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VALOR ONLINE – 9/2/2006

Decisão dá fim à discussão sobre bem de família dado em garantia

STF julga válida penhora de único imóvel de fiador 

Fernando Teixeira De Brasília

O Supremo Tribunal Federal (STF) declarou legal a penhora de imóvel considerado bem de família dado em garantia para a locação de imóveis. O julgamento foi definido ontem por oito votos a três, dissipando dúvidas que pairavam no mercado imobiliário desde abril do ano passado, quando uma decisão monocrática do ministro Carlos Velloso suspendeu a execução do imóvel residencial de um fiador por entender que a medida contraria o direito constitucional à moradia, introduzido pela Emenda Constitucional n° 26/2000.

O julgamento do recurso levado ao Supremo ontem vinha sendo conduzido com apoio de entidades ligadas ao setor imobiliário, que assumiram o processo para definir rapidamente a disputa e evitar uma dispersão na jurisprudência, que inviabilizaria a forma mais popular de garantia de contratos de locação. Desde a decisão do ministro Velloso, surgiram decisões de tribunais estaduais seguindo o mesmo entendimento, e algumas imobiliárias começaram até a exigir dois imóveis em garantia na hora de fechar negócio. Segundo Hélzio Mascarenhas, do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ), a fiança é responsável por 89% dos 6,2 milhões de contratos de locação do país. Se o Supremo decidisse pela impenhorabilidade do bem de família nesses casos, 5,6 milhões de contratos "virariam pó", diz o coordenador do sindicato.

Segundo Leandro Ibagy, coordenador de locação da Câmara de Comércio e Administração de Imóveis, hoje quase 90% do mercado é dominado pela fiança porque ela é a única modalidade gratuita de garantia - frente a outras inacessíveis à maior parte da população, como o seguro-fiança e o depósito prévio. A manutenção do mecanismo pelo Supremo deverá "devolver a segurança jurídica ao mercado". Segundo Ibagy, hoje há quatro milhões de imóveis fechados no país, exatamente por insegurança quanto aos instrumentos de garantia existentes. O despejo de um locador inadimplente pode levar um ano - estima-se que, defendida por um bom advogado, pode se arrastar por até três anos.

No julgamento do Supremo acabou predominando o entendimento de que o direito à moradia não é apenas o direito à propriedade sobre um imóvel, mas também o acesso ao mercado de locação - que seria desestruturado sem a garantia da fiança. Segundo o voto proferido pelo ministro Sepúlveda Pertence, a viabilização da locação de residências é uma modalidade de concretização do direito à moradia. Também foi levantada no julgamento a relatividade do direito fundamental à moradia, que entra em conflito com outros direitos, como a livre contratação. Segundo o voto de Gilmar Mendes, o direito à moradia entra em conflito com outro princípio que, de tão elementar, nem aparece entre os direitos fundamentais da Constituição: o princípio de autodeterminação e autonomia. "Não me parece que seja o caso de levar a impenhorabilidade a tal ponto", afirmou Gilmar. Ele também observou que, se fosse declarada a impenhorabilidade do bem de família dado em garantia na locação de um imóvel, ele se tornaria impenhorável em todas as outras sete hipóteses de impenhorabilidade existentes na lei do inquilinato - como nos casos de financiamento imobiliário, dívida tributária e dívida com parcelas de condomínio.