RESPOSTA DO IRIB: A incorporação imobiliária é regrada na Lei Federal nº 4.591/64 (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm), caracterizando-se pela atividade de promover a construção para alienação de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa ou empresa que vende frações ideais de terreno que serão vinculadas a futuras unidades autônomas em edificações a serem construídas.

É possível haver mais de um incorporador para o mesmo empreendimento, quando então todos serão solidariamente responsáveis, ou seja, respondem em conjunto pelas obrigações contraídas por qualquer deles.

O registro no Cartório de Imóveis é que confere segurança e atesta a regularidade da incorporação pelo que, antes da venda de qualquer unidade, a incorporação deverá ser registrada na matrícula do imóvel. Para tanto, o incorporador será apresentar vários documentos, dentre os quais: a) certidões negativas de impostos, do INSS, de protesto de títulos, de ações judiciais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; b) histórico de propriedade do imóvel dos últimos 20 anos; c) projeto de construção; d) memorial descritivo da obra projetada e discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas das vagas de garagem; e) minuta da futura Convenção de condomínio; f) atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por um banco. Os documentos acima, que inclusive atestam a idoneidade do incorporador, poderão ser consultados pelos interessados no cartório de imóveis, inclusive com o fornecimento de cópias (certidão).

Estando em ordem a documentação apresentada, a incorporação será registrada pelo Cartório de Imóveis, registro que será válido pelo prazo de 180 dias. Após o prazo, se a incorporação ainda não tiver sido finalizada, deverá ser atualizada a documentação acima apontada.

O nome do incorporador, o número do registro e a indicação do cartório competente deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, e tudo mais que se relacione à incorporação.

O incorporador poderá optar por submeter o empreendimento ao Regime de Patrimônio de Afetação, no qual o terreno, a construção e os demais bens e direitos a ela vinculados ficarão apartados do patrimônio do incorporador, evitando-se que débitos deste estranhos à incorporação prejudiquem os futuros adquirentes, pois o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador. A opção pela afetação deve estar averbada na matrícula do imóvel.