Entre os dias 3 e 6 de maio de 2005 realizou-se em Santa Cruz da La Sierra, Bolívia, o III Encontro Ibero-Americano de Direito Registral, nesta edição enfocando o tema das Nuevas Tecnologias, Registro de la Propiedad y Protección de Datos.

O evento foi promovido pelo Ministério de Assuntos Exteriores e de Cooperação da Espanha e organizado pela Agência Espanhola de Cooperação Internacional (AECI), com apoio da Fundação Internacional e para Ibero-América de Administração e Políticas Públicas.

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Participaram ativamente das sessões de trabalho os registradores imobiliários, especialistas em informática e em segurança de dados da Espanha, Bolívia, Colômbia, Costa Rica, Cuba, Chile, El Salvador, México, Nicarágua, Paraguay, Peru e Republica Dominicana.

O IRIB foi representado por sua Diretora de Regularização Fundiária e Urbanismo, Patrícia Ferraz.

Os trabalhos compreenderam a apresentação, pelos participantes, de exposições que retratavam os sistemas registrais de seus países, os progressos que têm alcançado na informatização de seus sistemas registrais, suas perspectivas e os mecanismos utilizados para manutenção da segurança na guarda e manutenção das informações, na transmissão dos dados no mundo virtual e ao acesso às informações registrais.

Dos debates que se seguiram às exposições extraíram-se conclusões sintetizadas na Carta de Santa Cruz de La Sierra, que figurará como anexo às Cartas de La Antigua e de Cartagena de Índias, onde se realizaram os I e II Encontros Ibero-Americanos, respectivamente.

A Espanha alcançou notável desenvolvimento em seu sistema registral nos últimos vinte anos, seja em função do aperfeiçoamento de seu ordenamento jurídico, seja quanto à implantação de modernos recursos tecnológicos para o desempenho das atividades registrais.

Sem descuidar da segurança dos dados – cuja guarda a lei lhes confia – e compatibilizando a publicidade registral com o direito de privacidade do indivíduo, os Registradores espanhóis se tornaram um paradigma para os registradores imobiliários do mundo contemporâneo.

Na Espanha, toda a administração pública, assim como os Registros de Imóveis e Mercantis estão sujeitos aos princípios estabelecidos pela Agência Espanhola de Proteção de Dados para a manutenção da segurança de dados e de respeito à privacidade dos cidadãos. Para se solicitar uma certidão de determinado imóvel perante Registros de Imóveis, por exemplo, é necessário explicitar os motivos. Estes são avaliados pelo registrador que deferirá, ou não a expedição da certidão. Ademais, o registrador espanhol procede a uma depuração dos dados que constam de seus arquivos para que somente constem das certidões informações que não exponham a privacidade do titular dos dados, tais como tendência sexual, religião, natureza de filiação, etc.

Embora pareça haver um aparente paradoxo entre o princípio da publicidade registral, o direito à privacidade dos titulares dos dados mantidos nos registros públicos e a necessidade de manter a segurança dos serviços e transações, estes pontos são perfeitamente conciliáveis quando nos atemos às funções do Registro de Imóveis e dos meios eletrônicos que pretendemos utilizar, não apenas para obtermos maior celeridade nas operações realizadas e assim fomentar o tráfico imobiliário, mas para tornarmos mais seguros e ágeis nossos serviços.

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É consenso entre os participantes a importância de um sistema registral eficiente, ágil e seguro, com autonomia financeira e administrativa que garanta sua sustentabilidade, para o fortalecimento dos direitos imobiliários, pressuposto para o desenvolvimento econômico de cada país e combate à pobreza.

O sistema registral brasileiro atualmente está em descompasso com os sistemas mais fortalecidos do continente americano porque é um dos poucos que não possuem fé pública registral, o que o enfraquece. (Patrícia Ferraz).

 

Entre os dias 3 e 6 de maio de 2005 foi celebrado em Santa Cruz de la Sierra, Bolívia, o III Encontro Ibero-americano de Direito de Registro convocado pela AECI, FIIAPP e o CORPME da Espanha sob o título de “Novas Tecnologias, Registros da Propriedade e Proteção de Dados”. Os participantes dos treze países presentes formulam e deliberam as seguintes conclusões com o objetivo de que se unam à Declaração de Antigua  e ao anexo primeiro aprovado no II Encontro.

1ª. O reconhecimento constitucional do direito de propriedade não implica que todos e cada um dos cidadãos dos países que o acolhem se convertam em proprietários. Sua formulação sanciona unicamente a obrigação do Estado de tomar as medidas necessárias para facilitar que o maior número deles possa sê-lo. Para tal efeito, o primeiro requisito constitui-se na proclamação da instituição jurídica da propriedade.

Para permitir que exista o direito de propriedade sobre um bem é preciso que o Estado estabeleça normas jurídicas que regulem sua aquisição, regime de exercício e proteção.

O Registro de fé pública é a instituição que atribui os direitos reais, define o conjunto de poderes que cada um compreende, de modo que dois ou mais possam coexistir simultaneamente sobre um mesmo objeto e fixa sua prioridade no caso de que sejam incompatíveis. Porém, além disso, a inscrição protege o titular e impede que, salvo na hipótese de expropriação e prévia comprovação de ter-se cumprido a totalidade dos trâmites legais estabelecidos, seja privado de seu direito. Conseqüentemente, lhe permite conservá-lo tanto nos casos de dupla venda como de execução judicial por dívidas do anterior proprietário, salvo, obviamente, se seu pagamento estava assegurado por uma garantia que se achava inscrita antes que seu título acedesse ao Registro.

O Registro é, portanto, a instituição que o Estado criou para cumprir o dever constitucional de proteger o direito de propriedade. A inscrição, por sua parte, constitui um ônus que o legislador impôs ao titular desse direito para obter sua proteção jurídica e eliminar a ameaça de uma possível perda. Além de certas obrigações de caráter fiscal e formalidades que o interessado tem de cumprir, a dispensa dessa proteção lhe obriga a proporcionar ao Registro um conjunto de dados pessoais cujo uso ou divulgação não controlada poderia lesionar seu direito à intimidade. Estas circunstâncias incluem o domicílio, sexo, estado civil e inclusive a religião, mas também dados familiares, como pode ser a causa de não recebimento de herança de um legitimário, a existência de filhos extramatrimoniais ou sua condição adotiva ou natural. Por outro lado, no Registro podem, além disso, constar anotações econômicas da pessoa que, atualmente, carecem de relevância como a existência de penhoras, constrições judiciais ou hipotecas já canceladas.

2ª. A atribuição e delimitação dos direitos reais que o Registro da propriedade concretiza tem como finalidade primordial criar segurança jurídica com o fim de permitir a existência e a expansão de um mercado imobiliário e hipotecário. Esta função explica o caráter público de seus assentos. Qualquer pessoa que intervenha nesse mercado tem o direito de ser informada da situação jurídica em que se encontra o bem que constitui o objeto de seu interesse. Embora a mesma finalidade que justifica a existência do Registro delimita o volume de informação que deverá ser proporcionada ao solicitante.

Essa informação não conterá em nenhum caso circunstâncias que afetem a intimidade das pessoas ou que sirvam ou possam servir para confeccionar seu perfil ideológico, racial, sexual, econômico ou de qualquer outra índole. A necessidade de proteção da personalidade e o habeas data excluem a publicação indevida de fatos particulares ou familiares, embora não secretos, prescindindo de se são certos ou incertos. Unicamente se excepcionam os dados necessários para conhecer a situação jurídica dos bens objeto de solicitação.

O direito dos cidadãos que as Constituições garantem de obter uma informação verdadeira e seu correlativo de comunicá-la e emiti-la livremente não legitima as intromissões na intimidade das pessoas nem seu exercício desmesurado ou exorbitante. Somente quando forem relevantes os dados solicitados, em ordem à consecução do fim que esse direito persegue, a formação da opinião pública, cabe admitir sua divulgação.

A conveniência de atuar a segurança jurídica preventiva ratifica a importância de estabelecer as anteriores limitações. O surgimento e extensão de novas formas de delinqüência, como a violência doméstica ou a proliferação de bandos armados, aconselham extremar a prudência na hora de regular o direito à informação que, em nenhum caso, pode servir para amparar a curiosidade prejudicial de terceiros não legitimados. Isso sem prejuízo das obrigações que o auxílio judicial, a colaboração fiscal ou o dever de contribuir com dados para a Administração impõem ao Oficial de Registro.

É preciso recordar que os cidadãos são os proprietários dos dados que afetam a personalidade. O consentimento prestado na sua figuração em qualquer Registro ou base de dados não enfraquece a afirmação anterior e o seu valor econômico e os interesses que existem em torno deles não devem prevalecer sobre os direitos dos seus titulares.

3ª. O Oficial de Registro é responsável por evitar a expedição ilegítima de informação que afete os direitos antes mencionados. Conseqüentemente, deverá controlar o uso dos livros sob sua responsabilidade e adotará as medidas necessárias para evitar a manipulação, cópia ou vazamento do seu conteúdo. Para o cumprimento desta tarefa, é conveniente observar as seguintes normas:

A. O Oficial de Registro deve qualificar, sob sua responsabilidade, o interesse legítimo dos solicitantes da informação de registro e omitir, ao lavrá-la, os dados pessoais que não afetem a solicitação apresentada.

B. Recomenda-se a não permissão de acesso direto ao conteúdo dos livros do Registro. A informação deve limitar-se aos dados que o interesse do solicitante justifique sem que, para sua emissão, seja aconselhável o uso de fotocópias literais dos assentos ou outros meios de reprodução exata do seu conteúdo, com exceção das informações liberadas em cumprimento dos mandados judiciais.

C. Quando o Oficial de Registro tiver motivos fundamentados para considerar que a informação requerida pode vulnerar algum direito que afete o titular registral ou as pessoas cujos dados constam em um assento, negará a expedição ou o acesso.

D. O titular de um direito inscrito poderá solicitar sua exclusão do princípio de publicidade dos assentos em virtude de uma causa justificada. Se o Oficial de Registro considerá-la suficiente, recusará qualquer petição que for formulada e, se for o caso, notificará sua decisão aos serviços correspondentes para que a apliquem. A proibição de informar ficará sem efeito a pedido do interessado, por resolução judicial ou decisão do próprio Oficial de Registro se entender que as causas que a justificaram tenham cessado.

E. O pedido de informação relativa às pessoas será notificado ao interessado no domicílio ou endereço eletrônico que constar no Registro. Se dentro do prazo estabelecido ele se opuser, a expedição ou o acesso será negado.

F. Todas as atuações que o Oficial de Registro praticar e as decisões que adotar em relação à informação serão recorríveis perante os Tribunais de Justiça nos termos que a lei determinar.

4ª. A documentação e arquivo eletrônicos, baseados em dispositivos reconhecidos de assinatura eletrônica, diminuem de maneira significativa os custos das transações. O contínuo incremento da contratação, unido à urgente necessidade de agilizar sua inscrição, obriga a incorporar as novas tecnologias aos Registros.

A aplicação destas tecnologias possibilita que conste no Registro todo tipo de dados relacionados com os direitos e as propriedades sobre os quais recaem e, conseqüentemente, facilita que a publicidade compreenda a totalidade da informação territorial associada ao domínio inscrito.

Requisito imprescindível para que o Registro possa converter-se no centro de informação dos dados, não somente jurídicos, mas também urbanísticos, fiscais ou de meio ambiente que afetem as propriedades, é a criação de bases gráficas que permitem a correta localização e identificação.

O Oficial de Registro deve adotar a cada momento as medidas de segurança necessárias para evitar a materialização das novas ameaças que afetem os arquivos digitais como podem ser sua manipulação, invasão ou vazamento. A contínua evolução das tecnologias o obriga a realizar um esforço constante de atualização de tais medidas com o objetivo de garantir sua eficácia.

O valor das despesas que os trabalhos de informatização, digitalização, incorporação de novas tecnologias e sua constante atualização supõe, reafirma a vigência do princípio de autofinanciamento dos Registros. Como já consta na Declaração de La Antigua, a utilização dos recursos que o Registro gera destinando-os para fins distintos do pagamento dos custos que o seu eficaz funcionamento demanda, além de dificultar, quando não de impedir, implica converter os honorários satisfatórios para obter sua proteção em imposto encoberto que onera o exercício constitucional do direito de propriedade.

5ª. O caráter jurídico do conteúdo e os efeitos de seus assentos constituem a essência do Registro da propriedade. Conseqüentemente, a criação do Registro digital, de cujo funcionamento a assinatura eletrônica reconhecida é uma peça essencial, não somente não exclui a persistência da qualificação do Oficial de Registro, como também é característica sine qua non de tal caráter, suporá sua extensão a totalidade da informação territorial dos bens.

A certeza técnica que a documentação eletrônica proporciona sobre o fato da outorga dos documentos, fixação de sua data, identidade das partes que nele intervêm, a ausência de alteração do seu conteúdo e seu recebimento pelo destinatário e o conseqüente aumento da segurança que tal certeza aporta em relação à forma tradicional de certificar esse conjunto, aconselham a fomentar sua utilização pelos operadores que atuam no mercado.

Dada a importância que o princípio de prioridade tem e a necessidade de preservar a igualdade entre a pluralidade dos agentes que têm a capacidade para produzir documentos susceptíveis de causar um assento nos livros do Registro, corresponde a este fixar o sistema por meio do qual tal documentação eletrônica será enviada.

Por outro lado, a conveniência de centralizar a informação e de homogeneizar os critérios de qualificação dos Oficiais de Registro, assim como a necessidade de atualizar e pôr ao seu dispor a totalidade dos textos legais utilizados, aconselha a criar em cada país uma rede interna de comunicação entre os diferentes Registros existentes.

6ª. A publicidade do registro pretende prover aos adquirentes potenciais os conhecimentos sobre a situação jurídica dos bens com o objetivo de proporcionar-lhes a segurança que demandam para contratar. A informação que um Registro de documentos proporciona é, por si só, insuficiente para satisfazer a esta demanda. A inexistência dos princípios de fé pública e legitimação determina que a informação fornecida seja incompleta, que unicamente proveja uma prova indiciária e sinalize um âmbito de busca. Não obstante, dado que o Registro não garante a validade do título de aquisição do hipotético vendedor nem do de seus causadores, sua anulação posterior pelos Tribunais é sempre factível, salvo prescrição da ação correspondente. Esta deficiência em satisfazer o nível de segurança que o mercado exige obriga a criação de outros arquivos nos quais se coletam dados diferentes, como os relativos à morosidade, à quantidade de gasto ou aos antecedentes econômicos e, em algumas ocasiões, criminais das pessoas, com o objetivo de reforçar a confiança dos operadores. A dispersão nas fontes de consulta para contratar com segurança produz, por sua vez, um aumento nos custos que a obtenção de uma informação fiável exige e um traslado ao setor privado das tarefas de obtenção, elaboração e garantia desta informação.

Pelo contrário, o jogo dos citados princípios de fé pública e legitimação permite ao Registro de direitos proporcionar aos potenciais adquirentes ou prestamistas a informação bastante para conhecer a situação jurídica dos bens. A presunção de validez, legalidade e exatidão que ampara seus assentos é suficiente para satisfazer sua demanda de confiança já que sabem que, se adquirem do titular do registro, de boa fé e a título oneroso, a anulação do direito daquele em virtude de uma causa que não conste inscrita não afetará sua titularidade. Conseqüentemente e diferentemente do que ocorre com as bases de dados comuns, pode-se afirmar que o Registro de direitos se caracteriza porque elabora a informação que lavra e porque esta constitui sempre a realidade jurídica. O Registro não se limita a publicar ou, o que é igual, a fixar a prioridade e tornar oponíveis os direitos que resultam dos negócios documentados senão que, no caso destes serem anulados e frente a terceiros que apresentem os requisitos mencionados, os abone. Ou, dito em outras palavras, a incorporação aos seus livros dos dados, dos direitos que publica, outorga-lhes realidade, ainda que não a tivessem. Por este motivo, cabe afirmar que a inscrição constitui um mecanismo de criação de direitos, circunstância que, por sua vez, obriga a extremar o cuidado em sua lavratura mediante a aplicação do princípio da qualificação. Deste ponto de vista, a publicidade, o resultado final que a existência de um Registro de direitos produz, é a prestação pelo Estado de um serviço que implica uma economia de tempo e dinheiro e um aumento de segurança para os cidadãos.

Conclusão necessária desta conseqüência e do princípio de responsabilidade é a obrigação do Oficial de Registro, por si ou por meio do mecanismo de seguro legalmente previsto, de reparar os danos causados pelos erros contidos na publicidade lavrada mediante certidão. Em relação ao regime de responsabilidade daqueles que tem sua origem na informação obtida mediante o acesso direto aos livros do Registro, com a correspondente autorização prévia, será o que se aplica geralmente à lavratura e cancelamento dos assentos.

7ª. Considera-se conveniente a constituição de uma rede internacional de publicidade de registros com o objetivo de facilitar os intercâmbios de bens e serviços entre os países e de reforçar a segurança destas transações fronteiriças.

8ª. Recomenda-se impulsionar a criação de uma rede de intercâmbio livre de informação tecnológica registral e de desenvolvimento compartilhado em código aberto.

9ª. Resulta indispensável a difusão destas conclusões entre os operadores de Registros dos diferentes países assim como entre as autoridades de governo das quais depende a aprovação das modificações normativas que se requerem.

Santa Cruz de la Sierra, 6 de maio de 2005.

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Entre los días 3 y 6 de mayo de 2005 se ha celebrado en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia, el III Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral convocado por la AECI, la FIIAPP y el CORPME de España, bajo el título de “Nuevas tecnologías, Registros de la propiedad y protección de datos”. Los participantes de los trece países presentes formulan y firman las siguientes conclusiones con el objeto de que se unan a La Declaración de La Antigua y al anexo primero aprobado en el II Encuentro.

1ª. El reconocimiento constitucional del derecho de propiedad no implica que todos y cada uno de los ciudadanos de los países que lo recogen vayan a convertirse en propietarios. Su formulación sanciona únicamente la obligación del Estado de tomar las medidas necesarias para facilitar que el mayor número de ellos puedan serlo. A tal efecto, el primer requisito lo constituye la proclamación de la institución jurídica de la propiedad.

Para permitir que exista el derecho de propiedad sobre un bien es preciso que el Estado establezca unas normas jurídicas que regulen su adquisición, régimen de ejercicio y protección.

El Registro de fe pública es la institución que asigna los derechos reales, define el conjunto de facultades que cada uno comprende de modo que dos o más puedan coexistir simultáneamente sobre un mismo objeto y fija su prioridad en el caso de que resulten incompatibles. Pero además, la inscripción protege al titular e impide que, salvo en los supuestos expropiación y previa comprobación de haberse cumplido la totalidad de los trámites legales establecidos, sea privado de su derecho. En consecuencia, le permite conservarlo tanto en los casos de doble venta como de ejecución judicial por deudas del anterior propietario salvo, obviamente, si su pago estaba asegurado por una garantía que constaba inscrita antes de que su título accediese al Registro.

El Registro es pues la institución que el Estado ha creado para cumplir el deber constitucional de proteger el derecho de propiedad. La inscripción, por su parte, constituye una carga que el legislador ha impuesto al titular de ese derecho para obtener su protección jurídica y eliminar la amenaza de una posible pérdida. Además de ciertas obligaciones de tipo fiscal y formal que el interesado ha de cumplir, la dispensa de esa protección le obliga a proporcionar al Registro un conjunto de datos personales cuyo uso o divulgación incontrolada podría lesionar su derecho a la intimidad. Estas circunstancias incluyen el domicilio, sexo, estado civil e incluso la religión pero también datos familiares, como puede ser la causa de desheredamiento de un legitimario, la existencia de hijos extramatrimoniales o su condición adoptiva o natural. Por otro lado, en el Registro pueden además constar apuntes económicos de la persona que, en la actualidad, carecen de relevancia como la existencia de embargos o hipotecas ya canceladas.

2ª. La atribución y delimitación de los derechos reales que el Registro de la propiedad realiza tiene como fin primordial crear seguridad jurídica al objeto de permitir la existencia y la expansión de un mercado inmobiliario e hipotecario. Esta función explica el carácter público de sus asientos. Cualquier persona que vaya a intervenir en ese mercado tiene derecho a ser informada de la situación jurídica en que se encuentra el bien que constituye el objeto de su interés. Sin embargo, el mismo fin que la existencia del Registro persigue delimita a su vez el volumen de información que ha de proporcionarse al solicitante.

Dicha información no contendrá en ningún caso circunstancias que afecten a la intimidad de las personas o que sirvan o puedan servir para confeccionar su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole. La necesidad de la protección de la personalidad y el habeas data excluyen la publicación indebida de hechos particulares o familiares aunque no sean secretos, prescindiendo de si son ciertos o inciertos. Únicamente se excepcionan los datos necesarios para conocer la situación jurídica de los bienes objeto de solicitud.

El derecho de los ciudadanos que las Constituciones recogen a obtener una información veraz y su correlativo de comunicarla y emitirla libremente no legitima las intromisiones en la intimidad de las personas ni su ejercicio desmesurado o exorbitante. Tan solo cuando los datos solicitados guarden relevancia en orden a la consecución del fin que ese derecho persigue, la formación de la opinión pública, cabe admitir su divulgación.

La conveniencia de actuar la seguridad jurídica preventiva ratifica la importancia de establecer las anteriores limitaciones. La aparición y extensión de nuevas formas de delincuencia, como la violencia doméstica o la proliferación de bandas armadas, aconseja extremar la prudencia a la hora de regular el derecho a la información que, en ningún caso, puede servir para amparar la malsana curiosidad de terceros no legitimados. Ello sin perjuicio de las obligaciones que el auxilio judicial, la colaboración fiscal o el deber de aportar datos a la Administración imponen al Registrador.

Es preciso recordar que los ciudadanos son los propietarios de los datos que afectan a la personalidad. El consentimiento prestado a su constancia en cualquier Registro o base de datos no enerva la anterior afirmación y su valor económico y los intereses que existen en torno a ellos no deben prevalecer sobre los derechos de sus titulares.

3ª. El Registrador es responsable de evitar la expedición ilegítima de información que afecte a los derechos antes referidos. En consecuencia, deberá controlar el uso que se haga de los libros a su cargo y adoptará las medidas necesarias para evitar la manipulación, copia o vaciado de su contenido. Para el cumplimiento de esta tarea, convendría observar las siguientes normas:

A. El Registrador debe calificar, bajo su responsabilidad, el interés legítimo de los solicitantes de información registral y omitir, al expedirla, los datos personales que no afecten a la solicitud presentada.

B. Se recomienda no permitir el acceso directo al contenido de los libros del Registro. La información debe limitarse a los datos que el interés del solicitante justifique sin que, para su expedición, resulte aconsejable el uso de fotocopias literales de los asientos u otros medios de reproducción exacta de su contenido, con excepción de las informaciones libradas en cumplimiento de los mandamientos judiciales.

C. Cuando el Registrador tenga fundados motivos para considerar que la información requerida puede vulnerar algún derecho que afecte al titular registral o las personas cuyos datos constan en un asiento, denegará la expedición o el acceso.

D. El titular de un derecho inscrito podrá solicitar su exclusión del principio de publicidad de los asientos en virtud de una causa justificada. Si el Registrador la considerara suficiente, rechazará cualquier petición que se formule y, en su caso, notificará su decisión a los servicios que corresponda para que la apliquen. La prohibición de informar quedará sin efecto a requerimiento del interesado, por resolución judicial o del propio Registrador si entiende que las causas que la justificaron han cesado.

E. La solicitud de información relativa a las personas se notificará al interesado en el domicilio o dirección electrónica que conste en el Registro. Si, dentro del plazo que prudencialmente se fije, se opusiere, se denegará la expedición o el acceso.

F. Todas las actuaciones que el Registrador practique y las decisiones que adopte en relación con la información serán recurribles ante los Tribunales de Justicia en los términos que la ley determine.

4ª. La documentación y archivo electrónicos, basados en dispositivos reconocidos de firma electrónica, hacen disminuir de manera significativa los costes de las transacciones. El continuo incremento de la contratación, unido a la acuciante necesidad de agilizar su inscripción, obliga a incorporar las nuevas tecnologías a los Registros.

La aplicación de estas tecnologías posibilita que se hagan constar en el Registro toda clase de datos relacionados con los derechos y las fincas sobre los que recaen y, consecuentemente, facilita que la publicidad comprenda la totalidad de la información territorial asociada al dominio inscrito.

Requisito imprescindible para que el Registro pueda convertirse en el centro de la información de los datos, no solo jurídicos sino también urbanísticos, fiscales o medio ambientales que afecten a las fincas, es la creación de unas bases gráficas que permitan su correcta ubicación e identificación.

El Registrador debe adoptar en cada momento las medidas de seguridad necesarias para evitar la materialización de las nuevas amenazas que afectan a los archivos digitales como pueden ser su manipulación o televaciado. La continua evolución de las tecnologías le obliga a realizar un esfuerzo constante de actualización de dichas medidas al objeto de garantizar su eficacia.

La cuantía de los desembolsos que las labores de informatización, digitalización, incorporación de nuevas tecnologías y su continua actualización suponen reafirma la vigencia del principio de autofinanciación de los Registros. Como ya consta en la Declaración de Antigua, la utilización de los ingresos que genera para unos fines diferentes del pago de los costes que su eficaz funcionamiento demanda, además de dificultarlo cuando no de impedirlo, implica convertir los honorarios que se satisfacen para obtener su protección en un impuesto encubierto que grava el ejercicio constitucional del derecho de propiedad.

5ª. El carácter jurídico del contenido y los efectos de sus asientos constituye la esencia del Registro de la propiedad. Consecuentemente la creación del Registro digital, de cuyo funcionamiento la firma electrónica reconocida constituye una pieza esencial, no solo no excluye la persistencia de la calificación del Registrador, sino que, en tanto que presupuesto sine qua non de dicho carácter, supondrá su extensión a la totalidad de la información territorial de los bienes.

La certeza técnica que la documentación electrónica proporciona sobre el hecho del otorgamiento de los documentos, su fecha, la identidad de las partes que intervienen en ellos, la ausencia de alteración de su contenido y su recepción por el destinatario y el consiguiente aumento de seguridad que tal certeza aporta en relación con la forma tradicional de acreditar estos extremos, aconsejan fomentar su utilización por los operadores que actúan en el mercado.

Dada la importancia que el principio de prioridad tiene y la necesidad de preservar la igualdad entre la pluralidad de los agentes que tienen capacidad para producir documentos susceptibles de causar un asiento en los libros del Registro, corresponde a éste fijar el sistema a través del que dicha documentación electrónica debe enviarse.

Por otro lado, la conveniencia de centralizar la información y de homogeneizar los criterios de calificación de los Registradores, así como la necesidad de actualizar y poner a su disposición la totalidad de los textos legales que utilizan para realizar aquélla, aconseja crear en cada país una red interna de comunicación entre las diferentes oficinas que existen.

6ª. La publicidad registral pretende proveer a los compradores potenciales de conocimientos a acerca de la situación jurídica de los bienes al objeto de proporcionarles la seguridad que demandan para contratar. La información que el Registro de documentos proporciona resulta por sí sola insuficiente para satisfacer esta demanda. La inexistencia de los principios de fe pública y legitimación determina que la información suministrada sea incompleta, que únicamente aporte una prueba indiciaria y acote un ámbito de búsqueda. No obstante, dado que el Registro no garantiza la validez del título de adquisición del hipotético vendedor ni del de sus causantes, su anulación posterior por los Tribunales es siempre factible, salvo prescripción de la acción que corresponda. Esta deficiencia para satisfacer el nivel de seguridad que el mercado exige, obliga a crear otros archivos en los que se recogen datos diferentes, como los concernientes a la morosidad, nivel de gasto o los antecedentes económicos y, en ocasiones, criminales de las personas, al objeto de reforzar la confianza de los operadores. La dispersión en las fuentes que han de consultarse para contratar con seguridad produce a su vez un aumento en los costes que el conseguimiento de una información fiable exige y un traslado al sector privado de las tareas de obtención, elaboración y aseguramiento de esa información.

Por el contrario, el juego de los citados principios de fe pública y legitimación permite al Registro de derechos proporcionar a los potenciales compradores o prestamistas la información suficiente para conocer la situación jurídica de los bienes. La presunción de validez, legalidad y exactitud que ampara sus asientos es suficiente para satisfacer su demanda de confianza ya que saben que, si adquieren del titular registral de buena fe y a título oneroso, la anulación del derecho de aquél en virtud de una causa que no conste inscrita no afectará a su titularidad. Consecuentemente y a diferencia de lo que ocurre con las bases de datos ordinarias, puede afirmarse que el Registro de derechos se caracteriza porque elabora la información que expide y porque ésta constituye siempre la realidad jurídica. El Registro no se limita a publicar o, lo que es igual, a fijar la prioridad y volver oponibles los derechos que resultan de los negocios documentados sino que, en el caso de que éstos sean anulados y frente a los terceros en quienes concurran los requisitos antedichos, los crea. O, dicho en otros términos, la incorporación a sus libros de los datos, de los derechos que publica, les otorga realidad aunque antes no la tuvieran. Por esta causa cabe afirmar que la inscripción constituye un mecanismo de creación de derechos, circunstancia que, a su vez, obliga a extremar el cuidado en su extensión mediante la aplicación del principio de calificación. Desde el punto de vista del que hablamos, la publicidad, el resultado final que la existencia de un Registro de derechos produce es la prestación por el Estado de un servicio que implica un ahorro de tiempo y dinero y un aumento de seguridad para los ciudadanos.

Colofón necesario de esta consecuencia y del principio de responsabilidad es la obligación del Registrador, por sí o a través del mecanismo de aseguramiento legalmente previsto, de reparar los daños causados por los errores contenidos en la publicidad expedida mediante certificación. En cuanto al régimen de responsabilidad de aquéllos que tienen su origen en la información obtenida mediante el acceso directo a los libros del Registro, previa la correspondiente autorización, será el general que se aplica a la extensión y cancelación de los asientos.

7ª. Se considera conveniente la constitución de una red internacional de publicidad registral al objeto de facilitar los intercambios de bienes y servicios entre los países y de reforzar la seguridad de estas transacciones transfronterizas.

8ª. Se recomienda impulsar la creación de una red de intercambio libre de información tecnológica registral y de desarrollo compartido en código abierto.

9ª. Resulta indispensable la difusión de estas conclusiones entre los operadores registrales de los distintos países así como entre las autoridades de gobierno de las que depende la aprobación de las modificaciones normativas que se requieran.

Santa Cruz de la Sierra, a 6 de mayo de 2005.