Compartilhe:

Averbar é Preciso  
Adriana Magalhães*

Depois de vinte anos trabalhando com compra e venda de imóveis, percebo que muita gente menospreza um dos cuidados mais importantes que se deve ter para conseguir uma transação imobiliária rápida e segura: a análise cautelosa da documentação imobiliária. Se for constatado algum erro ou má fé nesta área, negócios podem ser desfeitos mesmo depois de anos de a transação ter sido realizada.

Antigamente, por exemplo, não se obrigava o registro do nome da mulher do comprador. As escrituras mencionavam apenas: “compareceu como outorgante comprador fulano de tal, casado”. Imagine só se o fulano enviuvou-se. Sem fazer o inventário, casou-se novamente e depois compareceu ao tabelionato para vender o imóvel. O tabelião, que não sabia o nome da primeira esposa, vendo a segunda, considera-a como a única e efetiva a venda. Porém metade daquele imóvel legalmente pertenceria aos filhos da primeira esposa. Esse registro, no futuro, poderá ser anulado e também ser anulados todos os que lhe seguirem.

As pessoas não têm consciência do que é um registro imobiliário e desconhecem a necessidade de se averbar tudo que diz respeito à propriedade e a direitos reais limitados ou circunstâncias a eles relativos. O registro é a “carteira de identidade” do imóvel. Nele consta toda e qualquer situação que poderá permitir ou impedir a transferência do bem imóvel. Ele exige seqüência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para impedir a venda do imóvel.

Vejo constantemente vendas se prolongarem ou não ocorrerem por causa deste procedimento.

O Cartório de Registro de Imóveis demora, em média, cinco dias úteis para entregar a matricula atualizada do imóvel. Em Belo Horizonte, apenas o 4º Ofício a entrega no mesmo dia. Com a certidão em mãos, na maioria das vezes, o corretor surpreende o dono do imóvel ao mostrar que existem várias pendências a serem regularizadas no cartório para se poder efetivar a venda do imóvel. As pendências mais comuns referem-se a formal de partilha, separação, renúncia de usufruto, baixa de hipoteca ou penhora. Depois são mais dias, e até semanas, para atualizar toda a identidade do imóvel. O ideal é que as pessoas fossem orientadas a regularizarem o registro à medida que os fatos fossem acontecendo: casamento, separação, falecimento. Os juizes deveriam exigir que o registro fosse juntado ao processo após a averbação, assim as pessoas ficariam mais atentas e evitariam problemas no momento de vender o imóvel.

Cabe ao corretor de imóveis analisar a documentação imobiliária e ao vendedor regularizar as pendências. O imóvel percorre quase todas as esferas do Direito, por isto não existe nenhuma forma de pesquisar, em termos nacionais, com segurança absoluta, as ações que poderiam refletir na propriedade do imóvel. Muitos dizem que o único modo teoricamente seguro de comprar qualquer imóvel no Brasil seria tirar todas as certidões de todos os donos do imóvel nas últimas duas décadas anteriores à compra, em todas as esferas do direito (trabalhista, cível, penal, fiscal...) e em todos os Estados e municípios da nação. Como estamos falando de dezenas de milhares de certidões, sabemos que a busca por esta segurança absoluta inviabilizaria qualquer negócio, tanto pelo tempo que gastaria quanto pelo dinheiro que demandaria. Porém há como diminuir os riscos ao analisar o título de propriedade, a identidade e capacidade das partes e as certidões atualizadas do imóvel e do vendedor. Vale lembrar que cada certidão tem um tempo de validade, uma vez que em um curto espaço de tempo os acontecimentos na vida das pessoas podem resultar em grandes transformações na sua idoneidade moral e financeira.

Por mais que no Brasil cartório seja sinônimo de burocracia e falta de modernização, ele ainda é a chave principal para se aproximar de uma negociação mais segura. Poupar neste momento também não é a melhor saída, uma vez que a falta de uma simples certidão pode gerar negócios mal feitos e por em risco as economias de uma vida inteira de trabalho.

*Vice Presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG) e diretora da Netimóveis Céu-Lar. E-mail: [email protected]. Publicado no Estado de Minas de 26/3/2006.