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VALOR ONLINE, 7/2/2006

A nova onda imobiliária
Por Angelo Pavini - De São Paulo

Ofertas do setor mostram maior interesse dos investidores não só por ação, mas por aplicações vinculadas como CRIs e fundos

A queda dos juros e a expectativa de expansão da economia do país estão aumentando o interesse por papéis ligados ao mercado imobiliário. Só nesta semana, duas empresas do setor iniciam ofertas de ações que podem chegar a R$ 1,646 bilhão, e que se somam à da Cyrela, que em janeiro captou R$ 902 milhões, e à da Company, que deve ir a mercado em breve.

As ofertas de ações são um dos sinais do início da valorização dos ativos imobiliários de uma forma mais ampla, diz Marcelo Rabatt sócio da consultoria RiskOffice. "Não entendo isso como uma bolha, é um processo claro de melhora do país", explica. Depois dos títulos públicos, das ações e dos papéis de crédito de empresas, os imóveis seriam a quarta onda de valorização.

O investidor estrangeiro terá um papel importante nesse processo, diz Rabatt, dando como exemplo a oferta da Cyrella, onde os recursos externos responderam por mais da metade (R$ 565 milhões) do total vendido. "Eles estão entrando em imóveis via ações, pois é um mercado que conhecem e que já conta com um bom grau de governança corporativa." O passo seguinte devem ser fundos e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A isenção para as pessoas físicas também vem aumentando o interesse desses aplicadores, especialmente dos clientes de alta renda, ou private.

No ano passado, até setembro, o escritório Navarro, Bicalho Advogados recebeu apenas uma consulta para a criação de fundos imobiliários. Em dezembro, a procura disparou e chegou a seis consultas, sendo que duas estão em andamento, diz Alexandre Tadeu Navarro, sócio do escritório, acrescentando que a maioria das operações é voltada para o investidor de varejo. A pessoa física conta com isenção nos rendimentos de carteiras imobiliárias.

Olhando para outros tipos de projetos, como CRIs, a procura por informações triplicou, afirma. "Percebemos um interesse grande no último trimestre do ano passado por parte de construtoras e incorporadoras que nunca haviam procurado a securitização para financiar seus projetos", diz ele.

Uma das causas do maior interesse está nas vantagens dadas pela chamada MP do Bem, aprovada no fim do ano passado. A isenção para as pessoas físicas que vendem seu imóvel para comprar um novo estimulou a troca de residências e levou a um aumento da ordem de 20% nas vendas de apartamentos novos na cidade de São Paulo, estima Navarro. Além disso, os bancos estão competindo para financiar os compradores, o que reduziu as taxas de financiamento, de 14,5% no final de 2005 para 11% este ano. No caso dos fundos imobiliários, Navarro acredita que as primeiras carteiras dessa nova leva, que chegam a até R$ 300 milhões, devem ir a mercado por volta de maio.

Uma das empresas que devem estar com um fundo imobiliário na praça ainda neste semestre é a Braziliam Mortgages, diz seu diretor Fábio Nogueira. Segundo ele, pelo menos mais dois fundos devem ir a mercado este ano, todos voltados para o varejo. "Antes atendíamos um private por ano, agora é um por semana", afirma Nogueira, destacando que os clientes de maior renda estão pressionando os bancos para obter informações sobre as aplicações, especialmente por conta da isenção fiscal.

No ano passado, os CRIs registrados na CVM atingiram R$ 2 bilhões, um valor que, mesmo descontando uma operação do Pão de Açúcar, de R$ 1 bilhão, representa uma quantia expressiva. Os fundos de recebíveis voltados para o setor imobiliário (FDICs) acumulam saldo de R$ 732 milhões em um ano e meio. E há uma expectativa de crescimento maior desses ativos com a redefinição das regras do setor pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que pode acontecer ainda neste semestre.

Segundo Carlos Alberto Rebello Sobrinho, superintendente de Registro de Valores Mobiliários da CVM, uma nova proposta deve entrar em audiência pública neste trimestre, com mudanças que podem facilitar as ofertas de CRI para o varejo. Hoje, a maioria dos CRIs tem valor mínimo de R$ 300 mil. A idéia é dar alguma flexibilidade à exigência de que nenhum devedor tenha mais de 0,5% do projeto total. A idéia é permitir maior concentração, mas em contrapartida dar mais informações sobre os devedores. Rebello lembra que os investidores devem tomar cuidado, porém, com a falta de liquidez dessas aplicações, tanto CRIs quanto de fundos imobiliários, e que elas devem ser vistas como uma forma de aplicação de longo prazo.

As rentabilidades dos CRI também estão atrativas, diz Rabbatt, da RiskOffice. Os CRIs corporativos pagam um pouco mais que os residenciais e, entre estes, os performados, ou seja, de prédios já construídos, são mais valorizados pelo menor risco. Os retornos oscilam de 10,5% a 11% mais o IGP-M para um CRI não performado a 8,5% a 9,5% para os performados. "Com os juros caindo para 14,5% a 15,5% ao ano, teremos CRIs e fundos imobiliários com ganhos acima do CDI, diz Thiago Augusto Cordeiro, analista de investimentos imobiliários da Hedging-Griffo.

(Valor Online, 7/2/2006)