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Coluna IRIB no Diário de São Paulo responde sobre a necessidade do registro de formal de partilha antes da alienação de fração ideal do imóvel
O jornal Diário de São Paulo publicou no caderno de imóveis de 20 de fevereiro, domingo, mais uma coluna do Irib que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.
A pergunta da semana sobre alienação de fração ideal e registro de formal de partilha foi respondida pela diretora de Urbanismo, Regularização Fundiária e Meio Ambiente do Irib, Dra. Patrícia Ferraz, com a colaboração do diretor de Assuntos Agrários, Dr. Eduardo Augusto.
Registro de Imóveis – Diário Responde
Fui casado pelo regime da comunhão de bens, antes da vigência da lei 6.515/77, e adquiri um imóvel com 360 m2 na constância do casamento. Nos separamos e requeremos a averbação na matrícula do imóvel, o que foi feito, permanecendo 50% para cada um. Agora eu quero vender meus 50% para minha ex-mulher. É possível o registro da escritura pública de compra e venda? É necessário registrar o formal de partilha da separação?
Enquanto vocês estavam casados pelo regime da comunhão de bens, eram comunheiros, ou seja, todo o patrimônio pertencia aos dois concomitantemente e somente poderia ser alienado com a concordância de ambos. Com a separação judicial, foi decidido, segundo sua informação, que o imóvel ficaria pertencendo igualmente aos dois, ou seja, cada um seria titular de uma fração ideal de 50%, transformando a anterior comunhão de bens em simples condomínio civil.
Tal partilha envolvendo o imóvel, apesar de já decidida judicialmente, somente produzirá efeitos após o seu registro na serventia imobiliária competente. A simples averbação da separação judicial (que é feita com a apresentação da certidão do registro civil) não leva à presunção de que o imóvel foi partilhado na proporção de 50% a cada um, pois é possível, por exemplo, que a partilha determine que a ex-mulher fique com a totalidade desse imóvel em epígrafe, enquanto ao ex-marido são destinados bens móveis ou outro imóvel porventura existente. Há ainda a possibilidade de esse imóvel ter sido destinado a um filho do casal, mediante doação efetuada nos autos.
Somente após o registro do formal de partilha, poderá um dos condôminos alienar sua parte ao outro condômino, destacando que, pelo Código Civil, o condômino tem preferência ao estranho na aquisição do bem comum (artigos 504, 1.322 e 1.323).
Ou seja, ainda que você quisesse vender sua fração ideal a terceiro, deveria antes oferecê-la à sua ex-mulher, que teria preferência na compra, se pagasse o mesmo valor que o estranho. Vamos tratar da formalização desses atos no Registro de Imóveis. Na matrícula do imóvel consta que ambos são proprietários na condição de casados. Com a averbação da separação judicial, a matrícula ficou incompleta, pois houve a notícia do fim da comunhão (é automática com a separação), mas nada sobre a destinação do bem, ou seja, quem é ou quem são agora seus proprietários? Para solucionar a questão, é indispensável o registro do formal de partilha, porque somente com este ato é que se tornará público a quem foi destinado o bem ou em quais proporções, se destinado a ambos. Depois de efetuado esse registro, aí sim poderá ser lavrada uma escritura de compra e venda de sua fração ideal à sua ex-mulher, que, após o registro desse título, passará a ser proprietária exclusiva do imóvel. Em razão da venda deverá ser recolhido o ITBI sobre o valor da venda, cuja guia deverá acompanhar a escritura.
Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
Site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - tel. 3289-3599
Sociedade simples pura – vantagens em relação a outros tipos societários, especialmente sobre a sociedade limitada
Graciano Pinheiro de Siqueira *
Como é sabido, a lei 10.406/02 (NCC), inspirada na lei italiana de 1.942, deixou de diferenciar as obrigações civis das comerciais, criando, no âmbito societário, a figura da sociedade simples, se contrapondo à sociedade empresária.
A sociedade simples, em comparação à empresária, tem como principais características: a) simplicidade de estrutura; b) presunção de pequeno porte; e, c) atuação pessoal dos sócios superando a organização dos fatores de produção.
Numa forma bem singela, pode-se dizer que a sociedade simples é a sociedade não empresária.
Dispõe o artigo 983 do novo diploma civil pátrio que a sociedade empresária deve revestir-se de um dos seguintes tipos societários: 1) em nome coletivo; 2) em comandita simples; 3) em comandita por ações; 4) limitada; e, 5) sociedade anônima.
A sociedade simples pode adotar um desses tipos, com exceção das sociedades por ações (comandita por ações e sociedade anônima). Caso não o faça, entende-se que se constituirá sob o tipo de sociedade simples pura (artigos 997 a 1.038 do NCC).
Dentre as vantagens da SOCIEDADE SIMPLES PURA em relação a outros tipos societários, especialmente sobre a sociedade limitada, tenha esta natureza simples ou empresária, podemos destacar:
1) É o único tipo societário que aceita sócio de serviço;
2) Não obstante o disposto no artigo 977 do novo Código, admite, na mesma sociedade, sócios que sejam casados, entre si, ainda que pelo regime da comunhão universal de bens ou pelo regime da separação obrigatória;
3) Não está sujeita, para efeito de tomada de decisões sociais, à realização de reuniões e, muito menos, ao formalismo das assembléias, como ocorre, verbi gratia , na sociedade limitada, particularmente quando esta for composta por mais de 10 sócios, com todas as suas regras de convocação e quoruns de instalação e deliberação. Por via de conseqüência, a sociedade simples pura não está obrigada a manter livros de atas de reuniões ou assembléias, indispensáveis para a sociedade limitada (vide artigos 1.062, 1.067 e 1.075 do CC/02);
4) Sua contabilidade é mais simplificada, não estando obrigada, como acontece com a limitada, a um sistema de escrituração contábil contendo regras bastante estritas (artigos 1.179 a 1.195 do CC/02), que, pelas repercussões fiscais que ensejam, representam induvidosos ônus para seus destinatários.
5) No tocante à tomada de contas dos administradores, segue um rito menos formal do que aquele previsto para a sociedade limitada;
6) A responsabilidade dos sócios pode ser limitada ou ilimitada, dependendo do que declararem no contrato social. Se, nos termos do inciso VIII do artigo 997 da lei 10.406/02, mencionarem que não respondem subsidiariamente pelas obrigações sociais, a responsabilidade deles será limitada. Caso contrário, em indicando que respondem subsidiariamente pelas obrigações sociais, terão responsabilidade ilimitada, podendo-se afirmar que o regime da responsabilidade dos sócios, na sociedade simples pura, é uma prerrogativa daqueles, a ser definida no contrato social, não sendo obrigatória a adoção da responsabilidade subsidiária e, muito menos, em nenhuma situação, a menos que desejem, da responsabilidade solidária, diferentemente do que ocorre em relação à sociedade limitada (vide artigo 1.052 e o parágrafo primeiro do artigo 1.055, CC/02);
7) Não está sujeita à falência. Nesse aspecto ver a recentíssima lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2.005, que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária;
8) Quanto à denominação (artigo 997, II do NCC), contrariamente do que sucede com a sociedade limitada (parágrafo segundo do artigo 1.158 do NCC), não é requerido que contenha elemento indicativo do objeto social, nem que a denominação venha acrescida de qualquer expressão designativa da natureza ou do tipo societário;
9) Para o aumento do capital social, nenhuma exigência é imposta, diversamente do que acontece com a sociedade limitada, para a qual se obriga, como conditio sine qua non , a efetiva integralização do capital (artigo 1.081 do NCC);
10) O mesmo se observa para a redução de capital, já que o Código não impõe regras relativamente à sociedade simples pura. Entretanto, a lei traça regras destinadas à sociedade limitada. Assim, a redução de capital nesta sociedade só poderá ser deliberada se ficar caracterizado ter havido perdas irreparáveis após a integralização do capital ou ser ele excessivo em relação ao objeto social (vide artigos 1.082 e 1.084 do NCC);
11) O quorum necessário para a decisão de dissolução de uma sociedade simples pura, de acordo com o artigo 1.033 do CC/02, dá-se por consenso unânime dos sócios ou por maioria absoluta, caso a sociedade seja constituída por prazo indeterminado. Para a sociedade limitada, esse quorum passa a ser de 75% (setenta e cinco por cento), ex vi do disposto no artigo 1.071, VI, combinado com o artigo 1.076, I do CC/02; e,
12) A sociedade simples pura, por ter natureza simples, isto é, não empresária, não corre o risco, sob o ponto de vista tributário, de perder isenção fiscal, especialmente em relação à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e ao Imposto sobre Serviços (ISS).
Diante de tantos benefícios, é de se concluir que a sociedade simples pura é um novo tipo societário que merece ser descoberto e utilizado, pois, sobretudo, proporcionará vantagens aos sócios e seus prepostos (administradores não sócios e contabilistas), quer sob o aspecto de economia (de tempo e financeira), quer sob o aspecto de responsabilidades.
* Graciano Pinheiro de Siqueira é especializado em Direito comercial pela Faculdade de Direito da USP e Substituto do Quarto Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica em São Paulo, SP. E-mail: [email protected]
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