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Registro de Imóveis X Custo Brasil - Luiz Gustavo Leão Ribeiro*

Tem-se veiculado, recentemente, alguns artigos apressados afirmando que o sistema registral imobiliário brasileiro representa mais um elemento do chamado “custo Brasil”. A nosso sentir, “custo Brasil” refere-se a todos os custos desnecessários, desproporcionais ou irracionais que dificultam o desenvolvimento, na medida que oneram sem medidas a produção, retirando-lhe o caráter competitivo, tão caro em uma economia globalizada. 

Vejamos alguns exemplos. Ninguém imagina um Estado sem um sistema tributário. Os tributos são custos necessários e imprescindíveis para a manutenção do Estado, da sociedade e, portanto, da própria cadeia produtiva de uma Nação. Mas, na medida em que o sistema tributário é injusto, desproporcional, excessivamente alto, passa a ser considerado um elemento nocivo à produção e à competitividade de nossos produtos. Da mesma maneira não há sistema produtivo no mundo que não agregue em seus custos o transporte, que não é, em si, elemento desestimulador ou impeditivo do progresso e desenvolvimento. Ocorre que, na medida em que a infraestrutura de transportes de um país é deficiente, com estradas insuficientes e extremamente mal conservadas, tem-se um custo adicional que é perfeitamente evitável e profundamente prejudicial para a produção e competitividade dos produtos. Tem-se, portanto, um “custo Brasil”.  

Parece claro que nem todo custo, por si só, pode ser considerado como “custo Brasil”. Não é porque existe um custo que este seja prejudicial ao desenvolvimento social e econômico do país. Tributos são um custo – tributos injustos e desproporcionais são um “custo Brasil”. Transporte é um custo – transporte por estradas esburacadas e insuficientes é um “custo Brasil.  

E o Registro de Imóveis? Pode ser considerado um elemento do “custo Brasil”? 

Todos os países do mundo, que vivem em uma economia de mercado, sejam mais ou menos desenvolvidos, possuem algum tipo de registro imobiliário. Desta forma, pode-se afirmar com convicção que um sistema registral imobiliário é imprescindível e absolutamente necessário, inerente a uma economia de mercado. 

O mundo conhece basicamente três sistemas registrais: o seguro de títulos (EUA), o sistema de registro de documentos (França) e o registro de direitos (Alemanha, Espanha e Brasil). Todos os sistemas visam o mesmo objetivo, qual seja, colimar a segurança jurídica necessária para garantir a estabilidade do tráfego imobiliário. O sistema brasileiro é suficiente para conferir total segurança sobre a identificação da titularidade do imóvel e dos gravames que recaem sobre o mesmo. Não há necessidade de se recorrer a nenhum outro mecanismo paralelo para busca de segurança jurídica. Já os sistemas americano e francês não garantem a segurança desejável, sendo necessária a complementação com fatores externos, como o seguro de título, presente em toda transação imobiliária nos Estados Unidos, além de tornarem excessivamente caros os custos da informação. 

Por este motivo, nosso sistema representa os menores custos. Veja-se a seguinte comparação dos custos totais da transação de um imóvel de US$ 75,000.00 (sem os impostos de transação) nos diversos sistemas, segundo publicação de 1997 da Universidade de Barcelona: a) EUA: US$ 1,593.00; b) França: US$ 1,047.00; c) Espanha: US$ 468.00. Em Brasília, a mesma transação imobiliária, a preço de março de 2003, teria o custo de R$ 760,00 (incluindo o custo da escritura pública e do registro de imóveis), o equivalente a US$ 223.00. Verifica-se, com clareza, que os dois países que possuem o sistema de registro de direitos são exatamente os dois que apresentam os menores custos. O sistema americano traz agregado o seguro de título, que como todo seguro, deve ser renovado anualmente. Assim, se a mesma pessoa permanecer por cinco anos como proprietária de um imóvel, o custo do sistema americano, apregoado por muitos como um modelo a ser seguido, subirá para US$ 3,693.00, enquanto que o custo brasileiro permanecerá nos mesmos US$ 223.00. Passados 10 anos, teremos um custo de US$ 6,318.00 contra os mesmos US$ 223.00. E o pior ainda está por vir: mesmo pagando todo este custo, o americano não tem a certeza e garantia de seu direito de propriedade como nós brasileiros possuímos, graças ao nosso sistema registral. A única garantia do americano é que será indenizado pelo seguro quando perder sua propriedade. Deveriam os defensores deste sistema, além de enxergar os custos de maneira séria e honesta, perguntar aos brasileiros quantos gostariam de trocar seu imóvel, a sua casa, por uma indenização da companhia de seguros. 

As deficiências e ineficácia do sistema anglo-saxão são tão grandes e evidentes que a Inglaterra recentemente tratou de desenvolver um sistema de registro com bases mais sólidas de segurança jurídica, sendo seguida inclusive por alguns Estados dos EUA, que já vêm adotando outro sistema. Trata-se, evidentemente, de um sistema ineficaz, de efeitos débeis, em franca decadência, que interessa exclusivamente às companhias de seguro. 

Nosso sistema de registro de imóveis, antes de se constituir num “custo Brasil”, é um importante e imprescindível instrumento de desenvolvimento econômico. É a base de segurança do tráfego imobiliário, permitindo o crescimento da indústria da construção civil. É a garantia da estabilidade e da confiabilidade das garantias hipotecárias, imprescindíveis ferramentas para o tráfego financeiro e a diminuição dos custos do dinheiro, tão importantes para o desenvolvimento nacional. 

Assim, nosso sistema registral imobiliário na verdade diminui o custo das transações imobiliárias, ao diminuir o custo da informação e garantir a certeza jurídica absoluta desta, não sendo, evidentemente, mais um “custo Brasil”, mas um “exemplo Brasil”, exemplo da inteligência e qualidade do povo brasileiro, que foi capaz de produzir um sistema de registro que é hoje modelo para o mundo. 

* Luiz Gustavo Leão Ribeiro, Registrador Imobiliário e Presidente da ANOREG/DF – Associação dos Notários e Registradores do Distrito Federal