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BE589

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Notário, leia com muita atenção: "Grande parte das transações imobiliárias que são realizadas diuturnamente trazem, às ocultas, irregularidades que somente um profissional habilitado e conhecedor das leis poderia identificar.

Ora são vendidos terrenos que se situam em áreas proibidas para residências, como as apas - áreas de proteção ambiental; ora é vendido o mesmo imóvel a mais de uma pessoa, que, de boa-fé, são ludibriadas [sic] por verdadeiros criminosos; ora são loteados terrenos de propriedade do Poder Público (como inúmeros existem no Distrito Federal), numa verdadeira 'grilagem' de terras públicas; ora existem vícios intrínsecos nos contratos de transações imobiliários [sic] (...).

Tais e tantas outras irregularidades que ainda poderiam ser colacionadas fazem-nos sentir a necessidade de assistência de um... advogado!".

Parece incrível, mas esta é a justificativa apresentada pelo advogado José Roberto Batochio para sanar as "irregularidades do comércio imobiliário", como qualifica. Confira a íntegra do projeto e sua justificação aqui.

Não faz muito tempo, o Dep. José Roberto Batochio esteve na sede da AnoregSP para solicitar apoio à sua candidatura. Candidamente defendeu os notários.

Aprovada pela CCJ presença de advogado em contratos imobiliários - Notários perderão atribuições se projeto for votado - Sérgio Jacomino

A manchete foi estampada no jornal da Câmara Federal, na edição de 12/12 passado. A Comissão de Constituição e Justiça e Redação aprovou o projeto do Dep. Batochio que deve proximamente ir a plenário.

Os advogados atuam no interesse das partes. São, em sentido próprio, parciais. Numa relação contratual, atuam para proteger e beneficiar, nos estritos limites da Lei, aqueles que os contratam. Esse perfil institucional distingue os advogados, com nitidez, de outros profissionais que atuam para aconselhamento das partes no tocante à negociação imobiliária. Especificamente para esses casos, o sistema jurídico ao qual se filia a tradição do Direito brasileiro, prevê a atuação de notários.

Inacreditavelmente, furtaram o discurso dos notários brasileiros, que ressoa na boca corporativa de outro estamento profissional.

Desde os tempos da proposta de Ted Barassi, sobre os cybernotaries nos EEUU, o tema da distinção entre as atividades de cada um desses profissionais - advogados e notários - vem sendo debatido e as conclusões parecem confirmar a singularidade das atividades.

Veja-se a tabela comparativa abaixo, elaborada pela União Internacional do Notariado Latino, pela Comissão de Cooperação Notarial Internacional (C.C.N.I.):

	NOTÁRIO	ADVOGADO
Estatuto	Profissão liberal habilitado para dar fé pública	Profissão comercial
Papel no contrato	Busca do equilíbrio	Defesa de seu cliente
Natureza das atas que redige	Escrituras públicas	Escrituras privadas
Remuneração	Tarifa obrigatória	Honorários livres
Obrigação de atestar a ata	Sim	Não
Controle do Estado	Sim	Não
Liberdade de instalação	Não	Sim
Condição para instalação	Nomeado pelo Estado	Livre
Numerus clausus	Sim	Não
Monopólio de atividade	Sim	Sim
Campo do monopólio	Certos contratos	Certos processos
Neutralidade na redação do contrato	Sim	Não
Organização da profissão	Estruturas piramidais	Estruturas horizontais
Competência territorial	Sim	Sim
Sociedades profissionais	Sim	Sim
Sociedades interprofissionais	Não (salvo exceção)	Sim
Condição de acesso à profissão	Título profissional e/ou universitário	Título profissional e/ou universitário
Publicidade pessoal	Não	Sim

Nos EEUU, referência e pauta obrigatória para as reformas mal-inspiradas como a do Dep. José Roberto Batochio, há um mercado livre para a atuação dos advogados no aconselhamento das partes nos negócios imobiliários. Vê-se que de 1984 a 1989 houve um incremento de 26,7% nos procedimentos contenciosos por disposições contratuais e de 44,2% na estrutura de contratos imobiliários. O número de processos civis triplica a cada ano (1 processo para cada 10 adultos em 1989), de tal forma que o custo da justiça civil está estimado em 300 bilhões de dólares anuais.

O fenômeno conhecido como Legal Industry, (total dos gastos que os particulares, empresas e poderes públicos desembolsam a cada ano para o sistema judicial) obteve um incremento de 382% em 12 anos (durante o mesmo período, o volume de negócios da indústria automobilística aumentou somente 40%). A fonte é Agenda for Civil Justice Reform in América – August 1991 – Vice- President of the United States - para os que tiverem interesse, posso disponibilizar).

Confira a notícia abaixo, publicada no site da Câmara Federal.

"A assistência de advogado em transações imobiliárias poderá tornar-se obrigatória. A Comissão de Constituição e Justiça e de Redação aprovou no dia 12/12 projeto neste sentido (PL 1913/99), de autoria do deputado José Roberto Batochio (PDT-SP).

A matéria recebeu parecer favorável do relator, deputado José Antonio Almeida (PSB-MA). Segundo ele, a medida vai resguardar as transações imobiliárias de eventuais irregularidades, pois "somente um advogado pode identificar e sanar vícios que possam macular a regular celebração dos contratos e a realização dos respectivos registros imobiliários".

Embora tramite em caráter conclusivo, o PL será apreciado em Plenário por ter sido rejeitado em outra comissão, a de Defesa do Consumidor, Meio Ambiente e Minorias". (Fonte: Agência Câmara - 12/12/2002).

Parecer da Comissão de Defesa do Consumidor, Meio-ambiente e Minorias

COMISSÃO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, MEIO AMBIENTE E MINORIAS

PROJETO DE LEI N.º 1913, DE 1999

Torna obrigatória a assistência de advogado em transações imobiliárias, acrescentando parágrafo ao art.1º da Lei n.º 8.906, de 4 de julho de 1994.

Autor: Deputado José Roberto Batochio

Relator: Deputado Ricardo Izar

I-RELATÓRIO

O Projeto de Lei em epígrafe estabelece a obrigatoriedade de que as transações imobiliárias de qualquer natureza sejam visadas por advogado, como condição para que sejam levadas a registro.

Compete à Comissão de Defesa do Consumidor, Meio Ambiente e Minorias opinar quanto ao mérito da proposição, que não recebeu emendas.

II-VOTO DO RELATOR

Conforme se extrai da justificação do projeto, a intenção de seu ilustre autor é proteger os adquirentes de imóveis contra irregularidades que somente um profissional habilitado e conhecedor das leis poderia identificar. Como exemplo, cita a venda de um mesmo imóvel a várias pessoas, transações com terrenos situados em áreas não edificáveis e venda de lotes em condomínios irregulares.

Embora louvável a iniciativa e intenção de seu subscritor, entendemos que a proposição não terá o condão de resolver os problemas que lhe deram origem.

A norma obriga a oposição do visto do advogado apenas para efetivação do registro, e este sempre ocorre em etapa posterior à celebração do contrato propriamente dito. Pode ocorrer, inclusive, não se tratar de negócio sujeito a registro, como nas cessões de direito de posse.

Desta forma, a medida sugerida será inócua, no que tange à proteção das partes envolvidas, uma vez que o negócio já estará concretizado quando se buscar o visto do advogado, cabendo em tal momento apenas medidas de remediação. A exigência de interferência obrigatória do advogado só faria sentido se ocorresse em caráter preventivo. Ademais, a falta de atuação tempestiva do advogado poderá fazer com que a oposição do visto torne-se mera formalidade mecânica, onerando injustificadamente as partes.

Por outro lado, entendemos que medidas de cunho intervencionista como esta só devem ser adotadas em casos extremos, o que não nos parece ser o caso. As pessoas que celebram contratos imobiliários, via de regra, possuem nível educacional suficiente para entender o conteúdo dos negócios celebrados, ou para discernir sobre a necessidade ou não de se fazer aconselhar por profissional da área, voluntariamente.

Por tais motivos, nosso parecer é pela rejeição do Projeto de lei n.º 1913, de 1999.

Sala das Comissões, em 22 de janeiro de 2001

Deputado RICARDO IZAR

Comissão de Constituição e Justiça é pela aprovação

COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO E JUSTIÇA E DE REDAÇÃO

PROJETO DE LEI Nº 1.913, DE 1999
(Do Sr. José Roberto Batochio)

Torna obrigatória a assistência de advogado em transações imobiliárias, acrescentando parágrafo ao art. 1º da Lei nº 8.906, de 04 de julho de 1994.

I – RELATÓRIO

Trata-se de projeto de lei de autoria do ilustre Deputado José Roberto Batochio, propondo tornar obrigatória a assistência de advogado em transações imobiliárias, incluindo parágrafo ao art. 1º da Lei nº 8.906, de 04 de julho de 1994, para dizer o que se segue:

“Art. 1º...................................................................................................

§ 4º - As transações imobiliárias, de qualquer natureza, somente poderão ser levadas a registro quando visadas por advogado”

Na justificativa do PL em análise, o ilustre Dep. José Roberto Batochio pontifica que “grande parte das transações imobiliárias que são realizadas trazem, às ocultas, irregularidades que somente um profissional habilitado e conhecedor das leis poderia identificar.”

É o relatório.

II – VOTO DO RELATOR

A competência para legislar sobre as condições para o exercício de profissões é privativa da União (Constituição, art. 22, item XVI), estando enquadrada a iniciativa na regra geral do caput do art. 61, também da Constituição, não incidindo, por outro lado, na espécie, quaisquer das reservas à iniciativa de parlamentares, com atribuição de poderes exclusivos para tanto ao Presidente da República, aos Tribunais, ou ao Ministério Público.

Não há, portanto, reparos à proposição em análise, no tocante à constitucionalidade. Estando em consonância com os requisitos constitucionais de iniciativa concorrente, competência legislativa da União e disciplinamento da matéria por lei ordinária.

Não há reparos a formular também no tocante à juridicidade e à técnica legislativa.

No mérito, temos que o objetivo visado na proposição em comento, é resguardar as transações imobiliárias de eventuais vícios e irregularidades na formação do negócio jurídico. Somente um advogado poderia identificar e sanar tais vícios, que pudessem macular a regular celebração dos contratos e a realização dos respectivos registros imobiliários, donde nos manifestamos pela aprovação do projeto.

Por tais razões, o meu voto é pela aprovação do PL nº 1.913, de 1999, em face das razões já expendidas.

Sala da Comissão, de de 2002.

Deputado JOSÉ ANTONIO ALMEIDA

Supremo julga primeiro caso envolvendo Direito de Família posterior a CF/88

O Supremo Tribunal Federal arquivou hoje (11/12) o Recurso Extraordinário (RE 196434) ajuizado para discutir direito de herança. A decisão foi aprovada por maioria, vencido o presidente do STF, ministro Marco Aurélio. O Plenário acompanhou o voto do antigo relator da ação, o ministro aposentado Néri da Silveira, e alguns ministros acolheram os fundamentos do voto do ministro Moreira Alves. Esse foi o primeiro caso envolvendo direito de família posterior à Constituição Federal a ser julgado pelo STF.

O RE foi formulado por Marina do Amaral Carvalho de Souza contra o espólio de Avelino Guedes Osório. Ele foi adotado aos 30 anos de idade por Aurora do Amaral Carvalho e herdou os bens da mãe adotiva, falecida em 1970.

A morte de Avelino, ocorrida após a promulgação da Constituição de 1988, deu origem a uma controvérsia sobre quem teria direito à herança de Aurora, os parentes consangüíneos de Avelino ou os parentes consangüíneos da mãe.

Os parentes colaterais de Aurora sustentavam que a Constituição em vigor equiparou os filhos adotivos aos demais e que em conseqüência a adoção de Avelino teria sido transformada de simples em plena. Eles queriam ver declarado pela Justiça seu direito à herança deixada por Avelino e que fora recebido por ele da mãe adotiva.

De acordo com o voto do ministro Moreira Alves, a morte de Aurora do Amaral Carvalho extinguiu os efeitos patrimoniais – alimento e sucessão – decorrentes da adoção simples. Efetivado antes da Constituição de 1988, este tipo de adoção estabelece relações pessoais e patrimoniais apenas entre o adotante e o adotado, que não ingressa na nova família, permanecendo vinculado à sua família consangüínea.

O ministro Moreira disse que, ao julgar a matéria, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que mesmo em face da equiparação dos filhos adotivos com os demais, continuaria a existir no Direito brasileiro a adoção simples para adultos. A adoção plena seria apenas para as crianças e os adolescentes, de acordo com o Estatuto da Criança e do Adolescente.

“Ainda que assim não fosse, havia no caso um ato jurídico perfeito - a adoção anterior à CF/88 – que não poderia ser alcançado pela regra da equiparação para efeito de transformá-la de simples em plena”, prosseguiu o ministro Moreira Alves em relação a decisão do TJ paulista.

Para o ministro Moreira Alves, a adoção simples de Avelino não foi transformada em plena. “Se não há mais efeitos patrimoniais, se nós admitirmos que os parentes dela, adotante, venham a herdar dele, depois da Constituição de 88, estamos atingindo fatos consumados, porque esses fatos se consumaram no passado. Não há mais efeito futuro a ser alcançado pela aplicação imediata da Constituição,” votou Moreira Alves.

“O falecimento de Aurora produziu todos os efeitos patrimoniais ao seu devido tempo a favor de Avelino. A partir de então, a sua sucessão – a dele - se rege pelas normas que privilegiam a consangüinidade, ou seja, as que vigoravam quando se extinguiu a relação de adoção pela morte de Aurora”, apontou a ministra Ellen Gracie.

Voto vencido, o ministro Marco Aurélio julgou que a escritura de adoção não deixou de existir com a morte da mãe adotiva. De acordo com o presidente do STF, após a promulgação da Carta de 1988, Avelino teve sua a adoção transformada de simples para plena, passando a integrar plenamente uma nova família. Com a morte dele, seus herdeiros são os integrantes da família adotante. (Fonte: STF - 12/12/02)

Pacto comissório na compra e venda de imóvel e o novo Código Civil Brasileiro

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P. O pacto comissório, previsto no Código Civil de 1916, não poderá ser utilizado a partir do advento do novo Código Civil?

R. O Dr. José Ribeiro, que é assessor jurídico da AnoregPR, publicou pequeno artigo no Jornal da AnoregPR, que vale a pena divulgar entre os nossos leitores.

Pacto comissório na compra e venda de imóvel e o novo Código Civil Brasileiro

Durante os longos anos de vigência do atual Código Civil, tornou-se muito comum a utilização, no mercado imobiliário, com reflexo direto na prática dos atos notariais e nos assentos registrais imobiliários, da cláusula especial à compra e venda de bem imóvel, denominada pacto comissório, expressamente prevista no artigo 1.163 do referido Código, nestes termos: "Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço. Parágrafo único. Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda".

A freqüente utilização dessa cláusula, pelas partes contratantes, deveu-se, ao que tudo está a indicar, a dois principais fatores: de um lado, a economia que beneficia ao adquirente, o qual concretiza o negócio, em caráter definitivo, com a prática de apenas um ato notarial e um assento registral imobiliário, sem necessidade de ter despesas com uma prévia escritura de promessa de compra e venda e o seu registro no Serviço Registral Imobiliário, para ter direito real sobre o bem e torná-lo oponível contra todos; de outro lado, a garantia que fica ao vendedor, que, embora já transmita desde logo o domínio sobre o bem, sem ter recebido todo o preço, poderá reavê-lo posteriormente, contra quem quer que o detenha, posto que o negócio realizado fica desfeito, de pleno direito, caso o adquirente não cumpra a sua obrigação.

O novo Código Civil, com entrada em vigor prevista para janeiro próximo vindouro, não cuida de tal cláusula quando trata da compra e venda nos artigos 481 a 532. Isso significa que tal cláusula deixou de existir juridicamente? Não podem as partes, numa compra e venda de imóvel, cujo preço deva ser pago a prazo ou em prestações, pactuar a mencionada cláusula? A nosso ver, o simples fato de o novo Código não mais se referir, de modo expresso, à cláusula pacto comissório na compra e venda, não excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada em tal espécie de contrato em particular, e nos negócios jurídicos bilaterais em geral.

Vejamos inicialmente qual é o conceito de pacto comissório. Segundo MIGUEL MARIA DE SERPA LOPES, "O pacto comissório, de um modo geral, é a cláusula por força da qual se opera a extinção dos direitos contratuais da parte contratante que não cumpre a sua prestação. O nosso direito já conhece a resolutória expressa e tácita (...) presumindo-se esta última que se diferencia da primeira" (Curso de Direito Civil, Vol. III, Fontes das Obrigações: Contratos, Freitas Bastos, 4ª edição revista e aumentada, 1964, p. 363).

O renomado professor e jurista SILVIO RODRIGUES, em nova edição, recentemente publicada, de sua obra Direito Civil, atualizada de acordo com o novo Código Civil, escreveu que o pacto comissório, para o caso específico da compra e venda, é a aplicação da regra geral prevista a todos os contratos bilaterais, contida nos artigos 119, parágrafo único, e 1.092, ambos do Código Civil de 1916, pela qual se presume a existência de uma condição resolutiva em todos os negócios daquela espécie, de tal sorte que o inadimplemento, por parte de um dos contraentes, defere ao outro a prerrogativa de pleitear a rescisão do contrato, com as perdas e danos. E prossegue dizendo que por meio dessa cláusula acessória ajustam as partes que se desfaça a venda, não se pagando o preço até acerto dia e, assim, não pago o preço, pode o vendedor desfazer o contrato ou pedir o preço, nos termos do artigo 1.163 do Código de 1916. Em rigor, para esse eminente professor, tal direito já competia ao vendedor, mesmo sem o ajuste em questão; apenas, por seu intermédio, fica dispensado de obter sentença constitutiva da rescisão, visto que sua manifestação de vontade, nesse sentido, tem eficácia suficiente para romper a compra e venda. Todavia, como é necessário ingressar-se em juízo, com a ação competente, mesmo no caso do pacto comissório, concluiu o ilustrado professor que a utilidade desse ajuste é insignificante (Direito Civil, Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, de acordo com o novo Código Civil - Lei n. 10.406, de 10-1-2002, Editora Saraiva, 28ª edição, atualizada de acordo com o novo Código Civil, 2002, vol. 3, p. 193 e 194).

Pacto comissório, portanto, quando expressamente previsto no contrato de compra e venda, pelas partes intervenientes, funciona na realidade como verdadeira condição resolutiva expressa. E, assim, já tinha respaldo, no atual Código, ao estatuir "Considera-se condição a cláusula, que subordina o efeito do ato jurídico a evento futuro e incerto" (art. 114) e "Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o ato jurídico, podendo exercer-se desde o momento deste o direito por ele estabelecido; mas, verificada a condição, para todos os efeitos, se extingue o direito a que ela se opõe. Parágrafo único. A condição resolutiva da obrigação pode ser expressa, ou tácita; operando, no primeiro caso, de pleno direito, e por interpelação judicial, no segundo" (art. 119). A condição resolutiva tácita, por sua vez, está subentendida em todos os contratos bilaterais, por força do parágrafo único do artigo 1.092, ao estabelecer que a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos.

Ora, o novo Código Civil, a exemplo do Código Civil de 1916, prevê a possibilidade dos atos jurídicos serem realizados sob condição resolutiva, desde que não contrária à lei, à ordem pública e aos bons costumes (arts. 121, 122, 127 e 128) e a prevê expressamente em relação aos contratos de modo geral, ao estatuir que a "cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial" (art. 474) e que a "parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (art. 475).

Portanto, a interpretação conjugada dos artigos 121, 122, 127, 128 e 474, do vindouro Código Civil, nos dá a certeza de poderem vendedor e comprador, numa escritura de compra e venda de imóvel, estabelecer condição resolutiva expressa, pela qual o contrato ficará resolvido, de pleno direito, se, por exemplo, o comprador não efetuar o pagamento do preço na data aprazada, ou se deixar de pagar alguma das parcelas, caso o preço da compra tenha sido parcelado.

A ausência, pois, de previsão expressa de tal cláusula, como especial à compra e venda, no novo Código, tal como está prevista no Código atualmente em vigor (art. 1.163), não significa estar afastada a possibilidade jurídica de vir a ser utilizada, na compra e venda de bem imóvel, pelas partes contratantes. Seria mesmo despicienda, a nosso ver, a sua previsão como cláusula especial à compra e venda, no novo Código, se este já previu a condição resolutiva expressa, na Seção II (arts. 474 e 475) do Capítulo II, que trata da extinção dos contratos em geral, quando é certo que a compra e venda é sem dúvida alguma também um contrato.

Assim, podemos afirmar, em conclusão, com segurança, que poderá ser inserida, pelas partes, nas escrituras de compra e venda de bem imóvel, a cláusula pacto comissório, isto é, a condição resolutiva expressa, com supedâneo nos artigos 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do novo Código Civil, pactuando-se que a venda fica desfeita se o adquirente não pagar o preço, uma vez que tal cláusula não é contrária à lei, nem à ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida a sua utilização, na compra e venda de imóvel, por qualquer dispositivo legal desse novo Código. Com a inserção dessa condição resolutiva expressa na compra e venda de bem imóvel, o registrador imobiliário deverá mencioná-la ao proceder ao registro da escritura, tal como vem fazendo atualmente com a cláusula pacto comissório, para dar publicidade a terceiros. A publicidade é indispensável, no caso, posto que se trata, na realidade, de propriedade resolúvel a adquirida pelo comprador, e se este onerar ou alienar o imóvel, o terceiro que com ele contratar não poderá alegar, no futuro, ignorância dessa situação, sobretudo porque, se o antigo vendedor não receber o preço, o negócio realizado por ele ficará desfeito de pleno direito, e, de conseqüência, resolvem-se também todos os direitos reais concedidos na pendência da condição resolutiva, de modo que esse antigo proprietário, em cujo favor se opera a resolução, "pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha", na expressa dicção do artigo 1.359 do novo Código.

* JOSÉ RIBEIRO Juiz de Direito Aposentado.Ex-Juiz Federal. Professor de Direito.Mestre em Direito. Advogado.Consultor Jurídico da ANOREG/PR.