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Condomínio edilício – vaga de garagem.

PERGUNTA: É possível vender a garagem vinculada ao apartamento que eu moro para um morador de outro prédio? (SPJ– Tatuapé, SP

RESPOSTA DO IRIB: As questões referentes às chamadas “vagas de garagem” sempre geraram polêmicas e são, ainda hoje, motivo de conflitos entre condôminos, que acabam por recorrer às vias judiciais para terem seus direitos resguardados. O tema está disciplinado no atual Código Civil Brasileiro, no Capítulo referente aos “Condomínios Edilícios”, artigos 1331 e seguintes e Lei 4.591/64.

A possibilidade de alienação da garagem ou, na linguagem do Código, do “abrigo para veículo”, dependerá, basicamente, do modo pelo qual seu registro foi feito na serventia imobiliária.

Hipóteses: a) a garagem corresponde a uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, possuindo matrícula própria, como unidade autônoma – artigo 1331, § 1º do Código Civil; b) a “garagem” não possui uma fração ideal própria, isto é, sua área está inclusa na área total do apartamento, vinculada à fração ideal deste terreno; e c) vaga de garagem localizada na área comum do condomínio, com direito de uso pelo proprietário do apartamento e uso regulado pela convenção de condomínio.

No primeiro caso, isto é, quando corresponder a uma fração ideal discriminada como unidade autônoma, há a propriedade exclusiva e, portanto, a possibilidade de utilização independente por cada condômino, sendo permitida sua venda ou oneração desvinculada do apartamento.

Neste caso, pressupõe-se a existência de matrícula própria para cada abrigo de veículo, havendo uma discussão quanto à possibilidade de eventual vedação de sua alienação pela convenção condominial, frente ao direito constitucional de propriedade.

Na segunda hipótese, a garagem é tida como parte acessória da unidade imobiliária, e, segundo o artigo 1339, § 2º da lei Civil, é permitida sua alienação tão-somente a outro condômino, só podendo ser vendida a um terceiro estranho se esta faculdade constar do ato constitutivo do condomínio e se houver aprovação em Assembléia Geral.

E na última hipótese a alienação é totalmente vedada, já que a vaga de garagem se encontra na área comum do edifício.

Questões como: direito de preferência dos condôminos frente a um estranho ou, entre condôminos, a preferência de uns sobre outros, bem como os tormentosos casos de garagens coletivas ou comuns dos edifícios, devem ser analisadas com muita cautela em cada caso concreto. Por isso, recomenda-se sempre o auxílio do tabelião antes de se concluir negócios imobiliários, já que a escritura pública é requisito essencial nos negócios jurídicos cujo valor exceda a 30 salários mínimos (artigo 108, Código Civil Brasileiro).