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Coluna do Irib publicada no dia 12 de fevereiro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP.

PERGUNTA: Estou comprando um imóvel em Santos, de frente para a praia, que pertence ao pai (viúvo) e a três filhos, com partilha da esposa falecida ainda não registrada. Há uma procuração de doação das partes dos filhos ao pai. Como deve proceder com relação à procuração já passada? Poderia ser transferido o imóvel diretamente do pai e filhos para mim, cancelando-se a escritura de doação? É necessária autorização da Marinha? M.Mello - Jabaquara

RESPOSTA DO IRIB: Preliminarmente, para que seja possível qualquer registro de venda do imóvel, será necessário o registro do Formal de Partilha dos bens deixados pela esposa falecida. Trata-se de preservar a continuidade no registro de imóveis, ou seja, só poderão lhe vender o bem aqueles que constarem, no cartório de imóveis, como proprietários. Registrado o Formal de Partilha, teremos uma nova realidade. O imóvel de Santos passa a pertencer, em condomínio, ao pai e aos três filhos.

Deparamo-nos, então, com a procuração de doação dos filhos ao pai. Preliminarmente, cabe destacar que a procuração deve ser pública, ou seja, lavrada por tabelião, salvo se o valor do imóvel é inferior a trinta salários mínimos. E, para que seja possível a doação do imóvel no instrumento, deve ser uma “procuração em causa própria”, quando então o cartório de imóveis trata o registro como doação, sendo que para tanto deverá ser providenciado o recolhimento de todos os tributos e taxas que incidem na doação de bem imóvel.

O cancelamento da escritura de doação talvez não fosse a melhor opção. Isto porque, tratando-se de procuração em causa própria, o “cancelamento” desta escritura teria o tratamento tributário de nova transferência, fazendo incidir novo imposto. O melhor seria o registro da doação dos filhos ao pai e, daí, providenciada a escritura e o registro da transferência do pai ao comprador final. Constaria então, no registro, todos os atos praticados com relação ao imóvel, nada sendo omitido. Os documentos a serem apresentados pelos vendedores serão indicados pelo tabelião público.

Tratando-se de imóvel localizado em Terreno de Marinha, o imóvel pertence à União Federal, que pode conceder seu uso a particulares, mediante o pagamento anual de uma importância. Nestes casos, o que se transfere são os direitos de uso, direito este regulado pelo instituto jurídico da “enfiteuse”. Para o registro da cessão desses direitos, será necessária a comprovação do pagamento do imposto de transferência do imóvel, do laudêmio e do foro anual relativo ao último triênio, bem como será necessária a apresentação de certidão expedida pelo SPU (Serviço de Patrimônio da União). Aconselhamos que o interessado procure o cartório de registro de imóveis responsável, para a confirmação das informações que lhe foram passadas pelo vendedor, bem como busque informações sobre a situação do imóvel no SPU. Em qualquer hipótese, aconselhamos que regularização da transferência seja feita por meio de escritura pública (e não contratos de gaveta), que dão verdadeira segurança ao negócio imobiliário.