IRIB RESPONDE: O contrato registrado no Registro de Imóveis, atribui ao compromissário comprador “direito real“ à aquisição sobre o imóvel (Art. 1.417 do Código Civil), ou seja, este possui amplos direitos sobre o imóvel, entre os quais, de utilizar do imóvel como se dono fosse, bem como dispor livremente dos direitos adquiridos, mesmo havendo parcelas a pagar. Neste último caso a loteadora não pode se opor à cessão, ainda que o contrato disponha o contrário, pois este impedimento contraria o § 1º do Art. 31 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, que prevê que a cessão independe da anuência da loteadora. Porém, com relação a esta seus efeitos somente se produzem depois de registrada a cessão ou de sua cientificação por escrito.

Outra importante garantia está no fato de que as transmissões posteriores feitas pela loteadora não a atingirão, pois dependerão da sua concordância. Enquanto vigorar o contrato, a loteadora não poderá vender nem onerar, perdendo a faculdade de dispor do imóvel. Depois de pagas todas as parcelas do compromisso, os poderes elementares do domínio estão inteiramente consolidados nos direitos do compromissário comprador, devendo a vendedora assinar uma escritura.

Além dessas garantias, o Código Civil em seu Art. 1.418, atribui-lhe ainda um importante direito, que é o da “Adjudicação Compulsória”, caso ocorra que, terminado o pagamento das prestações, a loteadora se recuse a assinar a escritura “definitiva” ou não haja possibilidade de sua localização. Nesse caso, o comprador poderá ingressar com uma ação em juízo, munido do contrato e comprovante de pagamento, a fim de que o imóvel seja a ele transmitido. No final, será expedida uma “Carta de Adjudicação”, que deverá ser levado a registro, em substituição à escritura que não pode ser formalizada. Com o registro da escritura ou da carta de adjudicação, o promitente comprador terá o domínio pleno do imóvel.

É importante observar que a Lei mencionada dispõe que o compromisso de venda e compra, a cessão ou promessa de cessão, valerá como título hábil para o registro da propriedade do lote, se acompanhados da prova de quitação. Entretanto, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem entendido que tal procedimento somente é possível nos casos de loteamentos populares, nos demais casos a escritura pública é necessária.