção de uma, descaracteriza o direito à aquisição do domínio e propriedade imóvel em favor de eventual possuidor (artigo publicado na revista Consultor Jurídico, 7/5/2002).

* J. A. Almeida Paiva é advogado em São Paulo e professor de Processo Civil.
 

O Novo Código Civil Brasileiro, que entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2003, implementou significativas alterações no que refere às sociedades por quotas de responsabilidade limitada. Essa nova legislação terá importante repercussão nos direitos dos sócios e também de terceiros. Entre tais modificações, as mais importantes são as seguintes:

O artigo 1.053 dispõe que serão aplicadas as normas da sociedade simples, nos casos de omissão do Capitulo IV do Título I, do Livro II do Novo CC. Desta forma, caso seja interesse das partes, o contrato social poderá dispor a regência supletiva da sociedade limitada pelas normas da sociedade anônima.

Ao final de cada exercício social, proceder-se-á a elaboração do inventário, do balanço patrimonial, e o balanço de resultado econômico (art. 1.065).

Caso a sociedade opte pela constituição do Conselho Fiscal, temos no art. 1.066 e seguintes as disposições sobre sua criação e atribuições legais. Importante observar que aos sócios minoritários, que representem pelo menos 1/5 (um quinto) do capital social, é assegurado o direito de eleger, separadamente, um dos membros do conselho fiscal e o respectivo suplente.

Torna-se obrigatória a realização anual de assembléia geral dos sócios, com o intuito de votar as contas dos administradores, deliberar sobre o balanço patrimonial e designar os administ