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BE706

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Curso sobre Direito Notarial e Registral prossegue em SP - Presidente do Irib proferirá palestra

A Associação dos Advogados de São Paulo está promovendo no período de 6 de maio a 17 de junho o curso sobre Direito Imobiliário e Registral, sob a coordenação dos Doutores Hélio Lobo Júnior e Narciso Orlandi Neto, conselheiros jurídicos do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

No próximo dia 17 de junho, às 18h45, no auditório 2 da Associação dos Advogados de São Paulo, na Rua Álvares Penteado, nº 151 - 1º andar, São Paulo, Capital, o registrador e Presidente do Irib, Sérgio Jacomino, em parceria com o magistrado Dr. Kioitsi Chicuta, estarão proferindo palestra sobre o tema abaixo:

- Imóvel rural

- Parcelamento do imóvel rural

- Loteamento e o desmembramento rural

- A destinação e a localização do imóvel rural

- Lei 10.267/2002 e o seu alcance perante o registro de imóveis

- Imóvel rural – Aspectos tributários

- Imóvel rural – Aspectos referentes ao meio ambiente

- Usucapião do imóvel rural e o novo código civil

Os registradores, notários e demais estudiosos do tema ficam convidados para participar do curso.

Regularização de terrenos e moradias no RS. Projeto “More Legal” é sucesso da parceria entre Corregedoria-Geral da Justiça Cartório de Registros Públicos, Ministério Público e Prefeituras municipais.

Moradores de Pedro Osório e Cerrito, que possuem imóvel sem registro, podem regularizar moradias e terrenos urbanos participando do Projeto “More Legal”. O programa foi instituído pelo Foro de Pedro Osório, em 2/6, com o objetivo de garantir o direito à propriedade de inúmeras famílias que vivem há anos em lotes urbanos, sem inscrição no Registro de Imóveis.

Os interessados devem preencher ficha cadastral junto ao Cartório dos Registros Públicos de Pedro Osório, de segunda a sexta-feira, das 10 às 17h, munidos de cópia da documentação disponível sobre o imóvel. As inscrições são gratuitas e estão abertas até o dia 30 de agosto.

O Projeto “More Legal” é uma iniciativa da Corregedoria-Geral da Justiça e conta com a parceria do Cartório dos Registros Públicos, do Ministério Público, da Prefeitura Municipal de Cerrito e da Prefeitura Municipal de Pedro Osório. A coordenação local é do juiz Diretor do Foro, Marcelo Malizia Cabral, que salienta a importância do Projeto para a valorização da cidadania e a promoção da justiça social.

Serão realizadas audiências públicas nos bairros em que houver demanda, com a participação das entidades colaboradoras e dos serviços de assistência jurídica gratuita dos Municípios, que irão examinar cada situação. Irão, ainda, providenciar os documentos para que os titulares do domínio dos imóveis regularizados tenham seus nomes inscritos junto às respectivas matrículas, promovendo-se, inclusive, procedimentos de usucapião coletivo, quando necessário. (Notícias do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – 11/06/2003 - Comarca de Pedro Osório implanta projeto para legalizar moradias e terrenos).

Locação predial urbana. Benfeitorias. Indenização. Renúncia em contrato.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Despacho. Restaurante Mala e Cuia Ltda. e outros interpõem agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.

Insurgem-se contra acórdão assim ementado:

“Ação de cobrança. Aluguéis. Benfeitorias. Renúncia. Compensação. Impossibilidade.

- Impossível é a compensação de valores correspondentes às benfeitorias erguidos em imóvel locado, quando, em contrato respectivo, a elas se renuncia, mormente quando ilíquida no seu quantum e à revelia de preceito processual próprio, visto que ocorrida na contestação.”

Decido. Tratando-se de discussão a respeito de cobrança e indenização por benfeitorias em contrato de locação predial urbana, a competência para apreciar e julgar o feito é da 3a Seção deste Tribunal, nos termos do artigo 9o, parágrafo 3o, inciso IV, do RISTJ e de precedente da Corte Especial (CC no 9.187/SP, DJ de 08/09/97).

Nos termos do artigo 4o da Instrução Normativa no 06/2000, remetam-se os autos á Subsecretaria de Autuação, Classificação e Distribuição de Feitos para redistribuição.

Brasília, 11/10/2002. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento no 464.298/MG, DJU 24/10/2002, p.255).

Promessa de c/v. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Retenção. CDC.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Ementa. Agravo de instrumento. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Redução.

I - Para evitar enriquecimento injusto de uma das partes é razoável a determinação de retenção pela vendedora de 10% do valor total das parcelas pagas.

II - Agravo conhecido, a fim de dar parcial provimento ao recurso especial.

Decisão. Carvalho Hosken S.A. Engenharia e Construções interpôs recurso especial pelas letras “a” “c” do permissivo constitucional, contra acórdão que determinou a devolução das parcelas pagas com juros e correção a partir do desembolso, rejeitando o pedido de dedução do sinal.

Alegou a recorrente negativa de vigência ao disposto nos artigos 535, I e II, 458, II, 165 e 219 do CPC, 93, IX, da Constituição Federal, 924 e 1536, parágrafo 2o, do Código Civil, e 53 do CDC, além de divergência jurisprudencial.

Negado seguimento, vem o agravo.

O acórdão decidiu o mérito com base em cláusulas contratuais, que não podem ser revistas na via do recurso especial (Súmula 5 desta Corte).

A restituição das parcelas pagas é devida, contudo, como reiteradamente tem decidido esta Corte, para evitar enriquecimento injusto de uma das partes, deve a empresa reter 10% do valor das parcelas pagas, monetariamente corrigidas, para pagamento dos encargos por ela suportados.

Nesse sentido, os seguintes arestos:

“Civil. Promessa de compra e venda. Contrato firmado anteriormente à vigência do Código de Defesa do Consumidor. Devolução de parcelas pagas. Artigo 924 do Código Civil. Precedentes da Corte.

I- Celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, válida é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas de um contrato de promessa de compra e venda.

II- Todavia, tal direito não é absoluto, havendo que conformar-se às particularidades de cada caso concreto. Retenção corretamente fixada pela instância a quo em 10% das parcelas pagas e, portanto, mantida.

III- Recurso especial conhecido, mas improvido” (Resp no 89.598-, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ de 22/05/2000).

“I - Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, deve o Juiz, autorizado pelo disposto no artigo 924 do Código Civil, reduzi-la a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

II - No caso concreto, a retenção apenas do sinal, parcela insignificante em relação ao valor contratado e pago, não é suficiente para esse efeito, ficando estipulado que será de 10% dos valores adimplidos pelos recorridos, a título de indenização pelo descumprimento do contrato, a que deram causa” (Resp 186009, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJU de 29/11/99).

“Civil e processual civil. Devolução de parcelas pagas. Pedido de devolução integral. Redução ao proporcional. Julgamento ultra petita. Inocorrência. Artigos 924, CC, 128 e 460, CPC. Recurso desacolhido.

I - A jurisprudência desta Corte assentou o entendimento de que pode o juiz reduzir proporcionalmente a perda das quantias pagas pelo promissário adquirente nos casos de resolução de contrato de compra e venda celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, fixando-a em patamar justo, com base no artigo 924 do Código Civil, que se traduz na aplicação do princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa.

II- Constando expressamente do pedido a devolução integral das parcelas pagas, a acolhida parcial da pretensão para reduzir a pena estipulada em 100% (cem por cento) para 10% (dez por cento) não significa julgamento ultra petita.

III - A correção monetária não se constitui em plus, mas em mera reposição do valor real da moeda, podendo incluir-se na condenação, independentemente de pedido expresso neste sentido” (Resp no 284.157/SP, DJU de 02/4/2001, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).

Ainda de minha relatoria:

“Cooperativa. Desligamento de cooperado. Devolução das parcelas pagas.

I - A fim de se evitar enriquecimento injusto de uma das partes, deve a cooperativa reter 10% do valor total das parcelas pagas, monetariamente corrigido, para pagamento de encargos por ela suportados.

II - Agravo de regimental desprovido” (AGA no 387.392, DJ de 29/10/2001).

Ante o exposto, com base no artigo 544, parágrafo 3o, do CPC, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial e determinar que a empresa devolva apenas 90% do valor das parcelas pagas, corrigidas monetariamente.

Brasília, 13/09/2002. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, relator (Agravo de Instrumento no 462.405/RJ, DJU 24/10/2002, p.252).

Penhora. Execução trabalhista posterior à declaração da falência. Competência do Juízo Universal da Falência.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Despacho. Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores de Unidades Residenciais no Condomínio San Martin suscita o presente conflito positivo de competência, argumentando haver divergência entre o Juízo de Direito da 11a Vara Cível de Goiânia/GO e o Juízo da 2a Vara do Trabalho de Brasília/DF, sobre qual a Justiça competente para prosseguir no processamento da execução de acordo homologado nos autos de ação de cobrança de contribuições previstas em convenção coletiva, proposta por Serviço Social da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal - Secondi/DF contra Encol S.A. Engenharia, Comércio e Indústria - Massa Falida.

Efetuada a penhora de bens no Juízo Trabalhista em 24/07/1998, tendo o Juiz, em 06/05/99, determinado a realização de praça. Em 21/06/99 foi o bem arrematado por CLM Empresa Agropecuária S.A.

A executada, em 16/03/99, teve falência decretada pelo Juízo de Direito da 11a Vara Cível de Goiânia/GO.

Afirma a suscitante que “os promitentes compradores de unidades residenciais no Condomínio San Martin após terem deliberado por maioria absoluta em assembléia geral extraordinária dos condôminos pelo prosseguimento das obras, utilizando-se da permissão legal contida no inciso VI do artigo 44 da Lei de Falências e III, do artigo 43, da lei 4.591/64, apresentaram perante o Juiz da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Goiânia, Goiás, em apenso aos autos da falência de Encol S.A. Engenharia Comércio e Indústria, requerimento de alvará de autorização para outorga de escrituras de compra venda do Lote 06 da Rua Copaíba, Aguas Claras, Taguatinga, Distrito Federal, processo ainda em tramitação, autuado sob o no 3193/2001 (20010 1625434)” e “que o Lote 06 da Rua Copaíba, Águas Claras, Taguatinga, Distrito Federal, onde será construído o Edifício San Martin, objeto do pedido de alvará de autorização acima noticiado, foi arrematado em praça realizada no dia 21 de junho de 1999 pela empresa CLM - Empresa Agropecuária S.A., perante o Juiz da Segunda Vara da Justiça do Trabalho de Brasília, em execução promovida pelo Seconci/DF. Essa praça foi designada no dia 06 de maio de 1999, portanto, após a declaração da falência da Encol, que se deu em 16 de março de 1999”.

Argumenta que “tem legitimidade para suscitar o presente conflito de competência vez que a arrematação realizada em 21 de junho de 1999, interfere diretamente no seu pedido de alvará de autorização para prosseguimento da obra do Edifício San Martin. Se procedente a arrematação realizada ficará prejudicado o pedido de alvará de autorização para prosseguimento das obras do Ed. San Martin”.

Alega, ainda, que decretada a falência da executada, a execução trabalhista teria que prosseguir no Juízo Universal da Falência, o que não teria sido feito pelo Juiz do Trabalho, que prosseguiu com a execução até a arrematação do bem.

Requer a suscitante “que em caráter provisório seja atribuído ao Juiz da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Goiânia para resolver em caráter provisório, as medidas urgentes, inclusive a suspensão do registro da carta de arrematação” e que, ao final, seja “reconhecida conhecida a competência do Juiz da Décima Primeira Vara Cível de Goiânia, que, preside o processo de falência da Encol, para prosseguir na execução promovida pelo Seconci/DF (autos 00911/96) e declarada a nulidade de todos os atos praticados pelo Juiz da Segunda Vara do Trabalho de Brasília, em data posterior à declaração da falência da Encol (16/03/99), inclusive da arrematação, com a devolução do produto da arrematação ao arrematante”.

Decido. Em razão da falência da executada, o Juiz Trabalhista determinou que “comprovando o arrematante que efetuou o competente registro de sua propriedade junto ao 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF, proceda a Secretaria à transferência do montante obtido na arrematação ao Juízo da Falência, expedindo ao Sindicato autor certidão para habilitação de seu crédito naquele Foro”.

O Juízo da Falência informou que a Massa Falida da Encol S.A. não concorda com o registro da carta de arrematação, esclarecendo que “além de ter sido realizado o praceamento pelo Juízo Trabalhista após o decreto de falência da Encol S.A., violando a legislação vigente, o imóvel foi vendido por apenas um terço do valor de mercado, em total prejuízo à coletividade de credores e à própria Massa Falida”. Requereu, ainda, que “no intuito de evitar prejuízo à Massa Falida da Encol S.A. - Engenharia, Comércio e Indústria, bem como no resguardo da ordem jurídica vigente (...) não seja deferido o registro da carta de arrematação em referência”.

O bem em litígio foi arrematado na execução em curso no Juízo Laboral por terceira empresa e, segundo alega a suscitante, o referido imóvel também teria sido negociado pela Encol S.A. com os integrantes da suscitante. Estando o produto da arrematação depositado em Juízo e para evitar eventual prejuízo aos envolvidos, defiro o pedido liminar para suspender a Execução Trabalhista no 911/96, em curso perante a 2a Vara do Trabalho de Brasília/DF. Designo para resolver as medidas urgentes, em caráter provisório, o Juízo de Direito da 11a Vara Cível de Goiânia/GO, nos termos dos artigos 196 do RISTJ e 120 do Código de Processo Civil.

Solicitem-se informações aos Juízos de Direito da 11a Vara Cível de Goiânia/GO e da 2a Vara do Trabalho de Brasília/DF.

Após, remetam-se os autos ao Ministério Público Federal para Parecer.

Comunique-se aos Juízos de Direito e do Trabalho o deferimento da liminar.

Brasília, 18/10/2002. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Conflito de Competência no 36.660/GO, DJU 25/10/2002, p.226).

Locação. Fiança. Prorrogação de contrato. Anuência do fiador.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto por F.M.P.C.B. contra r. decisão que inadmitiu recurso especial fundado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.

O v. acórdão a quo restou assim ementado, verbis:

“Apelação Cível. Embargos de devedor. Execução por título extrajudicial. Se a embargante não foi parte na ação revisional não pode ser responsabilizada como fiadora por obrigações resultantes de aditamento contratual sem a sua anuência, nem acréscimos advindos da ação revisional que não foi partícipe. A Súmula 214 do STJ está em sintonia com a conclusão da sentença. Recurso desprovido.”

O agravante alega, no especial obstaculizado, que o v. acórdão hostilizado contrariou os artigos 458, inciso II, 515, 535, inciso II e 739, inciso I, todos do Código de Processo Civil.

Decido: No que concerne aos artigos 458, inciso II, 515 e 739, inciso I, todos do Diploma Processual Civil, da análise dos autos, verifica-se a ausência de prequestionamento, tendo em vista que o v. acórdão recorrido não tratou, especificamente, das matérias objeto de irresignação do recorrente. Note-se que tais dispositivos não foram, sequer discutidos nos embargos declaratórios opostos, operando-se, assim, o fenômeno da preclusão.

Assim, incide à espécie o entendimento consolidado nas Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. Neste sentido:

“(AgRg/Ag) Processual civil. Pressupostos. Prequestionamento. Ausência. Súmulas 282 e 356/STF. Cotejo analítico. Necessidade. Deficiência na fundamentação. Inadmissão. Aplicação da Súmula 284/STF. Necessidade da imposição de multa. Artigo 557, parágrafo 2o, do CPC.

1. Inviável em sede de recurso especial apreciação de matéria cujo tema não fora objeto de discussão no acórdão recorrido, uma vez que cabe ao Tribunal a quo manifestar-se sobre o tema, tendo em vista a exigência do indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356/STF.

2. A admissão do Especial com base na alínea “c” impõe o confronto analítico entre o acórdão paradigma e a decisão hostilizada, a fim de evidenciar a similitude fática e jurídica posta em debate, nos termos do artigo 255/RISTJ.

3. Não se admite o Recurso Especial pela alínea “a”, quando verificada ausência de indicação explícita do dispositivo tido por violado, o que denota a deficiência na fundamentação do instrumento, impossibilitando, assim, a exata compreensão da controvérsia. Aplicação da Súmula 284/STF (Precedente: AgRg/Ag 53.617/DF, DJ 15/05/2000; AgRg/EREsp 153.061/DF, DJ 16/08/99 e AgRg/Ag 216.864/SC, DJ 07/06/99)

4. Inexistindo qualquer fundamento relevante que justifique a interposição do agravo regimental, ou que venha a infirmar as razões contidas na decisão agravada, impõe-se a aplicação da multa de que trata o parágrafo 2o, do artigo 557, do Código de Processo Civil, arbitrada em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito do respectivo valor.

5. Agravo regimental desprovido.” (AGRG/AG no 261.108/RN, de minha relatoria, DJ de 01/08/2000).

Em relação ao artigo 535 do Estatuto Processual Civil, impõe-se frisar que compete ao magistrado fundamentar todas as suas decisões, de modo a robustecê-las, bem como afastar qualquer dúvida quanto a motivação tomada, tudo em respeito ao disposto no artigo 93, IX, da Carta Magna de 1988. Cumpre destacar que deve ser considerada a conclusão lógico-sistemática adotada pelo decisum, como ocorre in casu. Desta feita, escorreito o v. acórdão proferido pelo Tribunal local. Neste sentido:

“1. Processual civil. Acórdão do tribunal de origem omisso sobre questões invocadas na apelação e nos embargos de declaração. Vício inexistente. Inclusão de verbas não pedidas na inicial. Julgamento ultra petita. 2. Previdenciário. Reajuste de benefício após o advento da lei 8.213/91. Critérios. Lei 8.213/91, artigo 41. Inpc.

1. O Juiz deve se pronunciar sobre todos os temas controvertidos da causa; não está obrigado, entretanto, a responder ponto a ponto, todas as alegações das partes, que se irrelevantes podem ser repelidas implicitamente.

2. Não vinga o Recurso Especial fundado no CPC, Artigo 535, II, se não caracterizada a alegada omissão no Acórdão recorrido.

3. Constitui julgamento ultra petita, a decisão que inclui na condenação do Inss, verbas não expressamente deduzidas pelo segurado na petição inicial, e nem mesmo analisadas na sentença de 1o grau.

4. Após o advento da lei 8.213/91, todos os benefícios previdenciários devem ser reajustados mediante a aplicação do Inpc e índices posteriores, adequados por que espelharem a real variação o custo de vida dentro de um determinado período.

5. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.” (REsp no 250.807/RJ, Rel. Ministro Edson Vidigal, DJ de 01/08/2002).

Por fim, no que concerne à apontada divergência jurisprudencial, melhor sorte não assiste ao recorrente. Em relação à matéria, esta Corte já se manifestou anteriormente, no sentido dos arestos:

“Processual civil. Embargos de divergência. Locação. Ação revisional. Citação dos fiadores. Necessidade. Execução dos valores acrescidos. Impossibilidade. Responsabilização até a entrega das chaves. Irrelevância. Decorrência. Ilegitimidade passiva. Súmula 214.

1. Na ação revisional, impõe-se a regular citação do fiador para integrar a lide no pólo passivo.

2. Não tendo o fiador integrado a ação revisional, não pode ser demandado pelos valores que por ela forem acrescidos ao antes contratado, sendo, na espécie, de todo irrelevante a previsão de responsabilização até a entrega das chaves, dessarte, notória a sua ilegitimidade passiva para a ação que executa titulo judicial emanado daquela ação revisora do locativo.

3. Embargos de divergência acolhidos.” (EREsp no 154.845/SP, de minha relatoria, DJ de 16/11/1999).

“Processual civil. Execução. Locação. Revisional de aluguel. Falta de intimação dos fiadores. Ilegitimidade passiva para figurar na execução. Súmula 214 do STJ.

1. Não se pode responsabilizar o fiador por contrato renovado em ação de revisão de aluguéis para a qual não fora intimado, mesmo que tenha se obrigado até a entrega da chaves, pois o contrato de fiança, por ser benéfico, não admite interpretação extensiva. Precedentes.

2. Embargos de divergência não conhecidos.” (EREsp no 153.717/RJ, Rel. Ministro Fernando Gonçalves). - grifei.

Saliente-se, ainda, que a Súmula 214 desta Corte sedimentou o entendimento acima esposado, verbis: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

O v. acórdão recorrido está afeiçoado a esse entendimento, razão pela qual, não merece reforma.

Aplicável, portanto, in casu, o verbete Sumular no 83/STJ, verbis:

Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.”

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 08/10/2002. Ministro Gilson Dipp, relator (Agravo de Instrumento no 467.788/RJ, DJU 25/10/2002, p.355).