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Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis
Profa. Andrea F.T. Carneiro *

Considerada como uma das mais importantes tendências das reformas cadastrais que têm sido realizadas nos mais diversos países, a questão da integração entre o cadastro imobiliário e o registro de imóveis merece ser cuidadosamente discutida. O assunto é pertinente, especialmente devido às recentes alterações legislativas trazidas pela Lei 10.267/01 e seu regulamento, o Decreto 4.449/02, que estabelecem o intercâmbio de informações entre o registro de imóveis e o INCRA, responsável pelo cadastro rural.

A primeira questão que surge, em se tratando do tema, é: por que integrar, ou por que é importante uma aproximação entre os dois sistemas? Pode-se dizer que, devido às funções desempenhadas por cada um, estes são complementares: o cadastro é responsável pela descrição física do imóvel, e o registro por sua situação legal. O cadastro, para cumprir com a função de proporcionar a garantia dos limites imobiliários, depende da informação sobre quais são os seus limites legais. O registro, para exercer plenamente a sua função de proporcionar fé pública à matrícula, precisa identificar inequivocamente o imóvel. É importante esclarecer ainda que a existência de uma coordenação entre os sistemas não deve resultar no desaparecimento da função cadastral ou registral, na fusão de competências e funções, na primazia de um tipo de informação sobre o outro ou no enfraquecimento institucional. A idéia é somar esforços para reduzir ou eliminar a duplicação ou inconsistência de informações.

As vantagens da integração podem ser resumidas em alguns pontos. O cadastro teria sempre atualizada a informação sobre a situação legal do imóvel, proporcionando segurança nas transações imobiliárias e operações de crédito imobiliário. O serviço seria aperfeiçoado pela redução de documentos a serem exigidos do proprietário ou detentor do imóvel e pelo melhor atendimento ao usuário.

Uma questão importante, também relacionada à disponibilidade da informação legal no cadastro é a regularização fundiária. Os instrumentos jurídicos regulamentados pelo Estatuto da Cidade para a regularização em áreas urbanas teriam sua aplicação facilitada, com a redução do tempo necessário para a conclusão do processo, caso a situação jurídica da área a ser regularizada seja conhecidaa priori.

Para o registro imobiliário, o intercâmbio garante o aperfeiçoamento do princípio da especialidade, que estabelece que o imóvel objeto de matrícula seja identificado de forma inequívoca. O atendimento a essa exigência só é possível se essa identificação for estabelecida por profissionais habilitados para esse fim, reconhecida pelo cadastro como uma informação oficial.

O processo de integração entre sistemas distintos e multidisciplinares como os sistemas cadastrais e registrais tem implicações na sua implementação. Para o registro de imóveis, resulta na necessidade de uma redefinição de seus métodos e ferramentas, na possibilidade de incorporação de uma base geográfica em seu sistema, na atualização da informação registral e no aperfeiçoamento da qualidade dos serviços. Para o cadastro imobiliário, implica também a modificação de seus métodos e ferramentas, na melhora da qualidade dos serviços, no estabelecimento de uma codificação única nacional para os imóveis e no apoio ao fortalecimento dos profissionais de cadastro.

No Brasil, apesar da concordância, entre alguns estudiosos e profissionais de direito imobiliário e de cadastro, relativa à necessidade de um sistema de coordenação de funcionamento dos dois sistemas, observa-se, até o momento, poucas evidências práticas de sistematização, destacando-se o intercâmbio estabelecido pela lei 10.267/01, citada anteriormente.

Na prática, a legislação e as normas técnicas que se seguiram estabelecem que o georreferenciamento dos imóveis rurais será exigido nos casos de mudança de titularidade, parcelamento, remembramento, desmembramento, loteamento, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações de caráter ambiental envolvendo os imóveis rurais, inclusive aqueles pertencentes ao patrimônio público.

Os serviços notariais também fazem parte do intercâmbio, uma vez que a lei estabelece que devem ser mencionados nas escrituras os dados do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR, expedido pelo INCRA, referentes ao código do imóvel, nome do detentor, nacionalidade do detentor, denominação do imóvel e localização do imóvel.

Os dados que serão trocados entre cadastro e registro de imóveis foram definidos no Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os Registro de Imóveis. Os Serviços de Registro de Imóveis, após o registro, deverão encaminhar ao INCRA as informações relativas ao ato praticado; registro, matrícula, livro ou ficha e folha; código de origem do imóvel rural no INCRA; denominação do imóvel rural; área total; município e Unidade da Federação de localização do imóvel rural; nome do proprietário, CPF ou CNPJ, nacionalidade e endereço completo para correspondência.

No caso de áreas urbanas, algumas experiências de intercâmbio entre o cadastro imobiliário das prefeituras e os serviços registrais do município têm sido realizadas, a exemplo do município de São Paulo. Através de convênio firmado entre a prefeitura e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, a prefeitura encaminha aos cartórios dados do cadastro de logradouros, valores venais e outras informações. Os cartórios, por sua vez, enviam mensalmente à prefeitura dados pessoais de proprietários e adquirentes de imóveis.

O cadastro fiscal e o setor de dívida ativa utilizam estas informações para atualização dos seus banco de dados.

O interesse demonstrado por profissionais das duas áreas no intercâmbio entre os sistemas, bem como os resultados iniciais das experiências realizadas mostra que é possível e benéfica uma aproximação entre os sistemas. Um intercâmbio, mesmo incipiente, traz benefícios imediatos para o aperfeiçoamento do gerenciamento dos dois sistemas e para um melhor atendimento ao usuário.

*Andrea F.T. Carneiro é professora - DECart/UFPE. O artigo foi originalmente publicado na Revista INFOGPS, n.1, 2004.