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Considerações sobre a venda sob condição suspensiva - Maria Helena Leonel Gandolfo*

Senhor Presidente. 

Recebi e li atentamente o trabalho apresentado pelo Dr. Melhim Namem Chalhub,  no qual o autor discorre - com a clareza que lhe é peculiar -  sobre a securitização de créditos imobiliários e sugere a venda condicional em  substituição à alienação fiduciária proposta pelo escritório de advocacia Motta, Fernandes Rocha. 

Não deixou de ser interessante constatar que, tendo convivido durante mais de cinqüenta anos com o registro imobiliário, exercendo minhas funções, seja na qualidade de escrevente ou como titular da delegação de uma serventia,  nem uma única vez tive oportunidade de efetuar o registro de venda sob condição suspensiva.  

Realmente, a priori, pareceu-me válida essa alternativa, quanto mais não fosse, para eliminar o “fantasma” do desdobramento da posse, surgido com a redação do parágrafo único do art. 23 da Lei 9.514/97. 

No entanto, pairam-me dúvidas quanto ao item 9.3 do trabalho acima mencionado, que trata do evento caracterizador da condição. 

Segundo seu autor, o promissário comprador inadimplente será notificado nos termos do Decreto-lei 745/69 e, configurado seu inadimplemento “pelo decurso do prazo da notificação sem purgação da mora, torna-se automaticamente eficaz a compra e venda, e isso ocorrendo estará a securitizadora (que adquiriu o imóvel sob condição) legitimada a promover, em seu próprio nome, a ação de resolução, figurando no pólo ativo da ação e, com a decretação da resolução do contrato, apropriar-se do imóvel, mantendo o lastro necessário ao resgate dos títulos securitizados”.   

Nosso mestre Serpa Lopes leciona que o registro feito sob condição suspensiva (que atuava como medida puramente assecuratória), sobrevindo o evento, passa a ter caráter constitutivo, mediante a averbação de que tal evento ocorreu. 

Ora,  como dispõe o Decreto-lei 745/69, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Sendo certo que na interpelação judicial não há decisão, limitando-se a atuação do juiz a solenizar a notificação, e muito menos há decisão quanto à notificação extrajudicial, surge então o seguinte problema: uma vez feita a notificação, a quem cabe verificar se houve ou não purgação da mora? Qual o prazo que deverá ser fixado para que o promissário comprador satisfaça seu pagamento? 

É sabido que na inadimplência de promissário comprador de terreno loteado, ou de devedor fiduciante, tanto a Lei 6.766/79 como a Lei 9.514/97 determinam o procedimento a ser adotado, atribuindo a verificação da purgação ou não da mora ao oficial do Registro de Imóveis.  

Na hipótese da venda sob condição suspensiva (no caso, o inadimplemento do promissário comprador) a quem compete esse exame? 

Como interpretar, também, a orientação de Serpa Lopes de que a averbação a ser procedida (após a notificação do promissário comprador e o decurso do prazo sem a purgação da mora, e que terá como efeito a transmissão do domínio à securitizada), será requerida pelas partes contratantes, ou provado o consentimento de uma delas, e, em caso contrário, somente por meio de sentença judicial?  

Por outro lado, se é certo, como afirma o Dr. Melhim Namem Chalhub, que após a securitizadora ter adquirido o domínio do imóvel, poderá promover a ação de resolução do contrato de compromisso de compra e venda, também é certo que essa medida não tem rápido desfecho, podendo sua demora ser praticamente igual se não maior do que a da execução hipotecária, tão execrada após o advento da alienação fiduciária em garantia. 

Não tendo encontrado resposta para essas dúvidas e indagações, permito-me sugerir, Sr. Presidente, a fim de dinamizar o andamento desta Audiência Pública, que seja convocada nova reunião, quando então o Dr. Melhim Namem Chalhub  poderá prestar-nos mais esclarecimentos  sobre o evento da condição suspensiva na venda condicional. E, nessa mesma reunião, se for o caso, voltarmos à questão do desdobramento da posse na alienação fiduciária. 

São Paulo, 27 de outubro de 2003. 

* Maria Helena Leonel Gandolfo é oficial de registro aposentada e conselheira jurídica do Irib.