Prezados Colegas:

Ao cumprimentá-los, após o grande sucesso obtido pela delegação brasileira no XVII Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, realizado no México, no decorrer do mês passado, é com imensa satisfação que os convidamos para participar do XIV Congresso Internacional de Direito Registral, que será realizado na cidade de Moscou, Federação Russa, nos dias 1 à 7 de junho de 2003, com o propósito de alcançarmos maior integração e colaboração entre os distintos colegas Registradores e Notários de todo o Mundo, fortalecendo e desenvolvendo a nossa categoria profissional.

Além de Registradores, o encontro contará com a presença de tabeliães, advogados, desembargadores, construtores, corretores de imóveis, profissionais da área de informática, do sistema bancário e de seguros, o que possibilitará uma ampla discussão.

Informamos que as inscrições deverão ser realizadas até o dia 30 de abril de 2003. Para tanto os colegas deverão entrar em contato com o Comitê Organizador, situado em Moscou, Federação Russa, no endereço Románov Pereulok, 5, cuarto 6, SR, fone/fax (7 905) 229-7349 ou (7 905) 203-1778, ou ainda pelo e-mail: [email protected].

Ademais, comunicamos que maiores informações (inclusive sobre inscrições) poderão ser obtidas perante a secretaria do IRIB, através do site: www.irib.com.br ou pelo mail [email protected] ou junto ao Ofício de Registros Públicos de Sapucaia do Sul-RS, pelo e-mail: [email protected].

Na certeza de que o evento será um grande sucesso, pois enriquecerá os conhecimentos e a cultura dos participantes sobre o Direito Registral, contamos com a sua nobre presença.

Temas Oficiais

1. Problemas de cooperação entre órgãos fiscais, cadastrais e outros da administração pública. Tema proposto pela organização do evento. Tratar-se-á de analisar o regime da relação e cooperação dos registros jurídicos de tutela e proteção da propriedade e outros direitos de bens imóveis com as Administrações Públicas interessadas na descrição dos imóveis, com o Cadastro ou em regime fiscal imobiliário – como ocorre com a administração fiscal. Trata-se de destacar uma adequada relação e cooperação entre todos esses estamentos e como isso pode favorecer o interesse público e o de titulares de direitos.

2. A eficácia dos sistemas registrais como reforço dos direitos básicos do cidadão. Tema proposto pela Secretaria Geral do CINDER. Trata-se de discutir e reafirmar a idéia de que a proteção pública do direito de propriedade e dos demais direitos reais ou relativos a bens imóveis, é elemento essencial da organização social e ponto de apoio do cidadão no exercício e defesa de todos os seus direitos fundamentais em uma sociedade democrática.

3. Dicionário de termos de direito registral – continuação dos trabalhos. Dar-se-á continuação aos trabalhos iniciados no transcurso do XII Congresso Internacional de Direito Registral, celebrado em Marrakesh, em novembro de 1998, cuja continuação teve lugar no Congresso de Punta de Este, Uruguai.

Confira também as informações gerais http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel590b.asp
 

Em atenção a diversos questionamentos de colegas, preocupados com as modificações introduzidas pelo Novo Código Civil, especialmente no tocante ao artigo 108, tem a presente exposição a finalidade de realizar uma simples exegese do dispositivo, conforme segue:

Primeiramente, cabe esclarecer que a maioria das dúvidas tem por objeto a necessidade ou não de escritura pública (art. 1.417) para a formalização da promessa de compra e venda de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil e, também, quanto ao aspecto do uso do salário mínimo como parâmetro para a verificação do instrumento correto a ser realizado para um determinado negócio jurídico. Frise-se que a forma é um dos requisitos de validade do negócio jurídico (art. 104).

Pois bem, o artigo 108 do Novo Código Civil assim estabelece: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Tal dispositivo estabeleceu como regra geral a necessidade de um ato notarial para a alienação e/ou oneração de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País. Ainda, previu duas exceções à regra geral: a primeira, relativa aos negócios de valor inferior ao previsto; e, a segunda, dos casos em que a lei expressamente reconhece a validade ao instrumento particular, por força do enunciado “não dispondo a lei em contrário”. Assim, sumariamente, vale dizer que a forma particular somente será admitida quando a lei expressamente prever e quando o valor do negócio realizado for inferior ao definido pela norma (Código Civil).

Ressalta-se, com isso, que os negócios realizados até o referido valor, poderão ser celebrados por instrumento particular, sem exceção. Outrossim, para os atos de valor superior, dever-se-á verificar se há exceção à regra geral do artigo 108, pois, havendo, deverá ser aplicada a lei especial. É o que ocorre com a promessa de compra e venda (arts. 11 e 22, do Decreto-Lei nº 58/37; art. 26, da Lei nº 6.766/79 e art. 1.417, da Lei nº 10.406/02), com os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (§5º, do art. 61, da Lei nº 4.380/64), com a concessão de uso (§1º, do art. 7º, do Decreto-lei nº 271/67), com os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38, da Lei nº 9.514/97, alterado pela Medida Provisória nº 2.223/01) e com as certidões dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passadas pelas Juntas Comerciais (art. 64, da Lei nº 8.934/94). Assim, quando a lei for omissa quanto à forma, aplicar-se-á a regra geral.

Embora não relacionado diretamente com o imóvel, mas determinando a competência territorial para o registro, os contratos de constituição de penhor rural, industrial e mercantil poderão ser formalizados, também, por instrumento público ou particular.

Por oportuno, quanto ao direito do promitente comprador, agora inserido na legislação material como direito real, alerta-se os colegas Notários e Registradores que a cláusula de irretratabilidade é essencial para que o instrumento possa ser registrado.

É de se ressaltar que a observância da forma é requisito de validade do ato, o qual gerará a nulidade do título na hipótese de desrespeito à norma (art. 166, IV, do NCC), não gerando efeito algum e não ensejando a confirmação (art. 169), diferentemente da anulabilidade.

Atentem-se, por relevante, à norma do artigo 170, que permite às partes que celebram um negócio jurídico nulo, embora com os requisitos de outro negócio, fazer com que este subsista, desde que a finalidade permita a suposição de que os contratantes queriam a realização deste, se houvessem previsto a nulidade. Poder-se-á aplicar este dispositivo, por exemplo, quando realizado um instrumento particular de compra e venda de valor superior ao valor previsto no artigo 108. Porém, a prova desta suposição deverá ser procedida em juízo, a quem competirá o reconhecimento dos efeitos gerados pelo contrato mal formulado, e não perante os Oficiais de Registro.

Quanto ao valor fixado pela norma, tem-se discutido se o artigo 108 é ou não inconstitucional, sob a alegação de que houve a vinculação vedada pelo artigo 7º, IV, da Carta Magna, ao salário mínimo. Nosso entendimento é de que o recente texto legal não realizou indexação ou vinculação alguma, e sim, criou uma referência pela qual se possa cumprir a lei adequadamente, o que o artigo 134 do Código Civil de 1916 não conseguiu, sem repercussão alguma no negócio jurídico, mas sim, na sua forma de realização, que, para o legislador, deve conter um critério de estimação.

Para não passar desapercebido, o artigo 108 previu a necessidade da escritura pública para a realização da renúncia de um direito real, a qual somente gerará efeitos após registrada na matrícula do imóvel, nos termos do parágrafo único do artigo 1.275. Antes, embora entendimento consolidado, não havia previsão expressa neste sentido.

Sendo estas algumas considerações iniciais sobre o assunto, as quais espera-se que sirvam para auxiliar e estimular o estudo do tema, fortalecendo e desenvolvendo a Classe Notarial e Registral.

* João Pedro Lamana Paiva é Registrador/Tabelião de Protesto
** Tiago Machado Burtet é Registrador Substituto

Confira também:

Promessa de compra e venda - Instrumento público ou privado? Sérgio Jacomino

A Promessa de Compra e Venda no NCC - reflexos das inovações nas atividades notarial e registral - Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza