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Penhora. Bem de família. Residência de viúva. Impenhorabilidade.

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Penhora. Bens indisponíveis.

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Aldeamento indígena – inexistência. Memorial descritivo – registro inválido.

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Desapropriação para fins de reforma agrária. Vistoria. Notificação.

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Usucapião. Interesse da União. Competência da Justiça Federal.

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Certidões de feitos ajuizados e o Registro de Imóveis - Marcelo da Costa Alvarenga*

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Condomínio de lotes: uma perspectiva ajustada às necessidades contemporâneas - Julio Cesar Weschenfelder*

Introdução

No Brasil, o direito de propriedade, que a todos assegura o direito de usar, gozar, dispor de seus bens e de reavê-los do poder de quem injustamente os possua, remonta aos tempos do descobrimento. Naquele tempo, não havia um direito de propriedade formal instituído, sendo a terra tomada pela posse dos indivíduos, período em que se iniciava o fracionamento do solo, preponderando a instabilidade nas relações jurídicas.

A partir do fracionamento do solo, foram criadas novas porções certas e determinadas, independentes entre si, sendo de se relacionar, dentre as formas mais comuns: a alienação, a partilha causa mortis, o condomínio pro diviso, a divisão geodésica, o loteamento, o loteamento fechado, o desmembramento, o desdobro, o condomínio especial, o condomínio fechado e, mais contemporaneamente, o condomínio de lotes.

Destaca-se que inúmeras formas de fracionamento geram repercussão mais imediata no âmbito dos direitos possessórios, eis que juridicamente a indivisibilidade da propriedade resulta de convenção entre as partes ou da lei, sendo inequívoco o fracionamento de fato gerado.

Com o aumento da criminalidade e o desejo de segurança da população, a criação de habitações mais seguras fez nascer a necessidade de uma forma alternativa de empreendimento, culminando com a instituição dos "condomínios de lotes", modalidade reclamada pela sociedade, visando atender ao anseio de segurança, paz e tranqüilidade. Prepondera também a desvinculação com a padronagem existente nos condomínios de casas térreas ou assobradadas, onde as edificações são previamente projetadas, inviabilizando ao futuro adquirente a adequação desta às necessidades pessoais.

Esta forma de aproveitamento condominial do solo, em que pese não se tratar de nenhuma das formas de parcelamento do solo previstas na Lei n° 6.766/79, traduz-se em verdadeiro fracionamento de fato do solo, na medida em que, num empreendimento como esse, poderemos ter mais unidades condominiais do que num loteamento convencional, sendo evidente o impacto ambiental que causará, resultando necessário o licenciamento ambiental previsto na Resolução Conama nº 237/97.

Dada a repercussão social desta modalidade de fracionamento do solo, denominada "condomínio de lotes", e por força do princípio da concentração, ela deverá adentrar no Registro Imobiliário para a necessária publicidade, pois nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à inscrição na matrícula.

Finalmente, qual será o regramento que regerá esta modalidade de empreendimento? Tentaremos demonstrar que, para o assentamento no Álbum Fundiário, este empreendimento seguirá os ditames estabelecidos na Lei 4.591/64, sendo por esta lei regido seu registro, descabendo ao registrador qualquer questionamento relativo às edificações (DL n° 271/67).


1. O direito de propriedade e o fracionamento do solo no Brasil  

O direito de propriedade, na dicção do léxico, "é o direito a todos assegurado de usar, gozar e dispor de seus bens, e reavê-los do poder de quem injustamente os possua, salvo as limitações impostas por lei"^[i]1.

Washington de Barros Monteiro conceitua direito de propriedade como sendo "o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, o direito real por excelência, é o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas"^[ii]2.

Entre os elementos constitutivos do direito de propriedade destacamos o direito de usar, de gozar e dispor dos bens, correspondendo aos mesmos atributos da propriedade romana denominados jus utendi, fruendi et abutendi, cujo conjunto constituía àquele tempo a propriedade perfeita, plena in re potestas.

Dos elementos citados, usar compreende o direito de exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar, sem alteração da sua substância; gozar, o de fazer frutificar a coisa e auferir-lhe os produtos; e, dispor, o mais importante, o de consumir a coisa, aliená-la, gravá-la de ônus ou de submetê-la ao serviço de outrem.

Não podemos deixar de citar também outro atributo de importância fundamental, aquele que permite reaver o bem de quem injustamente o possua, é a conhecida rei vindicatio dos romanos.

Tais atributos do direito de propriedade têm assento na disposição inserta no art. 524 do Código Civil Brasileiro, litteris:

“Art. 524. A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua.”^[iii]3

O direito de propriedade, noutra concepção, é absoluto, exclusivo e perpétuo ou irrevogável. Absoluto, por permitir ao proprietário dispor da coisa como bem entender, sujeito apenas a determinadas limitações impostas pelo Poder Público ou pela propriedade dos demais indivíduos; exclusivo, conforme regra contida no art. 527 do Código Civil Brasileiro, por não poder a mesma coisa pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas; e, perpétuo ou irrevogável, por subsistir independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva.

Seu fundamento jurídico é encontrado na Carta de 1988, que enquadrou esse direito entre os direitos e garantias fundamentais, preconizando:

“Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade; (...)” ^[iv]4

Condiciona a Carta, contudo, ao exercício de sua função social (art. 5º, XIII), o que denota que a propriedade não pode mais ser considerada como um direito puramente individual, mas deverá atender à consecução daquele princípio.

José Afonso da Silva complementa o raciocínio citado, informando:

“Nessa conformidade é que se pode falar em direito subjetivo privado (ou civil) do proprietário particular, como pólo ativo de uma relação jurídica abstrata, em cujo pólo passivo se acham todas as demais pessoas, a que corre o dever de respeitar o exercício das três faculdades básicas: uso, gozo e disposição (CC, art. 524).

Vale dizer, enfim, que as normas de Direito Privado sobre a propriedade hão que ser compreendidas de conformidade com a disciplina que a Constituição lhes impõe.” ^[v]5(o grifo é nosso)

Assim, na nova ordem constitucional, em que pese o direito de propriedade estar inserido no âmbito do direito privado, este assumiu feição social, não sendo mais possível entendê-lo exclusivamente sob a ótica do direito individual. A propriedade deverá atender aos fins sociais e à sua adequada utilização.

Devemos referir, ainda, que no Brasil a aquisição da propriedade imóvel ocorre na forma prevista no art. 530:

“Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - pela transcrição do titulo de transferência no Registro do Imóvel;

II - pela acessão;

III - pelo usucapião;

IV - pelo direito hereditário.” ^[vi]6

Contudo, relativamente aos atos sujeitos à transcrição (CC, arts. 531 e 532, II e III), não há transferência do domínio, senão após a data em que se transcreverem, presumindo-se pertencer o direito real àquele em cujo nome se transcreveu (CC, arts. 533, 859 e 860, parágrafo único).

Destarte, a transcrição, hoje denominada registro^[vii]7, é a forma ordinária de se operar a transmissão do direito de propriedade dos imóveis, alcançando efeitos erga omnes, sendo certo que o contrato, antes de seu registro, gera apenas efeitos obrigacionais entre os contratantes, não obrigando os terceiros que não tiveram acesso à publicidade decorrente do registro não realizado.

No Brasil, à semelhança do que ocorreu com o direito de propriedade, o fracionamento do solo iniciou-se ao tempo do Império. Nesse período, a instabilidade nas relações jurídicas preponderava. Não havia um direito de propriedade instituído e a terra era fracionada pela tomada de posse dos indivíduos.

Com o passar do tempo, o direito de propriedade e o fracionamento do solo foram sendo institucionalizados pelos inúmeros preceitos legislativos que sucederam a era da incerteza.

Mas o que será fracionamento ou parcelamento do solo?

Para Nicolau Balbino Filho, "parcelar é dividir em parcelas, vale dizer, fragmentar, fracionar, partir. Parcelar o solo é proporcionar a divisão da terra em unidades juridicamente independentes (...)"^[viii]8.

Assim, fracionar ou parcelar o solo é o ato de criar, a partir de uma área certa e determinada, novas porções certas e determinadas, independentes entre si.

Este conceito, entretanto, não é estanque, eis que no condomínio ordinário, aquele do Código Civil, e no condomínio de casas térreas ou assobradadas ou conjunto de edifícios, o parcelamento não gera a individualização jurídica do solo, mas de fato proporciona ao proprietário a utilização de um uma porção bem definida da propriedade.

Podemos citar entre as formas mais comuns a alienação – sob todas as formas contratuais possíveis, inclusive a forçada, instrumentalizada pela arrematação, a adjudicação ou a remição –, a partilha causa mortis, a divisão geodésica, o loteamento, o loteamento fechado, o desmembramento, o desdobro, o condomínio especial, o condomínio fechado e, mais contemporaneamente, o condomínio de lotes.

Além das formas citadas, o pseudofracionamento gerado pelo condomínio pro diviso, possibilita a coexistência da compropriedade (estado jurídico), mas com a evidente localização das porções ideais (estado de fato), gerando o fracionamento de fato, com aprovação tácita e recíproca dos condôminos.

Este é o magistério de Silvio Rodrigues, que nos afirma:

“No pro diviso, a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Logo, por outras palavras, esse condomínio pro diviso ocorre quando os consortes, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em parte da área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com exclusão de seus condôminos como se a gleba já tivesse sido partilhada.”^[ix]9 (o grifo é nosso)

Importante frisar, ainda, que o fracionamento gerador da individuação da propriedade sofre limitações impostas pela legislação quanto à dimensão dos imóveis resultantes.

No que diz respeito à propriedade urbana, as áreas são previstas na Lei nº 6.766/79, que em seu art. 4º, inc. I, informa que o lote terá área mínima de 125,00 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e testada não inferior a 5,00 m (cinco metros), ressalvadas maiores exigências contidas em lei estadual ou municipal.

Relativamente à propriedade rural, estabelece o Estatuto da Terra – Lei nº 4.504/64, art. 65 – que o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensões inferiores à constitutiva do módulo de propriedade rural. Através da Lei nº 5.868/72, em seu art. 8º, admitiu-se o cotejamento do módulo rural e a fração mínima de parcelamento do imóvel, admitindo, para fins de quantificação das porções resultantes, a prevalência da menor área, ou seja, aquela relativa à chamada fmp (fração mínima de parcelamento).

Esta fração mínima é diferenciada conforme cada região e é fixada em ato do Incra. Em grande parte do Rio Grande do Sul, esta fração é de 20.000,00 m2 (vinte mil metros quadrados).

Não é possível que quaisquer dos imóveis resultantes contenha área inferior, salvo se destinado a anexação a outro imóvel contíguo do mesmo proprietário. Além disso, por força do disposto no art. 2º do Decreto nº 62.504/68, que regulamenta o art. 65 do Estatuto da Terra, serão admitidos desmembramentos de áreas inferiores à mínima legal, desde que:

a) decorrentes de desapropriação, caso em que será desnecessária prévia autorização do Incra; ou,

b) destinados a atender interesse de ordem pública na zona rural, muito embora a iniciativa possa ser particular, tais como os destinados a estabelecimentos comerciais, fins industriais ou serviços comunitários, cujo rol encontra-se no inc. II do art. 2º do Decreto nº 62.504/68, desmembramento este que deverá contar com prévia autorização do Incra.

Assim, quaisquer fracionamentos submetem-se aos limites mínimos expostos.


2. As diversas formas de fracionamento do solo  

As formas mais comuns de fracionamento são a alienação, a partilha causa mortis, o condomínio pro diviso, a divisão geodésica, o loteamento, o loteamento fechado, o desmembramento, o desdobro, o condomínio especial, o condomínio fechado e, mais contemporaneamente, o condomínio de lotes.

Alienação, o mesmo que alheação, é o ato de transferência para outrem de direito próprio, sendo o alienante aquele que vende ou transmite os direitos de propriedade.^[x]10

Dentre as formas mais usuais de alienação podemos relacionar a compra e venda, a doação, a permuta, a dação em pagamento, a adjudicação, a arrematação, a remição, a transferência de imóvel à sociedade em subscrição de capital, a cisão, a fusão e a incorporação.

Através do ato de alienação, determinado imóvel é inserido no contexto dos imóveis condominiais, sendo certo que nestes imóveis, como é sabido, a divisão de fato, no mais das vezes, é preponderante estando o imóvel de fato fracionado. Poderá, também, através da alienação, ser fracionado gerando porções individualmente consideradas, observadas as limitações previstas em lei, pertinentes à dimensão mínima dos imóveis resultantes.

A partilha causa mortis é também uma das formas que freqüentemente gera o fracionamento do solo.

Conforme estabelece o art. 1.801 do Código Civil Brasileiro, "julgada a partilha, fica o direito de cada um dos herdeiros circunscrito aos bens do seu quinhão".

Assim, no ensinamento de J. M. Carvalho Santos, proferida a sentença de partilha:

“(...) cessa o estado de comunhão transitória, ficando cada herdeiro investido no seu quinhão, considerando-se como tendo sido proprietário exclusivo da porção a ele atribuída desde a abertura da sucessão.” ^[xi]11

A comunhão transitória referida por Carvalho Santos incidia sobre a universalidade do patrimônio do de cujus, cuja transmissão aos herdeiros, nos termos do art. 1.572 do Código Civil Brasileiro, deu-se por ocasião da abertura da sucessão, por força do chamado princípio da saisine.

A divisão geodésica, a seu turno, tem por finalidade precípua dar fim ao estado condominial existente sobre o imóvel, singularmente considerado. O pressuposto básico é a existência de vários condôminos, ao menos dois, titulares do domínio de um único imóvel, simultânea e concorrentemente.

Segundo Lysippo Garcia, "o condomínio pode resultar da convenção, da herança, que é a sua origem mais freqüente, ou de um fato independente da vontade".^[xii]12

E segue o autor referindo que a divisão é "o ato jurídico que faz cessar o condomínio, fixando o direito exclusivo de cada co-proprietário sobre quinhões determinados"^[xiii]13.

A divisão, a teor do art. 631 do Código Civil, tem caráter declaratório e não atributivo de propriedade e resulta no seccionamento da propriedade em porções distintas, autonomamente consideradas.

Loteamento, outra das formas de fracionamento do solo, é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Esta definição vem inserta na Lei nº 6.766, de 19/12/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, conforme preceituado no § 1º do art. 2º.

Conforme lição de Eurico de Andrade Azevedo:

“O parcelamento do solo é a divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterização originária, dando nascimento a várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de ‘lotes’. Daí a denominação de ‘loteamento’.”^[xiv]14

Para Hely Lopes Meirelles "é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis (lotes), com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente".^[xv]15

Seus elementos caracterizadores são:

a) subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação; b) abertura de novas vias de circulação ou de logradouros públicos dentro da gleba; e, c) a modificação, ampliação ou prolongamento do sistema viário existente na gleba.

É caracterizado como urbano o loteamento, mesmo que a gleba esteja localizada em zona rural, quando a subdivisão desta se efetuar para a formação de lotes destinados a edificação, ou, em última instância, destinados a fins urbanos.

Já o loteamento rural não é aquele cujo imóvel situa-se tão somente em zona rural, fora do perímetro urbano ou zona de expansão urbana. Em verdade é aquele que se destina a fins agrícolas, independentemente de sua localização.

Aliás, conforme dispõe o art. 4º, I, da Lei nº 4.504, de 30/11/64, a definição de imóvel rural leva em conta a sua destinação à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, não sua localização.

Desmembramento, por sua vez, é a subdivisão de área urbana em lotes para edificação, mediante o aproveitamento do sistema viário existente, sem que se abram novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes.

A definição tem assento no § 2º do art. 2º da Lei nº 6.766, de 19/12/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Trata-se, pois, de processo sem ato de urbanização e sem qualquer transferência de área ao domínio público, com aproveitamento do sistema viário local e existência de todo o equipamento urbano, tais como rede de água, luz, esgoto, guias e sarjetas.^[xvi]16

Dentre seus elementos caracterizadores podemos citar: a) subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação; b) utilização do sistema viário existente; e, c) presença dos equipamentos comunitários básicos, tal como consta no § 5º do citado art. 2º.

A Lei nº 6.766/79 cuidou especificamente do parcelamento do solo através de desmembramento ou loteamento, tratando do desmembramento de lotes, ou desdobro, apenas de passagem, no parágrafo único do art. 11, delegando a competência ao Município ou ao Distrito Federal para a fixação dos requisitos exigíveis para aprovação do desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação de área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º da Lei.

O desmembramento de lote nada mais é do que o desmembramento de área, conforme definição do art. 2º, § 2º, da mesma Lei. Contudo, dada sua menor amplitude, ficou fora da previsão legal e, por conseguinte, não se submete aos rigores do processo de registro previsto no art. 18, gerando apenas ato de averbação.

O procedimento encontra amparo no art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/73, verbis:

“Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

(...)

II – a averbação:

(...)

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis.”^[xvii]17 (o grifo é nosso)

A Egrégia Corregedoria-Geral de Justiça no Estado do Rio Grande do Sul, a fim de evitar que através do desdobro se realizassem verdadeiros desmembramentos, que deveriam submeter-se ao rito do art. 18 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, definiu a hipótese em que se aplica o simples desdobro:

“Art. 529.

(...)

§ 2º. Independerá do Registro Imobiliário previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79, o fracionamento de terreno, segundo dimensões fixadas na legislação municipal.

§ 3º. Inexistindo norma municipal disciplinando a matéria, o fracionamento não abrangerá área superior a 01 (uma) quadra urbana, observada, sempre, a prévia aquiescência do Município.”^[xviii]18

Destarte, neste Estado, ausente norma municipal disciplinadora, o desdobro não poderá abranger área maior que uma quadra urbana, sendo, para os demais casos, aplicável a norma genérica dos desmembramentos prevista nos arts. 2º, § 2º c/c 18 da Lei nº 6.766/79.

O condomínio ordinário, tem sua maior fonte na partilha, quando, em pagamento da herança, atribui aos herdeiros partes de imóvel, definindo que seus quinhões recairão conjuntamente sobre um determinado imóvel, gerando a co-propriedade^[xix]19. Outras formas contratuais também têm servido para a proliferação dos condomínios, em especial a doação, onde certo patrimônio imobiliário é transmitido conjuntamente a diversos titulares.

O estado condominial não impede que recaiam sobre o imóvel sucessivos negócios jurídicos dos herdeiros, que freqüentemente efetuam a venda ou a oneração de suas partes indivisas, como, aliás, é facultado pelo art. 623, inc. III, do Código Civil, ou, menos freqüentemente, lançam à venda partes divisas, caso em que a vênia dos demais consortes é fundamental para a validade da transação, de acordo com o contido no art. 628^[xx]20 do me